COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03224 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3XI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2023 du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/01512

APPELANTE :

S.C.I. PIERRE ET TERRE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SARL HUDO immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°488 095 373 représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bertrand DAYNAC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

En présence de Mme [E] [F], Greffière stagiaire

Le délibéré initialement fixé au 3 février 2026 a été prorogé au 10 février 2026.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2005, la SCI Pierre et Terre a consenti à la SARL Hudo un bail commercial portant sur deux bâtiments A et C, situés au [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, pour y exploiter un club de squash, badminton et driblet-ball. Le loyer convenu est de 96.000 euros ht payable d’avance par mensualité d’un montant de 8.000 euros ht.

Par jugement du 12 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Montpellier a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a prononcé la résiliation du bail commercial avec condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts ainsi que du preneur au règlement de l’arriéré locatif.

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 21 janvier 2014, la SCI Pierre et Terre s’engage à conclure un nouveau bail commercial avec la société Hudo et donne pouvoir à son gérant « de se désister de toutes instances, procédures en cours où la société était engagée à l’encontre de la société Hudo ».

Le même jour, l’associé unique de la société Hudo décide de conclure un nouveau bail commercial d’une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2014 aux charges et conditions initiales, d’accepter le bénéfice d’une promesse de vente consentie par la SCI Pierre et Terre sur les locaux objet du bail pour un prix de 1.320.000 euros et de se désister de toutes instances et procédures en cours engagées à l’encontre du bailleur.

Dans ce contexte, par acte authentique reçu le 27 janvier 2014, les parties ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes bâtiments pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes en principal fixé à 96.000 euros, soit un loyer mensuel hors taxes de 8.000 euros. La promesse de vente sous condition suspensive est reprise dans le bail avec cette précision que le preneur ne pourra en demander la réalisation qu’à compter de la fin du bail initial, soit le 31 décembre 2025.

Suite à l’instauration de l’état d’urgence sanitaire en mars 2020, et compte tenu des mesures d’interdiction d’accueil du public, l’EURL Hudo a sollicité une renégociation du loyer, ainsi qu’une exonération partielle du loyer, qui lui a été refusée par le bailleur.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2020, la SCI Pierre et Terre a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 78.361,32 euros au titre de l’arriéré de loyers tout en visant la clause résolutoire. Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois.

Par exploit d’huissier du 11 mars 2021, le bailleur a fait assigner la SARL Hudo devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail.

Le jugement contradictoire rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 décembre 2020 ;

Dit que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus jusqu’au 30 janvier 2023 et constate qu’à cette date l’arriéré locatif a été régularisé ;

Déboute la SCI Pierre et Terre de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail ;

Déboute la SCI Pierre et Terre de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

Rappelle l’exécution provisoire ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI Pierre et Terre aux entiers dépens.

Saisi d’une demande de nullité du commandement de payer, le tribunal considère que le bailleur a tenu compte des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, en acceptant un rééchelonnement des loyers, et n’a pas fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement, alors qu’il a clairement refusé d’effacer une partie de la dette.

Il écarte pour le surplus la demande de résolution du bail commercial au motif de la suspension de la clause résolutoire en application des articles L 145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil, sur le constat de l’existence de difficultés financières sérieuses rencontrées par la société Hudo durant l’année 2020, du paiement de la dette au mois de janvier 2023, et de sa bonne foi.

Sur la demande de résiliation du bail commercial, le tribunal la rejette écartant tout manquement grave de la société Hudo à ses obligations contractuelles.

Il relève en premier lieu l’absence d’une nouvelle dette de loyer ou au titre de la taxe foncière. S’il constate l’existence d’un retard de paiement, le premier juge relève néanmoins la régularisation suivant le décompte produit aux débats en date du 16 janvier 2023.

S’agissant des travaux réalisés sans autorisation du bailleur, le tribunal retient que la date de destruction des deux terrains de badminton, ou celle de l’installation d’une terrasse et de la construction d’un plancher avec des salles d’activité et une salle d’arts martiaux, n’est pas déterminée pour en déduire que la société Hudo n’a pas commis une faute contractuelle au cours de l’exécution du second bail.

Sur la présence de mezzanines sur le site, le tribunal affirme qu’il s’agit de travaux ne nécessitant aucune autorisation de la part du bailleur s’agissant d’une installation légère facilement démontable.

