RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 1309 /15 DU 11 JUIN 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02868 (jonction au dossier 14/2926)

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de BAR LE DUC, R.G.n° 51-12-10, en date du 18 septembre 2014,

APPELANTE suivant déclaration d’appel du 16 Octobre 2014 :

INTIMÉE suivant déclaration d’appel du 21 Octobre 2014 :

SCI N prise en la personne de son représentant légal, demeurant Ferme de Bricourt – XXX

Non comparant mais représentée par M^e Pascal PONCET, avocat au barreau de NANCY

APPELANT suivant déclaration d’appel du 21 Octobre 2014 :

INTIME suivant déclaration d’appel du 16 Octobre 2014 :

A DOSDAT H,

XXX

Comparant en la personne de Messieurs DOSDAT et H, assistés de la SCP BEGEL GUIDOT BERNARD JUREK, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉS :

M^e Hervé DECHRISTE – Mandataire de SCEA FERME DE BRICOURT, demeurant XXX

Non comparant mais représenté par M^e Pascal PONCET, avocat au barreau de NANCY

Monsieur Q-R AD, demeurant XXX

Non comparant mais représenté par M^e Marie-Anne LAPORTE, avocat au barreau de PARIS

XXX, immatriculée au RCS de Nancy sous le XXX,

XXX – XXX

Non comparant mais représentée par M^e Jacques LARZILLIERE, avocat au barreau de MEUSE

Les parties ayant été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d’une lettre simple, par le greffier.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de Chambre, et Monsieur Francis MARTIN, Conseiller chargé du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2015, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Juin 2015, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI N (ci-après 'la SCI') a été constituée en 1994 pour faire l’acquisition à Apremont-la-Forêt (55) d’une ferme (dite Ferme de Bricourt), ainsi que de parcelles agricoles situées sur le territoire de cette même commune, mais aussi sur celui des communes voisines de Broussey-Raulecourt (55) et Loupmont (55), pour une superficie totale de 152ha 36a 85ca.

Les associés de la SCI ont également constitué en 1994 la SCEA de gestion et administration de la Ferme de Bricourt (ci-après 'la SCEA'), dont l’objet était d’exploiter, gérer et administrer ce domaine agricole.

Par jugement rendu le 26 juillet 2012, la SCEA a été mise en redressement judiciaire, lequel a été converti en liquidation judiciaire le 27 octobre 2012.

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2012, la SCI a conclu avec les époux X et G H et les époux Q-R et Guylaine Dosdat un compromis de vente portant sur l’ensemble du domaine agricole, lesquels ont ensuite constitué le A Dosdat-H (ci-après 'le A').

Le A a décidé de se faire substituer par la Safer de Lorraine pour régulariser cette vente.

Après des tergiversations ayant nécessité la signification d’une sommation, les associés de la SCI ont accepté de régulariser, le 20 juin 2012, la vente du domaine de la Ferme de Bricourt au A.

Par requête déposée le 14 juin 2012, complétée par une assignation signifiée le 25 septembre 2012, M. Q-R Z a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bar-le-Duc d’une demande tendant à se voir reconnaître la qualité de preneur d’une parcelle appartenant au domaine de la Ferme de Bricourt et située à Apremont-la-Forêt, cadastrée section XXX, d’une superficie de 14ha 60ca, et tendant à voir annuler la vente du 20 juin 2012, au motif qu’il ne s’est jamais vu notifier ce projet de vente aux fins de pouvoir exercer son droit de préemption.

Cet acte de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux a été publié le 29 novembre 2012 à la conservation des hypothèques de Bar-le-Duc.

Aucune conciliation n’ayant pu intervenir entre les parties, M. Q-R Z a confirmé sa demande d’annulation de la vente.

La SCI a demandé au tribunal de rejeter les demandes formées à son encontre et, subsidiairement, de déclarer le A tenu de la garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

Le A a fait valoir que M. Q-R Z n’établissait pas être titulaire d’un bail sur les terres du domaine de la Ferme de Bricourt, que les paiements effectués l’ont été au profit de la SCEA et non du propriétaire de la parcelle et il a conclu au rejet de toutes ses demandes, sollicitant en outre sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La Safer de Lorraine appelée en la cause n’a pas conclu.

Par jugement rendu le 18 septembre 2014, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bar-le-Duc a constaté que M. Q-R Z était titulaire d’un bail rural sur la parcelle située à Apremont-la-Forêt, cadastrée XXX, il a prononcé la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 en violation de son droit de préemption, il a condamné la SCI à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, et il a débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Le tribunal a motivé sa décision en relevant que la SCEA n’exploitait plus réellement le domaine depuis plusieurs années, laissant des voisins exploiter les terres à sa place, qu’il n’était pas contesté que M. Q-R Z avait exploité la parcelle qu’il revendique et qu’il a justifié s’être acquitté de loyers pendant plusieurs années, le fait que des paiements aient été faits à la SCEA étant sans portée, puisque cette société n’avait d’autre but que de faire obstacle à l’application du statut du fermage par interposition fictive d’un tiers entre le propriétaire bailleur et le preneur.

Ce jugement a été notifié aux parties les 27 et 29 septembre 2014.

Par lettre recommandée du 16 octobre 2014, la SCI a, régulièrement, interjeté appel de ce jugement.

Par lettre recommandée du 21 octobre 2014, le A a également, de façon régulière, interjeté appel de ce jugement.

La SCI demande à la cour de prononcer la jonction de l’ensemble des procédures dans lesquelles elle est impliquée, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. Q-R Z des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer à son encontre quelque condamnation que ce soit et, subsidiairement, de déclarer le A tenu de la garantir de toute condamnation.

A l’appui de son appel, la SCI (à laquelle se joint la SCEA représentée par son liquidateur) expose :

— que son gérant, M. M N, avait signalé à l’agent immobilier qui a rédigé le compromis de vente l’existence d’exploitants en place,

— que le compromis stipulait d’ailleurs que les terres ne seraient libres de location qu’à la date d’entrée en jouissance, c’est-à-dire lors de la régularisation devant notaire,

— que l’acte notarié consacrant la vente évoque l’exploitation par des tiers (via des ventes d’herbe ou un bail), de sorte qu’il appartenait au notaire de procéder aux notifications légales,

— que l’acquéreur s’est néanmoins engagé à faire son affaire personnelle de ces questions, déchargeant le notaire, la Safer et la SCI de toute responsabilité,

— qu’à cet égard, l’acte de vente comprend une clause au terme de laquelle l’acquéreur dégage expressément la SCI de toute responsabilité en cas d’actions en justice de tiers revendiquant le bénéfice de baux ruraux sur les terres vendues.

Le A demande à la cour d’annuler le jugement déféré, de joindre l’ensemble des affaires concernant le domaine de la Ferme de Bricourt, d’ordonner la production aux débats par les banques de la SCI et de la SCEA de l’ensemble de leurs relevés de compte des dix dernières années et par les banques de M. Q-R Z la copie recto-verso des chèques émis en paiement des factures émises par la SCEA. En tout état de cause, le A demande à la cour d’infirmer le jugement, de dire que M. Q-R Z ne dispose d’aucun bail qui lui aurait été consenti par la SCI sur les terres du domaine de la Ferme der Bricourt, qu’il ne peut donc se prévaloir d’aucun droit de préemption, qu’il doit être débouté de toutes ses demandes, qu’il doit être condamné à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Le A fait valoir :

— que le jugement est nul, car la décision a été prise après un délibéré réunissant les membres du tribunal paritaire en nombre pair (un des assesseurs étant absent)

— que lors de sa constitution, en 1994, la SCI a donné l’ensemble du domaine de la Ferme de Bricourt en location à la SCEA créée à cet effet, laquelle a réellement exploité le domaine jusqu’à ces dernières années au cours desquelles elle a réduit son activité et a facturé des ventes d’herbe à des tiers,

— que l’existence d’un bail rural implique la mise à disposition d’un terrain par le propriétaire et le versement d’une contrepartie à ce propriétaire, alors qu’en l’occurrence la mise à disposition a été le fait de la SCEA, elle-même locataire des terres, et que c’est à cette SCEA qu’ont été faits les paiements,

— que l’objet du bail qui aurait été conclu en 2004 est confus, la parcelle B 686 visée au bail n’ayant qu’une superficie de 14a 50 et non de XXX comme soutenu par M. Z,

— qu’en outre, M. Q-R Z n’a jamais exploité ni la parcelle B686, ni la parcelle B689, car il ne dispose d’aucun matériel et se contente de percevoir des primes.

La Safer de Lorraine demande à la cour de joindre toutes les affaires 'Ferme de Bricourt', d’infirmer le jugement déféré, de débouter M. Q-R Z de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, subsidiairement de condamner la SCI à lui payer cette somme.

La Safer reprend les mêmes moyens et arguments que le A.

M. Q-R Z demande à la cour de joindre les deux appels interjetés contre le jugement le concernant, de confirmer ce jugement et de condamner solidairement la SCI et le A à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Subsidiairement, en cas d’annulation du jugement, il demande à la cour de la déclarer titulaire d’un bail rural sur la parcelle XXX d’une superficie de XXX, de prononcer l’annulation de la vente du 20 juin 2012 (notamment en ce qu’elle porte sur cette parcelle B689) et de condamner solidairement la SCI et le A à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. Q-R Z fait valoir :

— que la SCEA n’a jamais été bénéficiaire d’un bail sur les terres du domaine de la Ferme de Bricourt et qu’elle ne les exploitait pas, n’en ayant pas les moyens, leur exploitation étant réalisée en quasi-totalité par des agriculteurs locaux sous forme de prétendues ventes d’herbe ou de baux à ferme prétendument conclus avec la SCEA, laquelle n’avait d’autre rôle que de servir d’écran à la SCI pour éviter l’application du statut du fermage,

— que le 1^er février, il a conclu avec M^me B C un contrat de bail rural portant sur la parcelle XXX (indiquée par erreur de plume comme étant la parcelle XXX), M^me C indiquant agir pour le compte de la SCEA, alors qu’elle n’en était ni gérante, ni même membre, mais qu’elle était co-gérante de la SCI,

— que l’existence de ce bail a été confirmée par M^me C le 10 mai 2004 (avec indication des parcelles XXX et 689) et elle a en outre été rappelée en pages 15 et 18 de l’acte de vente du 20 juin 2012 avec la précision que le bail porte sur 14ha 50a ou XXX de prairie naturelle,

— qu’étant titulaire d’un bail écrit, il n’a pas à prouver la réalité de son exploitation ni du paiement de fermages, mais il le fait néanmoins (notamment en produisant les copies de chèques endossés par M^me B C, cogérante de la SCI).

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

L’appel formé par la SCI et l’appel formé par le A portent sur le même jugement, rendu le 18 septembre 2014 à la suite de l’acte introductif d’instance de M. Q-R Z. Il apparaît donc relever d’une bonne administration de la justice de joindre ces deux procédures, afin de statuer par un seul et même arrêt sur les appels du même jugement.

En revanche, les procédures initiées par M. Y, l’Earl de Gironville ou le Gaec de Richecourt opposent des parties différentes et portent sur des parcelles différentes. Il n’apparaît donc pas nécessaire de les joindre à la présente procédure.

Sur l’annulation du jugement

L’article L492-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que lorsque, par suite de l’absence d’un ou de plusieurs assesseurs, le tribunal paritaire des baux ruraux ne peut se réunir au complet, le président statue seul après avoir pris l’avis des assesseurs présents.

En l’espèce, suivant les mentions portées sur le jugement du 18 septembre 2014, le tribunal paritaire était composé, lorsque l’affaire a été débattue et lors du délibéré, de son président, des deux assesseurs bailleurs, mais d’un seul assesseur preneur. La composition de la juridiction n’était donc pas au complet : il manquait un assesseur preneur. Dans cette circonstance, le président devait statuer seul après avoir pris l’avis des trois assesseurs présents.

Or, le jugement porte la mention suivante : 'la formation est complète : délibéré à la majorité des voix'.

Par conséquent, ledit jugement ne peut qu’être annulé.

Sur l’existence du bail allégué

L’article L411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1^er février 2004, la 'SCEA de la Ferme de Bricourt’ a donné à bail à M. Q-R Z, pour une durée de neuf années, la parcelle située à Apremont-la-Forêt, cadastrée 'XXX" (sic), d’une superficie de XXX. Cet acte est signé, pour le bailleur, par M^me B D. Il a en outre été confirmé par une lettre datée du 10 mai 2004 et portant le cachet de la 'SCEA de la Ferme de Bricourt’ libellée en ces termes :

Je soussignée, M^me B D, gérante de la Ferme de Bricourt, cède le droit d’exploiter la parcelle de Brichaussard sur la commune d’Apremont-la-Forêt, n° de section 689 et 686 pour une surface de 16,20 hectares à M. Q-R Z.'

Le relevé cadastral montre que les deux parcelles visées, situées lieudit 'Brichaussard’ et cadastrées section XXX et XXX, ont une superficie, respectivement, de 14a 50ca et de 16ha 06a 90ca. Il en résulte que si les indications cadastrales et de surface données par la lettre du 10 mai 2004 sont cohérentes, l’indication du numéro de parcelle figurant sur le bail écrit est erronée, la parcelle donnée à bail ne pouvant être que la parcelle XXX.

Le A fait valoir que le bail dont M. Q-R Z se prévaut n’est pas valable parce qu’il n’a pas été consenti par le propriétaire de la parcelle (la SCI), mais par une structure (la SCEA) qui était elle-même déjà locataire des parcelles.

Toutefois, il est constant que M. Q-R Z s’est vu mettre à sa disposition, pour plusieurs années à compter de 2004, la parcelle XXX, en nature de prairie, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. Cette mise à disposition s’est faite au minimum au vu et au su du propriétaire de la parcelle, puisque M^me B D, qui a signé le bail du 1^er février 2004 et la lettre du 10 mai 2004, était cogérante de la SCI propriétaire (alors que M^me D n’avait, en revanche, même pas la qualité d’associée au sein de la SCEA). En outre, c’est M^me B D, cogérante de la SCI N mais sans qualité au sein de la SCEA, qui a encaissé les chèques de paiement des fermages remis par M. Q-R Z pour les années 2005 et 2006. Quant au fermage de l’année 2007, M. Q-R Z s’est vu remettre pour son paiement, le 30 juin 2007, un reçu de M^me B D qui a apposé sa signature sous le tampon 'SCI N', ce qui est exempt de toute ambiguïté.

M. Q-R Z verse plusieurs attestations d’agriculteurs locaux (notamment MM. Q-W AA, I J et Q-W AG) qui confirment tous qu’il a réellement exploité les prairies mises à sa disposition sur le domaine de la Ferme de Bricourt. Par ailleurs, M. Q-R Z justifie de la réalité de son exploitation agricole en produisant la copie de ses déclarations à l’Administration pour percevoir les primes européennes et la liste de son cheptel bovin.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser tous les éléments d’un bail rural : la mise à disposition d’une parcelle agricole déterminée en vue de son exploitation et, pour consacrer le caractère onéreux de cette mise à disposition, le paiement de fermages (dont un au moins, celui de 2007, a été payé directement au propriétaire qui l’a accepté en toute connaissance de cause puisqu’il en a délivré reçu).

