RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 19 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FP3N

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 24/00525, en date du 19 décembre 2024,

APPELANT :

Monsieur [H] [B],

né le 14 juillet 1971 à [Localité 1] (54), domicilié [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-54395-2025-1380 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉES :

Madame [F] [S],

née le 24 juillet 1975 à [Localité 1] (54), domiciliée [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Delphine EL FEKRI – RODICQ de la SARL ASTERIA AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

La société ACTION LOGEMENT SERVICES,

SAS, immatriculée au RCS Paris sous le n° 724 541 148, dont le siège est [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par M^e Raphaële JACQUEMIN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Mars 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 février 2023, Mme [I] [M] a donné à bail à M. [H] [B] et Mme [F] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2](55) pour un loyer mensuel de 680 euros.

Par acte du même jour, dans le cadre du dispositif Visale, la SAS Action logement services s’est portée caution simple de M. [B] et Mme [S].

La SAS Action logement services a fait délivrer à M. [B] et Mme [S], les 9 octobre 2023 et 11 octobre 2023, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 275 euros au titre des loyers impayés.

Par assignations du 19 août 2024, la SAS Action logement services a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Verdun qui a, par jugement du 19 décembre 2024 :

— constaté la résiliation, à la date du 10 décembre 2023, du contrat de bail conclu entre M. [B] et Mme [S] d’une part et Mme [M] d’autre part le 20 février 2023 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2],

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [B] et Mme [S], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services la somme de 2 502,62 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte du 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 sur la somme de 1 275 euros et du 19 août 2024 pour le surplus,

— débouté la SAS Action logement services du surplus de ses demandes,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [S] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [S] à verser à la SAS Action logement services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département,

— rappelé que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Par déclaration enregistrée le 27 janvier 2025, M. [B] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 27 octobre 2025, M. [B] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise sur la résiliation du bail, sur l’expulsion et sur les demandes en paiement,

— déclarer irrecevables les demandes de la SAS Action logement services et subsidiairement mal fondées,

— débouter la SAS Action logement services de son appel incident,

Subsidiairement, au cas où M. [B] serait condamné à verser une quelconque somme,

— accorder à M. [B] les plus larges délais de paiement,

— condamner l’intimé aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions déposées le 17 décembre 2025, la SAS Action logement service demande à la cour de :

— recevoir Action logement services en son action,

— l’en déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [S] et M. [B] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— débouter Mme [S] et M. [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [S] et M. [B] à payer à la société Action logement services la somme de 2 562,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 1 275,00 euros, et pour le surplus à compter du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— infirmer le jugement et condamner solidairement Mme [S] et M. [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action logement services jusqu’à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

Subsidiairement,

— condamner complémentairement Mme [S] et M. [B] à payer à la société Action logement services la somme de 3 781,00 euros représentant les sommes par elle réglées de septembre 2024 à septembre 2025,

— condamner solidairement Mme [S] et M. [B] à payer à la société Action logement services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter la demande de délais formulée par M. [B],

— condamner in solidum Mme [S] et M. [B] en tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

Par conclusions déposées le 2 décembre 2025, Mme [S] demande à la cour de :

— lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire,

— infirmer la décision entreprise sur la résiliation du bail, l’expulsion et les condamnations,

— déclarer irrecevables les demandes de la SAS Action logement services et subsidiairement mal fondées,

Subsidiairement, au cas où Mme [S] serait condamnée à verser une quelconque somme,

— accorder à Mme [S] les plus larges délais de paiement,

— condamner la SAS Action logement services aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la SAS Action logement services

M. [B] et Mme [S], qui étaient non comparants en première instance, invoquent à hauteur d’appel l’irrecevabilité des demandes de la SAS Action logement services.

* Au soutien de cette prétention, ils font tout d’abord valoir qu’il serait nécessaire que la bailleresse soit partie à la présente procédure.

Aux termes des dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il est constant que la SAS Action logement services s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de M. [B] et Mme [S], dans le cadre de la convention signée avec l’Etat pour la mise en oeuvre du dispositif Visale (visa pour le logement et l’emploi).

Aux termes de l’article 8 de la convention Visale, 'sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil (remplacé depuis le 1er janvier 2022 par l’article 2309 du même code), dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement.'

L’économie du dispositif Visale tend à décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement des impayés de loyers et à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion, la SAS Action logement services prenant en charge les frais et la gestion de recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le bailleur n’a donc pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation du bail et d’expulsion initiée par la SAS Action logement services.

Cet article 8 prévoit également que, s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette et/ou la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En l’espèce, la SAS Action logement services justifie avoir informé la bailleresse, par courrier de son conseil du 13 août 2024, de l’enclenchement des poursuites et de la date de l’audience en lui proposant, à cette occasion, de participer à la procédure, ce que cette dernière n’a pas souhaité.

Il en ressort que l’absence de la bailleresse, dans le cadre de la présente procédure, ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des demandes de la SAS Action logement services.

* M. [B] et Mme [S] font par ailleurs valoir que les demandes de la SAS Action logement services seraient irrecevables au motif que l’assignation aux fins de constat de la résiliation, notifiée au représentant de l’Etat en application de l’article 24 III de la loi du 6 juilet 1989, mentionne que la SAS Action logement services serait 'bailleur'.

Ainsi qu’il a été vu supra, la SAS Action logement services a initié la présente procédure en qualité de subrogée dans les droits du bailleur, étant surabondamment souligné que l’information essentielle, à savoir l’identité des deux locataires, y est bien mentionnée, de telle sorte que ces derniers ne justifient en tout état de cause d’aucun grief et que les demandes de la SAS Action logement services ne sont aucunement irrecevables pour ce motif.

* M. [B] et Mme [S] font enfin valoir que les demandes de la SAS Action logement services seraient irrecevables au motif que le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives ne seraient pas signées.

Aux termes de l’article 1316-1 du code civil (devenu l’article 1366 du même code), l’écrit sous forme électronique est admis comme preuve au même titre que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1316-3 du même code (devenu l’article 1366) dispose que l’écrit sur support électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier.

L’article 1316-4 (devenu 1367) précise que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie.

Il ressort du dispositif Visale que s’effectuent exclusivement par voie dématérialisée, sur les espaces sécurisés attribués respectivement au « locataire» et au « bailleur » sur le site www.visale.fr, toutes les opérations et notamment celles concernant l’acceptation par le bailleur de la garantie Visale, la validation de la convention entre le bailleur et la SAS Action logement services ainsi que les demandes de mises en jeu de la garantie et de la validation électronique des quittances subrogatives y afférentes.

En l’espèce, le respect de ce processus de validation Visale a été constaté suivant procès-verbaux de constat établis par huissier de justice.

Il en ressort que la SAS Action logement services justifie que le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives ont été signés électroniquement conformément aux dispositions prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif Visale, par voie électronique, selon une procédure dédiée et sécurisée, justifiant que ces documents ne portent pas trace de paraphe et de signature.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demandes de la SAS Action logement services sont bien recevables.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En application de l’article 2309 précité, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement, de telle sorte que la caution a qualité à agir non seulement en paiement des loyers mais aussi en résiliation du bail et de ses conséquences.

En l’espèce, la SAS Action logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers payés par elle-même et non remboursés par les locataires.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de cautionnement entre la bailleresse et la société Action logement services stipule que, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions.

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action logement services s’est trouvée subrogée dans les droits de la bailleresse en vue de faire signifier aux locataires, par acte du 9 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 1 275 euros.

M. [B] et Mme [S] ne contestent pas ne pas avoir réglé dans les deux mois cette somme visée au commandement de payer.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 décembre 2023,

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [B] et Mme [S], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné solidairement M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services la somme de 2 502,62 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation (d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail), selon dernier décompte arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 275 euros et du 19 août 2024 (date des assignations) pour le surplus.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, conformément à l’article 8 précité de la convention Visale, la SAS Action logement services est fondée à solliciter la condamnation des locataires à lui payer les loyers, charges et indemnités d’occupation qu’elle est amenée à payer à la bailleresse, dans le cadre du dispositif Visale, dès lors que ces paiement sont justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à la date de récupération effective du logement.

Le contrat de bail contient par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires pour l’exécution de leurs obligations.

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats (pièce n° 14 de la caution) que la SAS Action logement services est subrogée dans les droits de la bailleresse pour obtenir le paiement des loyers et indemnités d’occupation dus par M. [B] et Mme [S] de mars à décembre 2023 inclus ainsi que d’avril et juin 2024, ce qui forme un montant cumulé de 2 502,62 euros, somme correspondant au décompte présenté par la SAS Action Logement Service et arrêté au 16 septembre 2024.

M. [B] et Mme [S] ne contestent pas être redevables, au titre des loyers et indemnités d’occupation, de cette somme de 2 502,62 euros. Ils ne justifient pas, en tout état de cause, s’en être acquittés.

Ils sont mal fondés à prétendre déduire le montant du dépôt de garantie de leur dette locative dans la mesure où ils occupent toujours les lieux et n’ont ainsi pas remis les clés à la bailleresse, et ce en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à ce dernier.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné solidairement M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services la somme de 2 502,62 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte du 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 sur la somme de 1 275 euros et du 19 août 2024 pour le surplus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les indemnités d’occupation dues au-delà du décompte arrêté au 16 septembre 2024

Le premier juge a rejeté la demande de la SAS Action Logement Service tendant à voir M. [B] et Mme [S] condamnés à lui payer, en sa qualité de subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues postérieurement à la date du dernier décompte, arrêté au 16 septembre 2024, en considérant qu’il s’agirait d’une créance n’étant ni certaine ni exigible et que le juge ne pouvait préjuger de la régularité d’une éventuelle subrogation à intervenir.

La SAS Action Logement Service sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en soulignant qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, notamment aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative. Elle rappelle que l’économie du dispositif Visale vise à décharger totalement le bailleur de toute contrainte en lien avec la procédure contentieuse liée aux impayés, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur.

Aux termes de l’article 8 précité de la convention Visale, la SAS Action Logement Service est subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, non seulement les loyers et charges proprement dits, mais également les indemnités d’occupation dues par le locataire en cas de résiliation du bail.

La SAS Action Logement Service est donc bien fondée à solliciter la condamnation des locataires à lui payer les indemnités d’occupation postérieures au dernier décompte du 16 septembre 2024, qu’elle est amenée à payer à la bailleresse, dans le cadre du dispositif Visale, dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Action logement services de sa demande de condamnation de M. [B] et Mme [S] à lui régler les indemnités d’occupation dues postérieurement au décompte arrêté au 16 septembre 2024.

Statuant à nouveau, il y a lieu de :

— condamner solidairement M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés par M. [B] et Mme [S] ;

— dire que l’indemnité d’occupation sera réglée par M. [B] et Mme [S] à la SAS Action logement services sur présentation par cette dernière d’une quittance subrogative.

Sur la demande de délais de paiement

M. [B] et Mme [S], qui étaient non-comparants en première instance, sollicitent à hauteur d’appel, sur le fondement de l’article 1343'5 du code civil, les plus larges délais de paiement.

La SAS Action Logement Service s’oppose à cette demande en faisant valoir que M. [B] et Mme [S] n’ont fait aucun effort pour réduire leur dette ni reprendre le paiement des indemnités d’occupation.

Force est de constater que M. [B] et Mme [S] ne produisent aucun justificatif quelconque de leur situation personnelle, notamment financière. De surcroît ils n’ont pas respecté l’échéancier mis en place en juin 2023 antérieurement à la présente procédure. Ils ne font enfin aucune proposition quant à l’échelonnement de leur dette qui n’a fait que s’accroître depuis le jugement de première instance, les indemnités d’occupation impayées depuis le dernier décompte du 16 septembre 2024 formant à elles seules un total de 3 781 euros.

Leur demande de délais de paiement apparaît dès lors mal fondée et elle ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [B] et Mme [S] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Mme [S] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Force est cependant de constater qu’elle ne produit aucun justificatif quelconque notamment d’un dépôt de demande d’aide juridictionnelle, de telle sorte que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [B] et Mme [S] au paiement d’une somme de 200 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à la SAS Action logement services une somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a débouté la SAS Action logement services de sa demande de condamnation solidaire de M. [B] et Mme [S] à lui régler les indemnités d’occupation dues au-delà du décompte arrêté au 16 septembre 2024 ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;

Déclare recevables les demandes de la SAS Action logement services ;

Condamne solidairement M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services les indemnités d’occupation mensuelles dues au-delà du décompte arrêté au 16 septembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés par M. [B] et Mme [S] ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera réglée par M. [B] et Mme [S] à la SAS Action logement services sur présentation par cette dernière d’une quittance subrogative ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [B] et Mme [S] ;

Rejette la demande d’aide juridictionnelle provisoire formée par Mme [S] ;

Condamne in solidum M. [B] et Mme [S] à payer à la SAS Action logement services une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [B] et Mme [S] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.