RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° 1133 /09 DU 06 AVRIL 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/00010

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation du département de la Meuse siégeant à BAR LE DUC, R.G. n° 07/00017 en date du 19 mars 2008 ;

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ D’EQUIPEMENT DU BASSIN LORRAIN (SEBL) Société anonyme d’économie mixte dont le siège est 48 place Mazelle – XXX, agissant par son Directeur Général, M. I J, et faisant élection de domicile au cabinet de M^e B, dont le cabinet est à (54) XXX,

non comparante,

représentée par M^e Claude B, avocat au barreau de NANCY ;

INTIMÉS :

Madame Q R H épouse X, née le XXX à XXX

comparante en personne,

Madame R S H épouse Y, née le XXX à PAGNY-SUR-MEUSE (55), demeurant 1 chemin derrière le Jard – 54710 FLEVILLE DEVANT NANCY

comparante en personne,

Monsieur K E né le XXX à XXX, décédé le XXX à XXX

GAEC DU MONT dont le siège est XXX, pris en la personne de ses représentants légaux, pour ce, domiciliés audit siège,

non comparant, ni représenté,

XXX

XXX

dont le siège est Service FRANCE DOMAINE – XXX

représenté aux débats par Monsieur Z, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

PARTIE INTERVENANTE :

Mademoiselle L E, née le XXX à XXX

intervenante volontaire en qualité d’héritière unique de son grand-père, Monsieur K E, décédé le XXX/2006

non comparante, ni représentée,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2009, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Michel IOGNA-PRAT, Conseiller faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour de céans du 28 novembre 2008,

Madame R-Claire DELORME, Juge de l’Expropriation du département de Meurthe et Moselle, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour de céans du 13 juin 2008 ;

Monsieur M N, Juge de l’Expropriation du département des Vosges, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour de céans du 02 février 2007;

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame A ;

Le 26 mars 2009, date indiquée à l’issue des débats, le Président a annoncé que le délibéré était prorogé au 06 avril 2009 ;

ARRÊT : réputé contradictoire, prononcé publiquement le 06 avril 2009, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur IOGNA-PRAT, Conseiller faisant fonction de Président, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile, et par Madame STUTZMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Après avoir entendu à cette audience :

Monsieur le Président en son rapport, Maître B, avocat de la Société d’Equipement du Bassin Lorrain (SEBL), appelante en sa plaidoirie, Mesdames Q-R H, épouse X et R-S H, épouse Y, intimées, en leurs observations, Monsieur O Z, Commissaire du Gouvernement en ses observations, la partie appelante ayant eu la parole en dernier;

Les débats étant clos, la Cour a mis l’affaire en délibéré et Monsieur le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu à l’audience publique du 26 mars 2009 puis au 06 avril 2009 ;

Et à l’audience publique de ce jour, la Cour a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

Vu les mémoires des parties, régulièrement déposés au greffe et notifiés,

Vu les convocations adressées aux parties, par lettres recommandées avec avis de réception en date du 9 décembre 2008,

Vu les autres pièces du dossier.

Par arrêté en date du 3 mai 2007, le Préfet de la Meuse a déclaré d’utilité publique le projet de création d’un lotissement d’habitation dit 'Les Jardins’ sur le territoire de la commune de Pagny-sur-Meuse.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2007, diverses parcelles ont été déclarées expropriées pour cause d’utilité publique au profit de la Société d’Equipement du Bassin Lorrain (SEBL) retenue par la commune de Pagny-sur-Meuse comme aménageur dont celle cadastrée section AC No 171 lieudit 'La Trace’ pour une superficie de 6185 m2 en indivision entre Madame Q-R H, épouse X, Madame R-S H, épouse Y et Monsieur K E.

Par mémoire introductif de la procédure judiciaire valant offre de l’expropriant en date du 5 juillet 2007, la SEBL a proposé aux expropriés les indemnités suivantes:

— pour la parcelle XXX:

• une indemnité principale de 45.500 €,
• une indemnité de remploi de 5.550 €;
  

Par mémoire en réponse en date du 16 août 2007, Mesdames Q-R H, épouse X et Madame R-S H, épouse Y ont sollicité pour la parcelle XXX un prix minimal de 22 € le m2 et que l’indemnité due au GAEC du Mont, locataire, soit versée par la partie expropriante.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2007, le transport sur les lieux a été fixé au 17 décembre 2007.

Le procès-verbal de visite sur les lieux a informé les parties que l’audience publique se tiendrait le 6 février 2008.

Par jugement en date du 19 mars 2008, le Juge de l’expropriation du département de la Meuse a :

— fixé le montant des indemnités dues par la partie expropriante à Madame Q-R H, épouse X, à Madame R-S H, épouse Y et Monsieur K E ou pour le compte de qui il appartiendra, pour la parcelle cadastrée XXX aux sommes suivantes:

• indemnité principale : 83.002.70 €,
• indemnité de remploi: 9.300.27 €;
  

— dit que ces indemnités s’entendent comme s’appliquant à des parcelles libres de toute occupation en l’absence de toute demande de la part du GAEC du Mont;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— laissé les dépens à la charge de la partie expropriante.

Par déclaration au greffe en date du 1^er juillet 2008, la SEBL a interjeté appel dudit jugement. L’appelante a été avisée par le greffe, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 juillet 2008, que son mémoire devait être déposé avant le 1^er septembre 2008 à peine de déchéance de son appel.

Par lettre en date du 30 juillet 2008, reçue au greffe le 1^er août 2008, Mademoiselle L P a indiqué que Monsieur K E, son grand-père était décédé, le XXX, et qu’elle était sa seule héritière. Elle a versé aux débats un acte de décès de Monsieur K E, une attestation de M^e C, Notaire à D-sur-Arros, établissant sa qualité d’héritière unique de Monsieur E ainsi que la copie de divers documents d’état-civil. Elle a indiqué qu’elle entendait intervenir dans la procédure d’expropriation concernant la parcelle cadastrée XXX au lieudit 'La Trace'.

Dans un mémoire en date du 26 août 2008, reçu au greffe le 27 août 2008, la SEBL demande à la Cour de:

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— dire que les indemnités soient évaluées ainsi qu’elle l’a proposé précédemment, à savoir :

• pour la parcelle cadastrée XXX:
  
• indemnité principale : 45.500 €,
• indemnité de remploi : 5.550 €,

pour un terrain libre de toute occupation, l’exproprié faisant son affaire personnelle de l’indemnisation de son locataire.

— débouter Mesdames Q-R H, épouse X, Madame R-S H, épouse Y et Monsieur K E de toutes leurs fins et prétentions contraires.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que le Juge de l’expropriation doit tenir compte des accords amiables entre l’expropriant et les propriétaires concernés, intervenus avant et après l’intervention de l’ordonnance d’expropriation, lesquels constituent des termes de comparaison privilégiés. Elle indique qu’ainsi un accord a été établi avec Monsieur F pour une parcelle cadastrée section AC N°172 pour une superficie de 1610 m2 et un second avec la commune de Pagny-sur-Meuse, outre celui conclu avec Monsieur G, de sorte que ces accords amiables ont été établis pour une superficie de 11255 m2 sur les 26330 m2 qui constituent le lotissement d’habitation 'Les Jardins'.

Elle indique qu’en application des dispositions de l’article L 13-13 du code de l’expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice causé par l’expropriation. Elle précise qu’en application des dispositions de l’article L 11-1 du code de l’expropriation, seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles et des droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête et que, quelle que soit la nature du bien exproprié, la méthode d’évaluation est la méthode par comparaison qui consiste à évaluer le bien en le comparant avec les termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature. Elle indique que la Cour devra prendre en compte l’estimation qui avait été établie par les services fiscaux et qui avait été exposée et développée par le Commissaire du Gouvernement dans ses conclusions devant le premier juge. Cet avis énonce les éléments indemnitaires suivants:

• pour la parcelle cadastrée XXX:
  
• indemnité principale : 45.500 €,
• indemnité de remploi : 5.550 €.
  

Elle indique en outre que la parcelle, appartenant à l’indivision H est en usage de terre agricole. Elle précise que ladite parcelle XXX est classée pour partie en zone UB donnant sur l’avenue du Général de Gaulle et pour partie en zone INA du plan d’occupation des sols de la commune de Pagny-sur-Meuse ; elles ne sont dotées d’aucune viabilité sur la partie INA et la partie classée en zone UB présente une différence de niveau très importante par rapport à la voirie, ce qui constitue une moins value sensible. Elle indique que ces terrains , selon les dispositions de la loi N° 85-779 du 18 juillet 1985, ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir en leur totalité et doivent être évalués selon leur usage effectif.

Elle indique que le terrain étant jusqu’à présent à vocation agricole et situé dans un secteur exposé aux montées des nappes phréatiques, il sera nécessaire d’engager des dépenses supplémentaires pour le protéger des remontées des eaux. Elle précise que d’importants travaux d’aménagement vont être entrepris et consistent notamment dans la suppression et l’enfouissement de la ligne HTA traversant les terrains, dans le renforcement du réseau hydraulique eaux usées 'assainissement général de Pagny-sur-Meuse’ et dans les plans de réalisation d’une voirie communale équipée sur l’emprise actuelle du chemin de la Trace d’une part et aux travaux de VRD interne liés à l’urbanisation prévue sur l’emprise du terrain de 2.63 ha. Elle indique que l’ensemble de ces aménagements a été évalué à la somme de 933.990 € TTC et que si l’on rapporte l’investissement global des travaux de viabilisation à la superficie totale du lotissement de 26.330 m2, le coût de l’investissement ressort à 35.51 €. Elle précise que, dans le cadre de la réalisation de l’opération du lotissement d’habitation 'Les Jardins’ et afin de faire une opération blanche, les premières estimations du prix de vente des terrains avaient été de 42 € du m2, estimations qui ont dû être revues à la hausse à 52 € du m2 après le surcoût du prix d’achat des terrains. Elle indique que dans ces conditions le prix de vente des terrains est de deux fois plus cher que celui des cessions qui avaient été pratiquées au cours de l’année 2006.

Dans leur mémoire, reçu au greffe le 3 octobre 2008, Mesdames H, épouse X et H, épouse Y ont indiqué à la Cour qu’elles entendent :

— refuser les indemnités proposées par la SEBL,

— refuser de prendre à leur charge l’indemnité d’éviction du GAEC du Mont ,

— demander la confirmation de la décision du Juge de l’expropriation de la Meuse en ce qui concerne les indemnités pour la parcelle XXX, à savoir les sommes suivantes:

• indemnité principale : 35.420 €,
• indemnité de remploi : 4.542 €;
  

A l’appui de leur demande, elle font valoir que les accords amiables invoqués par la SEBL ne remplissent pas les conditions posées par les dispositions de l’article L 13-16 du code de l’expropriation et en conséquence ne peuvent servir de base au calcul des indemnités. Elles indiquent que leur parcelle a été classée dans le plan d’occupation des sols de la commune de Pagny-sur-Meuse en zone UB pour un tiers et en zone INA pour deux tiers, étant précisé que ladite parcelle a été donnée à bail au GAEC du Mont pour ne pas être laissée en friche mais que le bail a été résilié, le 17 juillet 2007. Elles précisent que les conditions posées par les dispositions de l’article L 13-16 du code de l’expropriation sont bien remplies et que leur parcelle doit donc être qualifiée de terrain à bâtir.

Elles estiment que la méthode d’évaluation par tranches retenue par le premier juge est satisfaisante. Elles précisent que les travaux d’aménagement n’ont pas à donner lieu à une décote de leur indemnisation dans la mesure où le surcoût doit être pris en charge soit par la commune soit par les acquéreurs mais ne doit en aucun cas peser sur les expropriés. Elles demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qui concerne les indemnités qui leur ont été allouées.

Dans un mémoire en date du 6 octobre 2008, reçu au greffe le 8 octobre 2008, Mademoiselle E demande à la Cour de :

— fixer l’indemnité principale sur la base de 22 € par m2,

— dire que le versement de l’indemnité principale due au GAEC du Mont, locataire de l’indivision H, sera versée par l’expropriant.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir tout d’abord qu’elle n’a pas été partie à la procédure de première instance puisqu’elle ignorait que son grand-père, dont elle est héritière, avait lui-même hérité de propriétés foncières dans la Meuse et qu’elle n’avait jamais été avisée par la SEBL de l’existence de cette procédure d’expropriation.

Elle indique que le prix qui a été proposé par la SEBL est manifestement sous-évalué et que le prix de 22 € par m2 n’est nullement irréaliste au regard des prix du marché immobilier pratiqués sur le secteur. Elle indique que, comme l’a relevé le juge de l’expropriation, il s’agit de terrains à bâtir et qu’en outre il n’est pas nécessaire de tenir compte des accords amiables puisqu’ils ne concernent qu’une faible partie des propriétaires concernés et une superficie minime, en tout état de cause inférieure à ce qui est exigé par l’article L 13-16 du code de l’expropriation. Elle demande donc à la Cour de fixer l’indemnité à allouer aux expropriés à partir d’une valeur du m2 de 22 €.

Dans ses conclusions en date du 3 octobre 2008, reçues au greffe le 6 octobre 2008, Monsieur O Z, Commissaire du Gouvernement déclare faire appel incident du jugement du Juge de l’expropriation du département de la Meuse en date du 19 mars 2008 et demande à la Cour de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par la SEBL,

— confirmer ses conclusions en fixant l’indemnité principale à 13.250 € et 2.238 € pour l’indemnité de remploi de la parcelle AC N°173 et en fixant l’indemnité principale à 45.500 € et 5.550 € pour l’indemnité de remploi de la parcelle AC N°171.

A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’il convient d’appliquer la règle de l’unicité du terrain pour qualifier la parcelle expropriée de terrain à bâtir, ce qui n’exclut pas pour autant de déterminer plusieurs zones d’évaluation pour tenir compte de la configuration du terrain et de ses capacités de construction. Il indique que les termes de comparaison confirment que le niveau du marché pour les terrains à bâtir entièrement viabilisés se situe autour de la valeur dominante de 23 € du m2. Il précise toutefois que cette valeur n’est pas décotée pour tenir compte des aménagements nécessaires, le terrain étant en contrebas de la voirie publique.

Il indique que le jugement déféré, s’il retient le principe d’une découpe par zones, ne fait état que de trois zones d’égales superficies, ce qui revient à évaluer la partie en zone INA à 8.62 € le m2 soit la moyenne arithmétique entre 11.50 et 5.75 le m2. Or par jugement en date du 19 mars 2008, la valeur de la parcelle cadastrée AC N°169 de 870 m2 en nature de terrain à bâtir, mais dont la largeur de 6 mètres obère les capacités de construction, a été fixée à 6.100 € soit 7 € du m2. Ce jugement qui confirme les propositions de l’expropriant et du Commissaire du Gouvernement n’est pas contesté. Il précise qu’en confirmant cette valeur le premier juge a rompu la logique élaborée par l’expropriant de calcul des indemnités dues à chacun des propriétaires concernés en ce qu’il donne aux terrains à aménager une valeur supérieure à celle de terrain à bâtir desservi par les réseaux de viabilité et qui, malgré ses capacités de construction limitées, peut apporter aux propriétés voisines une aisance d’aménagement.

Il indique en outre que le premier juge n’a pas retenu le critère des coûts d’aménagement du terrain pour fixer le niveau de 23 € le m2 pour la première zone. Il indique qu’une étude effectuée par la DDE de la Meuse montre que l’aménagement de la parcelle AC N°171 pour trois lots de terrain à bâtir viabilisés nécessite un prélèvement de foncier de l’ordre de 1.500 m2 pour un coût de 58.562 € TTC, ce qui laisse une surface à construire de l’ordre de 4.685 m2 pour chacun des lots de 1.561 m2.

Il indique que cette approche nouvelle recoupe et conforte la détermination par tranches et justifie par la même les trois tranches de 1.400 m2, le fonds de parcelle de 1.400 m2 et la déduction forfaitaire de 15.000 € pour la réalisation de l’accessibilité et des raccordements aux réseaux de viabilité existant pour le seul terrain en façade. Il indique que la quatrième tranche peut être évaluée à 1 € du m2 au lieu de 0.40 € le m2 sans remettre en cause la validité du raisonnement et la valeur finale.

SUR CE

I/ Sur la recevabilité

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée;

La procédure et les débats ne font apparaître aucune fin de non recevoir susceptible d’être relevée d’office;

En conséquence l’appel sera déclaré recevable.

II/ Sur l’intervention volontaire de Mademoiselle L E :

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur K E est décédé le XXX à Mirande et que Mademoiselle L E, sa petite fille, est sa seule héritière, comme cela résulte de l’attestation en date du 17 novembre 2006, établie part M^e C, Notaire à Villecomte-sur-Arros. Dès lors qu’il n’est pas contesté que Monsieur K E avait bien la qualité de co-indivisaire avec Mesdames H, épouse X et H, épouse Y sur la parcelle cadastrée XXX faisant l’objet de l’opération d’expropriation dont s’agit l’intervention volontaire de Mademoiselle L E est parfaitement recevable puisqu’elle y a intérêt au sens de l’article 554 du code de procédure civile.

III/ Sur le fond

1. Sur la qualification des parcelles concernées

Les dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation prévoient que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance; toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Les dispositions du paragraphe II 1(a) et (b) du même article prévoient que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois d’une part effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, éventuellement un réseau d’assainissement, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains; d’autre part situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu ou bien , en l’absence d’un tel document , situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune soit dans une partie de commune désignée comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département.

Il est établi que la parcelle concernée est située pour partie en zone UB, zone à urbaniser et en partie en INA, zone naturelle à préserver pour une urbanisation future – zone interdisant toutes constructions enterrées, du plan d’occupation des sols de la commune de Pagny-sur-Meuse.

Les arguments des parties en ce qui concerne la qualification des parcelles à exproprier sont contradictoires. La SEBL prétend que celles-ci ne peuvent pas être qualifiées de terrains à bâtir du fait de leur localisation sur deux zones du POS et doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif. Les consorts H-E prétendant qu’il convient de considérer la parcelle comme terrain à bâtir pour la totalité et donc de retenir la valeur du marché pour ce type de terrain. Le Commissaire du Gouvernement, après avoir rappelé que les services fiscaux ont qualifié la parcelle de terrain à bâtir compte tenu de sa situation au POS, de son accès potentiel à la voie publique et aux possibilités de branchement aux réseaux, a suggéré d’évaluer la partie se trouvant en zone UB comme terrain à bâtir et celle se trouvant en zone INA en fonction de son usage effectif.

Il est établi par les pièces versées aux débats que la parcelle cadastrée XXX d’une superficie de 6.185 m2, est située entre deux secteurs déjà urbanisés de la commune de Pagny-sur-Meuse et est desservie par la rue du Général de Gaulle à partir de laquelle il est possible de procéder au raccordement aux réseaux électrique et d’eau potable. La partie basse de la parcelle est située à proximité du chemin de la Trace à partir duquel il est possible de procéder au raccordement au réseau d’assainissement existant.

On remarquera que la SEBL, dans les mémoires qu’elle a soumis à la Cour, d’une part conteste la viabilité pour la partie des parcelles situées en zone INA mais ne fournit aucun élément susceptible de le démontrer et d’autre part relève que la partie située en zone UB présente une différence de niveau très importante par rapport à la voirie, ce qui va impliquer des travaux d’aménagement, mais ne conteste pas la proximité des réseaux. Comme l’a à juste titre souligné le premier juge, les conditions posées par les dispositions de l’article L 13-15 II (a) du code de l’expropriation sont bien remplies en l’espèce.

Il est également établi que la parcelle concernée est située pour partie dans une zone désignée comme constructible au plan d’occupation des sols de la commune de Pagny-sur-Meuse. Comme l’a souligné le premier juge, la règle de l’unicité du terrain s’oppose à ce qu’un ensemble d’un seul tenant soit qualifié, partie comme terrain à bâtir et partie comme terrain agricole et qu’il suffit qu’une partie de la parcelle soit située en zone constructible du plan d’occupation des sols pour que l’ensemble de la parcelle soit considérée comme terrain à bâtir. Dès lors qu’une partie de la parcelle concernée est bien située dans la zone UB, zone à urbaniser, du plan d’occupation des sols de la commune de Pagny-sur-Meuse les conditions posées par l’article L 13-15 II (b) du code de l’expropriation sont bien remplies en l’espèce.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que la parcelle cadastrée XXX devait être qualifiée de terrain à bâtir.

2. Sur les indemnités dues aux expropriés

Les dispositions de l’article L 13-16 du code de l’expropriation prévoient que, sous réserve de l’article L 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prendre pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Les dispositions de l’article L 13-13 prévoient que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Pour fixer le montant des indemnités à allouer, le juge, quelle que soit la qualification des biens expropriés, doit procéder par la méthode par comparaison qui consiste à évaluer ceux-ci en les comparant avec les termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature.

La SEBL, pour fonder sa proposition d’indemnisation à hauteur de 7.35 € du m2 s’appuie d’une part sur un avis des services fiscaux en date du 7 novembre 2006, d’autre part sur l’existence d’accord amiables intervenus avec deux propriétaires pour une surface de 4.645 m2 et enfin sur la cession d’une parcelle à Pagny-sur-Meuse intervenue, le 3 août 2006, moyennant le prix de 6.86 € le m2.

S’agissant de l’avis des services fiscaux (service des domaines) on remarquera que celui-ci se borne à fournir des estimations pour les sept parcelles concernées par l’opération d’expropriation mais ne fournit aucune information sur les critères qui ont servi de base à ces estimations. En effet, la référence à l’étude du marché immobilier est insuffisante à cet égard et il n’est pas davantage indiqué comment l’administration fiscale a apprécié le fait qu’une partie des terrains soit incluse dans la zone constructible du POS et l’autre en dehors pour procéder à l’évaluation des parcelles. On remarquera simplement que la SEBL a aligné sa proposition sur les estimations des services fiscaux qu’elle a reprises à son compte.

En ce qui concerne les accords amiables dont se prévaut la SEBL, il convient de relever, comme l’a fait le premier juge, qu’en réalité il n’existe qu’un accord amiable, à savoir celui intervenu avec Monsieur F et qui porte sur une parcelle de 16 a 10 centiares. En effet l’accord passé avec Monsieur G ne s’est pas concrétisé, ce dernier refusant de signer l’acte notarié. Le terrain qui appartient à la commune de Pagny-sur-Meuse ne peut pas être pris en compte dans le calcul des superficies concernées puisqu’il appartient à la collectivité concernée par l’opération d’expropriation. Il en résulte donc que les conditions posées par l’article L 13-16 du code de l’expropriation ne sont pas remplies en l’espèce puisque les 1.610 m2 de la parcelle de Monsieur F comparés aux 26.330 m2 que représente le lotissement 'Les Jardins’ ne constituent ni les deux tiers ni la moitié des superficies concernées et pas davantage la moitié ou les deux tiers des propriétaires concernés. Il ne peut donc servir à lui seul de base pour l’évaluation des indemnités à allouer.

Enfin l’acquisition par la commune de Pagny-sur-Meuse, le 3 août 2006, d’une parcelle sur la base de 6.86 € le m2 ne saurait servir de terme de référence pertinent dans la mesure où cette parcelle était située en zone INA du plan d’occupation des sols, qu’il n’est pas établi qu’il s’agissait d’un terrain à bâtir au moment de la vente et qu’en conséquence il ne possède pas les mêmes caractéristiques que les parcelles concernées.

Comme l’a souligné fort justement le premier juge, si les parcelles concernées doivent être appréciées comme des terrains à bâtir, il est nécessaire de procéder à leur évaluation selon la méthode par tranches dans la mesure où la partie située près de la rue du Général de Gaulle à proximité de la voirie et des réseaux a une valeur supérieure à celle située en fond de parcelle qui est desservie par le chemin de la Trace non aménagé même si elle est située non loin du réseau d’assainissement et qui nécessitera des travaux d’aménagement importants pour servir de terrains à bâtir. Il s’agit là d’une méthode d’évaluation pertinente qui prend en compte les caractéristiques spécifiques des parcelles et est la mieux à même de déboucher sur des indemnités équitables pour les expropriés.

La méthode d’évaluation par tranches, suggérée par le Commissaire du Gouvernement, implique un découpage des parcelles en 4 zones, la quatrième correspondant au fond de la parcelle étant évaluée au prix des terres agricoles, soit 0.40 € le m2.

Le premier juge a critiqué fort justement ce découpage en quatre tranches estimant que la quatrième revenait à procéder à une évaluation entre des terrains à bâtir d’une part et selon l’usage effectif d’autre part et contredisait la principe de l’unicité foncière. Il a préféré un découpage en trois tranches d’égale importance de 2.061.66 m2 chacune pour la parcelle cadastrée XXX, étant précisé que leur valeur est dégressive par rapport à leur éloignement de la voie publique.

Pour évaluer lesdites parcelles, le premier juge a, à juste titre, retenu parmi les transactions mentionnées par le Commissaire du Gouvernement, celles qui d’une part sont intervenues pour des terrains à bâtir sur le territoire de la commune de Pagny-sur-Meuse en raison de sa situation particulière à proximité de la RN4, à moins de 40 kilomètres de Nancy et dans un canton assez attractif et d’autre part présentaient des caractéristiques analogues aux parcelles concernées, étant précisé que trois de ces transactions concernaient des parcelles situées dans un lotissement situé à proximité .

La SEBL prétend qu’il est nécessaire dans l’évaluation des indemnités d’expropriation de tenir compte de l’ensemble des travaux d’aménagement destinés à la viabilisation, argument qui est également repris par le Commissaire du Gouvernement qui suggère une déduction de 15.000 € pour tenir compte des travaux, notamment ceux relatifs à une rampe d’accès avec la rue du Général de Gaulle. Mais il est clair que la méthode d’évaluation par tranches, dès lors qu’elle opère une décote importante pour les deux tranches des parcelles les plus éloignées des différents réseaux, prend nécessairement en considération les travaux indispensables aux raccordements avec ces réseaux et divers aménagements.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a , pour la parcelle AC N°171, fixé la valeur du m2 pour le premier tiers à 23 €, à 11.50 € pour le deuxième tiers et à 5.75 € pour le troisième tiers soit un prix moyen du m2 de 13.42 € et une indemnité principale de 83.002.70 €.

On remarquera que Mesdames H, épouse X et H, épouse Y ont bien notifié à la SEBL l’existence d’un bail au profit du GAEC du Mont de Pagny-sur-Meuse sur la parcelle AC N°171. Du fait de cette dénonciation effectuée en application des dispositions de l’article L 13-2 du code de l’expropriation, il revenait à l’expropriant de notifier ses offres aux locataires, même s’il devait leur contester toute vocation à indemnité. Il en résulte donc que l’indemnité principale allouée à l’indivision H-E doit s’entendre comme exclusive des droits du locataire.

Les dispositions de l’article R 13-46 du code de l’expropriation prévoient que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Si le juge détermine souverainement le taux et le montant de l’indemnité de remploi, il est généralement admis que le montant de celle-ci est fixé selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

En l’espèce il a été retenu une indemnité de remploi calculée selon un taux de 20% pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 €, à 15% pour la fraction allant de 5.000 à 15.000 € et à 10% pour la fraction supérieure à 15.000 €. L’application de ce taux, au demeurant habituelle, doit être confirmée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité de remploi pour la parcelle AC N°171 à la somme de 9.300.27 €.

3. Sur les autres demandes

Il convient également de dire que les dépens d’appel seront supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en audience publique et par arrêt réputé contradictoire,

Déclare l’appel recevable;

Déclare l’intervention volontaire de Mademoiselle L E recevable;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré;

Laisse les dépens d’appel à la charge de l’expropriant.

Signé : STUTZMANN.- Signé : IOGNA-PRAT.-

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