SF/RP

Numéro 25/00506

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/02/2025

Dossier :

N° RG 24/01628

N° Portalis DBVV-V-B7I-I3ZB

Nature affaire :

Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

Affaire :

[D] [Z] [V]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES GLYCINES

S.A.R.L. GLYCINES DE [Localité 9]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [D] [Z] [V]

né le 02 Février 1961 à [Localité 11] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté et assisté de Maître Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12]

poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par son Syndic, la Sté PYREN’IMMO – [Adresse 1]

représenté et assisté de Maître Christelle QUILLIVIC de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES

S.A.R.L. GLYCINES DE [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

assignée

sur appel de la décision

en date du 07 MAI 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 23/00253

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 février 2019, la SARL LES GLYCINES, a acquis un immeuble situé à [Localité 10] (65), et a entrepris de le rénover, puis de le diviser et de le soumettre au statut de la copropriété, afin d’en vendre les différents lots.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte authentique du 22 avril 2021.

Dans ces actes, M. [V], un des associés de la SARL LES GLYCINES qui a acquis un des 8 lots de copropriété, a été désigné en qualité de syndic provisoire, jusqu’à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 avril 2022, et au cours de laquelle la SAS PYREN’IMMO a été désignée en qualité de syndic professionnel de la copropriété.

Par actes du 19 octobre 2023, le [Adresse 13] LES GLYCINES, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SARL GLYCINES DE BAGNÈRES et M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de les voir condamner à lui communiquer les documents utiles relatifs aux travaux de rénovation de l’immeuble.

Par ordonnance contradictoire du 7 mai 2024 (RG n° 23/00253), le juge des référés a :

— enjoint à M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14], et à la SARL GLYCINES DE [Localité 9], de communiquer, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO, les documents suivants relatifs aux travaux de rénovation réalisés sur l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré section AK N°[Cadastre 5] :

liste des entreprises ayant réalisé les travaux entre 2019 et 2022 sur la résidence avec mention des lots qui leur ont été attribués,

devis acceptés et factures de chaque entreprise intervenue au cours des travaux de rénovation entre 2019 et 2023 sur l’immeuble,

dossier des Ouvrages Exécutés (DOE),

attestation en garantie décennale et en responsabilité civile professionnelle de chaque entreprise désignée sur la liste à l’exception de la RCD des sociétés A2T, BARTA, HESTIA, MDM BATI RENOV,

contrats d’assurances dommages-ouvrages et attestations de dommages-ouvrages,

PV de réception des travaux,

les plans,

dossier d’intervention ultérieure sur ouvrage (DIUO),

cahier des clauses techniques particulières (CCTP),

certificats de conformité,

pour les travaux de ravalement de façades et de remplacement des huisseries : déclaration préalable de travaux du 04 juillet 2019 au 17 juillet 2019,

pour les travaux de remplacement des menuiseries avec modification de certaines : déclaration préalable de travaux du 17 janvier 2020,

pour les travaux de modification des ouvertures : déclaration préalable de travaux du 14 octobre 2020,

pour les travaux d’édification d’un muret : déclaration préalable de travaux,

— dit qu’à défaut de communication desdites pièces à l’issue du délai d’un mois, M. [D] [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14] et la SARL GLYCINES DE [Localité 9] seront condamnés in solidum à payer une astreinte de 50 € par jour de retard et par document pendant un délai de 3 mois,

— débouté M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14] et la SARL GLYCINES DE [Localité 9] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14], et la SARL GLYCINES DE [Localité 9] in solidum à verser au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14], et de la SARL GLYCINES DE [Localité 9].

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que M. [V] ayant été désigné en qualité de syndic provisoire le 22 avril 2021, il est tenu de remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du Syndicat des copropriétaires, qui comportent nécessairement les documents relatifs aux travaux de rénovation de l’immeuble, peu importe que ces travaux aient été réalisés antérieurement à sa nomination en qualité de syndic provisoire, au titre de laquelle il devait conserver les archives antérieures à la division de la copropriété,

— que le Syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime au soutien de sa demande de communication de pièces à l’égard de la SARL GLYCINES DE [Localité 9], d’une part en ce que les documents relatifs à la rénovation de la résidence réalisée entre 2019 et 2021 sont indispensables à la gestion de la résidence pour tout désordre susceptible d’intervenir dans les délais de garantie, et d’autre part en ce que plusieurs difficultés se posent déjà pour des infiltrations sur une terrasse de la résidence ainsi que pour la non réalisation d’un ascenseur ; qu’en ses qualités de maître d’ouvrage et de vendeur, la SARL GLYCINES DE [Localité 9] doit être en possession de ces documents et les communiquer,

— que le défaut allégué de communication des pièces annexées par les notaires aux actes de vente des différents lots n’exonère pas les défendeurs de leurs obligations respectives à cet égard, pas plus que leur affirmation selon laquelle ils ne seraient pas en possession de ces pièces,

— que la dissolution de la SARL GLYCINES DE [Localité 9] n’est pas établie,

— que le prononcé d’une astreinte se justifie compte tenu des délais de procédure écoulés et de l’inertie dont ont déjà fait preuve les défendeurs,

— que la procédure initiée par le [Adresse 14] ne peut être qualifiée d’abusive dès lors qu’il est fait droit à sa demande.

M. [D] [V] et la SARL GLYCINES DE [Localité 9] ont relevé appel par déclaration du 7 juin 2024 (RG n° 24/01628), critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions .

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 Juillet 2024 à la SARL GLYCINES DE [Localité 9] et le 15 juillet 2024 au Syndicat des copropriétaires , M. [D] [V], appelant, entend voir la cour :

— juger recevable son appel,

— infirmer l’ordonnance,

— dire et juger que l’action du [Adresse 13] LES GLYCINES représenté par son syndic, la SAS PYREN’IMMO, est irrecevable à son encontre,

— dire et juge que la contestation sérieuse qu’il soulevait empêchait le juge des référés de se déclarer compétent au profit du juge du fond, celui-là reconnaissant une responsabilité de M. [V],

S’entendre la cour,

Evoquant dans le cadre d’une bonne administration de la justice,

— débouter le [Adresse 13] LES GLYCINES de ses demandes et statuant à nouveau :

— condamner le [Adresse 14] aux entiers dépens du référé et de la cour, ainsi qu’à la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait valoir sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et L131-4 du code de procédure civile :

— que l’action du Syndicat des copropriétaires à son encontre est irrecevable, seul le syndic et le président du conseil syndical pouvant personnellement exercer leur action à son encontre, en qualité d’ancien syndic,

— que le juge des référés n’est pas compétent pour le condamner en qualité d’ancien syndic à remettre des documents qu’il ne détient pas, cette condamnation relevant de la compétence du juge du fond,

— que les documents demandés ne sont pas ceux relatifs à sa gestion puisqu’ils sont antérieurs à sa désignation en qualité de syndic,

— qu’en sa qualité d’associé de la SARL GLYCINES DE [Localité 9], il a remis tous les documents dans le cadre des actes notariés à chaque propriétaire acquéreur, avant même sa nomination en qualité de syndic,

— que seule la SARL GLYCINES DE [Localité 9] pouvait être recherchée en sa qualité de venderesse et de maître de l’ouvrage,

— qu’il démontre être dans l’impossibilité de récupérer les documents plus anciens de la copropriété, qu’il n’a jamais détenus, pour ne lui avoir jamais été remis par la SARL GLYCINES DE [Localité 9],

— qu’il ne peut être condamné à une astreinte dès lors que celle-ci ne saurait porter sur l’exécution d’une obligation déjà remplie et qu’à tout le moins, il doit être tenu compte de son comportement et des difficultés rencontrées pour exécuter la condamnation.

Par conclusions notifiées le 2 août 2024, le [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice, intimé, demande à la cour de :

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel effectuée par la SARL GLYCINES DE [Localité 9] le 7 juin 2024,

— le juger recevable en son action et en ses demandes,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le [Adresse 14] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 18, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 et suivants du code civil :

— que la déclaration d’appel de la SARL GLYCINES DE [Localité 9] est caduque du fait du non respect des diligences formelles relatives à la fixation de l’affaire à bref délai,

— que M. [V] ne fonde sa demande d’irrecevabilité de l’action sur aucun texte, et que de jurisprudence constante, les Syndicats de copropriétaires sont recevables à agir contre les anciens syndics,

— que M. [V], en sa qualité de syndic, n’a pas remis au nouveau syndic les archives de la copropriété portant sur les travaux de rénovation réalisés sur l’immeuble entre le 25 février 2019 et l’assemblée générale du 7 avril 2022, et notamment les procès-verbaux de réception et les contrats d’assurance des entreprises intervenues,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’a aucun autre moyen d’obtenir ces documents, le règlement de copropriété visant des annexes qui n’ont pas été remises au nouveau syndic et qui n’ont pas été publiées, qui sont pourtant essentiels pour lui permettre le cas échéant d’engager la responsabilité des entreprises intervenues,

— que M. [V] a fourni une partie des documents en cours de première instance alors qu’il prétendait jusqu’alors ne détenir aucune pièce ; qu’il n’a jamais démontré une impossibilité de produire les documents demandés, ceux-ci ayant nécessairement été établis pour la réalisation des travaux,

— que le juge des référés est compétent dès lors qu’il ne s’agit pas d’un débat au fond qui porterait sur la responsabilité de M. [V],

— que M. [V] cherche en réalité à voir condamner la seule SARL GLYCINES DE [Localité 9], celle-ci étant en cours de dissolution au profit d’une société allemande, ce qui empêchera toute condamnation.

La SARL GLYCINES DE [Localité 9], mentionnée comme appelante dans la déclaration d’appel mais n’étant plus représentée par le conseil de M. [V], n’a pas constitué d’autre avocat sur les conclusions qui lui ont été signifiées le 19 juillet 2024 à son dernier domicile connu selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le Commissaire de justice mentionnant que la société a été radiée définitivement du RCS le 24 mai 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de l’appel de la SARL GLYCINES DE [Localité 9] :

En vertu de l’article 905-2 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige antérieure au 1er septembre 2024, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

Si les parties ne sont plus recevables à soulever , après dessaisissement du Président de la Chambre, la caducité de l’appel ou l’irrecevabilité des conclusions hors délai , ce texte n’interdit pas à la cour de relever d’office cette fin de non- recevoir (Civ 2ème 21 décembre 2023 n°21-25.887 P) ;

La Cour constate que si la SARL GLYCINES DE [Localité 9] a bien relevé appel de l’ordonnance de référé du 7 mai 2024, elle n’a pas signifié sa déclaration d’appel ni signifié aucune conclusion postérieurement à cette déclaration d’appel, étant observé que M. [V] , qui était appelant à ses côtés, a signifié des conclusions dans les délais prescrits mais en son nom seul.

La Cour constate donc d’office la caducité de la déclaration d’appel de la SARL GLYCINES DE [Localité 9] .

Sur’ la demande de communication de pièces :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur la compétence du juge des référés :

Selon l’art 18 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndic est tenu d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires.

En vertu de ce texte, le juge des référés est bien compétent pour statuer sur une demande de communication de pièces relevant des archives de la copropriété, sans préjugement sur le fond .

* Sur la qualité à agir du Syndicat des copropriétaires:

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020 l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai de 15 jours à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

M. [V] invoque un arrêt de la Cour de cassation qui interdirait au Syndicat des copropriétaires représenté par le syndic d’exercer une quelconque action contre l’ancien syndic, ( CASS 3° Civ 16/09/2015 N° 14-22.419)

Or la cour fait une lecture différente de cet arrêt qui retient dans sa motivation : le syndic nouvellement désigné peut agir en son nom contre l’ancien syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et n’avait pas à être autorisé par le syndicat pour introduire une action en justice (hypothèse d’un ancien syndic condamné par ordonnance de référé à remettre des documents sous astreinte au nouveau syndic qui agissait en liquidation de l’astreinte).

Cet arrêt n’interdit donc pas l’action du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi précitée, ce que la jurisprudence a déjà admis. (Civ 3ème 31 octobre 2012 n° 11-10.590)

En l’espèce, les documents réclamés à M. [V] concernent exclusivement les travaux relatifs à la rénovation de l’immeuble par la SARL GLYCINES DE [Localité 9] entre 2019 et 2021, date à laquelle il a été soumis au statut de la copropriété avec l’établissement d’un descriptif de division et d’un règlement de copropriété le 22 avril 2021.

A compter de cette date, M. [V] a été désigné syndic provisoire de la copropriété jusqu’à la première assemblée générale qui s’est tenue le 7 avril 2022, soit pendant une année.

Les documents qui lui sont réclamés n’ont donc pas été établis par M. [V] en sa qualité de premier syndic provisoire de l’immeuble, mais sont des documents qui étaient détenus par la SARL GLYCINES DE [Localité 9] en sa qualité de maître d’ouvrage ayant engagé les travaux de rénovation.

Il ressort cependant des pièces versées par M. [V] que celui-ci a bien représenté la SARL GLYCINES DE [Localité 9] dans les travaux (les déclarations de travaux portent son nom et sa signature au nom de la SARL GLYCINES DE [Localité 9]) et aux actes de vente des lots de la copropriété et s’il n’était pas le gérant de droit de la société, il en a exercé de fait, au moins ponctuellement, les fonctions.

Il a communiqué, par voie de commissaire de justice le 19 juin 2024 postérieurement à sa condamnation par le juge des référés, 59 pièces relatives à ces travaux (plusieurs déclarations préalables de travaux et attestations d’achèvements de travaux et de non contestation, factures ou devis de 6 entreprises intervenues aux travaux, et 3 attestations d’assurance pour certaines d’entre elles, pièces qui sont exactement celles annexées aux actes de vente des lots de copropriété.

Il a déclaré ne pas détenir les autres pièces car non établies par la SARL GLYCINES DE [Localité 9] :

— les procès verbaux de réception des travaux,

— le contrat d’assurance dommages ouvrages (non souscrite) ni les attestations d’assurance en responsabilité professionnelle pour la pose du carrelage de la terrasse du 1er étage,

— les devis acceptés des entreprises,

Il a également affirmé qu’aucun plan d’exécution n’avait été établi, ni dossier d’intervention ultérieur sur l’ouvrage, aucun CCTP n’avait été rédigé.

En sa qualité d’associé de la SARL GLYCINES DE [Localité 9] ayant entrepris et conduit les travaux sur l’immeuble, il a eu nécessairement en sa possession à l’époque les documents relatifs aux travaux, mais seulement pour autant qu’ils ont existé, puisqu’il indique que certains n’ont pas été établis (procès verbal de réception, plans d’exécution, assurance dommages ouvrages, DOE).

Or la jurisprudence considère que l’art. 18-2 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et que le juge des référés ne peut donc condamner un syndic à remettre des documents qu’il ne détient pas, soit qu’il ne les ait jamais détenus, soit qu’il les ait perdus ou détruits ( 3 ème Chambre Civile cass. 14 janvier 2009 N° 05-11.985) ni contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement. (Civ. 3e, 4 juin 2009, no 08-15.737 publié );

Ainsi dès lors que M. [V] affirme ne pas détenir ou que n’ont pas été établis les documents réclamés non encore communiqués, la Cour estime à l’inverse du 1er juge que M. [V] ne peut pas être condamné, et encore moins sous astreinte, à communiquer des pièces dont il n’est ni démontrer qu’elles existent, ni qu’il les détient, et l’ordonnance sera donc infirmée.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

Le Syndicat des copropriétaires supportera les dépens de première instance et d’appel.

La cour , en équité, déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue en ce qu’elle a :

— condamné à M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14], à communiquer, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES GLYCINES, représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO, les documents suivants relatifs aux travaux de rénovation réalisés sur l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré section AK N°[Cadastre 5] :

— liste des entreprises ayant réalisé les travaux entre 2019 et 2022 sur la résidence avec mention des lots qui leur ont été attribués,

— devis acceptés et factures de chaque entreprise intervenue au cours des travaux de rénovation entre 2019 et 2023 sur l’immeuble,

— dossier des Ouvrages Exécutés (DOE),

— attestation en garantie décennale et en responsabilité civile professionnelle de chaque entreprise désignée sur la liste à l’exception de la RCD des sociétés A2T, BARTA, HESTIA, MDM BATI RENOV,

— contrats d’assurances dommages-ouvrages et attestations de dommages-ouvrages,

— PV de réception des travaux,

— les plans,

— dossier d’intervention ultérieure sur ouvrage (DIUO),

— cahier des clauses techniques particulières (CCTP),

— certificats de conformité,

— pour les travaux de ravalement de façades et de remplacement des huisseries : déclaration préalable de travaux du 04 juillet 2019 au 17 juillet 2019,

— pour les travaux de remplacement des menuiseries avec modification de certaines : déclaration préalable de travaux du 17 janvier 2020,

— pour les travaux de modification des ouvertures : déclaration préalable de travaux du 14 octobre 2020,

— pour les travaux d’édification d’un muret : déclaration préalable de travaux,

— dit qu’à défaut de communication des-dites pièces à l’issue du délai d’un mois, M.

[D] [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 13] LES GLYCINES, sera condamné à payer une astreinte de 50 € par jour de retard et par document pendant un délai de 3 mois,

— condamné M. [V], en qualité d’ancien syndic du [Adresse 14], à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES GLYCINES, représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme, dans les limites de sa saisine, l’ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO de toutes ses demandes contre M. [D] [V]

Condamne le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société PYREN’IMMO aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE