RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00330 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQFI

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de BAR LE DUC, R.G. n° 24/00115, en date du 10 janvier 2025,

APPELANTE :

Madame [U] [K]

née le 19 Novembre 1974 à [Localité 4] (55), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/777 du 10/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA MEUSE,

ayant son siège [Adresse 3]

Représentée par M^e Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Novembre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 octobre 2009, l’Office public de l’habitat de la Meuse (l’OPH de la Meuse) a donné à bail à Mme [U] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

L’OPH de la Meuse a fait délivrer à Mme [K], le 17 juin 2024, un commandement d’avoir à payer la somme de 2 555,03 euros dans un délai de deux mois, sous peine de résiliation du bail.

L’OPH de la Meuse a fait assigner en référé Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024.

Par ordonnance de référé du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 août 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— condamné Mme [K] à payer à l’OPH de la Meuse la somme de 3 710,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

— condamné Mme [K] à payer en deniers ou quittance à l’OPH de la Meuse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— rejeté la demande de Mme [K] visant à l’octroi de délais de paiement,

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [K] demeurant [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— débouté l’OPH de la Meuse de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [K] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire, la notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 14 février 2025, Mme [K] a interjeté appel de l’ordonnance précitée, en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 août 2024 et qu’en conséquence le bail se trouvait résilié à cette date, en ce qu’elle l’a a condamnée à payer à l’Office public de l’habitat de la Meuse la somme de 3 710,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges locatives arrêtés au 30 novembre 2024 avec intérêts, à payer une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges depuis le 1er décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux, en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et a ordonné son expulsion et la remise des meubles à sa charge, et l’a condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 1er octobre 2025, conformément à l’article 802 du code de procédure civile, Mme [K] demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par Mme [K] recevable et bien fondé,

— y faire droit,

— annuler ou infirmer l’ordonnance de référé rendue le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bar-le Duc en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 août 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié à cette date, a condamné Mme [K] à payer à l’Office public de l’habitat de la Meuse la somme de 3 710,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges locatives arrêtés au 30 novembre 2024 avec intérêts, à payer une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges depuis le 1er décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux, rejeté la demande de délais de paiement et a ordonné son expulsion et la remise des meubles à sa charge et l’a condamnée aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevable la demande de l’Office public de l’habitat de la Meuse faute de pouvoir du représentant légal de l’Office public de l’habitat et de pouvoir de représentation en justice de Mme [X] [D],

— débouter l’Office public de l’habitat de la Meuse de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et constater que le paiement de la somme de 3 075 euros le 12 avril 2025 et la régularisation pour charge du 14 mars 2025 éteignent la dette locative,

— condamner l’Office public de l’habitat de la Meuse à régler à Mme [K] la somme de 100 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 20 janvier 2025,

— condamner l’Office public de l’habitat de la Meuse à régler à Mme [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner l’Office public de l’habitat de la Meuse à régler à Mme [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Office public de l’habitat de la Meuse en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Vasseur ' Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 septembre 2025, l’OPH de la Meuse demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 10 janvier 2025 en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, condamné Mme [K] à un arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation de 3 710,63 euros au 30 novembre 2024 et ordonné son expulsion,

— débouter Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamner Mme [K] à verser à l’OPH de la Meuse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité des demandes de l’Office public de l’habitat

Pour la première fois à hauteur d’appel, Mme [K] sollicite de voir déclarer irrecevables les demandes de l’Office public de l’habitat « en application des articles 117 et 750-1 du code de procédure civile, faute de pouvoir de représentant légal de l’Office public de l’habitat et de pouvoir de représentation en justice de Mme [X] [D] ».

S’agissant tout d’abord de l’obligation de faire précéder la demande en justice, d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, il y a lieu de relever qu’elle n’est pas applicable aux demandes indéterminées, ce qui est notamment le cas des demandes tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire, et ce même si elles tendent en outre à une condamnation à un montant inférieur à 5 000 euros.

Concernant par ailleurs le pouvoir d’agir en justice de l’Office public de l’habitat, force est de constater qu’il verse aux débats :

— la délibération du conseil d’administration de l’Office public de la Meuse du 21 novembre 2022 autorisant le directeur général, Mme [R] [L], à ester en justice dans le cadre des cas définis ci-après : résiliation de bail pour tous manquements du locataire à une de ses obligations, notamment défaut de paiement des loyers ;

— le « pouvoir de représentation » daté du 25 septembre 2023 par lequel Mme [R] [L], directeur général de l’Office public de l’habitat de la Meuse donne pouvoir à Mme [X] [D], responsable d’activité, de se présenter, tant en demandant qu’en défendant, devant tout magistrat, dans toutes les affaires le concernant et spécialement dans les procédures d’expulsion devant le tribunal judiciaire de Verdun.

Il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes de l’Office public de l’habitat de la Meuse.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné Mme [Z] à payer à M. [C] et Mme [O] une provision de 3 710,63 euros selon décompte locatif arrêté au 30 novembre 2024.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers et des charges incombe ainsi au locataire.

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’OPH a produit devant le premier juge un décompte arrêté au 30 novembre 2024 faisant ressortir un arriéré locatif d’un montant de 3 710,63 euros que Mme [K] ne contestait pas et dont elle ne justifiait pas s’être acquittée.

Ces dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [K] à payer à l’Office public de l’habitat la somme de 3 710,63 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, de telle sorte que l’ordonnance sera confirmée de ce chef. Il n’est en revanche pas justifié du caractère bien fondé de la disposition de l’ordonnance ayant assorti cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2024, de telle sorte que l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Il convient toutefois de constater, au vu des dernières conclusions des deux parties que Mme [K] a, par deux versement des 24 mars puis 12 avril 2025, acquitté la totalité de sa dette locative tout en ayant repris le règlement du loyer courant.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail étaient réunies à la date du 3 juin 2023, a en conséquence ordonné l’expulsion de Mme [Z] et l’a condamnée à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Il a par ailleurs rejeté sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui est notamment constitué par l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’article 24-V de cette loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat sollicite de voir constater la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire qui y est stipulée.

Cette demande répond aux conditions d’application de l’article 835 précité et relève dès lors de la compétence du juge des référés.

Si Mme [K] n’a certes pas justifié dans les 2 mois du commandement de payer du règlement de la somme qui y était visée, il résulte cependant de ce qui précède que Mme [K] n’a désormais plus aucune dette locative envers l’Office public de l’habitat, de telle sorte qu’elle n’a plus aucun intérêt à solliciter de se voir accorder des délais de paiement aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au locataire et de considérer que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les délais ainsi octroyés, il convient a fortiori de constater que la clause résolutoire n’a plus à s’appliquer lorsque le locataire a, comme en l’espèce, fait l’effort d’apurer la totalité de sa dette locative avant même l’octroi de délais et a repris le paiement du loyer courant, de telle sorte qu’il n’y a plus lieu de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette auprès du créancier qui se trouve d’ores et déjà désintéressé.

Il convient, en conséquence du règlement de la totalité de sa dette locative par Mme [K], de :

— constater que sont devenues sans objet les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par Mme [K] ;

— rejeter les demandes de l’Office public de l’habitat tendant à voir constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de Mme [K].

L’ordonnance sera en conséquence infirmée de ces chefs.

Sur le préjudice de jouissance

Pour la première fois à hauteur d’appel, Mme [K] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance résultant de l’existence de moisissures dans la salle de bains ainsi que d’humidité dans les toilettes qui proviendraient d’infiltrations. Dans le dispositif de ses écritures, elle sollicite ainsi la condamnation de l’Office public de l’habitat à lui régler une somme de 100 euros par mois à compter du 20 janvier 2025 ainsi qu’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’Office public de l’habitat conteste cette prétention en faisant valoir qu’il n’a été avisé de cette difficulté par Mme [K] que 10 jours après le prononcé de l’ordonnance de référé, que le responsable de son équipe de proximité s’est en conséquence rendu sur place où il n’a constaté aucun dysfonctionnement mais a seulement relevé que le logement loué n’était quasiment pas chauffé et que les murs et embellissements avaient été dégradés.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. Le locataire est quant à lui tenu, aux termes de l’article 7 de cette loi, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, à l’appui de son affirmation, Mme [K] verse aux débats :

' des photographies de murs dégradés qu’il n’est pas possible d’identifier comme étant ceux du logement litigieux et ne permettant de surcroît aucunement d’apprécier l’origine des dégradations ;

' une note manuscrite, faisant état de tâches d’humidité, dont il n’est aucunement permis d’identifier l’auteur, étant souligné que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Force est ainsi de constater que Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de désordres imputables à l’Office public de l’habitat et qui lui occasionneraient un préjudice de jouissance.

Les demandes d’indemnisation de Mme [K] ne pourront en conséquence qu’être rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [K] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté l’Office public de l’habitat de sa demande ;

— rejeter les demandes formées par les deux parties à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance uniquement en ce qu’elle a :

— constaté que le bail était résilié et en conséquence ordonné l’expulsion de Mme [K] ;

— assorti la condamnation de la somme de 3 710,63 euros des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2024 ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Déclare recevables les demandes de l’Office public de l’habitat de la Meuse ;

Constate que Mme [K] a désormais réglé la totalité de sa dette locative ;

En conséquence, constate que sont devenues sans objet les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Mme [K] ;

Rejette la demande de l’Office public de l’habitat tendant à voir constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de Mme [K] ;

Rejette les demandes d’indemnisation formées par Mme [K] ;

Rejette les demandes formées tant par Mme [K] que par l’Office public de l’habitat de la Meuse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.