RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /26 DU 07 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00599 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FKWP

jonction avec le dossier RG 24/846

Décision déférée à la Cour : jugement – ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], R.G. n° 21/01409, en date du 21 mars 2024,

APPELANTES :

S.A.R.L. LA CAFETIERE prise en la personne de son représentation légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 1] (initmé dans le dossier RG 24/846 )

inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Briey sous le numéro 822 412 524

représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY ayant pour avocat plaidant M^e Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la Meuse

INTIMÉES :

S.C.I. EPCJD agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 3] inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Bar le Duc sous le numéro 435 383 495 ( appelant dans le dossier 24/846)

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY

avocat plaidant : M^e Frédéric MOITRY avocat au barreau de Metz

SAS [Adresse 7] prise en la personne de son représentation légal pour ce domicilié audit siège [Adresse 5] ( initmé dans le dossier RG 24/846 ) inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Metz sous le numéor 812 698 611 pris en sa qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2]

représentée par M^e Anne SCHAF CODOGNET, avocat au barreau de Nancy

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Mon sieur ThierrySIHLOL, Président de chambre,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère,

Monsieur Benoit JOUBERT, magistrat honoraire, qui a fait le rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, Monsieur Ali Adjal , lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Thierry SILHOL, Président de la chambre et par Monsieur Ali Adjal , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 19 mars 2019, la SCI Epcjd a donné à bail à la Sarl La Cafetière deux locaux à usage commercial situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] à Longwy pour un loyer mensuel de 800 euros par mois.

Se plaignant de ce que son bailleur refuserait d’exécuter des travaux visant à mettre un terme à des infiltrations d’eau dans les locaux loués, pourtant mis en évidence par un rapport d’expertise, par acte du 8 novembre 2020, la société La Cafetière l’a assignée devant le tribunal judiciaire du Val-de-Briey en vue d’obtenir sa condamnation à lui payer le coût des travaux de réfection et des dommages et intérêts en réparation des différents chefs de préjudice qu’il prétendait avoir subi.

La société Epcjd a appelé le syndic de copropriété, la société [Adresse 7], en intervention forcée afin qu’elle la garantisse de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Par jugement du 21 mars 2024, ce tribunal a condamné la société Epcjd à payer à la société La Cafetière la somme de 19 200 euros à titre de dommages et intérêts, rejeté le surplus des demandes de cette dernière, rejeté l’appel en garantie formée par la société La Cafetière à l’encontre de la société Epcjd.

Le tribunal a considéré que la responsabilité du bailleur dans les désordres était établie sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil, qu’aucun fait du tiers exonératoire de responsabilité n’était établi, que le preneur avait subi un préjudice de jouissance évalué à 19 200 euros, les autres chefs de préjudice invoqués par ce dernier n’étant pas prouvé.

Il a indiqué par ailleurs que l’appel en garantie, dirigé contre le syndic de copropriété et non contre le syndicat de copropriété, responsable des infiltrations constatées qui concernaient les parties commune de la copropriété, devait être rejeté.

Par acte du 27 mars 2024, la société La Cafetière a interjeté appel de ce jugement ; la déclaration d’appel critique le coût de la reprise des travaux, le trouble de jouissance, les travaux de déplacement de la cuisine, la perte de chiffre d’affaires, la surconsommation de chauffage, les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ; elle intime les sociétés La Cafetière et [Adresse 7].

Par déclaration du 29 avril 2024, la société Epcjd a également interjeté appel de ce jugement ; la déclaration d’appel critique sa condamnation à payer la somme de 19 200 euros à titre de dommages et intérêts à la société La Cafetière, le rejet de l’appel en garantie qu’elle a formé à l’encontre de la société [Adresse 6], sa condamnation aux dépens et à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société La Maison du Syndic ; elle intime les sociétés [Adresse 6] et La Cafetière.

Les deux procédures d’appel ont été jointes.

Aux termes d’écritures récapitulatives reçues le 30 avril 2025 au greffe de la cour, la société La Cafetière conclut à l’infirmation du jugement entrepris sur les préjudices qui lui ont été alloués.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société Epcjd à lui payer la somme de 12 724,51 euros au titre du coût de réparation des dommages, subsidiairement, à réaliser elle-même lesdits travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Elle sollicite également la condamnation de cette société à lui payer les sommes de 12 754,51 euros au titre des frais d’installation d’une nouvelle cuisine, 600 euros par mois pour le trouble de jouissance, soit 36 000 euros aux jour de la notification des conclusions, 48 068 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires résultant de la diminution de la superficie destinée à accueillir le public, somme à parfaire, 2 000 euros au titre de la surconsommation d’électricité, 400 euros pour l’achat de deux radiateurs, 5 000 euros pour la perte d’image, 5 387 euros au titre du dépôt de garantie, 9 090 euros pour les travaux réalisés et 98 168 euros au titre de la perte du fonds.

Si nécessaire, la société La Cafetière sollicite une expertise judiciaire afin de déterminer les conséquences financières ainsi que le dommage en résultant pour elle.

A l’appui de son recours, elle fait valoir en substance que :

— la responsabilité du bailleur ne peut être sérieusement remise en cause : elle n’a de lien contractuel qu’avec lui et elle ne pouvait mettre directement en cause le syndicat des copropriétaires.

— Elle a été empêchée de jouir paisiblement des lieux loués pendant plusieurs années.

— Devant le refus persistant du bailleur de remédier aux désordres, elle a été contrainte de mettre fin au bail de sorte qu’elle a perdu le fonds de commerce.

— Les désordres proviennent des appentis d’un lot privatif appartenant au bailleur et d’une terrasse dont le syndicat des copropriétaires est responsable.

— Son préjudice comprend non seulement les travaux de réfection mais également un trouble de jouissance, une perte de chiffre d’affaires liée à une réduction de 10 m2 de la surface exploitable, les coûts de déplacement de la cuisine, une surconsommation de chauffage ainsi que l’achat de deux radiateurs et une perte d’image, la perte du fonds de commerce.

— La demande de loyers et charges formée pour la première fois en appel est irrecevable comme étant nouvelle.

— Le bailleur doit lui rembourser le dépôt de garantie, la clause du bail prévoyant que ce dépôt ne serait pas remboursé, étant léonine.

— Il doit également lui rembourser le prix des travaux accompli lors de l’entrée dans les lieux.

Selon des écritures récapitulatives reçues le 1er avril 2025 au greffe de la cour, la société Epcjd conclut à l’infirmation du jugement entrepris.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau et faisant droit à son appel incident, de rejeter les demandes formées par la société La Cafetière à son encontre.

En toute hypothèse, elle demande à la cour de condamner la société La Cafetière à lui payer la somme de 26 100,11 euros au titre des loyers et charges dus.

En tant que de besoin, en cas de condamnation, elle sollicite la compensation des créances réciproques des parties.

Enfin, elle réclame la condamnation des sociétés La Cafetière et [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure.

La société Epcjd expose en substance que :

— La société La Cafetière a cessé le paiement du loyer depuis 2022 de sorte qu’un arriéré s’est accumulé.

— Les infiltrations d’eau qui affectent les lieux loués trouvent leur origine dans un toit terrasse et une terrasse qui relèvent des parties communes de l’immeuble en copropriété et le syndic a été incapable de faire réaliser des travaux dépourvus de complexité.

— Les montants réclamés par le preneur sont injustifiés et exagérés.

— En vertu des articles 13 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut engager sa responsabilité à l’égard des tiers, y compris les locataires et c’est sur ce fondement qu’elle fonde son appel en garantie à l’encontre de la société [Adresse 7].

— Le bailleur est dispensé de son obligation de garantir la jouissance des lieux lorsque c’est un tiers qui, par voie de fait, est à l’origine des nuisances empêchant une jouissance paisible des lieux ; c’est le cas en l’espèce puisque le trouble de jouissance subi par le preneur provient des parties communes d’une copropriété.

— Le bail conclu le 19 mars 2019 entre les parties prévoit que le preneur fera son affaire des troubles de jouissance causés par les voisins ou les tiers.

— Le preneur est invité à s’expliquer sur l’éventuelle absence de souscription d’une assurance couvrant les conséquences des dégâts des eaux, ce manquement présumé a grandement contribué à la situation qu’il dénonce.

— Le preneur n’a pas non plus procédé à l’entretien régulier du système de chauffage des locaux loués,

— Au cas où elle serait condamnée, le syndic de copropriété doit être condamné à la garantir car il a commis des fautes personnelles consistant en avoir tardé à faire réaliser les travaux de réparation de la toiture de l’immeuble en copropriété alors qu’ils avaient été votés et financés.

— Les préjudices invoqués par le preneur ne sont pas justifiés.

Par des écritures récapitulatives reçues le 25 juin 2025 au greffe de la cour, la société La Maison du Syndic conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Epcjd dirigées à son encontre.

Elle sollicite de la cour, ajoutant au jugement entrepris, que les demandes de la société La Cafetière soit rejetée, que la société Epcjd soit condamnée à lui payer les sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle affirme en substance que :

— à supposer que son appel en garantie soit possible, ce qui suppose la condamnation du bailleur, la société Epcjd n’apporte pas la preuve de la faute de nature quasi délictuelle qu’elle aurait commise, ni d’un préjudice, ni d’un lien de cause à effet entre ce préjudice et la faute.

MOTIFS

1- Sur l’action en responsabilité engagée par la société La Cafetière à l’encontre de la société Epcjd

En vertu des articles 1719 3°, 1720 et 1725 du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; il doit en outre y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; il n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, aucun manquement du bailleur aux obligations qui s’imposent à lui en vertu de l’article 1720 du code civil n’est établi.

Il est constant que les lieux loués ont été affectés, pendant la durée du bail ayant lié les parties, par des infiltrations d’eau qui ont perturbé l’exploitation du fonds de commerce de restauration du preneur.

Il résulte d’un rapport d’intervention établi par l’Agence Régionale Détection de Fuite en date du 14 janvier 2023, que des traces d’humidité ont été constatées au mur et au plafond au rez-de-chaussée des parties communes de l’immeuble en copropriété dans lequel se situe les locaux litigieux et que ces traces proviennent de l’encombrement du chéneau à l’aplomb des désordres qui provoque des débordements, ce qui se cumule avec la dégradation des enduits en tête de solin sur la périphérie de la toiture.

Le bailleur, copropriétaire, n’assume une obligation d’entretien que des parties privatives qui lui appartiennent et non des parties communes, obligation qui pèse sur le syndicat des copropriétaires, responsable de leur administration en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le trouble de jouissance dont a souffert le preneur pendant la durée du bail provient d’une voie de fait d’un tiers au contrat de bail, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété qui n’a pas fait exécuter dans les parties communes les travaux de nature à faire cesser les infiltrations dont s’est plaint le preneur.

Le bailleur n’était donc pas tenu de procéder aux réparations adéquates dans les locaux loués dont il n’assurait pas la garantie, l’article 1725 prévoyant expressément que le preneur peut agir personnellement contre l’auteur du trouble de fait.

Il s’ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société La Cafetière à payer à la société Epcjd la somme de 19 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur ce point, la demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance de la société La Cafetière doit être rejetée.

Le jugement entrepris doit en revanche être confirmé en ce qu’il a rejeté les autres chefs de demande à titre de dommages et intérêts formées par l’appelante.

2- sur les demandes nouvelles formées par la société La Cafetière à hauteur de cour

A hauteur de cour, la société La Cafetière a sollicité la condamnation de la société Epcjd à lui payer les sommes de 9 090 euros au titre du remboursement des travaux accomplis dans les locaux loués et 5 387 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie (4 400 euros au titre du dépôt de garantie + 987 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires).

En vertu de l’article 566 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande en remboursement des travaux effectués dans les locaux loués est recevable en appel en ce qu’elle est le complément nécessaire de la demande formée en première instance en paiement de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux loués : elles ont toutes deux traits au maintien en bon état des lieux loués et ont donc un lien suffisant .

La demande en remboursement du dépôt de garantie l’est également au titre de l’évolution du litige, le contrat de bail ayant été résilié pendant la procédure d’appel.

L’article 7 du contrat de bail du 19 mars 2019 prévoit que tous les travaux d’embellissement et d’amélioration des travaux auxquels le preneur aura procédé pendant le bail demeureront la propriété du bailleur sans indemnité de sorte que ce chef de demande doit être rejeté.

Pour ce qui du remboursement du dépôt de garantie, l’article 14 du contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 4 400 euros correspondant à six mois de salaire payable le 1er juin 2019 ; il précise qu’il ne sera pas restitué au départ du preneur.

La validité de cette clause est contestée par ce dernier qui la considère comme léonine.

Le dépôt de garantie constituant une sûreté réelle au profit du bailleur pour garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, la clause de non-remboursement est illicite en ce qu’elle vide le dépôt de garantie de ce qui constitue sa raison d’être.

Le contrat de bail ayant été résilié, il convient de condamner le bailleur à rembourser au preneur la somme de 4 400 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.

En revanche, la demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires, qui n’est pas justifiée, doit être rejetée.

3- Sur la demande de la société Epcjd en paiement de la somme de 26 100,11 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges

Cette demande a été formée pour la première fois en appel ; elle est recevable au regard de l’article 627 du Code de procédure civile en ce qu’elle s’analyse en une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du même code; en effet, la société Epcjd entend obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions de la société La Cafetière.

Ayant trait à l’exécution du même contrat de bail, elle se rattache à la prétention originaire de la société La Cafetière par un lien suffisant.

Le bailleur produit le contrat de bail commercial ayant lié les parties du 19 mars 2019, son avenant en date du 20 avril 2020, des décomptes de loyer pour les années 2022, 2023 et 2024, un commandement de payer la somme de 26 100,11 euros signifié le 12 février 2025.

Seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués par le preneur aurait pu justifier l’interruption du paiement des loyers à leur échéance, ce qu’il ne démontre pas.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande qui est justifiée au vu des pièces susvisées.

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre cette créance du bailleur et celle du preneur concernant le dépôt de garantie.

4- sur l’appel en garantie de la société [Adresse 6] par la société Epcjd

Toutes les demandes formées par la société La Cafetière à l’encontre de la société Epcjd ayant été rejetées, l’appel en garantie de la société [Adresse 6] par cette dernière, est sans objet.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions de la société Epcjd à l’encontre de la société [Adresse 6].

5- Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société La Maison Du Syndic à l’encontre de la société Epcjd

Cette demande, nouvelle en appel, est recevable en ce qu’elle résulte de l’évolution du litige puisque les dommages et intérêts sont réclamés au titre du caractère abusif de la procédure d’appel.

La société [Adresse 6] n’apporte pas la preuve de la faute que la société Epcjd aurait commise dans l’exercice de son droit d’agir en justice si bien que cette demande doit être rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

La société La Cafetière étant la partie perdante, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société Epcjd à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance.

Statuant à nouveau sur ce point, la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de la société La Cafetière doit être rejetée tandis que l’équité commande qu’elle soit condamnée à payer la somme de 3 000 euros à ce titre à la société Epcjd.

Elle supportera les dépens de première instance et d’appel afférents à la demande qu’elle a formée à l’encontre de la société Epcjd.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Epcjd à payer à la société [Adresse 6] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance de l’intervention forcée.

A hauteur d’appel, l’équité commande que la société Epcjd soit condamnée à payer à la société [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle supportera les dépens d’appel afférents à l’intervention forcée de la Maison Du Syndic.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société La Cafetière à payer à la société Epcjd la somme de 19 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, en ce qu’il a condamné la société Epcjd à payer à la société La Cafetière la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance.

Statuant à nouveau dans cette limite,

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par la société La Cafetière à l’encontre de la société Epcjd.

CONDAMNE la société La Cafetière aux dépens de première instance et d’appel afférents à la demande qu’elle a formée à l’encontre de la société Epcjd.

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formée par la société La Cafetière à l’encontre de la société Epcjd.

CONDAMNE la société La Cafetière à payer à la société Epcjd la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions.

Y ajoutant,

DECLARE recevables les demandes formées à hauteur de cour.

REJETTE la demande de la société La Cafetière en paiement de la sommes de 9 090 euros au titre des travaux accomplis dans les locaux loués.

CONDAMNE la société Epcjd à payer à la société La Cafetière la somme de 4 400 euros au titre du dépôt de garantie majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.

CONDAMNE la société La Cafetière à payer à la société Epcjd la somme de 26 100,11 eurosau titre de l’arriéré de loyers et charges majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.

ORDONNE la compensation judiciaire des créances réciproques des parties dans la mesure de leur quotité respective.

REJETTE la demande formée par la société [Adresse 6] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée à l’encontre de la société Epcjd.

CONDAMNE la société Epcjd aux dépens d’appel afférents à l’intervention forcée de la société [Adresse 6].

CONDAMNE la société Epcjd à payer à la société [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Thierry SILHOL, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali Adjal, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.