Aussi convient-il de rejeter, comme étant sans intérêt, les demandes formées par le A aux fins de voir produire les relevés de banque de la SCI et de la SCEA et les copies de chèques recto-verso émis par M. Q-R Z en paiement des fermages.

Par conséquent, M. Q-R Z sera déclaré titulaire d’un bail rural sur la parcelle située à Apremont-le-Forêt, XXX, cadastrée section XXX, pour une superficie de XXX.

Sur l’annulation de la vente

L’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s’engageant à ne pas exercer son droit de reprise.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d’une part, et le A d’autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n’a pas procédé à l’information préalable de M. Q-R Z qui a la qualité de preneur de l’une des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l’objet de cette vente.

L’article L412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n’a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d’information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts.

La violation du droit de préemption de M. Q-R Z étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s’agit.

M. Q-R Z réclame à la SCI et au A une indemnité de 5 000 euros. Toutefois, il ne caractérise pas la faute de la SCI, dès lors que cette dernière a bien fait préciser dans l’acte de vente qu’un bail lui avait été consenti par la SCEA et que le A a expressément déclaré qu’il dégageait la SCI de toute responsabilité pouvant découler de cette situation locative. En revanche, en déclarant vouloir faire son affaire personnelle de ce bail et en demandant au notaire de recevoir l’acte sans plus attendre, le A a pris, en toute connaissance de cause, la décision d’ignorer le droit de préemption de M. Q-R Z. Il doit donc réparation à ce dernier. Aussi le A sera-t-il condamné à payer à ce titre à M. Q-R Z la somme de 500 euros.

Sur le caractère abusif de la procédure

Le droit d’agir en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou d’intention de nuire, lesquels ne sont pas établis au cas présent puisqu’au contraire l’action de M. Q-R Z s’avère bien fondée. La demande en dommages et intérêts formée par le A pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le A, qui est la partie perdante, supportera les dépens et sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à M. Q-R Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamnation du A à supporter seul tous les frais de justice de cette procédure est d’autant plus équitable qu’il a fait inscrire dans l’acte de vente litigieux la clause suivante :

'L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces contrats [sous-location et ventes d’herbe] et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, déchargeant le notaire soussigné et la Safer de Lorraine de toute responsabilité à cet égard. Il requiert le notaire soussigné de recevoir l’acte en l’état, sans plus attendre. L’acquéreur dégage expressément de toute responsabilité la SCI N à l’occasion des contentieux nés ou à naître qui pourraient s’élever à l’occasion de la location ou de l’exploitation des terres agricoles, notamment au titre de l’action de tiers en revendication des baux ruraux …'

Les prétentions et moyens de la Safer de Lorraine n’étant pas fondés, elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE recevables les appels formés par la SCI et le A,

ORDONNE la jonction de ces deux appels pour qu’il soit statué à leur égard par un seul et même arrêt,

DIT n’y avoir lieu de prononcer d’autres jonctions,

ANNULE le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner aux banques de la SCI N et de la SCEA de gestion et administration de la Ferme de Bricourt de communiquer leurs relevés de compte des dix dernières années, ni y avoir lieu d’ordonner à la banque de M. Q-R Z de produire la copie des chèques de paiement des ventes d’herbe,

DECLARE M. Q-R Z titulaire d’un bail rural sur la parcelle située à Apremont-le-Forêt, XXX, cadastrée section XXX, pour une superficie de XXX,

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 devant maître K L, notaire à Saint-Nicolas-de-Port, entre la SCI N et le A Dosdat H, en présence de la Safer de Lorraine, en ce qu’elle porte sur la parcelle précitée,

CONDAMNE le A Dosdat H à payer à M. Q-R Z la somme de cinq cents euros (500 €) à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le A Dosdat H de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE le A Dosdat H et la Safer de Lorraine de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le A Dosdat H à payer à M. Q-R Z la somme de mille euros (1 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le A Dosdat H aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Juliette JACQUOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.