COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

Chambre famille 2-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 22/03338 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGMG

AFFAIRE :

[W] [K]

C/

[T] [X]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Mars 2022 par le Juge aux affaires familiales de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Cabinet :

N° RG : 19/02820

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 13/02/2025

à :

M^e Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Leila VOLLE, avocat au barreau de VERSAILLES

TJ VERSAILLES

ABCJUSTICE

Maître [N] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [K]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Présente

Représentant : M^e Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 02 – N° du dossier 22/5758

APPELANT

****************

Madame [T] [X]

née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentant : M^e Céline CADARS BEAUFOUR de l’AARPI CADARS-BEAUFOUR – QUER – BILLAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0244 substituée par M^e Delphine BOLLIER DE BRANCHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

M^e Leila VOLLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 718

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Julie MOUTY TARDIEU, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Michel NOYER, Président,

Madame Julie MOUTY TARDIEU, Conseillère,

Madame Sophie THOMAS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT,

FAITS ET PROCEDURE

Des relations entre Mme [T] [X] et M. [W] [K] sont issus :

— [D], né le [Date naissance 6] 2002,

— [Z], née le [Date naissance 4] 2004,

— [U], né le [Date naissance 7] 2006,

— [A], né le [Date naissance 7] 2006, tous majeurs aujourd’hui.

Par un acte notarié du 16 février 2001, le couple a acquis en indivision, chacun pour moitié, la propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 10].

Par une ordonnance de protection prononcée le 4 février 2015, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles a notamment dit que Mme [X] continuera de résider dans le logement de la famille et interdit à M. [K] de recevoir, rencontrer ou entrer en relation avec Mme [X].

Par un jugement du 25 mars 2016 le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles a notamment fixé la contribution de M. [K] pour l’entretien et l’éducation des enfants du couple sous la forme d’un droit d’usage et d’habitation accordé à Mme [X] sur le bien immobilier indivis situé [Adresse 10], pendant un délai de deux ans à compter de la décision.

Par une assignation délivrée le 11 avril 2019, M. [K] a fait citer Mme [X] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Par un jugement du 18 mars 2022, ce même juge a notamment :

— déclaré irrecevable la demande de liquidation et partage formée par M. [K],

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens.

Par une déclaration du 17 mai 2022, le conseil M. [K] a fait appel de cette décision en ces termes :

« Je souhaite relever appel de la décision pour mon client Monsieur [W] [K] en ce qui concerne la demande de liquidation partage formée par Monsieur [K] a été déclarée irrecevable et ce qu’il a été débouté de ses demandes annexes d’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage, de commission de la SCP [O] en qualité de Notaire, de fixer la valeur vénale de l’immeuble à la somme de 650 000 euros, de fixer la valeur locative de l’immeuble à 650 000 euros, de la condamnation de Madame [X] à payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1 840 euros par mois à compter du 1er décembre 2014, de la condamnation de Madame [X] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de provision sur la soulte à lui revenir, outre 1000 euros de dommages et intérêts article 1240 du Code Civil et 5000 euros au titre de l’article 700 ».

Par un arrêt avant dire droit du 30 novembre 2023, la cour d’appel de Versailles a notamment :

— confirmé le jugement prononcé par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles du 18 mars 2022, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en partage judiciaire,

'Statuant à nouveau,

— déclaré recevable l’action en partage judiciaire engagée par M. [K],

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [K] et et Mme [X], portant sur un immeuble situé [Adresse 10],

'Y ajoutant,

'Avant dire-droit,

— ordonné une expertise de l’immeuble indivis situé [Adresse 11],

— désigne en qualité d’expert Mme [J] [R] qui aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties de :

* visiter l’immeuble indivis précité en présence des parties et de leurs conseils,

* donner son avis sur la valeur vénale actuelle de l’immeuble (avec et sans les travaux d’aménagement des combles),

* donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble indivis, pour chaque année, entre 2014 et 2024,

* exposer les méthodes d’évaluation employées,

* donner son avis sur les travaux d’aménagement des combles invoqués par Mme [X] (date de réalisation, financement, justificatif de ce financement, impact sur la valeur de l’immeuble indivis),

* faire toute observation utile à la solution du litige,

— dit que cette expertise sera effectuée sous le contrôle du conseiller de la mise en état (2ème chambre A de la cour d’appel),

— dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

— fixé à 4 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les parties devront consigner, chacun pour une moitié soit 2 250 euros, auprès de la régie de la cour d’appel, sauf à se prévaloir du bénéfice de l’aide juridictionnelle, avant le 19 janvier 2024, 17 heures,

— dit qu’en cas de défaillance d’une partie, l’autre partie pourra consigner la somme totale de 4 500 euros,

— dit qu’à défaut de consignation dans les délais, l’expert en avisera le conseiller de la mise en état qui constatera la caducité de sa désignation,

— dit que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

— dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

— dit que l’expert devra déposer son rapport dans les 6 mois à compter du jour où il aura été informé par le greffe du paiement intégral de la provision,

— dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile,

— rappelé notamment à l’expert :

* qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées et les entendre en leurs observations,

* qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension,

* qu’il devra remplir personnellement sa mission et qu’au cours d’une ultime réunion d’expertise, il devra informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours,

* qu’il consignera ces observations à la suite de son rapport initial en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant,

— ordonné un sursis à statuer quant aux autres demandes des parties dans l’attente de la réception du rapport d’expertise précité,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 30 janvier 2024 pour vérification du paiement de la consignation,

— réservé les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 mai 2024 et communiqué aux parties le même jour.

Dans ses dernières conclusions après expertise du 09 décembre 2024, M. [K] demande à la cour de :

— Sans s’arrêter ni avoir égard aux fins demandes et conclusions de Madame [T] [X] dont elle sera entièrement déboutée

— Voir fixer la valeur vénale de l’immeuble à la somme de 650 000 €

— Voir fixer à la somme de 14,30 le m² s’agissant de la valeur locative de l’immeuble ;

— S’entendre par conséquence Madame [T] [X] condamner à payer à l’indivision la somme de 14,30 € x 165m² x 80% = 1887,60 € depuis le 1er décembre 2014 date de la séparation effective des intérêts communs des indivisaires, déduction devant être faite des 24 mois de droit d’usage et d’habitation à elle conférés par jugement en date du 25 mars 2016 ;

— S’entendre condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 50 000 € à titre de provision sur l’indemnité d’occupation devant lui revenir ;

— Condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [W] [K] une somme de 10 000 € par application des dispositions de l’article 1240 du code civil outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance et 5000 euros pour la procédure d’appel

— Débouter Madame [T] [X] de sa demande d’attribution préférentielle et de toutes ses demandes annexes.

— Voir dire et juger que les sommes de 65 810,23 € représentant le remboursement anticipé du prêt immobilier et de 6973 € représentant les factures d’arrachage d’arbres et d’évacuation des terres constituent des récompenses au profit de Monsieur [W] [K]

— SUBSIDIAIREMENT et pour autant que Madame [T] [X] ne puisse régler le montant des sommes revenant à Monsieur [W] [K] et qu’une vente de gré à gré ne puisse se réaliser ;

— Ordonner qu’il soit aux requête, poursuites et diligences du requérant, Madame [T] [X] dûment appelée, à l’audience des criées du Tribunal judiciaire compétent, sur le cahier des charges dressé et déposé par tel avocat, et après l’accomplissement de toutes les formalités judiciaires :

— Procéder à la vente sur licitation des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 10], cadastrés cadastré [Cadastre 13] lieudit [Adresse 11] pour 3a 82 ca, la mise à prix étant fixée à la somme de 400 000 € ;

— En tout état de cause s’entendre condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [W] [K] une somme de 10 000 € par application des dispositions de l’article 1240 du code civil outre la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance outre 5000 € pour la procédure d’appel

— S’entendre Madame [T] [X] condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la SCP PARUELLE, Avocat aux offres de droit.

Par des conclusions après expertise du 5 décembre 2024, Mme [X] demande à la cour de :

— DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDÉE Madame [T] [X] en ses demandes, et Y FAIRE DROIT,

— DIRE IRRECEVABLE ET MAL FONDÉ Monsieur [K] en ses prétentions, et L’EN DEBOUTER,

— ATTRIBUER à Madame [T] [X] le bien immobilier indivis sis à [Adresse 11] : Section [Cadastre 14], Lieudit [Adresse 11], Surface 00ha 03a 82ca,

— DIRE ET JUGER que les droits des indivisaires dans le bien immobilier situé [Adresse 11] sont les suivants :

' Pour Monsieur [K] : 50 %

' Pour Madame [T] [X] : 50 %

— FIXER à la somme de 468.000 € (QUATRE CENT SOIXANTE HUIT MILLE EUROS) la valeur vénale du bien immobilier sis à [Adresse 11], sans les combles aménagés,

— FIXER à la somme de 540.000 € (CINQ CENT QUARANTE MILLE EUROS) la valeur vénale du bien immobilier sis à [Adresse 11], avec les combles aménagés,

— FIXER à la somme de 72.000 € (SOIXANTE DOUZE MILLE EUROS) le montant de la créance due par l’indivision à Madame [T] [X] au titre des travaux d’aménagement des combles du bien indivis,

— FIXER à la somme de 1.155 € (MILLE CENT CINQUANTE CINQ EUROS) le montant mensuel de l’indemnité d’occupation dû par Madame [T] [X] à l’indivision, à compter du 1er avril 2018,

— ORDONNER la désignation du Président de la Chambre départementale des notaires avec faculté de délégation en qualité de notaire liquidateurs aux fins d’établissement des comptes entre les parties,

— DÉBOUTER Monsieur [K] de sa demande de dommages-intérêts,

— DÉCLARER IRRECEVABLE ET NON FONDÉE la demande de provision à valoir sur ses droits dans le partage formée par Monsieur [K],

— CONDAMNER Monsieur [K] à verser à Madame [T] [X] la somme de 5.000€ (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont compris ceux d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée, ainsi qu’aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur du bien indivis

Sur la valeur vénale

M. [K] estime la valeur du bien indivis à 650 000 euros, critiquant l’estimation de l’expert qui avait, selon lui, évalué le bien à une valeur très inférieure au prix du marché. Il critique le comportement de Mme [X] qui n’a pas entretenu le bien ce qui lui permettrait de l’acquérir à vil prix.

Mme [X] estime que les prix retenus par l’expert sont excessifs, notamment au regard de la situation du bien, qui se trouve contigü à un campement de gens du voyage et sur une commune minée par l’insécurité, [Localité 16]. Elle conteste avoir laissé le bien se dégrader, affirmant l’avoir régulièrement entretenu.

Elle relève que le bien a été inondé après l’expertise, étant situé sous une nappe phréatique. Elle évalue donc le bien à 468 000 euros sans les combles réamménagés et 540 000 euros avec ceux-ci.

*

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié que les droits de Mme [X] et M. [K] dans le bien immobilier indivis, situé [Adresse 11] sont de 50 % chacun.

Si Mme [X] verse des avis ou estimations non-contradictoires aux valeurs inférieures à celles arrêtées par l’expert et M. [K] ces mêmes documents pour des valeurs supérieures, il convient de se reporter au rapport d’expertise.

Celui-ci évalue le bien au 02 février 2024, date de son transport sur site, sans analyse visant l’entretien du bien, à 510 000 euros sans les combles aménagés et 582 000 euros avec les combles aménagés, prenant très concrètement en compte une décote de 20 % au titre des 'avoisinants', de 8 % au titre de la vétusté et de 5 % au titre de l’humidité (due à un défaut d’isolation et de VMC). L’expert justifie de ce montant en analysant de nombreuses transactions portant sur des biens similaires et de même dimension dans un rayon de 500 mètres autour du pavillon, en utilisant des valeurs moyennes sur les trois dernières années et en prenant en compte les paramètres d’usage en la matière (état d’entretien, environnement, etc).

La cour se réfèrera donc à cette expertise et évaluera la valeur vénale de ce bien à la somme de 582 000 euros, les combles étant aménagés.

Sur la valeur locative

M. [K] estime que la valeur locative du bien n’a pas à être dimnuée du fait du manque d’entretien de Mme [X]. Versant des attestations, il prend en considération la valeur haute retenue par l’expert, soit 14,30 euros le m2, évoquant la forte attractivité d'[Localité 16], situé à proximité de [Localité 20].

Mme [X] critique la valeur locative retenue par l’expert, entre 1 902,08 et 1 999,12 euros, mettant en avant les caractéristiques du bien (localisation et humidité). Elle estime donc entre 1 600 et 1 700 cette valeur locative.

En l’espèce, l’expertise sus-visée est solidement étayée par des références actualisées et nombreuses références au prix du marché sur les trois dernières années. L’expert retient, après avoir envisagé les valeurs basses et hautes, une valeur médiane de 13,50 euros le m2 en 2024. Privilégiant l’hypothèse médiane et le pavillon faisant 143,2 m2, l’expert estime la valeur locative de celui-ci 1 933,20 euros par mois.

Là encore, la cour s’y réfère et estime donc la valeur locative du bien à 1 933,20 euros par mois.

Sur la demande d’attribution préférentielle

Mme [X] sollicite l’attribution préférentielle du bien indivis, sans développer et sans viser de textes à l’appui de sa demande.

M. [K] s’oppose à l’attribution préférentielle du bien par Mme [X], estimant sa demande irrecevable, un partage d’indivision entre anciens concubins ne pouvant donner lieu à attribution préférentielle.

