RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00027 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FJMF

Décision déférée à la cour :

Ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00249, en date du 09 novembre 2023,

APPELANTS :

Madame [H] [S]

née le 06 Août 1997 à [Localité 3] (57), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [C] [R]

né le 03 Décembre 1992 à [Localité 4] (88), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

La SCI LES DEUX AILES

dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY et plaidant par M^e Amda ALI MOHAMAD, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Novembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 25 mai 2015, M. [E] [W] a cédé à la Sci Les deux ailes la propriété d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5] (54).

Par acte du 15 avril 2022, M. [W], représenté par l’association Synergie habitat, gestionnaire immobilier, a consenti à M. [C] [R] et Mme [H] [S] un bail portant sur ledit logement à usage d’habitation (de 165 m²) pour un loyer mensuel initial de 850 euros, le versement d’un dépôt de garantie du même montant outre une provision sur charges mensuelles de 10 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 novembre 2022, M. [R] et Mme [S] ont mis en demeure le bailleur d’avoir à reprendre un ensemble de désordres listés par leurs soins. Le 13 décembre 2022, les locataires ont fait réaliser par huissier un constat des désordres évoqués.

Par acte du 4 avril 2023, M.[R] et Mme [S] ont fait assigner en référé M. [E] [W], devant le juge des contentieux de la protection de Nancy, aux fins de remise en état du logement. La Sci Les deux ailes est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance de référé du 9 novembre 2023, le juge des référés a :

— reçu l’intervention volontaire de la Sci Les deux ailes,

— mis hors de cause M. [W],

— ordonné à la Sci Les deux ailes de réaliser les travaux de remise en état suivants, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai :

— procéder à la réfection complète de la toiture,

— reprendre l’ensemble des menuiseries de l’habitation aux fins d’assurer l’étanchéité des fenêtres et porte-fenêtre ainsi que leur ouverture et fermeture conforme,

— mettre en conformité l’installation électrique,

— fixer et mettre en conformité le garde-corps de la terrasse,

— fixer des lattes de la terrasse,

— traiter l’ensemble des moisissures de l’habitation,

— opérer l’entretien du poêle à pellets,

— fixer des radiateurs aux murs et réviser le thermostat,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de travaux de remise en état concernant :

— la fixation et mise en conformité d’autres gardes-corps,

— la reprise du carrelage de la salle de bains,

— la reprise du carrelage de l’escalier,

— la reprise des fixations des volets,

— l’éradication des nuisibles,

— la réfection de l’ensemble des revêtements muraux, des sols et des plafonds altérés par le dégât des eaux, – la remise en état de la salle de bains du dernier étage,

— la réfection du conduit de cheminée,

— les rebouchage, scellement, isolation de la plaque d’égout située dans la chambre du rez-de-chaussée, et la pose d’un nouveau revêtement fixé au sol,

— la délivrance de l’ensemble des télécommandes permettant l’ouverture des volets des fenêtres,

— le remplacement de la boîte aux lettres,

— la délivrance d’un double de clés,

— rejeté la demande tendant à ce qu’un constat de commissaire de justice soit réalisé à l’issue des travaux et mis à la charge de la Sci Les deux ailes,

— rejeté la demande de dispense de paiement des loyers,

— condamné la Sci Les deux ailes à payer ensemble à Mme [S] et M. [R] la somme de 3 096 euros à valoir à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de Mme [S] et M. [R] de provision à valoir sur le préjudice subi au titre des frais vétérinaires,

— condamné la Sci Les deux ailes à payer ensemble à Mme [S] et M. [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Les deux ailes aux dépens, à l’exclusion des frais de constat de commissaire de justice du 13 décembre 2022.

Par déclaration enregistrée le 5 janvier 2024, Mme [S] et M. [R] ont interjeté appel de l’ordonnance précitée, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de travaux de remise en état concernant la fixation et mise en conformité d’autres gardes-corps, la reprise du carrelage de la salle de bains, la reprise du carrelage de l’escalier, la reprise des fixations des volets, l’éradication des nuisibles, la réfection de l’ensemble des revêtements muraux, des sols et des plafonds altérés par le dégât des eaux, la remise en état de la salle de bains du dernier étage, la réfection du conduit de cheminée, les rebouchage, scellement isolation de la plaque d’égout située dans la chambre du rez-de-chaussée, et la pose d’un nouveau revêtement fixé au sol, la délivrance de l’ensemble des télécommandes permettant l’ouverture des volets des fenêtres, le remplacement de la boîte aux lettres, la délivrance d’un double de clés, en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à ce qu’un constat de commissaire de justice soit réalisé à l’issue des travaux et mis à la charge de la SCI Les deux ailes, et rejeté la demande de dispense de paiement des loyers.

Mme [S] et M. [R] ont quitté les lieux le 25 juin 2024.

Par conclusions déposées le 23 septembre 2024, Mme [S] et M. [R] demandent à la cour de :

— juger que, compte tenu du congé délivré, Mme [S] et M. [R] se désistent de leur demande tendant à voir :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de travaux de remise en état concernant :

— la fixation et mise en conformité d’autres garde-corps,

— la reprise des fixations des volets,

— l’éradication des nuisibles,

— la réfection de l’ensemble des revêtements muraux, des sols et des plafonds altérés par le dégât des eaux,

— la remise en état de la salle de bain du dernier étage,

— la réfection du conduit de cheminée,

— les rebouchages, scellement isolation de la plaque d’égout située dans la chambre du rez-de-chaussée, et la pose d’un nouveau revêtement fixé au sol,

— la délivrance de l’ensemble des télécommandes permettant l’ouverture des volets des fenêtres,

— le remplacement de la boite aux lettres,

— la délivrance d’un double des clés.

Statuant à nouveau,

— condamner la Sci Les deux ailes à procéder à ses frais et dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, aux travaux de remise en état suivants :

— la fixation et mise en conformité d’autres garde-corps,

— la reprise des fixations des volets,

— l’éradication des nuisibles,

— la réfection de l’ensemble des revêtements muraux, des sols et des plafonds altérés par le dégât des eaux,

— la remise en état de la salle de bain du dernier étage,

— la réfection du conduit de cheminée,

— les rebouchages, scellement isolation de la plaque d’égout située dans la chambre du rez-de-chaussée, et la pose d’un nouveau revêtement fixé au sol,

— la délivrance de l’ensemble des télécommandes permettant l’ouverture des volets des fenêtres,

— le remplacement de la boite aux lettres,

— la délivrance d’un double des clés,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à ce qu’un constat de commissaire de justice soit réalisé à l’issue des travaux et mis à la charge de la Sci Les deux ailes,

Statuant à nouveau,

— ordonner la réalisation, aux frais de la Sci Les deux ailes, d’un constat d’huissier de justice attestant de la réalisation de ces travaux, avec justifications des factures des entreprises intervenues pour y procéder,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [S] et M. [R] tendant à la dispense de paiement des loyers,

Statuant à nouveau,

— dispenser Mme [S] et M. [R] d’avoir à régler les loyers et suspendre ce paiement jusqu’à la parfaite réalisation des travaux attestée par constat d’huissier de justice,

Subsidiairement,

— réduire de 50% le montant du loyer dû par Mme [S] et M. [R] jusqu’à la parfaite réalisation des travaux attestée par constat de commissaire de justice,

— constater le désistement de Mme [S] et M. [R] s’agissant de leur appel tendant à voir infirmée l’ordonnance de première instance en ce qu’elle disait n’y avoir lieu à :

— la reprise du carrelage de la salle de bain,

— la reprise du carrelage de l’escalier,- juger que, compte tenu du congé délivré, Mme [S] et M. [R] se désistent de leur demande subsidiaire tendant à voir ordonnée avant dire droit une expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction,

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

En tout état de cause,

— débouter la Sci Les deux ailes de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la Sci Les deux ailes à payer à Mme [S] et M. [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner la Sci Les deux ailes à payer à l’intégralité des dépens.

Par conclusions déposées le 27 août 2024, la Sci Les deux ailes demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée :

— à payer à Mme [S] et M. [R] une provision de 3 096 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— à payer à Mme [S] et M. [R] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

— débouter Mme [S] et M. [R] du surplus de leurs demandes,

— condamner Mme [S] et M. [R] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de relever que Mme [S] et M. [R] ont quitté les lieux le 25 juin 2024 à la suite du congé donné à la Sci Les deux ailes.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, Mme [S] et M. [R] précisent que, compte tenu de ce congé, ils se désistent de leurs demandes tendant à voir infirmer l’ordonnance en ce qu’elle avait dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de certains travaux de remise en état, avait rejeté leurs demandes de dispense de loyer et tendant à ce qu’un commissaire de justice constate la réalisation des travaux.

Il en résulte que les seules dispositions de l’ordonnance n’ayant pas de caractère définitif sont celles dont la Sci Les deux ailes sollicite reconventionnellement l’infirmation, à savoir celles l’ayant condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [S] et M. [R] une provision de 3 096 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance outre la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur un préjudice de jouissance

Le premier juge a condamné la Sci Les deux ailes à payer à Mme [S] et M. [R] une provision de 3 096 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à la suite de désordres constitutifs de troubles manifestement illicites affectant la toiture, les menuiseries, l’installation électrique, les lattes de la terrasse et le système de chauffage.

La Sci Les deux ailes sollicite l’infirmation de l’ordonnance de ce chef en faisant valoir que la somme de 3 096 euros allouée à titre de provision n’est pas justifiée, la créance étant sérieusement contestable. Elle souligne qu’il s’agit d’une maison ancienne, 'conforme aux normes applicables à l’époque’ et habitable et que ce sont les locataires qui ne l’ont pas bien entretenue et ont empêché la réalisation des travaux. Elle ajoute être bien fondée à se prévaloir de l’exception de compensation au titre de dégradations locatives.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

— assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement devant être en bon état d’entretien et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement. Les menuiseries extérieures et la couverture doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante ;

— disposer de dispositifs de retenue des personnes dans un état conforme à leur usage ;

— disposer de réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude bon état d’usage et de fonctionnement ;

— permettre une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et des éventuels dispositifs de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.

En l’espèce, Mme [S] et M. [R] ne contestent finalement pas à hauteur d’appel l’ordonnance en ce qu’elle a estimé que ne constituaient par un trouble manifestement illicite certains des désordres invoqués par eux dans leur assignation. Il convient dès lors d’apprécier s’il est justifié du caractère non sérieusement contestable d’une provision au titre d’un trouble de jouissance subi par eux par suite d’un trouble manifestement illicite résultant de l’état de la toiture, des menuiseries, de l’installation électrique, de la terrasse, des radiateurs, du thermostat et de l’entretien d’un poêle.

A l’appui de leur demande, Mme [S] et M. [R] ont versé aux débats :

— un rapport d’expertise amiable de leur assureur du 24 novembre 2022 ayant constaté un nombre important de fuites en toiture et au droit des menuiseries extérieures ;

— un procès-verbal d’huissier du 13 décembre 2022 ayant constaté des infiltrations d’air au niveau des fenêtres et portes fenêtres, de nombreuses traces d’infiltrations avec auréoles aux plafonds, le gondolement des papiers peints, des moisissures généralisées, plusieurs radiateurs non-fixés, des câbles avec fils électriques et dominos apparents en plusieurs endroits, des espacements entre les lattes de la terrasse, un garde-corps instable sur la terrasse, une absence de VMC ainsi qu’un espacement de baignoire avec baignoire démontée et apposée dans la salle de bains ;

— un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et non-décent de Meurthe et Moselle du 4 février 2023 faisant état d’une installation électrique non-sécurisée avec des fils volants et des branchements inadaptés, d’un chauffage insuffisant, d’une ventilation non-fonctionnelle (fuites dans les tuyaux), d’infiltrations dans les chambres et le salon avec une humidité généralisée ;

— un courrier du maire de [Localité 5] du 17 février 2023 adressé à M. [W] et mentionnant qu’à la suite de deux visites des 17 novembre 2022 et 4 février 2023 lui ayant permis de constater que le logement ne répondait pas à toutes les caractéristiques d’un logement décent, il le mettait en demeure, en vertu de ses pouvoirs de police générale et des dispositions du règlement sanitaire départemental, d’effectuer dans un délai de 3 mois les travaux de remise en état des ouvrants et de la toiture (infiltrations d’air et d’eau), de la VMC et de l’électricité (prises ne fonctionnant pas) et de réparation de la terrasse ;

— des certificats de leur médecin généraliste mentionnant qu’ils présentent tous deux une gêne respiratoire susceptible d’être en rapport avec une humidité permanente.

Ces pièces versées par Mme [S] et M. [R] ont une valeur probante incontestable dès lors qu’elles sont toutes concordantes bien qu’émanant d’autorités indépendantes les unes des autres, ayant pu en outre être discutées contradictoirement dans le cadre de la présente procédure et n’étant pas contredites utilement par des pièces versées par la Sci Les deux ailes. Cette dernière invoque ainsi à hauteur d’appel un rapport émanant d’un technicien mandaté par ses soins dont les mentions sont insusceptibles de contredire le constat d’huissier du 13 décembre 2022 dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux, rapport établi de surcroît le 22 août 2024, soit deux mois après le départ de Mme [S] et M. [R].

Il en ressort que :

— Mme [S] et M. [R] ont, dès leur entrée dans les lieux en avril 2022, adressé de très nombreuses réclamations au bailleur pour se plaindre de nombreux désordres ;

— le bailleur n’a entrepris des démarches pour y remédier que postérieurement à l’ordonnance du 9 novembre 2023 en vertu de l’exécution provisoire qui y est attachée, la Sci Les deux ailes mentionnant d’ailleurs elle-même dans ses écritures qu’elle 'va’ procéder aux travaux ordonnés en première instance ;- la Sci Les deux ailes ne démontre pas, ainsi qu’elle l’allègue, que les locataires auraient fait obstruction à la réalisation de travaux, ces derniers produisant au contraire de nombreuses relances tendant à ce que le bailleur intervienne.

La Sci Les deux ailes n’est par ailleurs pas fondée à se prévaloir d’une exception de compensation en invoquant des dégradations prétendument imputables aux locataires mais qui ne résultent en réalité, pour les éléments de dissemblance entre les états des lieux d’entrée et de sortie, que des désordres évoqués ci-dessus et caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] et M. [R] ont subi pendant près de deux années un trouble manifestement illicite justifiant du caractère non sérieusement contestable d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance qui a, compte tenu de la nature des désordres subis et du montant du loyer, justement été évalué par le premier juge à la somme de 3 096 euros.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Sci Les deux ailes qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Concernant l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la Sci Les deux ailes au paiement d’une somme de 700 euros et de dire n’y avoir pas lieu à l’application de cet article au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette les demandes formées tant par Mme [S] et M. [R] que par la Sci Les deux ailes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sci Les deux ailes aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.