Sur les autres aménagements relatifs à la pose en limite de parcelles de bordures, de plots et de portiques, le premier juge considère que la preuve de l’empiètement de ces installations sur l’assiette des servitudes n’est pas établie.

Il retient néanmoins l’existence de fautes contractuelles en ce que le preneur n’a pas sollicité l’accord exprès du bailleur pour procéder à cet aménagement ni pour procéder à l’abattage de sept arbres, opération qui ne peut s’inscrire dans l’obligation d’entretien incombant au locataire. Cela étant, il rejette la demande de résiliation considérant que les fautes retenues ne sont pas suffisamment graves pour motiver une rupture des relations contractuelles.

La SCI Pierre et Terre a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 juin 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 3 février 2026 et prorogé au 10 février 2026.

MOYENS ET PROCEDURE DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 22 janvier 2024, la SCI Pierre et Terre demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1728 du code civil, de :

Réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Débouter la société Hudo de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constater la résolution du contrat de bail à effet au 17 janvier 2021 ;

Ordonner l’expulsion immédiate de la société Hudo et de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner la société Hudo à payer à la société Pierre et Terre, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation de 495,16 euros par jour calendaire, courant du 18 janvier 2021 jusqu’à la libération des locaux et remise des clefs ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du contrat de bail avec effet au jour de l’arrêt ;

Ordonner l’expulsion de la société Hudo et de tous occupants de son chef avec en tant que de besoin le concours de la force publique ;

Condamner la société Hudo à payer à la société Pierre et Terre une indemnité d’occupation de 495,16 euros par jour calendaire, courant de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et remise des clefs,

En tout état de cause,

Condamner la société Hudo à payer à la société Pierre et Terre la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la SCI Pierre et Terre rappelle que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus d’un mois et que le 28 février 2021, la dette locative s’élevait à la somme de 98.442,83 euros. Le contrat de bail est donc résilié par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la nullité du commandement de payer, l’appelante conteste toute mauvaise foi dans la délivrance de cet acte rappelant que la crise sanitaire n’a pas autorisé une suspension de l’obligation de paiement imputable au preneur. Elle souligne encore que les documents comptables produits par l’intimée mettent en évidence la perception d’aides publiques plaçant la société preneuse dans la possibilité de régler le loyer dû. Aussi, rien ne justifie une suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais.

Sur la résiliation judiciaire, l’appelante soutient encore que le non-paiement régulier du loyer par la société Hudo est fautif alors même qu’elle a bénéficié de fonds publics.

Sur la réalisation de travaux sans autorisation de sa part, elle allègue que le locataire a procédé à la destruction de deux terrains de badminton ainsi que des vestiaires et des sanitaires afférents afin de réaliser des aménagements auxquels elle n’a nullement consenti.

Selon elle, le rapport d’expertise permet de dater la réalisation de ces opérations puisqu’il révèle la consistance des locaux mis en location et atteste des destructions alléguées. Elle produit encore des attestations démontrant que les modifications sont intervenues au cours de l’exécution du second bail.

Elle ajoute que pour la réalisation desdits travaux, la société intimée ne peut se prévaloir des dispositions contractuelles mettant à sa charge une obligation d’entretien et de réparations, car seules sont autorisées, au titre des aménagements sans autorisation, les transformations nécessitées par les besoins de l’activité exploitée.

Enfin, elle précise que le caractère démontable de certaines installations ne saurait exonérer le locataire de l’obtention d’une autorisation de sa part.

Pour finir, s’agissant de l’aménagement des plots, des portiques et des bordures, elle prétend apporter la preuve de leur empiètement sur l’assiette des servitudes dont bénéficie le fonds voisin tout en soutenant que le défaut d’obtention d’autorisation, telle que l’a reconnu le premier juge, constitue une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail. Il en est de même s’agissant de l’abattage des arbres.

Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2023, la SARL Hudo demande à la cour de :

— Confirmer partiellement le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

— Sur le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

A titre principal,

Infirmer le jugement déféré ;

En conséquence,

Prononcer la nullité du commandement du 17 décembre 2020 tendant au jeu de la clause résolutoire ;

Rejeter les demandes de la société Pierre et Terre ;

A titre subsidiaire,

— Confirmer la décision déférée ;

En conséquence,

— Accorder à la société Hudo un délai expirant le 30 janvier 2023 pour régler sa dette et, par voie de conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ladite période,

— Déclarer que la société Hudo s’est acquittée de l’intégralité de sa dette, dans les conditions qu’il a fixées ;

— Déclarer que la suspension des effets de la clause résolutoire est définitive et que la résolution du bail, par le jeu de la clause résolutoire, est rétroactivement anéantie ;

En conséquence,

Rejeter la demande de la société Pierre et Terre de constat de la résiliation du contrat de bail ;

— Sur la résolution judiciaire du contrat de bail :

— Accorder à la société Hudo un délai expirant le 30 janvier 2023 pour régler sa dette ;

— Déclarer que la société Hudo s’est acquittée de l’intégralité de sa dette, dans les conditions qu’il a fixées ;

— Rejeter les demandes de la société Pierre et Terre de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

En tout état de cause,

— Rejeter les demandes plus amples ou contraires de la société Pierre et Terre ;

— Condamner la SCI Pierre et Terre à payer à la société Hudo la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, et de dire que, conformément à l’article 699 du même code, l’avocat soussigné pourra recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’intimée conteste en premier lieu la mise en 'uvre de la clause résolutoire opposant en effet la nullité du commandement de payer délivré, selon elle, de mauvaise foi. La SARL Hudo précise avoir rencontré des difficultés financières en lien avec la crise sanitaire et les mesures d’interdiction d’accueil du public qui en découlaient. Elle expose avoir fait preuve de bonne foi en cherchant des solutions pour s’acquitter du loyer compte tenu de ces difficultés et notamment avoir proposé une renégociation du loyer. Bien qu’informé de sa situation et des difficultés exceptionnelles rencontrées, le bailleur n’a pas hésité à délivrer un commandement de payer, attitude qu’elle considère comme déloyale au regard du caractère exceptionnel de la situation.

S’agissant de la suspension de la clause résolutoire, elle soutient avoir rencontré d’importants problèmes de trésorerie la plaçant dans l’impossibilité de régler l’arriéré locatif, ce qu’elle démontre par des pièces comptables. Elle précise encore que des échéanciers ont été mis en place également avec tous les autres créanciers. Elle affirme également que sa bonne foi résulte du règlement complet de la dette par un virement du 16 janvier 2023. Enfin, elle indique que les besoins du créancier ne sont pas justifiés s’agissant d’une société appartenant à un important groupe de sociétés.

Sur la résiliation judiciaire, elle rappelle que la situation d’impayé est liée à la crise sanitaire et conteste toute irrégularité dans le respect de son obligation de paiement. Pour le surplus et notamment la difficulté tenant au règlement de la taxe foncière, elle oppose la prescription quinquennale pour des faits antérieurs au 3 mars 2018, mais également l’absence de délai contractuel et l’absence de dette locative comme énoncé par le premier juge. Elle reprend enfin les arguments exposés en réponse à la demande de mise en jeu de la clause résolutoire.

Sur la question des travaux, elle allègue la réalisation des aménagements avant la formalisation du contrat de bail en date du 27 janvier 2014. Elle relève encore l’absence de définition contractuelle de la configuration des locaux mis en location en l’absence de plan des lieux, tout en prétendant avoir obtenu du bailleur l’autorisation d’effectuer divers travaux en se référant au contrat de bail et à la liste des travaux qui est annexée.

Enfin, la société intimée précise qu’aucun élément de preuve ne démontre la modification des locaux. Elle ajoute que le dossier « plans » du 12 décembre 2015 n’est pas un élément de preuve recevable s’agissant d’une copie d’un document non contradictoire établi avant la signature du second bail dont l’authenticité est contestable.

S’agissant de la note technique établie par M. [M], architecte, la SARL Hudo dénonce notamment son caractère non contradictoire. Elle conteste enfin les autres éléments de preuve versés par l’appelante qu’elle considère comme non probants.

Sur la question de l’abattage des arbres, elle justifie cette action par une volonté de prévenir une chute sur les bâtiments environnants tout en indiquant que ces travaux sont autorisés par les termes du bail. Elle conclut donc en faveur de l’absence de toute faute contractuelle et extracontractuelle.

Enfin, s’agissant de la présence des plots, des portiques et des bordures, elle la justifie par la volonté de sécuriser les lieux loués tout en précisant avoir l’autorisation expresse du bailleur sachant que le bail rend possible une telle installation. Elle conteste enfin toute atteinte à l’assiette des servitudes de passage.

MOTIFS

Sur la résolution du bail commercial

Sur la nullité du commandement de payer :

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il n’est nullement contesté que par acte d’huissier délivré le 17 décembre 2020, la SCI Pierre et Terre a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 78.361,32 euros au titre de l’arriéré de loyers dus d’avril à décembre 2020 et de la taxe foncière 2020, tout en visant la clause résolutoire, qui n’a pas été régularisée dans le délai requis.

La délivrance de ce commandement est intervenue après que le preneur a signalé des difficultés financières en lien avec la crise sanitaire et les fermetures administratives en découlant, sollicitant du bailleur qu’il lui accorde une renégociation du loyer et un effacement partiel de la dette.

Cette situation connue du bailleur ne le privait cependant pas de la possibilité de faire jouer la clause résolutoire prévue au contrat en présence d’une dette locative fondée, et ce d’autant que par courrier du 6 octobre 2020, la SCI Pierre et Terre avait consenti aux modalités d’apurement de la dette proposées par le preneur, modalités auxquelles ce dernier n’a pas donné suite, sollicitant à nouveau le bailleur par courrier du 23 novembre 2020 pour réclamer un abandon partiel de la dette et une renégociation.

Le bailleur pouvait dès lors marquer son opposition à toute négociation ou conciliation.

Par ailleurs, si le contexte de la crise sanitaire s’est traduit pour de nombreuses entreprises par des difficultés de trésorerie, aucune disposition n’a prévu de dispenser le locataire de son obligation de paiement. Les mesures de soutien aux entreprises ne revêtaient aucun caractère péremptoire pour le bailleur.

La mauvaise foi du bailleur ne saurait dès lors être retenue dans la mesure où la SCI Pierre et Terre a fait un simple usage d’un droit reconnu par le bail commercial sans qu’aucun abus ne soit caractérisé.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 17 décembre 2020.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résolution, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le tribunal a fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et a écarté la résiliation du bail commercial après avoir constaté le règlement définitif du solde en janvier 2023, tout en soulignant les difficultés financières du preneur tenant à un résultat déficitaire pour les exercices 2020 et 2021 pour retenir ainsi sa bonne foi.

La SCI Pierre et Terre conteste cette bonne foi faisant état d’une récurrence dans l’irrégularité de paiement des loyers et de la taxe foncière, ainsi que de la perception d’aides de l’Etat, qui n’ont pas été affectées au règlement d’une dette locative conséquente.

En premier lieu, les pièces produites par le bailleur ne justifient pas de cette irrégularité sauf à retenir la délivrance d’un commandement de payer le 19 décembre 2018 pour une somme de 11.391 euros. Cela étant, l’examen du compte locataire produit par le bailleur met en évidence qu’à la fin du mois de décembre 2018, le solde locatif était à 0 attestant que le preneur a répondu à son obligation de paiement.

Par ailleurs, si un décalage est perceptible avant 2018 dans le règlement de la taxe foncière, cela n’est plus le cas à compter de 2018 et s’agissant de la taxe foncière due en 2020, celle-ci a été réglée par des versements effectués en sus du loyer à compter du mois d’octobre 2021 si bien que la SARL Hudo s’est acquittée de l’ensemble des sommes dues au titre de la taxe foncière.

La récurrence du règlement tardif par le preneur du loyer et de la taxe foncière n’est donc pas fondée.

Par ailleurs, l’examen de l’historique produit en pièce 25 par l’intimée laisse apparaître le règlement par le preneur de la somme de 5.020,37 euros au lieu de 10.040,75 euros du mois d’avril 2020 au mois de juin 2021. La SARL Hudo a repris à compter de juillet 2021 le règlement du loyer courant et de la taxe foncière, tout en procédant à des versements complémentaires mensuels de 5.020,38 euros à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à apurement de la dette au mois de janvier 2023.

Il s’ensuit que le paiement irrégulier des loyers a débuté avec la période de crise sanitaire pour se prolonger sur une période de 14 mois, à partir de laquelle le preneur a repris de manière régulière le paiement du loyer courant tout en apurement progressivement la dette locative.

Cette situation s’explique par les difficultés financières rencontrées par la SARL Hudo, qui ne peuvent être sérieusement discutées au regard des fermetures administratives, qui ont empêché l’exploitation du commerce pendant plusieurs mois, entraînant une baisse d’activité, qui est confirmée par les pièces comptables produites.

Les bilans comptables mettent en effet en évidence un résultat déficitaire de 47.490 euros en 2020 et 3.652 euros en 2021.

Il est également justifié que lors de la délivrance du commandement de payer, le solde bancaire des comptes courants détenus par le preneur à la banque populaire était de 6.209,21 euros et à la Bnp Paribas de 48.518,45 euros.

Si l’analyse des relevés bancaires de décembre 2020 laisse apparaître la perception par le preneur d’aides de l’Etat pour un montant de 10.000 euros en décembre 2020, ainsi que l’encaissement d’une somme de 35.500 euros provenant d’un prêt souscrit et garanti par l’Etat, il doit être néanmoins relevé que le solde de chaque compte est insuffisant pour s’acquitter de la somme réclamée, alors que la SARL Hudo devait supporter l’intégralité des charges fixes comprenant, outre le règlement du loyer, le remboursement d’un prêt d’un montant mensuel de 4.141,63 euros mais également les autres charges courantes, ce que rappelle l’expert-comptable, dans l’attestation en date du 15 février 2023, qui évoque la nécessité de régler les autres créanciers au moyen d’un plan d’apurement (Urssaf, organismes sociaux, fournisseurs, administration fiscale).

A cet égard, il est justifié de virements effectués à hauteur de 5.085,15 euros en décembre 2020, de paiements effectués en janvier 2021 à hauteur de 19.280,14 euros, expliquant d’ailleurs qu’en février 2021, le solde du compte bancaire ouvert auprès de la Bnp Paribas n’est plus que de 17.540,77 euros.

Dès lors, l’absence d’affectation des diverses aides perçues de l’Etat au paiement des loyers ne peut traduire une absence de bonne foi dans l’exécution des termes du contrat compte tenu de l’ensemble des charges que devait supporter le preneur sur la période considérée.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a suspendu le jeu de la clause résolutoire jusqu’au 30 janvier 2023 et a constaté la régularisation de l’arriéré de loyer pour rejeter la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail commercial

La SCI Pierre et Terre motive la demande de résiliation du bail commercial en se prévalant de divers manquements contractuels de la part de la SARL Hudo.

Sur le non-paiement régulier des loyers

Sur l’irrégularité du paiement des loyers et de la taxe foncière, comme il a été dit précédemment, il est justifié que le preneur s’est acquitté de l’ensemble des sommes dont le paiement est revendiqué par la SCI Pierre et Terre. Il est en effet justifié du paiement de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2020 par le versement de sommes complémentaires au loyer à compter du mois d’octobre 2021, mais également de l’apurement de la dette locative visée dans le commandement de payer délivré le 17 décembre 2020. Ce moyen est donc inopérant.

Sur l’exécution de travaux sans autorisation

Le bailleur ne conteste pas la réalisation de certains travaux de transformation réalisés par le preneur avec son autorisation et qui consistaient au réaménagement du terrain de badminton 2 pour recevoir trois terrains de jokyball.

Il fait cependant grief à la SARL Hudo d’avoir réalisé d’autres travaux sans son autorisation, à savoir la destruction du court de badminton 1 dans le bâtiment A ainsi que des vestiaires et des sanitaires pour procéder à un réaménagement consistant à la réalisation d’une réserve (86 m²), de vestiaires, de sanitaires et de locaux techniques. Le bailleur dénonce également la réalisation d’un plancher en étage présentant une superficie importante afin d’accueillir des bureaux, des salles d’activité et une salle d’arts martiaux. Il critique enfin l’aménagement d’une terrasse extérieure.

Si le principe même de l’effectivité de ces travaux ne fait pas débat, les parties s’opposent néanmoins sur leur date de réalisation, le locataire soutenant qu’ils ont été effectués avant la conclusion du bail en date du 27 janvier 2014, de sorte que cette faute ne lui est pas opposable dans le cadre de la nouvelle relation contractuelle.

Aux termes de l’acte authentique du 27 janvier 2014, les parties sont convenues d’un bail commercial portant sur deux bâtiments, le premier dénommé bâtiment A élevé d’un simple rez-de-chaussée, et le second dénommé bâtiment C élevé d’un simple rez-de-chaussée avec mezzanine, le tout situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Lors de la conclusion de ce nouveau bail, les parties n’ont pas procédé à un état des lieux d’entrée qui aurait permis d’attester de la configuration des lieux à cette date, ni annexé de plans relatifs aux locaux litigieux.

La SCI Pierre et Terre entend apporter la preuve de la réalisation de ces travaux après le 27 janvier 2014 par la production d’une expertise judiciaire, qui porte selon elle la description des locaux conforme à la configuration initiale, de témoignages, de la note technique établie le 21 décembre 2020 par M. [M], architecte, d’un dossier «  plans » daté du 12 décembre 2005, ainsi que de l’obtention d’un prêt d’un montant de 300.000 euros par la SARL Hudo en date du 28 août 2014, dont l’objet demeure, selon elle, le financement des travaux d’aménagement.

A titre liminaire, la SARLHudo dénonce le caractère non contradictoire de la note technique de M. [M] ou encore du dossier « plans ». Toutefois, il convient de constater que le juge ne peut refuser d’examiner un rapport amiable dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties, mais qu’un tel rapport ne peut toutefois fonder la décision du juge que s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve également soumis à la contradiction des parties. Par ailleurs, le dossier « plans » lui-même soumis à la discussion des parties constitue un élément de preuve parmi d’autres laissé à l’appréciation de la cour.

Le rapport d’expertise, dont se prévaut le bailleur, a été déposé le 28 décembre 2009 et fait état de la présence d’un bâtiment A d’une superficie de 1.000 m² environ qui comprend six courts de squash, des vestiaires et des sanitaires, un snack et des terrains de driblet ball, ainsi que d’un bâtiment C occupé par des terrains de badminton.

Le dossier « plans » du 12 décembre 2005 décrit le bâtiment « squash » avec un rez-de-chaussée comportant six terrains de squash, deux terrains de badminton, un espace accueil équipé d’un bar, deux locaux wc ainsi que des vestiaires hommes et femmes, ainsi qu’un R+1 composé d’un dégagement accessible depuis l’accueil par un escalier droit et un local à usage de bureau.

S’agissant de la note technique établie le 21 décembre 2020 par M. [M], architecte, il est fait état de modifications affectant le bâtiment en A consistant en la suppression du terrain de badminton 2 utilisé pour la réalisation de trois terrains de jorkyball, opération autorisée par le bailleur, ainsi que du terrain de badminton 1 transformé en réserve, vestiaires, sanitaires et locaux techniques, les anciens vestiaires ayant été réaménagés en cuisine et accueil. Il est encore signalé une modification de la mezzanine, qui comportait initialement un dégagement et un bureau, qui a été agrandie de manière significative avec une surface de 325 m² composée de trois salles d’activité, de trois bureaux et d’une salle d’arts martiaux.

Il résulte encore de ce document que l’aménagement d’une terrasse extérieure est antérieur à la conclusion du second bail commercial pour être visible sur les vues Google Earth dès l’année 2006.

Enfin, la SCI Pierre et Terre produit sept témoignages (pièces 12 à 18) démontrant que les travaux litigieux ont été réalisés dans le courant de l’année 2014.

Si l’attestation établie par M. [C] [O], qui confirme la transformation des lieux, ne comporte aucune date permettant de situer la période à laquelle les travaux ont été effectués, les autres témoignages font part de la réalisation des travaux à partir de l’année 2014.

M. [H] [I] [W] atteste de la configuration ancienne du « bâtiment squash comprenant avant 2014, 6 cours de squash et 2 badminton avec vide d’air au-dessus tel que plan annexé » et M. [L] [B] indique avoir fréquenté l’établissement de 2010 à 2013 et avoir constaté la modification des lieux début 2015, tous deux laissant ainsi entendre que les travaux ont été réalisés au cours de l’année 2014.

L’attestation de M. [X] [A], gestionnaire d’une société occupant le bâtiment B, précise qu'« après 2014, les courts de badminton ont été détruits et remplacés par des courts jorkyball. Les vestiaires du RDC ont été déplacés et une cuisine a été crée en lieu et place des dits vestiaires comme indiqué dans les plans de l’architecte [M] annexés et le vide d’air initial des badmintons couvert par un plancher ».

Mme [K] [R] déclare que « le club de squash’ où je venais jouer avant 2014 comprenait 6 cours de squash et 2 cours de badminton » rendant effective une réalisation au cours de l’année 2014.

M. [D] [Y] déclare que depuis 2014, il faisait « du jorkyball en lieu et place des terrains de badminton » et enfin, M. [Z] [G] indique avoir remarqué « un changement de distribution dans l’enceinte du bâtiment où les cours de badminton ont été supprimés et remplacés par du foot en salle après l’année 2014 ».

Ces témoignages, qui émanent pour l’essentiel de clients de la salle de sport, attestent de la réalisation des modifications en 2014 ce qui va également dans le sens de la pièce 19 relative à la souscription d’un prêt de 300.000 euros le 28 août 2014 par la SARL Hudo pour financer l’aménagement des locaux professionnels [Adresse 3] à [Localité 6].

La SARL Hudo, qui conteste la réalisation des desdits travaux après la conclusion du bail le 27 janvier 2014, ne produit cependant aucune pièce en témoignant. Alors qu’elle ne conteste pas être à l’origine de la réalisation des aménagements, il lui était possible de produire diverses factures pour attester de la date de réalisation des diverses prestations ce qu’elle ne fait pas.

En conséquence, la lecture croisée de l’ensemble des pièces susvisées établit la réalisation au cours de l’année 2014 par le preneur de différents travaux consistant en la destruction du court de badminton 1 dans le bâtiment A ainsi que des vestiaires et des sanitaires pour procéder à un réaménagement consistant à la réalisation d’une réserve (86 m²), de vestiaires, de sanitaires et de locaux techniques, ainsi que la réalisation d’un plancher en étage présentant une superficie importante afin d’accueillir des bureaux, des salles d’activité et une salle d’arts martiaux.

Il n’est nullement contesté que la SARL Hudo a réalisé ces travaux sans aucune autorisation du bailleur.

Si le bail commercial autorise le preneur à réaliser des travaux d’entretien et de réparation, et si les parties sont convenues dans la liste annexée au bail de la réalisation de travaux de réparation sans autorisation, les aménagements litigieux n’entrent nullement dans cette catégorie.

Ces travaux réalisés sans autorisation du bailleur caractérisent une faute grave de la SARL Hudo dans l’exécution du contrat, dès lors que ces aménagements entraînent une modification de la destination des lieux, ainsi qu’une augmentation de la surface exploitable, notamment par l’ajout d’une mezzanine qui comportait initialement un dégagement et un bureau, et qui a été agrandie de manière significative avec une surface de 325 m² composée de trois salles d’activité, de trois bureaux et d’une salle d’arts martiaux.

Le fait, que la mezzanine soit démontable, est sans effet sur la qualification de la faute dès lors qu’elle a permis au preneur de profiter d’une augmentation conséquente de la surface exploitable sans autorisation du bailleur, qui pouvait légitimement s’y opposer, et sans déclaration auprès des administrations compétentes alors qu’elle entraîne nécessairement une modification de la surface du plancher et des impôts afférents.

Au vu des éléments susvisés, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs, il y a lieu de dire que la SARL Hudo a commis une faute présentant une gravité suffisante de nature à justifier la résiliation du bail commercial.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion et de condamner la SARL Hudo au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8.000 euros ht jusqu’à la libération des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelante au paiement d’une somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il :

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 décembre 2020,

Dit que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus jusqu’au 30 janvier 2023 et constate qu’à cette date l’arriéré locatif a été régularisé,

Déboute la SCI Pierre et Terre de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SARL Hudo a commis une faute présentant une gravité suffisante de nature à justifier la résiliation du bail commercial,

En conséquence,

Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 27 janvier 2014 entre la SCI Pierre et Terre d’une part et la SARL Hudo d’autre part, à compter du présent arrêt,

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, la SCI Pierre et Terre, à procéder à l’expulsion de la SARL Hudo ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L. 412-1 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL Hudo au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 8.000 euros ht par mois à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur,

Précise que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant,

Condamne la SARL Hudo à payer à la SCI Pierre et Terre une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Hudo à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président