*

Selon l’article 1476 du code civil, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit pour les communautés dissoutes par divorce. Cette attribution est soumise aux règles établies au titre des successions (articles 831 à 834 du code civil).

L’article 831 du code civil dispose que « peut demander l’attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu, de toute entreprise, ou partie d’entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou quote-part indivise d’une telle entreprise, même formée pour une part de biens dont il était déjà propriétaire ou copropriétaire avant le décès, à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement. / (') / S’il y a lieu, la demande d’attribution préférentielle peut porter sur des droits sociaux, sans préjudice de l’application des dispositions légales ou des clauses statutaires sur la continuation d’une société avec le conjoint survivant ou un ou plusieurs héritiers. ».

L’article 831-2 du code civil ajoute : « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;

2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession ;

3° De l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation d’un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu’un nouveau bail est consenti à ce dernier. ».

Il ressort de ces textes que l’attribution préférentielle ne peut être demandée que par le conjoint, le partenaire d’un pacte civil de solidarité, tout héritier ou l’indivisaire non marié, si et seulement si l’indivision conventionnelle prévoit la possibilité de cette attribution (1ère Civ, 26 septembre 2012, N° 11-12.838).

Force est de constater que les parties ne sont ni mariés ni pacsés et ne sont pas héritiers. De plus, l’examen de l’acte notarié d’achat du bien indivis (pièce N° 04) permet de constater qu’il ne comporte pas de clause d’attribution préférentielle.

La cour rejette donc la demande de Mme [X] en ce sens.

Sur les créances sur l’indivision

Sur les créances de Mme [X]

Mme [X] soutient qu’elle dispose d’une créance sur l’indivision, ayant à ses frais financé l’aménagement des combles de la maison indivise, grâce à des fonds personnels issus de la succession de sa grand-mère. Elle verse aux débats des photographies des travaux opérés dans les combles (pièce N° 33). Elle soutient que l’expert a retenu qu’elle avait financé les travaux à hauteur de 19 242 euros qui apporte aux biens une plus-value de 72 000 euros.

Elle sollicite donc une créance de ce montant sur l’indivision.

M. [K] s’oppose à la demande de Mme [X] relevant que c’est l’indivision qui a réglé les factures de travaux des combles et non les fonds personnels de Mme [X]. Il relève le fait qu’elle ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande de créance. Il remarque enfin que Mme [X] effectue des demandes cumulatives visant à voir augmenter la valeur du bien à raison des combles aménagés et à solliciter de surcroît une créance sur l’indivision au titre de leur financement.

L’article 815-13, alinéa 1er, du code civil dispose :

Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

En l’espèce, il est constant au dossier que la maison a été construite sans combles aménagés et que, postérieurement des travaux d’aménagement, sans déclaration préalable d’urbanisme, en l’espèce la création de deux chambres dans les combles ont été effectués. L’expert date ces travaux de 2007, soit durant la vie commune des parties. Ces travaux constituent des dépenses d’amélioration qui valorisent le bien.

Chacune des parties prétend avoir payé avec des fonds personnels le coût total des travaux qui s’élève, selon facture de septembre 2007 produite par Mme [X] (pièce N° 12), à la somme de 19 242 euros. La cour remarque que la facture produite, si elle n’est pas au nom de [15], mais de [17], correspond à la période des travaux et indique exactement le montant que ceux-ci.

Si Mme [X] soutient avoir seule entièrement aménagé les combles, elle ne verse aucune pièce attestant ses dires ; étant relevé qu’à aucun moment l’expert ne prend position sur l’identité de la personne à l’origine de ce financement.

En revanche, M. [K] verse 4 talons de chèques entre juin et novembre 2007, à l’ordre d’Art Tech Habitat qui s’élèvent aux sommes de 10 000 euros, 5 000 euros, 3 608 euros et 634 euros, soit la somme totale de 19 242 euros (pièce N° 12).

De surcroît, il verse aux débats ses relevés de compte bancaire sur la période considérée qui rendent compte de débits par chèques de 10 000 euros, 5 000 euros, 3 608 euros et 634 euros (pièce N° 36).

Ainsi, il apparaît que c’est M. [K] qui a financé les travaux dans les combles et non Mme [X] .

Cette dernière verra donc sa demande de créance sur l’indivision rejetée.

Sur les créances de M. [K]

M. [K] soutient que le remboursement anticipé du prêt immobilier et le payement des travaux d’arrachage d’arbres et évacuation de terre, qu’il a réglés avec des fonds personnels, donnent lieu à une créance sur l’indivision à son bénéfice, pour un montant de 65 810,23 euros (au titre du remboursement anticipé du prêt) et 45 780,40 francs, soit 6 973 euros (au titre des travaux).

