RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02884 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F342

Minute n° 24/00155

[C]

C/

[F]

Jugement Au fond, origine TJ de THIONVILLE, décision attaquée en date du 18 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-0507

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 23 MAI 2024

APPELANTE :

Madame [X] [C]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE':

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2021, M. [Z] [F] a consenti un bail à Mme [X] [C] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros outre une avance sur charges de 80 euros.

Par acte d’huissier du 2 mai 2022, M. [F] a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser une somme de 3.430 euros au titre de l’arriéré locatif, une somme de 490 euros par mois à titre de loyer à compter du 8 avril 2022 jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation de 490 euros jusqu’à libération effective des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 18 octobre 2022 le tribunal judiciaire de Thionville a':

— prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à Mme [C] et concernant le logement situé [Adresse 2]

— ordonné l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse

— condamné Mme [C] à payer à M. [F] la somme de 3.430 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 7 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et la somme de 490 euros par mois à titre de loyers depuis le 8 avril 2022 et jusqu’au prononcé du jugement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné Mme [C] à son paiement au profit de M. [F] jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 490 euros

— condamné Mme [C] à payer à M. [F] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 21 décembre 2022, Mme [C] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celle concernant l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 février 2024, elle demande à la cour de :

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 2 mai 2022 et annuler le jugement

— subsidiairement infirmer le jugement

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [F] avec effet au 24 janvier 2022

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral et la somme de 490 euros au titre du remboursement de la caution, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022

— le débouter de ses demandes

— plus subsidiairement confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail mais avec effet au 24 janvier 2022

— débouter M. [F] de ses demandes

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral et la somme de 490 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022

— en tout état de cause, condamner M. [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance et d’appel.

Sur la nullité de l’assignation, l’appelante fait valoir qu’elle a quitté les lieux loués le 24 janvier 2022 et estime insuffisantes les recherches de l’huissier, précisant que l’accusé de réception d’un courrier recommandé adressé le 21 février 2022 n’est pas produit et que celui du courrier adressé par le médiateur en mars 2022 porte la mention destinataire inconnu à l’adresse. Elle prétend que le bailleur a changé les clés du logement et enlevé son nom de la boîte aux lettres et de l’interphone dès le 24 janvier 2022, qu’elle a dû faire appel à un serrurier à plusieurs reprises, que l’intimé savait que l’adresse de l’assignation n’était plus exacte et que l’huissier a su la trouver en procédant à des recherches dans le fichier Ficoba pour lui signifier le jugement.

Sur la résiliation du bail, elle considère que cette demande est sans objet puisqu’elle a quitté les lieux et que le bailleur a changé les clés le 24 janvier 2022. Sur les loyers et charges, elle expose qu’aucun décompte de charge ou demande de régularisation ne lui a été adressé d’octobre 2021 à avril 2022, que la provision mensuelle de 80 euros doit être écartée, que le décompte produit n’est qu’une demande de provision adressée par le syndic, et qu’aucun loyer ni indemnité d’occupation ne peut lui être réclamé au-delà du 24 janvier 2022 puisqu’elle justifie avoir quitté les lieux à cette date. Enfin elle invoque des troubles de jouissance et un préjudice moral, eu égard au comportement du bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 février 2024, M. [F] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, rejeter les demandes de Mme [C] et la condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il expose que Mme [C] ne l’a jamais informé de son départ ni délivré de congé, que l’assignation a donc été signifiée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue, celle du logement loué.

Sur le fond, il fait valoir qu’en l’absence de congé, l’appelante reste tenue du paiement des loyers, que la résiliation des abonnements d’électricité et de gaz est sans incidence et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’avoir quitté le logement le 24 janvier 2022. Il précise que les factures de serrurier produites sont au nom de la locataire et que les changements de serrures ont été réalisés à son initiative. Il ajoute justifier des charges locatives par la production de décomptes et estime que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance ou moral, alors qu’elle a dégradé l’appartement loué.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 659 du code de procédure civile lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

En l’espèce, il ressort des mentions figurant sur les actes d’assignation que l’huissier a relevé que :

— le nom de Mme [C] ne figurait pas sur la boîte aux lettres ni la sonnette

— un avis de passage a été laissé dans la porte de l’appartement 508 au 8ième étage et personne n’a rappelé

— l’intéressée n’apparaît sur aucune des listes de la mairie de [Localité 4]

— les recherches sur l’annuaire électronique et sur internet sont restées vaines

— un numéro de téléphone portable a été tenté sans que personne ne décroche

— toutes les autres recherches sont restées infructueuses.

