COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02524 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHTX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 OCTOBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] – N° RG F 22/02070

APPELANTS :

Madame [U] [I]

née le 31 Mai 1992 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Marina BLANC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur [B] [G]

né le 13 Décembre 1983 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Marina BLANC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [E] [Q] [L]

né le 04 Juin 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Karen MENAHEM PAROLA de la SELARL KMP LEGAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et à l’audience par M^e Alexandrine ARSENTO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2026,en audience publique, devant M^me Marie-José FRANCO, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre empêché, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 20 mai 2019, M. [E] [L] a donné à bail à Mme [U] [I] et M. [B] [G] un appartement moyennant un loyer mensuel de 525 euros outre 70 euros au titre des provisions sur charges et donné mandat de gestion locative à la société Quietis Gestion.

Suivant courrier du 4 février 2022, Mme [U] [I] a donné congé sans préavis en se prévalant de l’insalubrité du logement.

Par acte du 29 novembre 2023, M. [L] a fait assigner Mme [U] [I] et M. [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan en paiement de loyers impayés.

Par jugement réputé contradictoire du 19 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Condamné Mme [U] [I] et M. [B] [G] à verser à [E] [L] la somme de 11 664,63 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour où le présent jugement deviendra exécutoire,

— Condamné Mme [U] [I] et M. [B] [G] à verser à [E] [L] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné Mme [U] [I] et M. [B] [G] aux dépens,

— Ecarté l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [I] et M. [G] ont relevé appel de ce jugement le 13 mai 2024.

PRÉTENTIONS

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 9 août 2024, Mme [I] et M. [G] demandent en substance à la cour de :

— Infirmer le jugement dont appel

— Condamner M. [E] [L] à payer à Mme [I] et Monsieur [G] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Condamner M. [E] [L] à payer à Mme [I] et M. [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner M. [E] [L] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 10 février 2026, M. [L] demande en substance à la cour de :

— Juger recevables et bien fondées les demandes de M. [L],

— Débouter Mme [U] [I] et M. [B] [G] en leur demande d’infirmation du jugement dont appel.

— Les débouter de leur demande de condamnation à l’encontre de M. [E] [L] de payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— Les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence,

— Confirmer le jugement en date du 19/10/2023 en ce qu’il a condamné Mme [U] [I] et M. [B] [G] à verser à M. [E] [L] la somme de 11 664,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour où le jugement deviendra exécutoire, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens de première instance.

Très subsidiairement, si par extraordinaire, la Cour retenait l’existence d’un préjudice de jouissance

— Juger que ce préjudice serait limité à un pourcentage de 20 % du montant des loyers dus, soit 2 332,93 euros et dans ce cas, condamner Madame [U] [I] et Monsieur [B] [G] au paiement de la somme de 9 331,70 euros à M. [E] [L].

Y ajoutant,

— Condamner Mme [U] [I] et M. [B] [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 février 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En vertu de l’article 1103 du code civil, ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'

En application de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989", le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.'

L’article 1719 du code civil dispose 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

En vertu de l’article 1721 du même code, 'Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser'.

L’article 1217 dudit code dispose :

' La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

Mme [U] [I] et M. [B] [G] ne contestent pas avoir laissé pour partie les loyers impayés à hauteur de 11664,63 euros.

Ils font valoir qu’ils sont fondés toutefois à refuser de régler leur dette locative dès lors que le bailleur a lui-même manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux pour servir à l’usage auquel il est destiné en ce que l’appartement loué était affecté d’humidité rendant les lieux inhabitables.

M. [L] ne conteste pas quant à lui que le logement a présenté des désordres à compter du mois d’août 2019. Il fait valoir en substance qu’il a effectué toutes diligences pour contraindre le vendeur de l’appartement acquis en 'VEFA’ et le promoteur à effectuer les travaux de reprise des désordres que la crise sanitaire a ralentis, notamment le déroulé des opérations d’expertises de sorte qu’il s’est trouvé confronté à une situation relevant de la force majeure.

Il est acquis en matière de bail que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 22-24.395).

Au cas d’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de courriels émanant de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien (pièce 22 du dossier de M. [L]) que dès le mois d’août 2019, des remontées d’humidité importantes sont apparues affectant les plinthes, les portes, le revêtement de la douche ainsi qu’une chambre et ont généré la prolifération de moisissures et champignons.