Il ajoute que ces fonds proviennent de ses indemnités transactionnelles de licenciement et soutient que ses demandes sont imprescriptibles, en application de l’article 815 du code civil.

Mme [X] soutient que ces demandes sont atteintes par la prescription de 5 ans, M. [K] ayant formé ses demandes pour la première fois le 02 décembre 2024.

Aux termes de l’article 2244 du code civil, les actions mobilières ou personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, les dépenses d’amélioration ou conservation entreprises par un indivisaire lui ouvrent un droit de créance contre l’indivision qui classe l’indivisaire parmi les créanciers de l’indivision ce qui lui permet d’être payé par prélèvement sur l’actif sans attendre le partage (art. 815-17 du code civil).

Par voie de conséquence, la prescription de l’action en paiement de cinq ans n’est pas suspendue au partage entre co-indivisaires et court dès le payement effectué (Cass. 1e Civ, 14 avril 2021, N° 14-4-2021)

En l’espèce, il apparaît que M. [K] a remboursé la dernière mensualité du prêt immobilier destiné à l’acquisition du bien indivis le 08 avril 2011 (pièce N° 05, 06 et 07 – contrat de prêt, attestation de remboursement anticipé et relevé de compte bancaire de M. [K]).

Par ailleurs, les travaux entrepris et payés par M. [K] pour l’arrachage des arbres et l’évacuation de terre datent des 25 juin 2001 et 1er août 2001, 25 mars, 24 avril et 31 mai 2013 (pièce N° 40).

Peu importe que l’article 815 du code civil, invoqué par M. [K], prévoit que le partage peut toujours être provoqué ; ce qui implique que ce droit est imprescriptible, puisque cette imprescriptibilité ne concerne que le droit de demander le partage et non les éventuelles créances qu’un indivisaire entend faire valoir contre l’indivision.

L’action de M. [K], mobilière, se prescrit donc par cinq ans, comme indiqué à l’article 2244 du code civil.

La date de prescription intervient donc :

— pour le remboursement du crédit immobilier le 09 avril 2016,

— pour les travaux les 26 juin et 02 août 2006, 26 mars, 25 avril et 1er juin 2018.

M. [K] a formé pour la première fois sa demande de créance sur l’indivision le 09 décembre 2024, soit à la date de ses dernières conclusions d’appel récapitulatives après dépôt du rapport d’expertise.

Ayant agi postérieurement à l’expiration du délai de prescription quinquennale, soit au 08 avril 2016 et 1er juin 2018 , il verra ses demandes déclarées irrecevables.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [X] soutient que l’indemnité d’occupation court à compter du mois d’avril 2018 puisque l’ordonnance de non-conciliation lui a attribué à compter du 04 février 2015 la jouissance du logement familial et que par jugement du 25 mars 2016, la contribution de M. [K] à l’entretien et l’éducation des enfants a été fixée sous la forme d’un droit d’usage et d’habitation de deux ans. Elle estime par ailleurs, la valeur locative du bien à 1 650 euros mensuels et y applique une décote de 30 % afin de tenir compte de la précarité de cette occupation, de l’environnement insécurisant et de l’humidité affectant l’immeuble. Ainsi, elle estime le montant mensuel de cette indemnité d’occupation à la somme de (1650 – 30%, soit) 1 155 euros mensuels.

M. [K] demande à ce que la valeur mensuelle de l’indemnité d’occupation due par Mme [X] à l’indivision soit évaluée à la somme de 1 887,60 euros ; ce depuis le 1er décembre 2014, date de la séparation des parties, déduction faite des deux ans de droit d’usage et d’habitation ordonné par l’ordonnance de non-conciliation du 25 mars 2016.

Selon l’article 815- 9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.

L’indemnité, contrepartie du droit de jouir privativement du bien, est due même en l’absence d’une occupation effective des lieux.

En l’espèce, il est acquis aux débats que depuis la séparation des époux Mme [X] vit dans le biens indivis jusqu’à ce jour.

Le montant mensuel de cette indemnité

La cour se basera d’abord sur la valeur locative du bien telle qu’arrêtée par l’expert, soit 1 933,20 euros.

Si l’expert mentionne dans son rapport, quant à la situation et l’état du bien, une décote de 20 % au titre des 'avoisinants', de 8 % au titre de la vétusté et de 5 % au titre de l’humidité, ces décotes ont trait à l’appréciation de la valeur du bien, l’expert n’ayant pas été missionné pour se prononcer sur l’indemnité d’occupation.

La cour doit donc envisager, pour l’appréciation de l’indemnité d’occupation, une éventuelle décote.

L’occupation du logement par Mme [X] avec ses quatre enfants mineurs, depuis la séparation, est une occupation précaire qui sera compensée par une décote par rapport à la valeur locative du bien de 20 %.

De plus, le rapport d’expertise note une situation géographique du bien particulière, puisque situé à proximité de caravanes et d’équipements electro-ménagers extérieurs, Mme [X] parlant de campement de 'gens du voyage'. L’expert mentionne également une construction élevée récemment en mitoyenneté du jardin. L’expert a même constaté les aboiements du chien du voisin, lors de son transport du 29 mars 2024. L’expert parle, à propos de cet environnement 'd’impacts négatifs'. Mme [X] verse aux débats des photographies aériennes qui caractérisent la présence de plusieurs caravanes et cette nouvelle construction à toute proximité de son domicile (pièces N° 5 à 11) et un courrier des Services d’Hygiène de la ville de [Localité 22] qui font suite à sa plainte pour les aboiements de chiens (pièce N° 34).

Enfin, l’expert note une particularité marquée de ce bien ; savoir, des inondations du sous-sol, fréquentes lors de fortes pluies, nécessitant l’installation a minima d’une pompe de relevage et de travaux de captation des eaux de ruissellement. Il a remarqué des traces d’humidité visible au rez de chaussée ainsi qu’au 1er étage. Ces éléments dévalorisent la jouissance de ce bien qu’ils rendent moins agréables à occuper, même si l’expert a toutefois noté un entretien régulier du bien en dépit de l’âge des équipements (chauffage, volets roulants, etc). Si Mme [X] se plaint que la maison soit installée sur une nappe phréatique et a été récemment inondée, elle ne le démontre pas (pièces N° 41 à 42 – photos et devis).

En conséquence, les spécificité de ce bien : environnement défavorable et forte humidité amènent la cour à ajouter un coefficient de réfaction supplémentaire de 5 %.

Il en résulte que le montant de l’indemnité d’occupation est égal à la valeur locative du bien, soit 1 933,20 euros, diminué de 25 %. 25% de 1 933,20 euros font 483,33 euros. Doit être déduit de la somme de 1 933,20 euros celle de 483,33 euros, soit 1 449,87 euros.

La cour fixe donc le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 449,87 euros par mois.

La période concernée

Le point de départ de cette indemnité court à compter de l’occupation privative du bien indivis par Mme [X], c’est à dire à compter du départ du domicile de M. [K].

Si M. [K] soutient que la date de séparation des concubins est le 1er décembre 2014, il ne verse aucun élément au soutien de cette prétention.

A rebours, c’est l’ordonnance de protection du 04 février 2015 qui donne date certaine à cette séparation (pièce N° 02). La jouissance du logement est attribuée à Mme [X] par le juge, nécessairement à titre onéreux. Le point de départ de l’indemnité d’occupation sera donc fixée au 04 février 2015.

Pour autant, le jugement du 25 mars 2016 susvisé a notamment fixé la contribution de M. [K] pour l’entretien et l’éducation des enfants du couple sous la forme d’un droit d’usage et d’habitation accordé à Mme [X] sur le bien immobilier indivis situé [Adresse 10], pendant un délai de deux ans à compter de la décision. Il convient donc d’enlever la période du 26 mars 2016 au 25 mars 2018, à la période au cours de laquelle cette indemnité d’occupation est due à l’indivision, puisque la décision du tribunal équivaut implicitement mais nécessairement, à titre de substitut à la pension alimentaire traditionnellement accordée, à une jouissance gratuite du bien.

Cette indemnité d’occupation, court donc du 04 février 2015 au 26 mars 2016 et court à nouveau à compter du 26 mars 2018.

Le point d’achèvement de cette indemnité ne peut en l’état être déterminé, Mme [X] occupant encore ce bien. Cette indemnité cessera au jour du départ des lieux de Mme [X] ou au jour de la jouissance divise ou encore au jour du partage.

Sur la demande de provision sur les indemnités d’occupation

M. [K] sollicite, au visa de l’article 815-9 du code civil, une avance sur ses droits dans le partage de 50 000 euros, à titre de provision sur la part d’indemnité d’occupation devant lui revenir, relevant qu’il a dû recourir à un prêt immobilier pour se reloger compte-tenu de l’inertie de Mme [X].

Mme [X] relève que M. [K] n’indique pas le fondement juridique de sa demande de provision et que seul le magistrat de la mise en état a compétence pour ordonner une provision. Au visa de l’article 789 du code de procédure civile, elle en conclut à l’irrecevabilité de la demande de M. [K].

Aux termes de l’article 815-9 alinéa 1 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’article 815-11 du code civil y ajoute que tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faire des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

Par ailleurs, l’article 789 du code de procédure civile instaure une compétence exclusive du juge de la mise en état, jusqu’à son dessaisissement, pour accorder une provision.

En l’espèce, l’ordonnance de cloture a été rendue le 10 décembre 2024, entraînant un desaisissement du Conseiller de la Mise en Etat au profit de la cour. Après l’ordonnance de clôture, aucune disposition n’interdit à une juridiction de fond de statuer sur des demandes de provision émanant des parties.

La demande de M.[K] sera donc déclarée recevable.

A la lumière de l’expertise rendue, la situation des parties est apparue de façon plus claire. Il ressort notamment que l’indivision est créancière de Mme [X], au titre des indemnités d’occupation, pour un montant qui sera nécessairement important, en tout état de cause supérieur 100 000 euros. M. [K], qui détient 50 % des droits dans l’indivision, sollicite le versement d’une provision de 50 000 euros, soit moins de la moitié de ce à quoi il a droit.

Par ailleurs, comme l’a souligné la cour dans son arrêt du 30 novembre 2023 susvisé, Mme [X] oppose l’inertie aux démarches entreprises par M. [K] pour sortir de cette indivision. Il est établi que ce dernier subit les lenteurs de cette procédure qui dure depuis plusieurs années sans que les opérations de comptes, liquidations et partage aient notablement avancé.

Il en ressort que la cour fait partiellement droit à sa demande. Mme [X] sera donc condamnée à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 25 000 euros, à titre d’avance sur la part d’indemnité d’occupation devant lui revenir.

Sur la demande de licitation

M. [K] a sollicité, à titre subsidiaire, en cas d’échec de la vente amiable, la licitation du biens indivis. Mme [X] n’a pas conclu à ce sujet.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 954 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, la cour n’ayant pas à rechercher l’existence d’éléments de fait ou de droit non allégués propres à établir les prétentions de la partie.

Aux termes des articles 815 du code civil : 'Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.'

L’article 1361 du code de procédure civile dispose :' Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage'.

L’article 1377 du code de procédure civile y ajoute :'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.', l’article 1378 du code de précédure civile précisant : 'Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis.'

En l’espèce, il convient d’observer que le bien n’est pas partageable en nature, que cette indivision dont veut sortir M. [K] dure depuis plusieurs années. La licitation demandée par ce dernier est donc le seul moyen de sortir rapidement de cette situation.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de licitation, selon précisions apportées au présent dispositif.

Sur la désignation d’un notaire

Si M. [K] a sollicité la désignation de la SCP [21] au premier stade de la procédure, il n’a pas réitéré cette demande au dispositif de ses dernières conclusions. Il ne conclut pas du tout sur ce point.

Mme [X] demande en revanche à ce que soit désigné le Président de la Chambre Départementale des Notaires avec faculté de délégation d’un notaire liquidateur.

Aux termes de l’article 1364 al 2 du code civil, le notaire est choisi par les co-partageants et, à défaut, par le tribunal.

En l’espèce, les parties ne se sont pas accordées sur un notaire particulier et se trouvent toujours dans un désaccord profond qu’il convient de désamorcer en désignant un notaire tiers, étant précisé que depuis 2007, la juridiction n’a plus la possibilité de désigner le Président de la Chambre Départementale des Notaires avec faculté pour ce dernier de subdéléguer un notaire liquidateur aux fins d’établissement des comptes, liquidation et partage.

En conséquence, la cour désigne Maître [N] [H], [Adresse 8], téléphone N° [XXXXXXXX01], comme notaire aux fins d’établissement des comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties.

Sur la demande dommages et intérêts

M. [K] demande, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts, relevant que l’inertie fautive de Mme [X] qui s’oppose abusuvement aux opérations de comptes, liquidation et partage entraîne une dépréciation du bien qui lui permettra de le racheter à vil prix, ce qui lui occasionne un préjudice.

Mme [X] sollicite le rejet de cette demande, contestant toute résistance abusive et remarquant que M. [K] ne lui reproche en réalité aucune faute précise.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par le fait duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [K] établit que depuis octobre 2018, lui ou son conseil, ont entrepris de très nombreuses démarches auprès d’un notaire pour sortir de cette indivision (pièces N° 18 à 26 – courriels de relance). Il démontre en outre qu’à trois reprises, il a contacté son ex-concubine par courriels de décembre 2016 et janvier et février 2017 aux mêmes fins. De plus, par courriel du 02 février 2017, Mme [X] informait M. [K] de ce qu’elle ne souhaitait plus discuter avec lui de cette sortie de l’indivision, estimant que l’issue judiciaire était la seule possible. Enfin, le notaire choisi par M. [K] a contacté Mme [X] le 11 décembre 2018, pour démarrer les opérations ce qui n’a pas abouti, Mme [X] devant le recontacter ; ce qu’elle n’avait jamais fait.

Néanmoins, si la cour constate l’inertie de Mme [X], M. [K] ne démontre pas de faute avérée commise par celle-ci. Par ailleurs, le retard de la procédure a été compensé par l’allocation d’indemnités d’occupation et l’allocation d’une provision à M. [K].

Il en ressort que la demande de dommages et intérêts M. [K] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La cour est saisie, par le dispositif des dernières conclusions de M. [K], de l’appel de la disposition du jugement querellé l’ayant condamné aux dépens de première instance. Or, la cour observe que dans sa déclaration d’appel initiale, M. [K] n’a pas visé cette disposition relative aux dépens de première instance. La cour n’en est donc pas saisie.

Mme [X] succombant pour l’essentiel aux débats, sera tenu aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

La distraction des dépens au profit de la SCP Paruelle, sera ordonnée, au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La cour est saisie par M. [K] de l’appel de la disposition du jugement querellé qui a rejeté sa demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Or, la cour d’appel de Versailles par son arrêt du 30 novembre 2023 a confirmé le jugement entrepris, sauf concernant l’irrecevabilité de la demande en partage de M. [K]. La cour constate donc qu’il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

L’équité commande de condamner Mme [X] à verser à M. [K] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, dans les limites de sa saisine et après expertise, par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en dernier ressort,

LA COUR,

FIXE la valeur vénale du biens indivis à la somme de 582 000 euros,

REJETTE la demande de Mme [X] aux fins d’attribution préférentielle du bien indivis,

REJETTE la demande de créance de Mme [X] sur l’indivision, au titre de l’aménagement des combles,

DECLARE irrecevables les demandes de créances de M. [K] sur l’indivision, au titre du remboursement anticipé de l’emprunt immobilier et des travaux dans le jardin,

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par Mme [X] à l’indivision à la somme de 1 449,87 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation courra du 04 février 2015 au 26 mars 2016 et du 26 mars 2018 jusqu’au jour où Mme [X] quittera les lieux, ou au jour du partage,

CONDAMNE Mme [X] à payer à M. [K], une provision de 25 000 euros sur le montant des indemnités d’occupation dues par Mme [X] à l’indivision,

FAIT droit à la demande de M. [K] aux fins de licitation du biens indivis, sis [Adresse 10], cadastré [Cadastre 13], pour 3 ares 82 centiares,

ORDONNE la licitation de cet immeuble sur le cahier des charges dressé par Maître Gilles Paruelle, avocat au barreau des Yvelines, après avoir accompli toutes les diligences prévues par la Loi,

DIT que la licitation sera poursuivie devant la chambre des criées du Tribunal Judiciaire de Versailles à l’audience des enchères du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière,

FIXE la mise à prix à la somme de 400 000 euros avec faculté de baisse en cas de carence d’offre jusqu’à ce que enchère s’ensuive,

DESIGNE le commissaire de justice : [12], [Adresse 9], comme chargé de dresser le procès-verbal de description et d’assurer la visite des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour le commissaire de justice de notifier la présente décision aux occupants trois jours à l’avance au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et d’un serrurier,

DIT que le commissaire de justice chargé d’établir les procès-verbaux de description et d’assurer les visites, se fera assister le cas échéant, lors de l’une de leurs opérations d’un Expert, lequel aura pour mission de procéder à l’établissement des diagnostics techniques obligatoires ainsi que l’état de surfaces conformément à la Loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article L.1421 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et d’un serrurier,

DIT que les modalités de publicités seront les mêmes que celles prévues aux articles R. 322-30 à R. 322-36 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT que les coûts des procès-verbaux de description, des visites, des frais de publicité, des frais du ou des Experts et techniciens seront inclus en frais privilégiés de vente,

DIT que le prix des adjudications sera payé entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau des Yvelines, lequel procèdera au règlement sur présentation de l’acte de partage établi par le Notaire ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation et partage,

DESIGNE Maître [N] [H], [Adresse 8], téléphone : [XXXXXXXX01], comme notaire, aux fins d’établissement des comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [X] et M. [K],

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Mme [X] à payer à M. [K], la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] à payer les entiers dépens de la procédure d’appel,

ORDONNE la distraction des dépens au profit de la SCP Paruelle.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel NOYER, Président et par Madame PRAT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président