ARRÊT N°

R.G : 15/03825

NR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

02 juin 2015

RG :14/02869

SAS F REALISATION

C/

Y

X

COUR D’APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2^e chambre section A ARRÊT DU 12 JANVIER 2017 APPELANTE :

SAS F REALISATION Constructeur de Maisons individuelles

XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie BACH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP MASSAL- RAOULT- ALARDET – VERGANI, Postulant, avocat au barreau d’ALES

Madame D X

née le XXX à XXX

XXX

Représentée par la SCP MASSAL- RAOULT- ALARDET – VERGANI, Postulant, avocat au barreau d’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Novembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Novembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 12 Janvier 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

M. Z Y et Melle D X, propriétaires d’une parcelle située à XXX'», ont confié la construction de leur maison d’habitation à la SA F G qui appartient au groupe «'Maisons Guitard'».

Le 20 décembre 2010, ils ont signé un contrat de construction de maison individuelle pour un coût total de 131'400 euros TTC, se décomposant comme suit':

—  116'000 euros au titre des travaux réalisés par le constructeur

—  15'400 euros au titre des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage et correspondant à une climatisation réversible et au raccordement VRD. L’article 1-4 de la notice annexée au contrat de construction prévoit que le maître d’ouvrage doit fournir au constructeur, sous sa responsabilité, tous renseignements concernant le terrain et notamment «'tous éléments en sa possession constitutifs d’une étude de sol'».

Les maîtres de l’ouvrage ont produit, par conséquent, un rapport d’étude de sol daté du 4 mai 2011 établi par le bureau d’études géotechniques (Ingéosol), et ont obtenu un permis de construire le 10 mai 2011, qu’ils ont transmis au constructeur le 14 mai 2011.

La société F G a fait procéder, pour sa part, à une étude béton, à ses frais, d’un coût de 956, 80 euros TTC, par la SARL BET Sodeba.

Par courrier du 5 août 2011, la caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT) a refusé de prendre le dossier des consorts Y et X en garantie, compte tenu de la faiblesse de la marge.

Par courrier du 8 août 2011, la SA «'Maisons Guitard'» a informé les consorts Y et X qu’elle mettait fin à leur relation contractuelle, suivant les conditions suspensives du contrat de construction.

Par courrier du 8 septembre 2011, M. Y et Melle X ont demandé à la société «'Maisons Guitard'» des explications sur le motif de cette insuffisance de marge à l’origine du refus de garantie, et ont suggéré la recherche d’un autre garant.

Par acte du 25 mai 2012, M. Y et M^me X ont fait assigner la société F G aux fins de la voir condamner à leur payer des dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1178 du code civil.

Par jugement du 2 juin 2015, le tribunal de grande instance de Nîmes a condamné la société F G à payer à M. Y et Melle X la somme de 8'428, 83 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, considérant que l’absence de garantie ayant entrainé la caducité du contrat ne résultait que de sa propre imprudence à avoir contracté sans attendre le diagnostic de l’étude de sol dans des conditions contraires à toute rentabilité économique, et a débouté la société F G de toutes ses demandes.

La société F G a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 août 2015.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 23 octobre 2015, la société F G demande à la cour de réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, considérant qu’elle n’a commis aucune faute et qu’il n’est pas démontré que le garant de la livraison a refusé sa garantie du chef du renchérissement du coût dû à la nécessité de fondations spéciales.

A titre subsidiaire, elle demande qu’il soit jugé qu’elle n’a commis aucune faute, l’obligation de G et la responsabilité de l’étude du sol incombant exclusivement aux maîtres de l’ouvrage aux termes des deux contrats conclus.

Elle forme une demande reconventionnelle en paiement des sommes suivantes':

—  2'392 euros au titre de la constitution du dossier de demande de permis de construire

—  956 euros au titre du remboursement de l’étude béton armé réalisée par le bureau d’études pour les fondations de la maison – 17'400 euros au titre de l’indemnité représentant 15% du montant du marché prévue contractuellement.

—  5'000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive

—  2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que M. Y et Melle X ont signé un contrat de réservation avec la société B2T qui stipule en son article 8 que': «'le réservataire devra, avant tout démarrage de son projet de construction faire réaliser une étude géotechnique spécifique à son lot afin de définir le type de fondations à prévoir. Le réservataire est tenu d’informer son maître d’oeuvre ou constructeur de cet état de fait afin qu’il s’assure que les fondations de sa construction sont compatibles avec la nature du terrain et la symétrie de la voie d’accès à sa parcelle.'»

Elle indique que les consorts Y et X ont fait le choix de déposer leur demande de permis de construire le 10 mai 2011, c’est-à-dire avant d’avoir connaissance des conclusions de l’étude de sol qu’ils ont diligentée tardivement, en avril 2011.

Elle souligne par ailleurs qu’étant devenus propriétaires du terrain par acte notarié du 1^er juillet 2011, c’est en toute connaissance de cause de la nature de ce terrain qu’ils ont acquis ce dernier.

Enfin, elle indique que le contrat de construction ayant été conclu sous condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, le contrat est devenu caduc du fait du refus de garantie opposé par la caisse de garantie immobilière du bâtiment «'compte tenu de la faiblesse de la marge'».

Elle fait observer que dès qu’ils ont eu connaissance du refus de garantie, M. Y et Melle X se sont rapprochés d’un autre constructeur, «'Batirêves'» avec lequel ils ont signé un nouveau contrat le 12 septembre 2011, utilisant les plans réalisés par «'Maisons Guitard.'»

La société F G soutient par conséquent qu’il appartient aux consorts Y/X qui se prévalent de l’application des dispositions de l’article 1178 du code civil, de rapporter la preuve que la G de la condition suspensive a été empêchée par la société F G, ce qu’elle ne fait pas.

Elle soutient par ailleurs qu’il leur appartient de démontrer que le surcoût des fondations serait à l’origine du refus de garantie.

Enfin, sur le préjudice, il est fait grief au jugement attaqué de l’avoir évalué à la différence entre le montant du premier contrat et le contrat final, soit 4'428, 83 euros, alors qu’en réalité, les consorts Y/ X ont obtenu un meilleur prix à l’occasion du second contrat, inférieur de 10'972 euros.

Par conclusions du 3 décembre 2015, M. B Y et Melle D X demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité pleine et entière de la société F G Maisons Guitard, et de le réformer sur les sommes qui leur ont été allouées. Ils demandent en conséquence à la cour, de condamner F G à':

— supporter la charge des sommes relatives à la G des fondations spéciales, exposées dans le cadre du nouveau projet de construction, soit la somme de 12'870 euros – leur payer la somme de 8'000 euros en réparation de leur préjudice moral

— leur payer la somme de 3'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le refus opposé par la caisse de garantie ne résulte que de l’intégration dans le coût total de la construction, d’une dépense afférente aux fondations spéciales que F G avait omis de prévoir par suite d’une négligence fautive, de sorte que seule la faute du constructeur est à l’origine de la non G de la condition suspensive.

Ils soutiennent en second lieu, que l’étude de sol est une obligation qui incombe au constructeur et non au maitre de l’ouvrage, et que la jurisprudence considère que le constructeur ne peut pas se dégager de cette question fondamentale en matière de construction immobilière en attirant seulement l’attention de ses clients sur la nécessité d’une étude de sol pour déterminer les fondations adaptées, et leur laisser la responsabilité de la lui fournir.

Ils ajoutent que contrairement à ce qui est soutenu par leur adversaire, ni le contrat de réservation de la parcelle, ni le contrat de construction ne mettait à la charge des concluants l’obligation de faire réaliser une étude de sol.

Ils soulignent le manque de professionnalisme, constitutif d’une faute de la société F G qui a fait signer des contrats de construction de maison individuelle sans même s’être rendue sur le site pour déterminer la qualité du sol, manque de professionnalisme caractérisé, par ailleurs, par l’absence de prise en compte du risque sismique dans ce secteur du Gard.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le'10 novembre 2016.

Motifs':

— Sur la condition suspensive':

Le contrat de construction de maison individuelle souscrit par les consorts Y et X prévoit en son paragraphe 5-1 qu’il est conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un certain nombre d’éléments, dont l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

La garantie de livraison fait partie des obligations que l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de maison individuelle en exigeant que le contrat comporte, notamment, les justificatifs des garanties de remboursement et de livraison accordées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Ce contrat est donc régi par les dispositions des articles 1168 et suivants du code civil, relatifs aux obligations conditionnelles , seuls applicables en l’espèce.

