Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 26 février 2026, n° 21/03834

CA Montpellier
Infirmation partielle 26 février 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de servitude de passage par prescription
La cour a estimé que la servitude de passage est conventionnelle et non légale pour cause d'enclave, et qu'aucune indemnité ne doit être supportée par [N] [V].
Accepté
Préjudice moral résultant des entraves au libre passage
La cour a reconnu le préjudice moral de [N] [V] et a décidé de lui allouer des dommages-intérêts en réparation de ce préjudice.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 févr. 2026, n° 21/03834
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/03834
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy GARCIAIris RICHAUDGilles LASRYThierry CHOPINAurélia PUECH DAUMASSébastien CAUNEILLE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLESCP D AVOCATS BRUGUES-LASRYBELLOTTI-CAUNEILLE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03834 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBIM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 AVRIL 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 18/00977

APPELANTS :

Madame [Q] [P] née [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [U] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Rémy GARCIA de la SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par M^e Thierry CHOPIN, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMES :

Monsieur [N] [V]

né le 14 Mars 1939 à [Localité 3] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sébastien CAUNEILLE de la SCP BELLOTTI/CAUNEILLE, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par M^e Iris RICHAUD, avocat au barrreau de MONTPELLIER

Maître [O] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Aurélia PUECH DAUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 10 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 18 décembre 2025 et prorogé au 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié du 14 juin 2013 dressé par Maître [M], notaire, [N] [V] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 4] 1962 à [Localité 6], cadastrée A [Cadastre 1].

Le 24 juillet 2013, [U] [P] et son épouse née [Q] [D] ont acquis la maison voisine située [Adresse 5] 1962 à [Localité 6], cadastrée A [Cadastre 2] ainsi qu’un jardin attenant cadastré A [Cadastre 3].

La parcelle de [N] [V] est desservie à l’arrière par une voie privée qui permet d’y accéder et qui jouxte la parcelle A [Cadastre 3].

Le 24 novembre 2014, [Q] [P] a informé [N] [V] qu’elle allait fermer la voie lui appartenant.

Par acte du 3 mars 2015, [N] [V] a assigné [Q] [P] devant le tribunal d’instance de Narbonne qui a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de la même ville.

Par jugement du 15 mars 2018 ce tribunal, actuellement tribunal judiciaire de Narbonne, a déclaré que [N] [V] ne pouvait solliciter la protection possessoire que sous la production d’un titre et a imposé à [Q] [P] de n’entreprendre aucune action tendant à interdire ou limiter l’assiette du passage revendiqué.

Par acte du 18 juillet 2018, [N] [V] a assigné devant le tribunal de Narbonne les époux [P], [K] et [Z] [R], Maître [A] et Maître [M] afin de voir reconnaître, au bénéfice de sa parcelle, un droit de passage sur les fonds de ses voisins.

Par jugement du 22 avril 2011 ce tribunal a :

dit l’action principale non prescrite et recevable,

dit que le fonds cadastré A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6], appartenant à [N] [V], bénéficie d’une servitude de passage existant sur les fonds cadastrés A [Cadastre 4], A [Cadastre 3] et A [Cadastre 5] sur la même commune, pour accéder à son domicile, s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2], en vertu de l’acte notarié d’échange du 7 août 1952 reprise dans l’acte de vente du 9 février 1982,

condamné [N] [V] à payer à [Q] [P] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

condamné Me [M] à relever et garantir [N] [V] de toute condamnation financière prononcée contre lui,

condamné Me [M] à payer à [N] [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le constat d’huissier du 24 novembre 2014,

rejeté le surplus des demandes et ordonné l’exécution provisoire tenant la nature et le caractère de l’instance.

[Q] et [U] [P] ont relevé appel de cette décision le 14 juin 2021 à l’encontre de [N] [V] et de Maître [M].

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 10 septembre 2021,

Vu les conclusions de [N] [V] remises au greffe le 29 novembre 2021,

Vu les conclusions de Maître [M] remises au greffe le 21 décembre 2021,

MOTIFS

[N] [V] fonde son action sur les articles 682 et suivants, 1240 et 1241 du code civil.

Les époux [P] concluent au rejet des demandes de [N] [V] aux motifs qu’aucune servitude de passage n’a été acquise par prescription, qu’il n’existe ni état d’enclave ni possession paisible. Subsidiairement, dans le cas de l’établissement d’une servitude de passage, ils réclament une indemnité de 15 000 euros destinée à réparer le préjudice subi.

[N] [V] conclut à la confirmation du jugement en sollicitant toutefois la fixation d’une servitude de passage une largeur de 4 mètres ainsi que des dommages et intérêts.