C’est ainsi que :

— le 18 mars 2020, Mme [X], mandataire en charge de la gestion du bail, écrit '… la situation pour ce logement sur [Localité 7] devient catastrophique ; cette infiltration dure depuis août 2019 et le logement est aux portes de l’insalubrité… Je vous laisse prendre connaissance des photos qui parlent d’elles-même: des chapignons poussent dans l’appartement… la locataire est à bout et je reste sans voix face à ses reproches qui sont de plus en plus justifiés…',

— le 30 mars 2020 elle ajoute ' … il est temps d’agir sur ce logement; ce logement est noyé du sol au plafond depuis août 2019…'

— le 10 juin 2020 le mandataire de M. [L] met en demeure le promoteur de procéder à la remise en état des lieux en rappelant que depuis le mois d’août 2019, 'le logement est dans un état d’insalubrité grandissante; la chambre de l’enfant est inutilisable, la salle de bains est envahie de moisissures et nos locataires commencent à ressentir les effets néfastes sur leur santé …'

Si par ailleurs l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 8 février 2022 a confirmé la présence de dégradations liées à l’humidité affectant l’entrée, le plafond et les murs de la cuisine, les deux chambres en particulier la chambre 2 dont les murs, plinthes et portes sont qualifiés de dégradés et vétustes du fait des remontées d’humidité ainsi que le bac de douche décrit comme non fonctionnel du fait de l’absence d’enduit de protection.

Si des travaux ont été entrepris en 2021 par le bailleur, les infiltrations ont perduré notamment dans la chambre n°1 ainsi que l’atteste un rapport établi par la SOCOTEC le 7 janvier 2022 aux termes duquel : ' la fuite est active alors qu’il n’a pas plu depuis plusieurs jours ' et la réparation définitive des désordres n’est intervenue qu’après le départ de Mme [I] et M. [G].

Le manquement de M. [L] à son obligation d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail est ainsi amplement caractérisé.

Par ailleurs, M. [L] ne peut avec succès invoquer la force majeure tirée de son impuissance à obtenir des intervenants chargés de la construction de l’immeuble la réalisation de travaux de réparation alors que ses locataires, relayés par son mandataire, l’ont immédiatement et régulièrement ensuite avisés des désordres et de leur aggravation et qu’il a attendu plus d’un an avant d’introduire une action à l’encontre de leurs responsables. Il n’a pas davantage proposé à ses locataires une réduction du montant du loyer en réponse au trouble de jouissance des lieux.

Si les désordres affectant les lieux loués n’ont pas rendu le logement totalement inhabitable de sorte que les locataires ne peuvent être déchargés entièrement de leur obligation de régler le loyer, ils sont fondés, eu égard à leur gravité, leur ampleur et du fait qu’ils les ont subis durant 30 mois, à obtenir sur le fondement de l’article 1217 précité du code civil une réduction du montant des loyers qui sera fixée à hauteur de 60% de sorte que leur condamnation au titre des loyers impayés sera limitée à la somme de 4665,85 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé s’agissant du quantum de la dette locative.

— sur la demande indemnitaire

La demande indemnitaire présentée à hauteur d’appel est recevable dès lors que les appelants étaient non constitués en première instance et que cette prétention constitue le complément nécessaire de la réduction du montant du loyer en raison du manquement du bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués en bon état d’usage.

M. [G] et Mme [I] ont vécu durant trente mois dans un logement gravement atteint par des infiltrations affectant la quasi-totalité des pièces en particulier les chambres ayant généré la prolifération de moisissures et de champignons alors que Mme [I] attendait un enfant et que M. [G] avait un jeune enfant en garde alternée. Ils ont alerté le mandataire de leur bailleur dès l’apparition des désordres et n’ont eu de cesse de l’alerter de l’aggravation des désordres sans qu’aucune réparation adéquate ne soit intervenue avant leur libération des lieux.

Ils ont en conséquence incontestablement subi un préjudice moral qui sera réparé par la condamnation de M. [L] à leur régler la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Partie essentiellement succombante à hauteur d’appel, M. [E] [L] supportera la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] et Mme [I] à payer à M. [E] [L] la somme de 11664,63 euros au titre des loyers impayés.

Le confirme pour le surplus.

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [B] [G] et Mme [U] [I] à payer à M. [E] [L] la somme de 4665,85 euros au titre des loyers impayés.

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [L] à payer à M. [B] [G] et Mme [U] [I] la somme de 1500 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral,

Condamne M. [E] [L] aux dépens d’appel.

Condamne M. [E] [L] à payer à M. [B] [G] et Mme [U] [I] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE,