COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 21 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02614 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QVF7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 AVRIL 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] – N° RG F 23/01767

APPELANTS :

Monsieur [N] [S]

né le 12 Janvier 1982 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [R]

né le 07 Juin 1986 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [G] [Q] [U] [W]

née le 26 Février 1969 à [Localité 5] (Portugal)

de nationalité Portugaise

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie BOSC-BERTOU de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Substituée par M^e Ségolène JADOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 10 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 MARS 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, Mme [G] [Q] [U] [W] (la venderesse) a conclu avec M. [N] [S] et M. [Y] [R] (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 7] (Pyrénées-Orientales), au prix de 1 100 000 euros.

La réitération sous forme authentique de la vente était fixée au 5 février 2023 au plus tard.

A défaut de réitération à la date convenue, Mme [G] [Q] [U] [W] a fait sommation aux acquéreurs de comparaître le 1er mars 2023 devant notaire pour régulariser l’acte de vente, en vain.

C’est dans ce contexte que, par acte du 12 juin 2023, Mme [Q] [U] [W] a assigné M. [N] [S] et M. [Y] [R] devant le tribunal judiciaire de Perpignan en constat de la nullité du compromis de vente et en paiement d’une somme de 110 000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 10 avril 2025, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Dit que le compromis de vente du 5 décembre 2022 est caduc,

— Condamné solidairement M. [S] et M. [R] à verser à Mme [Q] [U] [W] la somme de 110 000 euros au titre de la clause pénale,

— Condamné in solidum M. [S] et M. [R] à payer à Mme [Q] [U] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de M. [S] et M. [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Les consorts [Z] ont relevé appel de ce jugement le 16 mai 2025.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 janvier 2026, M. [N] [S] et M. [Y] [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 12 et 768 et suivants du code de procédure civile et des articles 1178 et 1186 du code civil, de :

Annuler, sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

À titre liminaire,

Juger que la décision de première instance a été rendue ultra petita et a méconnu le principe du contradictoire et le principe dispositif,

Annuler la décision de première instance,

À défaut, retrancher la décision du chef tiré de la caducité du compromis,

Ce faisant,

Débouter Mme [Q] [U] [W] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [Z] à toute clause pénale,

À titre principal,

Prononcer la résiliation de plein droit du compromis de vente en présence d’un cas de force majeure,

À défaut, ordonner la suspension temporaire de toute obligation à la charge des consorts [Z] tant que dure l’empêchement,

À titre subsidiaire,

Modérer la clause pénale dans les plus larges mesures, à tout le moins pour une somme ne pouvant excéder 15 000 euros,

Accorder les plus larges délais aux consorts [Z] pour s’acquitter des éventuelles condamnations prononcées à leur égard.

En toutes hypothèses,

Débouter Mme [Q] [U] [W] de toutes ses demandes,

Condamner Mme [Q] [U] [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Débouter Mme [Q] [U] [W] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [Z] à la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner Mme [Q] [U] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 6 novembre 2025, Mme [V] [Q] [U] [W] demande à la cour, sur le fondement de l’article 1231-5 et suivants du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

Confirmer le jugement du 10 avril 2025 en ce qu’il a fait application de la clause pénale insérée au compromis en l’état de la non réitération du compromis dans le délai contractuellement fixé, condamné solidairement les consorts [Z] à verser à Mme [Q] [U] [W] la somme de 110 000 € au titre de la clause pénale, les a condamnés aux entiers dépens dont les frais de saisie conservatoire ainsi qu’à une somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes,

En conséquence,

Juger que Mme [Q] [U] [W] est déliée de son engagement de vente du fait du manquement contractuel des consorts [Z],

Condamner solidairement les consorts [Z] à verser à Mme [Q] [U] [W] la somme de 110 000 euros au titre de la clause pénale insérée à l’acte du 5 décembre 2022,

Les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais de justice exposés en première instance et la somme de 3 500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel et ce sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris les frais de constat et de saisie conservatoire, tant de première instance que d’appel,

Débouter les appelants de l’intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions en ce la demande d’annulation du jugement, celle éventuelle de nullité du compromis, celle de suspension de l’obligation de paiement ou encore les demandes subsidiaires de modulation et de délai de grâce.

Vu l’ordonnance de clôture du 10 février 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du jugement

M. [N] [S] et M. [Y] [R] reprochent au premier juge d’avoir statué d’office sur la caducité du compromis de vente alors que seule une demande de nullité du compromis avait été formulée par Mme [V] [Q] [U] [W]. Selon eux, le jugement doit être annulé pour avoir statué ultra petita et avoir méconnu les principes du contradictoire et dispositif, en contrariété avec l’article 12 du code procédure civile.

Toutefois, MM. [S] et [R] ne produisent pas les conclusions de première instance de Mme [V] [Q] [U] [W], ce qui ne permet pas à la cour de vérifier le périmètre précis de la saisine.

Par ailleurs, il résulte des énonciations du jugement du 10 avril 2025 que Mme [V] [Q] [U] [W] a saisi le premier juge de la demande suivante : 'Juger que Madame [G] [L] [Q] [U] [W] est déliée de son engagement de vente du fait du manquement contractuel de Monsieur [N] [S] et Monsieur [Y] [R]'.

A la différence de la nullité, la caducité est une sanction qui atteint un acte valablement formé à l’origine mais qui perd ensuite l’une des conditions nécessaires à sa validité. L’article 1186 du code civil prévoit qu’ 'un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît'. La sanction n’est cependant pas l’anéantissement rétroactif du contrat, mais sa disparition à compter du jour où le vice est apparu.

Si le juge a l’obligation de requalifier les faits soumis à son examen, il a également la faculté de modifier la dénomination ou le fondement juridique invoqué dès lors qu’il ne porte pas atteinte à l’objet du litige (Cass., Ass. Plé., 21 décembre 2007, n° 06-11.343).

En constatant la caducité du compromis, le juge n’a fait qu’user de son pouvoir de requalifier les faits soumis à son examen, étant observé que le constat de cette caducité est indifférent à la solution du litige, à savoir le paiement d’une indemnisation au titre d’une clause pénale dont le sort n’est pas lié à la caducité du compromis de vente.

Il y a donc lieu de débouter MM. [S] et [R] de leur demande d’annulation du contrat, tout comme de leur demande de retranchement.

Sur la demande indemnitaire au titre de la clause pénale

Le compromis de vente litigieux (promesse synallagmatique de vente) comporte, en page 15, une clause intitulée 'Clause pénale’ ainsi rédigée : 'Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de CENT DIX MILLE EUROS (110 000,00 €).

Etant ici précisé que la présente clause n’emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Observation étant ici faite qu’aux termes du second alinéa de l’article 1231-5 du Code civil ci-après littéralement rapportés: « Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » ' (page 15 du compromis de vente du 5 décembre 2022).

En l’espèce, le premier juge a, à jute titre, décrit les différents étapes des relations contractuelles entre les parties, notamment celles postérieures au compromis de vente qui se sont achevées par le constat de la carence de M. [S] et M. [R] dans le respect de leurs engagements.

Mme [W] leur a fait délivrer le 13 février 2023 une sommation à comparaître par devant le notaire qui a par la suite dressé un procès-verbal de carence le 1er mars 2023.

Toute l’argumentation de M. [S] et M. [R] sur leur manque de liquidités n’est pas pertinente dès lors que le compromis ne contenait aucune condition suspensive d’obtention de prêt, les acquéreurs ayant expressément déclaré ne pas vouloir recourir à un prêt (en page 5 du compromis).

Dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente, M. [S] et M. [R] ont pris un engagement clair de payer le prix de vente, soit 1 100 000 euros, 'comptant en totalité le jour de la réitération', par acte authentique au moyen d’un virement bancaire à l’ordre du notaire rédacteur (page 4 du compromis).

Or, ils ne contestent pas ne jamais avoir rempli leur obligation de versement du prix, le prétendu virement n’étant, selon eux, qu’un 'simple avis de débit'.

Le moyen relatif à l’absence de mention manuscrite ne peut qu’être rejeté puisqu’il évoque une situation qui ne s’est pas réalisée au moment de la signature du compromis, à savoir le recours éventuel à un prêt (page 5 du compromis).

Quant au devoir de conseil du notaire, il a été donné puisque figure une clause spécifique sur le fait que les acquéreurs renoncent à la condition suspensive liée à l’obtention du crédit (en page 5 du compromis). Le notaire n’a pas à s’immiscer davantage dans les affaires de ses clients qui sont libres d’apprécier s’ils doivent ou non recourir à un prêt.

— sur la force majeure

M. [S] et M. [R] sont mal fondés à opposer l’exception de force majeure définie comme un événement imprévisible, irrésistible et indépendant de la volonté des parties.

En effet, les différentes successions engagées à la suite du décès des grands-parents de M. [S] sont sans effet sur le paiement du prix, lequel n’était pas conditionné aux diverses successions intervenues.

Concernant l’état de santé altéré de M. [S], les éléments médicaux versés au débat n’établissent aucune impossibilité de se rendre chez le notaire, d’autant qu’une procuration était toujours possible.

Aucune force majeure ne justifie donc la résiliation du compromis ni la suspension temporaire des obligations des acquéreurs.

C’est donc sans motif légitime que M. [S] et M. [R] ont refusé de réitérer la vente par acte authentique. Dès lors, la clause pénale trouve à s’appliquer, Mme [V] [Q] [U] [W] ayant fait sommation le 13 février 2023 par acte de commissaire de justice aux consorts [R]/[S] d’avoir à comparaître par devant le notaire qui a, par la suite, dressé un procès-verbal de carence le 1er mars 2023.

— sur la modération de la clause pénale

Les consorts [S]/[R] sollicitent la modération de la clause pénale de 110 000 euros.

Il est rappelé que la clause pénale a un caractère indemnitaire et a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties en cas d’inexécution de ses obligations.

Ce n’est que par exception que le juge peut être amenée à la modérer.

Or, aucun élément ne tend à démontrer que le montant de cette clause (10% du prix de vente) serait manifestement excessif ou dérisoire au regard du montant de la transaction (1 177 400 euros).

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en modération du montant de la clause pénale, M. [S] et M. [R] ayant été solidairement condamnés à payer à Mme [Q] [U] [W] la somme de 110 000 euros.

Le jugement sera confirmé.

Sur les délais de grâce

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] et M. [R] soutiennent ne pas être en mesure de rembourser immédiatement les sommes dues au motif que leur situation financière est précaire.

Toutefois, de telles circonstances ne sauraient toutefois suffire à leur accorder des délais de paiement dès lors qu’ils ne démontrent pas être raisonnablement en mesure d’acquitter la dette dans le délai légal, soit dans les 24 mois.

Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [S] et M. [Y] [R] supporteront solidairement les dépens d’appel, en ce compris les frais de constat et de saisie conservatoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déboute M. [N] [S] et M. [Y] [R] de leurs demandes de nullité du jugement et de retranchement,

Confirme le jugement déféré,

Déboute M. [N] [S] et M. [Y] [R] de leur demande de délais de paiement ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [N] [S] et M. [Y] [R] aux dépens d’appel, en ce compris les frais de constat et de saisie conservatoire ;

Condamne solidairement M. [N] [S] et M. [Y] [R] à payer à Mme [Q] [U] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE