RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2024 DU 29 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00322 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FD4W

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 20/00682, en date du 04 janvier 2023,

APPELANT :

Monsieur [T] [G]

né le 13 mai 1987 à [Localité 3] (54)

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Maxime JOFFROY substitué par M^e Nicolas LITAIZE de la SCP JOFFROY LITAIZE LIPP, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [V] [M]

né le 07 mars 1971 à [Localité 5] (52)

domicilié [Adresse 4]

Représenté par M^e Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Janvier 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2019 redigé par Maître [N] [F], notaire à [Localité 3], Monsieur [V] [M], vendeur, et Monsieur [T] [G], acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur un appartement situé [Adresse 1], pour un prix de 110000 euros.

Le compromis comportait notamment une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur ainsi rédigée : 'Que les états délivrés en vue de la réalisation de la vente ne révèlent pas d’obstacle à celle-ci ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient de procéder à la purge'. Le compromis comprenait par ailleurs une condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 5 juin 2019, le vendeur étant assisté de Maître [S] [W], notaire à [Localité 3], et l’acquéreur de Maître [F].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 decembre 2019, l’avocat de Monsieur [M] a mis en demeure Monsieur [G] de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

La vente n’a pas été réitérée par acte notarié.

Par acte du 10 février 2020, Monsieur [M] a fait assigner Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale stipulée au compromis et de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté Monsieur [M] de sa demande en paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts complémentaires,

— débouté Monsieur [G] de sa demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale,

— débouté les parties de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [M] aux dépens et accordé à la SCP Joffroy Litaize Lipp le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le compromis de vente litigieux était devenu exécutoire à l’expiration d’un délai de dix jours au motif qu’il avait été notifié à Monsieur [G] par lettre recommandée électronique avec accusé de réception en date du 5 avril 2019 et que ce dernier n’avait pas exercé son droit de rétractation.

Le premier juge a considéré que la stipulation du compromis imposant à l’acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un délai de dix jours était illicite au regard des dispositions d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation.

Par ailleurs, il a rappelé que seul l’acquéreur pouvait se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt au motif que ces dispositions étaient édictées dans son intérêt exclusif. Il a ainsi observé que Monsieur [G] ne s’était pas prévalu de la défaillance de cette condition, qu’il était à l’inverse établi par un mail envoyé par Maître [F] à Maître [W], respectivement notaires de l’acquéreur et du vendeur, en date du 24 juin 2019, qu’une offre de prêt du montant prévu au compromis avait été réceptionnée et qu’il proposait la signature de l’acte authentique le 30 juillet 2019. Le tribunal a indiqué que, n’ayant émis aucune objection, Maître [W] avait implicitement accepté de proroger au 30 juillet 2019 la date de réitération de la vente initialement fixée au 5 juin 2019, date qui selon les termes du compromis, n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter. Il a ainsi estimé que Monsieur [M] était mal fondé à se prévaloir des carences de Monsieur [G] dès lors que ce dernier avait obtenu son prêt à la nouvelle date retenue par les parties pour la réitération de la vente, la somme de 119500 euros ayant effectivement été virée par la banque sur le compte du notaire à la date du 26 juillet 2019.

En revanche, le premier juge a considéré que la condition de droit commun insérée dans le compromis, relative à l’absence d’inscription hypothécaire sur le bien vendu pour un montant supérieur au prix de vente, n’était pas réalisée au 30 juillet 2019. Il a relevé que le bien comportait deux inscriptions de subrogation d’hypothèque conventionnelle pour des montants en principal de 46072,01 euros et 77710,91 euros et en accessoire de 9214,40 euros et 15542,18 euros, soit un montant total en principal de 123791,92 euros et un montant total en accessoire de 24756,58 euros, le montant total étant donc supérieur au prix de vente de 110000 euros. Il a ajouté que Monsieur [M] était redevable auprès du syndicat des copropriétaires d’une somme de 6011,12 euros. Il a constaté que Monsieur [G] s’était expressément prévalu de la défaillance de cette condition suspensive relative à l’absence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente par l’intermédiaire de son notaire, Maître [F], par courrier du 5 février 2020, puis par l’intermédiaire de son conseil par courrier du 26 février 2020, ainsi que par ses conclusions. Il en a déduit que Monsieur [M] n’était pas fondé à demander le paiement de la clause pénale ni des dommages et intérêts supplémentaires puisque la non réitération de la vente par acte authentique était exclusivement imputable à la défaillance de cette condition suspensive.

Enfin, le tribunal a débouté Monsieur [G] de sa demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale formée contre Monsieur [M] dès lors que, conformément aux stipulations du compromis de vente, en cas de défaillance de la condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire, le compromis était considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part et d’autre.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 10 février 2023, Monsieur [G] a relevé appel de ce jugement.

Bien que Monsieur [M] ait constitué avocat, il n’a pas notifié de conclusions dans le délai de trois mois après signification des conclusions de l’appelant.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 21 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [G] demande à la cour, au visa des articles L. 313-41 du code de la consommation, 1231-5, 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— infirmer dans toute la mesure utile le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Nancy le 4 janvier 2023,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— condamner Monsieur [M] à lui verser une somme de 11000 euros en application de la clause pénale insérée au compromis du 5 avril 2019,

À titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [M] à lui verser une somme de 11000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par ses fautes et manquements contractuels,

Dans tous les cas,

— condamner Monsieur [M] à lui verser :

* une indemnité de 3200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et pour participation aux frais irrépétibles de défense exposés en première instance,

* une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et pour participation aux frais irrépétibles de défense exposés en appel,

— condamner Monsieur [V] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Joffroy Litaize Lipp, avocats aux offres de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2023.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 4 décembre 2023 et le délibéré au 29 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

À titre liminaire, il est rappelé que bien qu’ayant constitué avocat, Monsieur [M] n’a pas notifié de conclusions dans le délai de trois mois après signification des conclusions de Monsieur [G].

Il n’y a donc lieu de tenir compte ni des conclusions de première instance, ni des pièces remises par l’avocat de Monsieur [M], étant précisé qu’en application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, Monsieur [M] est réputé s’approprier les motifs du jugement.

Il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [G] n’avait pas encore obtenu d’accord sur le prêt destiné au financement du prix à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, le 5 juin 2019. Cependant, il l’a obtenu peu de temps après, le 24 juin 2019, soit bien avant le courrier en date du 5 decembre 2019 par lequel l’avocat de Monsieur [M] l’a mis en demeure de procéder à la signature de l’acte authentique de vente. Ainsi, par courriel du 24 juin 2019, Maître [F] a proposé à Maître [W], notaire de Monsieur [M], une signature de l’acte authentique le 30 juillet 2019 et la somme de 119500 euros a été virée par la banque sur le compte de Maître [F] le 26 juillet 2019.

Toutefois, par courriel du 26 juillet 2019, Maître [F] interrogeait Maître [W] au sujet de l’état hypothécaire comprenant des inscriptions supérieures au prix de vente de 110000 euros. Il était en effet mentionné deux inscriptions de subrogation d’hypothèque conventionnelle pour des montants en principal de 46072,01 euros et 77710,91 euros et en accessoire de 9214,40 euros et 15542,18 euros, soit un montant total en principal de 123782,92 euros et un montant total en accessoire de 24756,58 euros. Malgré plusieurs courriers adressés par le notaire de Monsieur [G] à celui de Monsieur [M], aucun accord de mainlevée des créanciers de ce dernier n’a été obtenu. En dépit des courriers de l’avocat de Monsieur [G] indiquant à celui de Monsieur [M] que son client souhaitait toujours acquérir le bien, la vente n’a pas été réitérée, la condition suspensive insérée dans le compromis relative à l’absence d’inscription hypothécaire sur le bien pour un montant supérieur au prix de vente n’étant pas réalisée.

Monsieur [M] n’ayant pas notifié de conclusions dans la présente procédure, l’appel ne porte que sur les prétentions de Monsieur [G] sollicitant la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 11000 euros en application de la clause pénale insérée au compromis et, subsidiairement, à titre de dommages et intérêts, outre la demande d’infirmation présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de condamnation fondée sur la clause pénale, Monsieur [G] fait valoir qu’aux termes de la page 28 du compromis de vente, il peut, en cas de non-réitération du fait du vendeur, faire constater la vente par voie judiciaire ou renoncer à la réalisation de la vente et se trouver entièrement libre de tout engagement vis-à-vis du vendeur, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale.

Cependant, cette clause s’applique 'si l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées et que le Vendeur se refusait à réitérer la vente dans le délai fixé'. En l’espèce, Monsieur [M] a au contraire mis Monsieur [G] en demeure de réitérer la vente et cette stipulation n’a donc pas vocation à s’appliquer. Au surplus, cette clause prévoit comme condition préalable que l’acquéreur ait mis vainement le vendeur en demeure de réitérer la vente par acte authentique, ce qui n’est pas davantage le cas en l’espèce.

En conséquence, Monsieur [G] ne peut pas solliciter la condamnation de Monsieur [M] au titre de la clause pénale en vertu de la page 28 du compromis.

Monsieur [G] se fonde par ailleurs sur la clause pénale rédigée de façon autonome à la page 24, prévoyant que si l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie, à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 11000 euros.

Cependant, comme pour la clause figurant en page 28, cette clause ne peut s’appliquer puisque Monsieur [G] n’a pas mis vainement Monsieur [M] en demeure de régulariser l’acte authentique.

En conséquence, Monsieur [G] n’est pas fondé à solliciter la mise en 'uvre de la clause pénale et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

S’agissant de la demande subsidiaire de Monsieur [G] de condamnation de Monsieur [M] à lui verser la même somme de 11000 euros à titre de dommages et intérêts, il est relevé que le compromis rappelle les dispositions de l’article 1112-1 du code civil selon lesquelles celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information, le manquement à ce devoir engageant la responsabilité de celui qui en était tenu.

En l’espèce, Monsieur [M] connaissait nécessairement l’existence des inscriptions d’hypothèques, qui ne sont pourtant pas mentionnées dans le compromis de vente, contrairement à la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires pour des charges impayées figurant en page 11. Il a donc manqué à son devoir d’information en n’avertissant pas Monsieur [G] et son notaire de cet état de fait.

En outre, il n’a été justifié d’aucune démarche de Monsieur [M] tendant à obtenir l’accord de mainlevée de ses créanciers, malgré les messages adressés à ce sujet à son notaire et à son avocat.

Enfin, alors même que Monsieur [G] avait obtenu un accord pour le prêt destiné à l’acquisition et souhaitait la réitération de la vente par acte authentique, Monsieur [M] a pris l’initiative d’une procédure judiciaire aux fins de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts sans avoir sollicité de ses créanciers d’accord de mainlevée des inscriptions.

Monsieur [M] a donc commis plusieurs fautes ayant causé un préjudice à Monsieur [G] qui, malgré ses multiples démarches à cet effet, n’a pu acquérir le bien qu’il souhaitait et a dû en outre se défendre dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Ce préjudice sera exactement réparé par la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, Monsieur [G] étant débouté du surplus de sa demande.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Monsieur [M] succombant dans la présente procédure, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens, a accordé à la SCP Joffroy Litaize Lipp le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [G] obtenant partiellement gain de cause quant à sa demande d’indemnisation, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a débouté de sa propre demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, Monsieur [M] sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Joffroy Litaize Lipp conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à Monsieur [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de 2000 euros pour la première instance et de 3000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 4 janvier 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [G] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [T] [G] les sommes de :

—  3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par ses fautes,

—  2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

—  3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne Monsieur [V] [M] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Joffroy Litaize Lipp, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en sept pages.