Maître [M] demande l’infirmation du jugement en affirmant n’avoir commis aucun manquement.

Aux termes de l’article 691 du code civil les servitudes discontinues, tel le droit de passage, ne peuvent s’établir que par titre.

En l’espèce, [N] [V] a acquis de [T] [H] la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6]. Antérieurement [S] [H], père de [T] [H], avait acquis cette parcelle de [I] [W] par acte notarié publié du 9 février 1982 qui précisait en page 2 : « dans l’acte d’échange du 7 août 1952, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 23 octobre suivant, volume 2604 numéro 65, la désignation était la suivante que les parties ont entendu conserver : « l’immeuble échangé confronte au nord la route, au midi un passage (sur lequel Monsieur [X] [W] aura tous droits de passage avec bêtes et charrettes) à l’est et à l’ouest dame [E] ».

La servitude de passage est attachée au bien immobilier et non à la personne qui en est propriétaire. Elle est donc automatiquement transmise à l’acquéreur lors de la vente du bien concerné.

En l’espèce, une servitude de passage conventionnelle a été établie au profit de la parcelle A [Cadastre 1] sur le passage litigieux lors de l’acte d’échange du 7 août 1952 et reprise dans l’acte notarié du 9 février 1982 par lequel le père de [T] [H], vendeur, a acquis cette parcelle. La servitude conventionnelle de passage bénéficie donc à la parcelle A [Cadastre 1] dont [N] [V] est devenu propriétaire.

Une servitude conventionnelle de passage, si elle n’est pas mentionnée dans le titre de propriété, n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble servant que dans la mesure où elle a fait l’objet d’une publicité foncière.

Or tant l’acte d’échange du 7 août 1952 que l’acte d’acquisition par [S] [H] du 9 février 1982 ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques de [Localité 1]. Ladite servitude est donc opposable aux époux [P] et le jugement sera confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence de la servitude de passage s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2] au bénéfice du fonds cadastré A [Cadastre 1].

[N] [V] demande l’élargissement de la servitude de passage sur une largeur de 4 m sans démontrer la largeur actuelle du passage. Le premier juge a précisé que la largeur était déjà de 4 m et l’intimé ne rapporte pas la preuve contraire. Cette demande sera écartée.

Les époux [P] demandent l’allocation de la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité compensatrice du préjudice subi conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil. Cette demande sera écartée puisqu’en l’espèce la servitude de passage est conventionnelle et non pas légale pour cause d’enclave en application de cet article. Par ailleurs, le fonds A [Cadastre 1] bénéficie du passage depuis 1952 aux termes d’une convention et aucune indemnité ne doit donc être supportée par [N] [V]. Cette demande sera écartée.

[N] [V] demande l’indemnisation de son préjudice moral résultant des entraves au libre passage et des tracasseries judiciaires supportées depuis une dizaine d’années.

Ce préjudice est incontestable puisque [N] [V], actuellement âgé de 86 ans, a dû faire face à une procédure longue et coûteuse pour faire reconnaître ses droits.

Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts et d’infirmer le jugement de ce chef.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de [N] [V] formée à l’encontre de Maître [M], notaire, puisque celle-ci est formulée à titre subsidiaire, comme en première instance, dans le cas où la servitude de passage conventionnelle ne serait pas reconnue. Il y a donc lieu d’infirmer les dispositions du jugement prononçant des condamnations à l’encontre de Maître [M].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement seulement en ce qu’il a dit que l’action principale était non prescrite et recevable et que le fonds cadastré A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6] appartenant [N] [V] bénéficie d’une servitude de passage existant sur les fonds cadastrés A [Cadastre 4], A [Cadastre 3] et A [Cadastre 5] sur la même commune, pour accéder à son domicile, s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2], en vertu de l’acte notarié d’échange du 7 août 1952 reprise dans l’acte de vente du 9 février 1982 ;

Et statuant sur les chefs infirmés,

Déboute les époux [P] de leur demande de paiement d’une indemnité compensatrice du dommage occasionné par la servitude de passage conventionnelle ;

Condamne in solidum les époux [P] à payer à [N] [V] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute [N] [V] de sa demande relative à la largeur de l’assiette de la servitude de passage ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de garantie de [N] [V] formée à l’encontre de Maître [M], notaire ;

Condamne in solidum les époux [P] à payer à [N] [V] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Déboute les autres parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les époux [P] aux dépens de première instance et d’appel relatifs tant à la demande principale qu’ à l’appel en garantie.

le greffier le président