BUL/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00221 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E3WK

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 décembre 2024 – RG N°23/00294 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : Monsieur Xavier DEVAUX, Greffier, lors des débats et Madame Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [J] [M] épouse [X]

née le 02 Janvier 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

Représentée par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.R.L. MAREJA EDIMM

RCS de [Localité 4] n° 487 516 726

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par M^me Leila Zait, greffier lors du prononcé.

*************

Expose du litige, de la procédure et des prétentions

Selon acte authentique du 27 août 2022, Mme [J] [M] épouse [X] (ci-après Mme [M]) a vendu à M. [H] [E] deux lots de copropriété n°17 et 19 (locaux d’habitation) situés [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un prix de 105 000 euros, dont 2 000 euros correspondant au prix des meubles.

La superficie de ces lots avait été mesurée par la Sarl Mareja exerçant sous l’enseigne commerciale EDIMM.

M. [E] ayant, postérieurement à la vente, fait procéder à un nouveau mesurage de son lot n°19 par la Sarl Diagimm, lequel a mis en évidence un déficit de superficie par rapport à celle indiquée dans l’acte de vente, il a, par exploit établi le 13 juillet 2023 et délivré le 22 juillet 2023, fait assigner Mme [M], demeurant en Suisse, devant tribunal judiciaire de Montbéliard pour obtenir notamment la réduction du prix de vente et la condamnation de la venderesse au paiement de la somme de 6 437,50 euros.

Par exploit en date du 20 novembre 2023, Mme [M] a fait assigner en intervention forcée la société Mareja afin d’obtenir sa garantie en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Les affaires ont été jointes le 14 février 2024.

Suivant jugement rendu le 4 décembre 2024, ce tribunal a :

— déclaré recevable la demande de M. [E],

— dit que la surface de l’appartement n°20 du lot n°19 est inférieure de plus d’un vingtième de la surface mentionnée dans l’acte authentique de vente du 27 août 2022,

— condamné Mme [M] à payer la somme de 6 138,80 euros au titre de réduction de prix,

— débouté Mme [M] de ses demandes envers M. [E],

— constaté le désistement de Mme [M] de son appel en garantie contre la société Mareja,

— débouté Mme [M] de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Mareja,

— condamné Mme [M] aux entiers dépens,

— débouté M. [E], Mme [M] et la société Mareja de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré :

— que M. [E] était recevable en son action au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour avoir agi moins d’un an après l’acte authentique de vente

— que la différence entre la superficie totale mentionnée dans l’acte authentique (24,70 m²) et celle indiquée par la société Diagimm (19,19 m²) correspondait à 5,51m², le constat de la société Diagimm étant corroboré par le dossier de performance énergétique de la société Mareja indiquant une surface de 19,70 m²

— que s’il convenait toutefois de retenir une surface moyenne de 19,445 m², la surface totale des lots vendus était dès lors inférieure de plus de 5,96%, ce déficit ouvrant droit à une diminution du prix étant précisé que la connaissance de la surface réelle du bien par l’acquéreur est sans emport

— que si la société Mareja, en indiquant deux superficies différentes dans son dossier avait manqué à la diligence requise d’un professionnel et mal exécuté ses obligations contractuelles, Mme [M] ne rapportait cependant pas la preuve d’un préjudice en lien avec cette faute alors que la perte d’une éventualité favorable consistant à vendre son bien au même prix pour une surface moindre alors que la surface n’avait jamais été évoquée dans le cadre de la négociation de la vente n’était pas la suite immédiate et directe de l’erreur de la société Mareja mais de son propre choix de retenir de manière imprudente la surface la plus élevée

Par déclaration du 10 février 2025 n’intimant devant la cour que la Sarl Mareja, Mme [M] a relevé appel du jugement en ce qu’il l’a :

— déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Mareja,

— condamnée aux dépens,

— déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions transmises le 15 avril 2025, Mme [M] demande à la cour de :

Vu l’article 1231-1 du code civil et l’article 1231-2 du même code,

— Infirmer, les chefs jugement l’ayant :

* déboutée de sa demande d’indemnisation envers la société Mareja,

* condamnée aux entiers dépens,

* déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Mareja à lui verser la somme de 6 000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d’avoir contracté à meilleur prix avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement de première instance, et à défaut à compter de la décision à venir,

— La condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et de la somme de 1 500 euros au titre de la première instance avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— La condamner aux dépens de première instance et d’appel avec droit pour son avocat postulant

de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile tant au stade de la première instance que de l’appel.

Aux termes de ses conclusions transmises le 7 mai 2025, la société Mareja demande à la cour de :

Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

— Déclarer l’appel de Mme [M] recevable mais mal fondé,

En conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositons le jugement querellé,

— Condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner encore aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bergelin pour ses affirmations de droit comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande indemnitaire de Mme [M] au titre de la perte de chance

Mme [M] fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande indemnitaire dirigée contre la société Mareja et sollicite que cette dernière soit condamnée au paiement de la somme de 6 000 euros en réparation de la perte de chance qu’elle dit avoir subie et qu’elle évalue à 98%.

Au soutien de son appel, elle argue de ce que la société Mareja a commis une faute en violant son obligation de résultat de mesurage des surfaces et qu’en tant que professionnelle, celle-ci avait précisément été mandatée pour fournir une mesure fiable et précise de la superficie des lots et ne pouvait se contenter d’une telle approximation en indiquant des superficies différentes dans le même dossier.

Elle conteste par ailleurs avoir eu connaissance de la surface exacte du lot n°19 et ajoute qu’elle n’avait pas la possibilité de vérifier elle-même les mesurages proposés.

Mme [M] soutient enfin que la faute de l’intimée lui a causé un préjudice direct indemnisable résidant en une perte de chance de vendre son bien à un prix plus élevé que celui retenu après application de la loi Carrez.

La société Mareja, qui conclut au contraire à confirmation, concède que son rapport renferme une erreur, purement matérielle, dès lors qu’il fait état de deux mesurages différents, 19,19 m² en note de synthèse et 24,70 m² sur le document surface loi Carrez, mais prétend que cette divergence était manifestement visible et que compte tenu du processus de vente (acte, attestation, état descriptif de division qui devaient comprendre des diagonostics établis par des tiers) et de son propre rapport, Mme [M] ne pouvait ignorer la surface réelle de son bien, ce qui fait d’elle le seul artisan de son préjudice, puisqu’elle a choisi de faire état du chiffre qui lui était le plus favorable.

Elle exclut par conséquent que son erreur matérielle ait pu induire en erreur Mme [M] et lui faire subir une perte de chance.

* * *

Selon les dispositions combinées des articles 1103 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut, entre autres, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du même code, invoqué par Mme [M], le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que si la restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Civ 3ème, 28 janvier 2015, n°13-27.397).

La consistance de ce préjudice de perte de chance relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

A titre liminaire, la cour relève que l’existence d’incohérences dans le dossier établi par la société Mareja n’est pas contestée, cette dernière ne disconvenant pas davantage que la superficie de 24,70 m² soit effectivement erronée.

Si le chiffre de 19,70 m² apparaît effectivement dans la 'note de synthèse des conclusions', laquelle précise d’ailleurs qu’elle ne peut seule être annexée à un acte authentique, il est relevé que la société Mareja a établi un 'certificat de superficie’ sur lequel il est indiqué en caractères gras et surdimensionnés par rapport au reste du texte '24,70m2 (vingt-quatre mètres carrés soixante-dix)" ainsi que, sur la même page, le détail du mesurage (pièce principale, salle de bains), en cohérence avec le chiffre précité.

Il est en outre joint en page 2 du certificat un schéma de l’appartement, faisant là encore état du détail de la superficie et aboutissant à celle de 24,70 mètres carrés.

Il s’en déduit que Mme [M] était fondée à supposer que le résultat des investigations de la société Mareja aboutissait à un mesurage de 24,70 m², ce chiffre étant non seulement mentionné plusieurs fois mais encore corroboré par les détails du mesurage.

Au surplus, la société Mareja ne saurait reprocher à Mme [M] de ne pas avoir relevé les anomalies de son propre rapport, qu’elle n’avait pas elle-même décelées et qui n’ont pas davantage été relevées par le notaire instrumentaire.

C’est d’ailleurs par pure affirmation que l’intimée argue de ce que Mme [M] ne pouvait ignorer la superficie réelle du bien et de ce qu’elle aurait, en parfaite connaissance de cette anomalie de mesurage, sciemment choisi de se prévaloir auprès de l’acquéreur de la mesure la plus élevée.

Il n’est pas contesté par les parties que Mme [M] a mandaté la société Mareja aux fins d’établir les diagnostics techniques exigés pour la vente immobilière et non pas seulement le mesurage dit 'loi Carrez'.

La société Mareja était ainsi tenue d’une obligation de résultat à l’égard de la venderesse, à laquelle elle a manqué, en présentant de manière trompeuse et partiellement erronée le métrage du lot n°19 mis à la vente par l’appelante, engageant ainsi sa responsabilité à l’égard de Mme [M] sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.

Il est établi que par le jugement partiellement déféré à la cour et devenu définitif sur ce point, Mme [M] a été contrainte de restituer une partie du prix de vente convenu à l’acheteur à hauteur de 6 138,80 euros, alors qu’elle s’était adressée à un professionnel pour s’assurer de la conformité des mentions de l’acte de vente aux dispositions de la loi Carrez.

En vertu de l’article 1231-2 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est admis que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un métrage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, à charge pour le vendeur qui agit à l’encontre du métreur, de rapporter la preuve de ce préjudice de perte de chance, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il incombe donc à Mme [M] de justifier d’une perte de chance consécutive au manquement imputé au métreur en démontrant qu’elle aurait pu vendre son bien au même prix même en indiquant que sa superficie s’établissait à 19,19 m².

La cour relève qu’elle est tenue dans l’ignorance des détails des négociations entre M. [E] et Mme [M] mais constate toutefois que M. [E] ne s’est pas borné à acquérir un seul appartement mais deux, qu’il a procédé à un achat global tandis qu’il réside, selon l’acte authentique, dans un autre département et qu’aucun élément spécifique ne démontre que la surface de l’un ou l’autre appartement ait été un critère de choix déterminant ou non.

La cour estime à la lumière des éléments qui lui sont soumis que Mme [M] a effectivement perdu une chance, évaluée à 60%, de vendre son bien au prix indiqué dans l’acte de vente (105 000 euros), nonobstant sa moindre superficie.

Mme [M] est donc fondée à solliciter la somme de 3 683,28 euros correspondant à 60% de la somme de 6 138,80 euros qu’elle a dû restituer suite à l’erreur commise par la société Mareja, laquelle somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 alinéa 2 du code civil.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande indemnitaire et la Sarl Mareja sera condamnée à verser à celle-ci la somme de 3 683,28 euros en réparation de la perte de chance subie.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Statuant dans les limites de l’appel, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [M], succombant au principal, de sa demande au titre des frais irrépétibles mais de l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée aux dépens exposés par la Sarl Mareja.

L’issue du litige à hauteur de cour commande de condamner la société Mareja à verser à Mme [M] au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer devant la cour la somme de 2 000 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, comme le demande l’appelante.

La société Mareja sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel ainsi qu’aux dépens exposés par Mme [M] en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel et après débats en audience publique,

INFIRME le jugement rendu le 4 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montbéliard en ce qu’il a débouté Mme [J] [M] de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Mareja et l’a condamnée aux dépens exposés par la Sarl Mareja.

Le CONFIRME en ce qu’il a débouté Mme [J] [M] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la Sarl Mareja à payer à Mme [J] [M] la somme de 3 683,28 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

CONDAMNE la Sarl Mareja à payer à Mme [J] [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

CONDAMNE la société Mareja aux dépens de première instance exposés par Mme [J] [M] et aux entiers dépens d’appel.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

ACCORDE aux avocats de la cause qui l’ont sollicité le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président de chambre