Il résulte de l’ensemble de ces mentions que l’huissier a relaté avec précision les diligences accomplies pour rechercher la destinataire de l’acte, le fait qu’il ait pu trouver la nouvelle adresse de l’appelante lors de la signification du jugement intervenue plusieurs mois après, ne caractérisant pas une absence de diligences suffisantes alors que l’appelante ne justifie par aucune pièce avoir communiqué à l’intimé sa nouvelle adresse avant la délivrance de l’assignation. Elle n’établit pas non plus que le propriétaire aurait changé les serrures du logement et enlevé son nom de la boîte aux lettres et de l’interphone, comme allégué, alors que les factures du serrurier font état de changements de barillet à la demande de l’appelante. Le fait qu’un courrier recommandé de mars 2022 porterait la mention 'n’habite plus à l’adresse indiquée’ est inopérant.

En conséquence, Mme [C] est déboutée de sa demande de nullité de l’assignation et celle subséquente du jugement.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1184 du code civil.

En l’espèce, Mme [C] ne justifie pas avoir donné congé au bailleur conformément aux dispositions contractuelles et légales, ni avoir quitté les lieux loués le 24 janvier 2022 avec l’accord du bailleur et en lui restituant les clés, de sorte qu’elle est mal fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail aux torts de l’intimé à cette date.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats par le bailleur que les loyers des mois d’octobre 2021 à avril 2022 n’ont pas été réglés, l’appelante ne produisant aucune pièce pour justifier de règlements non pris en compte. Le non respect réitéré de ses obligations légales et contractuelles est ainsi caractérisé et eu égard à l’importance et la persistance de ces manquements, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux.

Sur les loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. L’absence de régularisation de charges contractuellement prévues au contrat de bail entraîne le remboursement des provisions versées par le locataire.

En l’espèce, si l’appelante conteste l’arriéré locatif au motif notamment que la provision sur charges ne peut être réclamée faute de régularisation annuelle des charges, ce moyen est inopérant puisqu’il s’est écoulé moins d’une année depuis la signature du contrat de bail et que celui-ci prévoit expressément une provision sur charges de 80 euros par mois. Pour le reste, l’intimé verse aux débats un décompte mentionnant les loyers et provisions impayés d’octobre 2021 à avril 2022 pour un montant total de 3.430 euros et l’appelante ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte.

Sur le dépôt de garantie, l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014, indique que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bail signé entre les parties fait état d’un dépôt de garantie de 490 euros dont le règlement n’est pas contesté. Ce montant doit venir en déduction des sommes restant dues au titre des loyers impayés.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de condamner Mme [C] à verser à M. [F] la somme de 2.940 euros après déduction du dépôt de garantie et de rejeter la demande de restitution de la somme de 490 euros. Le jugement est en outre confirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] à verser à M. [F] la somme de 490 euros par mois à titre de loyer à compter du 8 avril 2022 jusqu’au jugement ayant prononcé la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, l’appelante occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste devoir une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. [F] une indemnité d’occupation de 490 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués, étant rappelé que celle-ci est caractérisée par la remise des clés au propriétaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’appelante ne démontre pas comme allégué que l’intimé aurait crevé ses pneus de voiture ou l’aurait harcelée, ni qu’il aurait dissimulé sa véritable adresse à l’huissier ou changé les serrures du logement. Les mains courantes et plainte, qui ne font que reprendre ses dires, sont insuffisamment probantes, les factures de serrurier et de garagiste produites ne permettent pas d’en imputer la responsabilité à M. [F] qui conteste toute dégradation et l’intention de nuire du bailleur n’est pas caractérisée. Enfin, les pièces médicales sont insuffisantes à établir l’imputabilité du préjudice moral invoqué, étant relevé qu’il en ressort que Mme [C] souffre d’un syndrome anxio-dépressif depuis 2008, soit antérieurement à la conclusion du bail.

En conséquence, l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute de l’intimé et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [C], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et verser à l’intimé la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle est déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [X] [C] de sa demande de nullité de l’acte d’assignation délivré le 2 mai 2022 et d’annulation subséquente du jugement ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à Mme [X] [C] et concernant le logement situé [Adresse 2]

— ordonné l’expulsion de Mme [X] [C] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné Mme [X] [C] à payer à M. [Z] [F] la somme de 490 euros par mois à titre de loyers depuis le 8 avril 2022 et jusqu’au prononcé du jugement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné Mme [X] [C] à son paiement au profit de M. [Z] [F] jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 490 euros

— condamné Mme [X] [C] à payer à M. [Z] [F] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné Mme [X] [C] à payer à M. [Z] [F] la somme de 3.430 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 7 avril 2022 et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer à M. [Z] [F] la somme de 2.940 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 7 avril 2022, après déduction du dépôt de garantie de 490 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [X] [C] de sa demande tendant à prononcer ou constater la résiliation du bail aux torts de M. [Z] [F] avec effet au 24 janvier 2022, de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral, de sa demande de remboursement du dépôt de garantie de 490 euros et celle au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [X] [C] aux dépens’d'appel ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer à M. [Z] [F] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT