Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 18 JUIN 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08340 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSV3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AUXERRE – RG n° 19/00540

APPELANT

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christelle SIGNORET de la SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 11-18-000126 du 26/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.C. CLUBHOTEL [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clothilde CANAVATE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2398

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, et devant M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, en audience publique, composée de :

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Le 4 avril 2012, M. [Y] [C] a acquis, au prix de 4 223 euros, 57 parts sociales de la société civile d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé Clubhotel [Localité 5], lesquelles lui permettaient de jouir d’un appartement faisant partie d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] (83), durant trois périodes affectées auxdites parts et moyennant le paiement de charges au profit de cette société.

Selon jugement du 4 avril 2009, le tribunal d’instance d’Auxerre a condamné M. [C] à payer à la société Clubhotel [Localité 5] la somme de 4 508,62 euros au titre des charges arrêtées au 11 juin 2018 et lui a accordé des délais de paiement et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d’Auxerre pour statuer sur la demande de retrait judiciaire formée par M. [C].

Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Auxerre a :

— débouté M. [C] de sa demande de retrait judiciaire de la société Clubhotel [Localité 5],

— condamné M. [C] à payer à la société Clubhotel [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— débouté M. [C] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 29 avril 2021, M. [C] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 15 juillet 2021, M. [Y] [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel,

statuant à nouveau,

— prononcer son retrait de la société Clubhotel [Localité 5],

— fixer le montant des parts sociales qu’il détient à la somme de 4 500 euros,

— condamner la société Clubhotel [Localité 5] à reprendre les parts n°343 à 359, 360 à 376 et 377 à 399 pour un montant de 4 500 euros,

— dire que tous les frais de mutation et publicité légale seront à la charge de la société Clubhotel [Localité 5],

— condamner la société Clubhotel [Localité 5] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Clubhotel [Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Christelle Signoret.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 14 mars 2024, la société civile Clubhotel [Localité 5] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

— l’y déclarer bien fondée,

par conséquent,

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire, sur la demande de retrait,

— condamner M. [C] au paiement de la somme de 4 748 euros, à parfaire, au titre de ses charges d’associés, et ce préalablement à son retrait, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— fixer la valeur des parts sociales détenues par M. [C] à la somme de 86,64 euros,

— condamner M. [C] au paiement de l’ensemble des coûts afférents au retrait, dont les frais occasionnés par le retrait des associés, savoir les frais de greffe liés au changement de propriété des parts puis à leur annulation, les frais relatifs à l’enregistrement de l’opération auprès de la recette des impôts ainsi que les frais de publicité légale,

en tout état de cause,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 4 748 euros à parfaire, au titre de ses charges d’associés jusqu’au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui viendra en complément de la condamnation déjà prononcée en première instance à ce titre, outre les entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2024.

SUR CE,

Sur la demande de retrait de M. [C] de la société Clubhotel [Localité 5]

Le tribunal a jugé que M. [C] ne justifie d’aucun juste motif pour se retirer de la société, au sens de l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, en ce que :

— il ne produit aucun élément permettant d’affirmer qu’il ne pourrait pas jouir lui-même de son appartement aux périodes qui lui sont réservées,

— en ne produisant qu’un seul mandat attestant de démarches régulières et infructueuses pour vendre ses parts sociales conclu le 3 août 2012 pour un montant de 2 500 euros, il ne démontre pas être dans l’impossibilité de vendre ses parts sociales en raison des faibles rentabilité et attractivité de l’investissement,

— les loyers perçus en contrepartie d’une mise en location soutenue permettent de payer l’intégralité des charges d’associés,

— il ne peut être déduit des éléments versés au débat que la location de l’appartement mis à sa disposition n’est pas rentable,

— d’un point de vue structurel, le paiement des charges d’associés ne vient pas compromettre sa situation financière, peu important que celui-ci ait des ressources inférieures au SMIC.

M. [C] soutient que sa situation financière obérée justifie son retrait judiciaire de la société Clubhotel [Localité 5] pour juste motif en application de l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 modifié par la loi du 24 mars 2014, en ce que :

— ses ressources, inférieures au SMIC et constituées de sa seule retraite, lui permettent seulement de faire face à ses charges courantes mais en aucun cas de régler les charges de copropriété,

— percevant des ressources de 1 035 euros, aide au logement comprise, et devant faire face à des charges d’un montant de 786,67 euros, son revenu disponible n’est que de 249 euros par mois, alors qu’il ne dispose plus d’aucune économie et qu’il a recours à des bons d’aide alimentaire,

— il n’est pas de mauvaise foi et a réglé comme il le pouvait les sommes mises à sa charge mais sa dette ne faisant qu’augmenter l’a contraint à déposer un dossier de surendettement en 2021,

— il a mandaté la société afin qu’elle loue l’appartement mais les loyers reçus ne peuvent couvrir ses charges,

— il a signé tous les mandats nécessaires à la cession de ses parts mais n’a reçu aucun retour de la société civile propriétaire, sauf un courrier du 8 juillet 2014 aux termes duquel il lui est répondu que l’enregistrement de sa demande de vente ne se fera qu’après régularisation du compte de charges débiteur, cette société ne faisant ainsi aucune démarche pour faciliter la vente de ses parts demandée depuis août 2012,

— il a contacté directement par mail 33 agences à [Localité 5], [Localité 6] et les environs, sans obtenir de réponse,

— sa demande de retrait est légitime et conforme à la volonté du législateur voulant permettre aux particuliers tels que M. [C] de se désengager de telles sociétés.

La société Clubhotel [Localité 5] réplique que M. [C] ne justifie d’aucun motif légitime de retrait en ce que :

— la situation personnelle de l’associé doit être d’une réelle gravité et ne pas relever de convenance personnelle et son appréciation doit être effectuée de manière particulièrement rigoureuse eu égard aux conséquences d’un tel retrait sur la situation des autres associés,

— la jurisprudence a dégagé des critères d’appréciation de la situation de l’associé qui doit se trouver dans l’impossibilité d’occuper personnellement ses droits sociaux d’une part, dans l’impossibilité de profiter des fruits résultant de la possession des parts sociales de seconde part et dont la situation financière doit être gravement obérée du fait du montant des charges d’associés de troisième part,

— M. [C] ne justifie pas percevoir un minima social en sa qualité de retraité, l’article 19-1 ne mentionnant pas le SMIC comme seul revenu plancher applicable à tous les associés, et ainsi ne justifie pas se trouver dans une situation financière obérée du fait des charges d’associés, qui ne sont pas excessives au regard de sa situation financière ni ne démontre qu’elles sont la cause de ses difficultés financières,

— il loue régulièrement pendant ses périodes de jouissance, ce qui lui permet de couvrir soit partiellement, soit intégralement le paiement de ses charges d’associés,

— il n’a pas tenté de mettre sérieusement en vente ses parts sociales, ne produisant qu’un mandat de vente en 2012 et n’a pas sollicité les services d’un autre professionnel pour tenter de les vendre, ni tenté de procéder lui-même à la mise en vente de celles-ci par la mise en ligne d’annonces sur des sites de vente entre particuliers,

— il a pu en outre parfaitement jouir lui-même de ses droits aux périodes qui lui sont réservées,

— il ne justifie d’aucune situation financière gravement obérée par ses charges d’associés, d’aucune impossibilité d’occuper personnellement la résidence, ni d’aucune impossibilité de louer ou vendre ses périodes de jouissance, alors qu’au surplus une situation financière obérée et une mise en location ainsi qu’une mise en vente infructueuse de ses droits ne sauraient constituer de justes motifs au sens de l’article 19-1 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986.

Aux termes de l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeuble en jouissance partagée, nonobstant toute clause contraire des statuts, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, après autorisation donnée par une décision unanime des associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice, notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure an salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. Le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société.

Le retrait d’un associé peut être autorisé pour justes motifs lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ces motifs, non limitativement énumérés, n’étant pas exigés cumulativement.

Ce retrait peut être autorisé, nonobstant la clause des statuts conditionnant le retrait au paiement de toutes les charges de jouissance.

M. [C], né le [Date naissance 2] 1949 et divorcé, est à la retraite et a perçu des revenus annuels nets de 11 554 euros en 2019, date de sa demande de retrait, soit 962,83 euros nets mensuels alors que le Smic net mensuel à la même date était de 1 202,92 euros.

Le Smic net mensuel au 1er janvier 2024 est de 1 398,69 euros soit un montant supérieur à celui de sa retraite mensuelle.

Il a bénéficié d’un plan conventionnel de redressement définitif établi le 30 septembre 2021 par la commission de surendettement de l’Yonne aux termes duquel, ses charges ayant été considérées comme supérieures à ses ressources, le paiement de ses deux dettes soit celle à l’égard de la société Clubhotel [Localité 5] pour un montant de 7 890,97 euros et une dette de 500 euros ont fait l’objet d’un report de 24 mois sans intérêts, l’intéressé étant admis à saisir de nouveau la commission dès qu’il aura réalisé la cession de ses parts dans la société Clubhotel [Localité 5].

Il se déduit de ces éléments que M. [C] justifie d’un juste motif puisqu’il bénéficie de revenus inférieurs au salaire minimum interprofessionnel de croissance. En conséquence, son retrait de la société Clubhotel [Localité 5] est autorisé, en infirmation du jugement.

Sur la demande de remboursement des parts sociales de la société ClubHotel [Localité 5] et de prise en charge des frais de transfert

Le tribunal ayant débouté M. [C] de sa demande de retrait de la société, il a jugé que ses demandes subséquentes de remboursement des parts sociales et de prise en charge des frais de transfert étaient sans objet.

M. [C] soutient que les parts sociales qu’il détient au sein de la société Clubhotel [Localité 5] doivent lui être remboursées, leur montant devant être fixé au montant estimé par la société elle-même dans le mandat de vente qu’elle avait accepté, soit 1 500 euros par période correspondant à leur valeur commerciale, soit une somme totale de 4 500 euros pour les périodes 15-16-17. Il ajoute que les frais de transfert doivent être mis à la charge exclusive de la société.

La société Clubhotel [Localité 5] rétorque que :

— M. [C] doit, préalablement à son retrait de la société, payer ses charges d’associés non payées depuis le 9 février 2021, date de la décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement par la commission de surendettement des particuliers de l’Yonne, soit 4 748 euros, selon décompte du 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— en vertu de l’article 33 alinéa 6 des statuts et de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2023, ses parts sociales ne peuvent être évaluées à une somme supérieure à leur valeur nominale dans le capital social et il ne peut bénéficier de leur valorisation commerciale dans la mesure où ses parts sociales ont vocation à disparaître et que son retrait augmente les charges des autres associés,

— le capital social de la société étant fixé à 99 907,46 euros (65 535 parts sociales évaluées à la somme de 1,52 euros chacune) et M. [C] détenant 57 parts sociales, la valeur du groupe de ses parts doit être fixée à la somme de 86,64 euros,

— M. [C] doit exclusivement supporter les frais occasionnés par son retrait en vertu de l’alinéa 2 de l’article 19-1 de la loi 86-18 du 6 janvier 1986.

L’article 33 des statuts de la société Clubhotel [Localité 5] précise que :

Le retrait entraîne de plein droit l’annulation des parts d’intérêt et des groupes correspondant aux locaux attribués, et la réduction corrélative du capital social. Le ou les gérants constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

Aux termes de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2023, la collectivité des associés a décidé qu’en cas de retrait, ' la valeur des parts sera déterminée à la valeur nominale (capital social divisé par nombre de parts)'.

Au vu de l’article 6 des dispositions particulières des statuts adoptés selon assemblée générale du 29 octobre 1987, le capital social était fixé à la somme de 655 340 francs (99'905,93 euros) et divisé en 65 340 parts de 10 francs chacune.

Le capital social, étant de 99 907,46 euros selon extrait Kbis au 22 août 2021 et le nombre des parts sociales étant de 65 535 selon les documents annexés au procès verbal d’assemblée générale du 15 juin 2023 dont celui relatif à la répartition du budget 2023/2024, la valeur nominale est de 1,52 euros.

M. [C] détenant 57 parts, la valeur de son groupe de part doit être fixée à la somme de 86,64 euros et la société Clubhotel [Localité 5] est condamnée à reprendre les parts de M. [C] pour ce montant.

La société Clubhotel [Localité 5] se prévaut à tort de l’alinéa 2 de l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 pour demander que le coût des actes et droits afférents au retrait soit mis à la charge de M. [C] alors que la disposition citée ne vise que le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait d’un ou des héritiers devenus associés, inaplicable en l’espèce. Il est toutefois relevé que cet article ne met aucunement à la charge des retrayants le coût des frais relatifs à l’enregistrement de l’opération auprès de la recette des impôts ainsi que des frais de publicité légale.

Les frais occasionnés par le retrait resteront à la charge de la société Clubhotel [Localité 5] et celle-ci est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement des charges d’associés restant dues

La société Clubhotel [Localité 5] produit un décompte des charges dues au 11 mars 2024 d’un montant de 10 255,60 euros que M. [C] ne conteste pas.

La société Clubhotel [Localité 5] admet qu’il convient d’en déduire la somme de 7 890,97 euros telle que fixée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre par jugement du 13 juillet 2021.

En conséquence, M. [C] est condamné à payer à la société Clubhotel [Localité 5] la somme de 2 364,63 euros (10 255,60 – 7 890,97) au titre des charges impayées arrêtées au 11 mars 2024.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont infirmées.

Les dépens de première instance et d’appel doivent rester à la charge de ceux qui les ont exposés et chaque partie est déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Autorise le retrait de M. [Y] [C] de la société civile Clubhotel [Localité 5],

Condamne la société civile Clubhotel [Localité 5] à reprendre les parts n°343 à 359, 360 à 376 et 377 à 399 de M. [Y] [C] pour un montant de 86,64 euros,

Déboute la société civile Clubhotel [Localité 5] de sa demande de mise à la charge exclusive de M. [Y] [C] des frais de retrait,

Dit que ces frais sont à la charge de la société civile Clubhotel [Localité 5],

Condamne M. [Y] [C] à payer à la société civile Clubhotel [Localité 5] la somme de 2 364,63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 mars 2024, après déduction de la somme retenue dans le jugement du 13 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Laisse à la charge des parties les dépens de première instance et d’appel qu’elles ont exposés,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFI’RE LA PR''SIDENTE