RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE Y

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /18 DU 10 JANVIER 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01840

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du Président du Tribunal de Grande Instance de Y, R.G.n° 16/00110, en date du 21 juin 2016,

APPELANTS :

Monsieur D Z

né le […] à AMNEVILLE, demeurant 107/111 avenue du Général Leclerc – 54000 Y

représenté par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de Y

Plaidant par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de Y

SARL B’COIF 'Enseigne ATMOSPHAIR', prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, […] – 54000 Y inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Y sous le numéro 411 262 439

représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de Y

Plaidant par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de Y

INTIMÉS :

Madame F C épouse X

née le […] à LE THILLOT, demeurant 43 rue de la Ravinelle – 54000 Y

représentée par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de Y

Monsieur A X

né le […], demeurant 43 rue de la Ravinelle – 54000 Y

représenté par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de Y

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de Chambre chargée du rapport et Monsieur D SOIN, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de Chambre,

Monsieur D SOIN, Conseiller,

Monsieur Yannick BRISQUET Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur H I ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2018, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et par M. H I, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 2 février 1987, les époux J X ont donné à bail à M. D Z un local commercial à destination de salon de coiffure situé dans la galerie Saint Sébastien à Y. Le bail a été renouvelé selon acte sous seing privé du 29 juillet 2008 au profit de la SARL B’Coif représentée par M. Z.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts A et F X ont fait délivrer le 29 décembre 2015, à la société B’Coif, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Selon exploits du 26 février 2016, les consorts X ont fait citer la société B’Coif et M. Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Y aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner les requis au paiement de différents montants.

Dans le dernier état de leurs demandes, les consorts X ont limité leurs prétentions à la condamnation de la société B’Coif et de M. Z solidairement au paiement, outre intérêts et frais, d’une provision de 46 324,12 euros correspondant aux loyers et charges dus au 1^er avril 2016, ainsi qu’au paiement des loyers à échoir.

Les requis ont conclu respectivement à l’irrecevabilité et au rejet de la demande et subsidiairement ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire et des délais de paiement.

Par ordonnance en date du 21 juin 2016, le juge des référés a dit que la clause de solidarité mentionnée dans le bail initial doit s’appliquer, a condamné solidairement la société B’Coif et M. Z à payer aux consorts X une provision de 44 824,12 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 1^er avril 2016 ainsi qu’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeté la demande relative aux loyers à échoir ainsi que les demandes de la société B’Coif et de M. Z.

Le premier juge a considéré que la clause du contrat de bail prévoyant, en cas de cession du bail, une solidarité entre cédant et cessionnaire devait trouver à s’appliquer, de sorte que M. Z devait être condamné solidairement avec la société B’Coif au paiement d’une provision au titre des loyers impayés. Il a par contre rejeté la demande de délais de paiement en l’absence de preuve suffisante d’une baisse du chiffres d’affaires ainsi que la demande d’expertise en l’absence d’éléments en faveur d’une faute du bailleur susceptible de causer un trouble de jouissance au preneur et d’être à l’origine de la prétendue perte de commercialité de la galerie Saint Sébastien .

La société B’Coif et M. Z ont interjeté appel de ce jugement par déclaration transmise par voie électronique le 24 juin 2016.

Par conclusions du 1^ers septembre 2016 les appelants demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de déclarer irrecevables et non fondées les demandes dirigées contre M. Z à titre personnel, subsidiairement de dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse à son égard, de dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse s’agissant des autres demandes des consorts X, en tant que de besoin ordonner une vue des lieux, à défaut une expertise judiciaire aux fins, notamment, de donner un avis sur la commercialité de la galerie Saint Sébastien et sur son incidence sur la valeur locative du local loué à la société B’Coif et de déterminer la perte de chiffre d’affaires de cette dernière. Subsidiairement, la société B’Coif sollicite des délais de paiement sur 24 mois et en toute hypothèse, le versement d’une indemnité de procédure de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z soutient qu’il n’y a pas eu de cession du bail mais une novation par changement de débiteur, de sorte que la clause de solidarité n’a pas vocation à s’appliquer, et ce d’autant moins qu’il n’était pas personnellement partie à l’acte de renouvellement du bail, que le renouvellement qui donne naissance à un nouveau bail s’est opéré au seul profit de la société B’Coif qui est seule tenue du paiement des loyers. Subsidiairement, il considère qu’il y a une contestation sérieuse sur ce point.

La société B’Coif invoque également l’existence d’une contestation sérieuse, estimant être fondée à opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution du fait de leurs manquements à leur obligation de délivrance. Elle considère en effet que les consorts X ont contribué à la dégradation de la commercialité de la galerie Saint Sébastien dont presque toutes les cellules commerciales ont fermé, relevant que les intimés reconnaissent que des travaux ont été réalisés ayant eu pour effet de vider le premier étage de la galerie et de supprimer l’accès au rez de chaussée de la galerie depuis le centre commercial Saint Sébastien voisin. La société B’Coif prétend avoir enregistré une perte de chiffre d’affaires de 240 000 euros en deux ans.

Par conclusions du 6 décembre 2016 les consorts X demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et forment appel incident pour demander à la cour de préciser que la société B’Coif et M. Z sont tenus solidairement de payer, à titre provisionnel, une somme de 41 345,41 euros au titre des loyers et charges dus au 11 avril 2017, outre les frais d’huissier, de dire que la société B’Coif et M. Z seront redevables solidairement des loyers et charges d’un montant de 8 100 euros payable le 1^er jour de chaque trimestre jusqu’au terme du bail le 30 avril 2017 et de condamner les mêmes solidairement au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive et de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils considèrent que la clause de solidarité à vocation à s’appliquer et contestent toute novation, en l’absence de preuve d’une volonté d’opérer novation dans l’acte et toute délégation, le preneur initial n’ayant pas été déchargé par le bailleur.

Les intimés soutiennent que la preuve d’une perte de commercialité de la galerie n’est pas rapportée et que les prétendues difficultés financières de la société B’Coif ne sont pas démontrées. Ils contestent toute faute de leur part soutenant qu’au contraire ils ont contribué à l’amélioration de la commercialité de la galerie en participant activement aux assemblées générales de copropriétaires pour favoriser et accélérer les travaux de modernisation et d’embellissement et prétendent que les travaux de restructuration de la galerie décidés par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2016 n’ont généré qu’une gêne temporaire. Ils soutiennent que désormais quasiment toutes les cellules commerciales sont occupées. Ils ajoutent que M. Z qui exploite, directement ou par l’intermédiaire de sociétés qu’il dirige, plusieurs salons de coiffure est un professionnel averti qui connaît les aléas du marché et qu’il aurait en réalité cherché à bénéficier d’une résiliation anticipée du bail pour pouvoir transférer son activité dans un autre salon qu’il exploite à proximité de la galerie. Ils s’opposent à tous délais de paiement et à toute mesure d’expertise.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 mai 2017.

MOTIFS

Sur la demande dirigée contre M. Z

Le bail commercial conclu le 2 février 1987 entre les époux J X et M. Z comporte sous la rubrique 'conditions’ un paragraphe 12 stipulant que le preneur : 'pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou partie des locaux loués a) sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et dans ce cas, le preneur restera garant solidaire du cessionnaire ou sous locataire du paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail, et cette obligation solidaire de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous locataires successifs occupant ou non les lieux loués (…)'.

Il convient de constater que ce bail initialement conclu pour une durée de neuf années à compter du 1^er mai 1987 a été renouvelé pour une durée de neuf ans prenant effet au 1^er mai 1996, selon acte sous seing privé conclu entre les mêmes parties en décembre 1996. L’acte de renouvellement précise expressément au paragraphe 'charges et conditions’ qu’il n’est apporté aucune dérogation ni modification aux charges et conditions stipulées dans le bail originaire.

Il résulte des documents provenant du site société.com produits par les intimés et de l’extrait Kbis annexé à l’acte de renouvellement du bail le 29 juillet 2008 que le salon situé dans la galerie Saint Sébastien est exploité par la société B’Coif depuis le 8 juillet 2003, de sorte qu’en vertu des stipulations du bail initial, M. Z était incontestablement tenu du paiement du loyer jusqu’à l’échéance du bail renouvelé.

Le bail a toutefois ultérieurement été renouvelé par les consorts X le 29 juillet 2008, non pas avec M. Z mais avec la société B’Coif, cessionnaire, sans que M. Z intervienne à l’acte titre personnel. Le renouvellement du bail donnant naissance à un nouveau bail liant les consorts X au cessionnaire, l’application de la clause de solidarité figurant dans le bail initial, qui suppose l’ignorance de la cession par les bailleurs, se heurte manifestement à une contestation sérieuse dont l’appréciation ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, nonobstant le fait que l’acte de renouvellement renvoie expressément aux charges et conditions du 2 février 1987, M. Z n’étant pas personnellement partie à l’acte de renouvellement du bail.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. Z avec la société B’Coif.

Sur la demande dirigée contre la société B’Coif

L’appelante ne conteste pas le défaut de paiement des loyers ni le décompte produit. Elle invoque l’exception d’inexécution arguant d’une baisse de commercialité de la galerie Saint Sébastien qu’elle impute aux bailleurs. Il convient toutefois de constater qu’elle a cessé de payer régulièrement ses loyers à partir du mois d’octobre 2011. Or il ne résulte aucunement des pièces qu’elle produit, à savoir des photographies non datées et un constat d’huissier établi le 31 août 2016 constatant la présence d’un mur en agglomérés condamnant l’accès aux escaliers roulants desservant le premier étage de la galerie commerciale, que la galerie commerciale aurait connu, dès la fin de l’année 2011, une perte d’attractivité et une désaffection de la clientèle susceptible de générer la perte de chiffre d’affaires alléguée.

Les travaux de rénovation et de mise aux normes de la galerie ayant conduit, en juillet 2016, à la condamnation temporaire de l’accès au premier étage de la galerie ayant été décidés par une assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2016 ne peuvent pas davantage être considérés comme étant à l’origine d’une dégradation de la commercialité de la galerie et des pertes de chiffre d’affaires de la société B’Coif, cette dernière ayant transféré son activité dans son salon voisin situé […] dès le 31 mai 2016.

La société B’Coif ne peut dès lors invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la demande des consorts X.

Ces derniers ayant actualisé leur demande, l’ordonnance entreprise sera néanmoins infirmée sur les montants et la demande de provision des consorts X sera accueillie à hauteur de 41 345,41 euros selon décompte arrêté au 5 avril 2017. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, dès lors qu’il est acquis aux débats que la société B’Coif effectue des règlements régulières pour apurer sa dette.

En considération de l’ancienneté de la créance et de l’absence de proposition précise de la société B’Coif pour le règlement de sa dette sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

L’ordonnance entreprise doit enfin être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande formée par les consorts X au titre des loyers à échoir, lesquels ne sont pas exigibles. Cette demande est d’autant moins fondée à hauteur de cour que bail n’a pas été renouvelé à son échéance du 30 avril 2017.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des consorts X sera rejetée, le principe de la créance étant sérieusement contestable.

Sur la demande d’expertise

L’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de vue des lieux ou d’expertise de la société B’Coif, cette dernière ne démontrant pas l’existence d’un intérêt légitime à voir ordonner ces mesures d’instruction, alors que le bail a été résilié à son échéance et qu’elle a quitté les lieux depuis le 31 mai 2016.

Sur les autres demandes

En considération de la solution du litige, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société B’Coif au paiement des dépens de première instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens d’appel seront également mis à sa charge et il sera alloué aux consorts X une indemnité de procédure de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Y en date du 21 juin 2016 en ce qu’elle a :

— dit que la clause de solidarité mentionnée dans le bail initial doit s’appliquer,

— condamné solidairement la société B’Coif et M. D Z à payer à M. A X et M^me F X née C une provision d’un montant quarante quatre mille huit cent vingt quatre euros et douze centimes (44 824,12 €) à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 1^er avril 2016,

— condamné M. Z aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de mille cinq cents euros (1 500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau dans cette limite,

DÉBOUTE les consorts X de leurs demandes en tant que dirigées contre M. D Z ;

CONDAMNE la SARL B’Coif à payer, en deniers ou quittance, à M. A X et M^me F X née C, ensemble, une provision d’un montant quarante et un mille trois cent quarante cinq euros quarante et un centimes (41 345,41 €) à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 5 avril 2017 ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE la société B’Coif de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL B’Coif aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. A X et M^me F X née C, ensemble une indemnité de procédure d’un montant de mille cinq cents euros (1 500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de Y, et par Monsieur H I, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en sept pages.