COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05983 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QBMM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 NOVEMBRE 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/02325

APPELANT :

Monsieur [Z] [C]

né le 26 Novembre 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Edouard SCHOENKE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[Z] [C] a fait l’acquisition, le 7 avril 2006, d’une maison en rez-de-chaussée avec garage attenant située à [Localité 4] (Hérault) [Adresse 4] qu’il a transformée, une fois obtenu un permis de construire le 22 septembre 2006, en deux logements de type 2 après réaménagement et surélévation de la maison existante et en bureaux après extension de ladite maison en vue de l’installation d’une agence immobilière.

Il a signé, par acte notarié du 11 février 2009, avec la société bordelaise de Crédit industriel et commercial une promesse de bail commercial sous diverses conditions suspensives et en particulier, celle d’obtenir de la mairie, des bâtiments de [Etablissement 1], du propriétaire et de tous établissements concernés les autorisations nécessaires au changement d’usage et de destination des parties qui ne seraient pas à usage commercial ou de bureau, à l’aménagement de la façade et notamment l’installation du distributeur automatique de billets, la pose de la signalétique, l’installation d’une rampe d’accès extérieur pour handicapés et d’un accès convoyeurs et aux aménagements intérieurs, notamment sur structures porteuses.

Par un nouvel acte notarié du 18 janvier 2010, M. [C] a ainsi consenti à la société bordelaise de Crédit industriel et commercial, aujourd’hui dénommée banque CIC sud-ouest, le bail commercial, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2010, de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrain sur trois côtés et parkings, moyennant le paiement d’une indemnité de 90 000 € destinée à indemniser le bailleur de la dépréciation de l’immeuble par l’octroi au preneur de la propriété commerciale, d’un loyer de 40 000 € par an augmenté d’une provision sur charges de 500 €, payable par trimestres, et d’un dépôt de garantie de 10 000 €.

Il est notamment annexé à l’acte le permis de construire délivré le 19 octobre 2009 par le maire de [Localité 4] pour l’aménagement d’une agence bancaire, ainsi que l’avis favorable au projet donné le 24 septembre 2009 par la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 4] pour l’accessibilité des personnes handicapées.

Un état des lieux contradictoire, préalable à l’aménagement de l’immeuble en agence bancaire, a été dressé le 20 janvier 2010, deux jours après la conclusion du bail, par acte de Me [O], huissier de justice.

Le 18 juin 2020, la société CIC sud-ouest a fait délivrer un congé à M. [C] pour le 31 décembre 2020 et, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 2 juillet 2020, ce dernier a sollicité la remise des lieux dans leur état antérieur (une maison d’habitation réaménagée en deux logements type 2 et des bureaux) en se prévalant de la clause insérée dans le bail, page 10, au paragraphe « Environnement », selon laquelle le preneur devra, en fin de bail, remettre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu, et ne pourra prétendre à indemnisation si l’état de remise est supérieur à celui d’origine.

Après le départ de la locataire, l’état des lieux contradictoire de sortie a été effectué le 30 décembre 2020, qui a donné lieu à l’établissement de deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice, l’un par la SCP Roux et [B] à la demande de M. [C], l’autre par la Selarl Le Floch-Baillon-Bichat à la demande de la société CIC sud-ouest.

N’obtenant pas la remise en état des lieux escomptée, M. [C] a, par exploit du 27 mai 2021, fait assigner la société CIC sud-ouest devant le tribunal judiciaire de Montpellier en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices par l’octroi des sommes de 396 580,84 € correspondant au coût du réaménagement de l’immeuble en logements d’habitation et de 30 166,69 € au titre de la reprise des désordres constatés en fin de bail.

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal a condamné M. [C] à payer à la société CIC sud-ouest la somme de 5000 € (le montant du dépôt de garantie diminué d’une somme de 5000 € au titre de la reprise des désordres constatés) assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, a débouté les parties de toutes leurs autres prétentions, a dit que chacune d’elles gardera à sa charge ses frais non taxables de procédure et a condamné M. [C] aux dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, se livrant à l’interprétation de la convention liant les parties, a notamment considéré que la stipulation invoquée par M. [C] dans l’intitulé spécial « Environnement » signifiait que l’obligation de remise en état ne concernait que les atteintes à l’environnement, qu’il n’était pas dans la commune intention des parties d’en étendre l’application aux travaux d’aménagement des locaux pour l’exercice d’une activité de banque, que la remise en état ne pouvait concerner, en effet, les travaux autorisés tendant au changement de destination des lieux et restant en fin de bail la propriété du bailleur, sauf pour les équipements non fixés, que les dispositions de l’article 1730 du code civil relatives à l’obligation du preneur de restituer la chose telle qu’il l’a reçue n’ont pas un caractère d’ordre public et qu’aucune revendication ou réserve du bailleur sur la remise des lieux dans leur état initial de logements n’était mentionnée dans les états des lieux de sortie du 20 novembre et du 30 décembre 2020.

Par déclaration reçue le 6 décembre 2023 au greffe de la cour, M. [C] a régulièrement relevé appel de ce jugement, dont l’ensemble des dispositions est ainsi critiqué.

Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 28 août 2024 via le RPVA, de :

Vu les articles 1730 et suivants du code civil,

Vu les articles 1147 anciens et 1231-1 du code civil,

(')

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que le preneur avait l’obligation de remettre en état le local conformément à son état initial,

— juger que le preneur avait l’obligation de rendre le local en bon état de réparations,

— juger que le CIC sud-ouest a manqué à son obligation de remise en état du local conformément à celui qu’il a reçu initialement,

— condamner en conséquence le CIC sud-ouest à lui verser la somme de 396 560,84 € en indemnisation de son préjudice,

A titre subsidiaire,

— juger que le CIC sud-ouest a manqué à son obligation de restituer le local en bon état de réparation,

— condamner en conséquence le CIC sud-ouest à lui verser la somme de 30 166,69 € en paiement de la reprise des désordres,

En tout état de cause,

— ordonner la compensation entre sa créance et le dépôt de garantie laissé par le CIC sud-ouest à hauteur de la somme de 10 000 €,

— débouter le CIC sud-ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son égard,

— condamner le CIC sud-ouest à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société CIC sud-ouest, dont les dernières conclusions ont été déposées par le RPVA le 29 mai 2024, sollicite de voir :

(')

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [C] de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à participer aux frais de remise en état à hauteur de 5000 €,

— l’infirmer en ce qu’il a condamné M. [C] à lui verser la somme de 5000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et statuant à nouveau,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts légaux à compter du 31 décembre 2020, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (').

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 22 décembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- demande indemnitaire en paiement de la somme de 396 580,84 € correspondant au montant des travaux visant à la remise de l’immeuble dans son état d’origine :

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; il incombe ainsi au bailleur de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue contractuellement dans le bail ; par ailleurs, aux termes de l’article 1730 du même code : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, M. [C], qui fonde sa demande en paiement d’une indemnité de 396 560,84 €, montant évalué des travaux, sur les dispositions de l’article 1730 du code civil, fait valoir que les lieux ne lui ont pas été restitués dans leur état initial, à savoir deux logements d’habitation, un local à usage de bureaux et un garage, conformément à l’état des lieux d’entrée établi le 20 janvier 2010, que la modification de la nature du bien, devenu un local commercial du fait des travaux réalisés, lui a été en effet imposée et que la clause du bail interdisant au preneur, en cas de conservation des améliorations par le bailleur, de solliciter une indemnisation à ce titre ne déroge pas aux dispositions légales prévoyant la remise des lieux dans leur état initial, à défaut d’une stipulation contractuelle contraire ; il estime donc que le premier juge ne pouvait, sous couvert d’une recherche de la commune intention des parties, considérer que la clause « Améliorations » insérée dans le bail privait le propriétaire du droit de solliciter la remise en état des lieux.

L’état des lieux contradictoire dressé le 26 janvier 2010 par Me [O], huissier de justice, deux jours après la signature du bail, décrit l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] comme se composant d’un garage accolé à la maison avec sol de ciment brut, murs en béton brut et toiture en plaques d’Everite et, dans la maison d’un étage sur rez-de-chaussée avec toiture en tuiles, d’une zone à usage de bureaux, d’un appartement de type T2 sur le côté gauche avec séjour cuisine (sol en carrelages sales, murs crépis très sales, plafond en état), escalier en bois (en mauvais état avec des marches épaufrées) et chambre à l’étage (carrelages sales, murs crépis sales, plafond en état) et d’un autre appartement de type T2 sur le côté droit avec séjour (sol en carrelages sales, murs crépis sales, plafond en état) et mezzanine accessible par un escalier en bois (crépis mural sale, plafond en état).

Il est constant que dans le cadre des travaux de transformation de l’immeuble entrepris par la société CIC sud-ouest, le garage a été supprimé, tandis que les façades ont été aménagées, notamment en vue de l’installation de distributeurs automatiques de billets et de la signalétique, qu’une rampe d’accès extérieur pour handicapés et un accès pour convoyeurs de fonds ont été créés et que les locaux intérieurs ont été modifiés pour servir d’agence bancaire et de bureaux à l’étage avec l’installation d’un ascenseur.

Pour autant, après qu’une promesse de bail commercial eut été signée, le 11 février 2009, notamment sous la condition suspensive de l’obtention par la société CIC sud-ouest des autorisations administratives nécessaires au changement de destination de l’immeuble en vue de sa transformation en agence bancaire, les parties ont régularisé, le 18 janvier 2010, une fois levée la condition suspensive, le bail commercial des locaux, dont il est précisé, au paragraphe « Destination des lieux loués », qu’ils pourront être consacrés par le preneur à l’exploitation de tous commerces.

M. [C] a ainsi accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d’habitation en le donnant à bail pour un usage commercial, sachant que cette nouvelle destination nécessitait d’importants travaux d’aménagement que la société CIC sud-ouest a pris en charge avec l’accord exprès du bailleur ; l’intéressé, qui s’est engagé à délivrer à son locataire des locaux conformes à la destination convenue en autorisant celui-ci à exécuter à ses frais les travaux nécessaires au changement de destination, n’est donc pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d’origine.

D’ailleurs, s’il est stipulé dans le bail, au paragraphe « Améliorations », que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, qu’elle qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, il est précisé, dans le même paragraphe, qu’à ce sujet, le bailleur reconnaît avoir reçu le projet d’aménagement de l’immeuble, qu’une copie du permis de construire accordé au preneur le 19 octobre 2009 demeurera ci annexé après mention et que le bailleur consent d’ores et déjà audit projet d’aménagement (sic) ; M. [C] a ainsi entendu se prémunir d’une éventuelle demande d’indemnisation de la société CIC sud-ouest relativement aux travaux, embellissements et améliorations financés par celle-ci et nécessaires au changement de destination de l’immeuble, dont il entendait bien devenir propriétaire en fin de bail, à la différence des équipements, matériels et installations non fixées à demeure, dont il était prévu qu’ils restent la propriété du preneur, tenu de les enlever lors de son départ et de remettre les lieux en état, disposition qui vise notamment les distributeurs automatiques de billets et les éléments de signalétique installés sur les façades de l’immeuble.

Initialement, M. [C] s’était prévalu, pour solliciter la remise des lieux dans leur état antérieur, c’est-à-dire celui d’un immeuble à usage essentiellement d’habitation, de la clause insérée au paragraphe « Environnement » du bail selon laquelle le preneur devra, en fin de bail, remettre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu, et ne pourra prétendre à indemnisation si l’état de remise est supérieur à celui d’origine ; à cet égard, le premier juge a justement considéré que l’obligation de remise en état ainsi stipulée ne concernait que les atteintes à l’environnement et qu’il n’était pas dans l’intention des parties d’en étendre l’application aux travaux d’aménagement des locaux loués pour l’exploitation d’une activité de banque.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande en paiement de la somme de 396 580,84 € correspondant, sur la base du devis de la société Sobeg en date du 2 novembre 2000, au montant des travaux visant à la remise de l’immeuble dans son état d’origine.

2-la demande subsidiaire en paiement de la somme de 30 166,69 € à titre d’indemnité compensatoire des désordres constatés en fin de bail :

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, tandis que l’article 1731 énonce que s’il n’a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; il résulte de l’article 1732 du même code que le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’occurrence, pour solliciter le paiement d’une indemnité de 30 166,69 €, M. [C] se fonde essentiellement sur l’état des lieux de sortie établi à sa demande, le 30 décembre 2020, par la SCP d’huissiers de justice Roux et [B], ainsi que sur une estimation du coût des travaux de reprise faite par M. [H], architecte DPLG ; pour s’opposer à cette demande, la société CIC sud-ouest fait valoir que l’état des lieux d’entrée relève que le local donné à bail était alors en mauvais état, que le bailleur n’a fait aucune réserve lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et a accepté les clés sans commentaires, qu’il ne peut être mis à sa charge des travaux de façade pour un montant de 14 816,69 € du fait de l’existence de « trous dans le mur » et que les locaux ont été maintenus et restitués en bon état d’entretien, aucuns travaux de réparation ne pouvant ainsi être mis à sa charge.

En premier lieu, le procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2010, peu après la signature du bail, par Me [O], huissier de justice, s’il relève le mauvais état général intérieur et extérieur de l’immeuble, l’a été avant la transformation des lieux en agence bancaire et la société CIC sud-ouest indique, dans ses conclusions d’appel, que l’immeuble a été refait à neuf (sic), sachant que M. [C] est devenu propriétaire en fin de bail de l’ensemble des travaux, embellissements et améliorations réalisés par le preneur ; l’appelant est ainsi fondé à solliciter la restitution des lieux en bon état de réparations locatives et la reprise des dégradations survenues en cours de bail.

De même, il importe peu qu’aucune réserve ait été émise par M. [C] lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et la remise des clés, alors qu’il est prévu dans le bail, au paragraphe « Restitution des lieux loués – remise des clés », que la remise des clés ou leur acceptation par le propriétaire ne portera aucune atteinte au droit de ce dernier de répéter contre le locataire le coût des réparations de toute nature dont le locataire est tenu suivant la loi et que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour la remise en état.

Dans son procès-verbal de constat établi le 30 décembre 2020, la SCP d’huissiers de justice Roux et [B] a relevé, sur les murs de façade et le mur de clôture de l’immeuble, divers percements grossièrement rebouchés, l’existence de fils électriques apparents, des fissurations, des griffures et des traces de coulure noire ; toutefois, les fissurations observées sur les murs de façade ne peuvent être regardées comme des dégradations imputables au locataire et la reprise de maçonneries ponctuellement détériorées, l’enlèvement de fils électriques apparents et le nettoyage de quelques traces de salissures ne sauraient justifier que soit mise à la charge de la société CIC sud-ouest la somme de 14 816,69 € correspondant, apparemment, à un ravalement complet des murs ; le préjudice réparable à cet égard peut ainsi être évalué à la seule somme de 2000 €.

Par ailleurs, il a été constaté, à l’extérieur, l’existence d’espaces verts non entretenus (mauvaises herbes, haie non élaguée), des taches incrustées et des traces de coulure sur l’escalier, une descente d’eaux pluviales pliée et fissurée et des traces de peinture sur la platine de la serrure au niveau de la porte située à droite du bâtiment.

À l’intérieur de l’immeuble, l’huissier instrumentaire a relevé de nombreuses dégradations dans la pièce servant d’accueil (excavations dans le mur correspondant aux dispositifs encastrés retirés, fils électriques sortants de la cloison, percements et éclats dans le carrelage, projections de peinture sur l’encadrement de la porte d’entrée, dalles de faux plafond fissurées ou tachées, murs perforés ou tachés, impacts sur une cloison, présence d’une plaque cassée au sol masquant une arrivée de câbles'), le local sécurisé (câbles électriques pendants, traces et impacts sur les murs, marques de rouille et percements au sol, plaque métallique perforée'), le couloir-salle d’attente (éclats sur le carrelage, traces de frottement au plafond, dalle fissurée, trace de griffure sur les fixations métalliques de l’escalier'), les bureaux (câbles électriques laissés pendants, traces grisâtres sur les murs et les plinthes, enfoncements de la moquette, lames de store cassées, décollement du papier mural'), le palier (tâche sur les murs et le faux plafond, percements grossièrement rebouchés, rayures sur la vitre du garde-corps, détériorations masquées par un cadre vide'), le local d’archives (sol taché, percements rebouchés au plafond') le couloir (zones de gondolement sur les murs repeints, peinture inachevée, plinthe gondolée, plaques de faux plafond fissurées'), le local technique (rayures sur le sol, peinture de la cloison inachevée, traces sur la partie basse de la porte'), la salle de pause (percements de la faïence, traces de salissures en murs et plafonds') et les sanitaires (trous chevillés sur le mur carrelé, fuite au niveau des WC, traces sur les murs, détériorations sur le sol en parquet').

C’est donc vainement que la société CIC sud-ouest prétend que les lieux ont été tenus et restitués en bon état d’entretien, les constatations effectuées en fin de bail montrant, à l’évidence, que les désordres relevés après dix années d’occupation ne résultent pas de la vétusté ; le préjudice dont M. [C] est fondé à obtenir la réparation peut dès lors être estimé à la somme de : 30 166,69 € – 14 816,69 € + 2000 € = 17 350 €.

Compte tenu du montant du dépôt de garantie versée en début de bail, la société CIC sud-ouest apparaît en définitive redevable à M. [C] de la somme de : 17 350 € – 10 000 € = 7350 € en principal au paiement de laquelle elle doit être condamnée, après compensation des créances et dettes réciproques.

Le jugement entrepris doit en conséquence être réformé en ce qu’il condamne M. [C] à payer à la société CIC sud-ouest la somme de 5000 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

3-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution donnée au règlement du litige, la société CIC sud-ouest doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, sans qu’il y ait lieu toutefois de faire application, au profit de M. [C], des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 28 novembre 2023 en ce qu’il condamne M. [C] à payer à la société CIC sud-ouest la somme de 5000 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et dit que chacune des parties conservera à sa charge ses frais non taxables de procédure,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société CIC sud-ouest à payer à [Z] [C] la somme de 7350 € en principal, après compensation des créances et dettes réciproques,

Condamne la société CIC sud-ouest aux dépens de l’instance,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société CIC sud-ouest aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application, au profit de M. [C], des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président