En l’espèce, la société F G oppose la non G de la condition suspensive tenant à l’obtention de la garantie de livraison, pour justifier la rupture de la relation contractuelle.

Il résulte de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 portant notamment réforme du droit des contrats, que celui qui doit l’obligation sous condition doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation, la condition étant réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement, étant précisé que la notion d’empêchement n’est pas seulement négative, ce qui implique que le débiteur de l’obligation est aussi tenu d’accomplir un certain nombre d’actes afin de réaliser la condition.

C’est précisément, ce type de manquement qui est reproché à la société F G qui, en soumettant à la caisse de garantie immobilière du bâtiment, son garant, un projet à la marge trop faible, n’aurait pas permis la G du contrat.

La question est donc de savoir si la faiblesse de la marge constitue une faute imputable au constructeur, étant précisé que ne figure au dossier aucun document explicitant les causes de cette faiblesse de marge, et que la société F G fait grief aux consorts Y/X de ne pas rapporter la preuve de ce que le surcoût liée aux fondations serait à l’origine d’une marge trop faible.

En ce qui concerne les fondations, les termes du contrat sont les suivants: «' par semelles filantes en béton armé selon contrainte, sur un sol de consistance ordinaire.'»

L’esquisse destinée à la délivrance du permis de construire, datée du 4 janvier 2011, qualifiée de non contractuelle, prévoit la même méthode pour les fondations en précisant «'avant étude du terrain'» non connue à la date du 4 janvier 2011.

L’étude de sols réalisée par le bureau d’études géotechniques Ingéosol en avril 2011, a établi que le sol de la parcelle destinée à recevoir la construction était essentiellement composé de marne altérée à passées argileuses imposant d’approfondir les fondations afin de tenir compte du pouvoir de retrait de la fraction argileuse, et de construire la villa sur des plots ancrés dans le substratum rocheux, et non sur des semelles dont l’expert précise qu’elles sont à proscrire.

Cette étude, dont les conclusions techniques ne sont pas discutées par la société F G, qui ne leur reproche que leur caractère tardif, caractérise une aggravation des moyens à mettre en 'uvre pour réaliser des fondations compatibles avec la nature du sol, et donc un surcoût qui n’est, au demeurant, pas chiffré par cet expert.

Si la société F G soutient qu’il n’est pas démontré que la faiblesse de sa marge résulte de l’imprévision de fondations particulières, elle n’invoque cependant aucun autre motif ou évènement ayant eu pour effet de réduire sa marge, alors même que la question des fondations est le seul paramètre qui a évolué entre la signature du contrat et le refus de garantie par la caisse de garantie immobilière du bâtiment, refus intervenant moins de trois mois après la délivrance du permis de construire.

Dans ces conditions, la seule imprévision relative à la nature des fondations requises par l’état du sol est à l’origine du refus de garantie par la caisse de garantie immobilière, étant précisé que le constructeur de maison individuelle qui s’engage sur un prix forfaitaire et définitif, doit assumer les coûts supplémentaires engendrés par la découverte d’un sous-sol difficile à travailler dès lors que les dispositions de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation exige de lui qu’il décrive, dans le contrat, tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, ce qui implique une bonne connaissance du sol.

La société F G est donc responsable de la non-exécution de la condition suspensive.

— Sur le préjudice: a) Sur le surcoût résultant des travaux de fondations':

M. Y et Melle X sollicitent la somme de 12'870 euros correspondant au surcout résultant des fondations spéciales dans leur nouveau projet, ainsi qu’une somme de 8'000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La société F G soutient au contraire que les consorts Y et X ayant obtenu un meilleur prix dans le cadre du nouveau contrat de construction conclu avec la société «'Batirêves'», ne sont pas fondés à invoquer un préjudice de ce chef.

La comparaison entre les descriptifs proposés par F G et Batirêves montre que le premier contrat a été souscrit pour un coût total de construction de 131'400 euros, et le second pour un coût total de 120'428, 83 euros TTC comportant 12'870 euros TTC au titre des fondations, étant précisé que la différence de coût entre les deux méthodes de fondations ne peut être calculée, le coût spécifique des fondations dans le premier contrat n’étant pas indiqué.

Dès lors, bénéficiant d’un prix plus avantageux en dépit d’un surcoût lié aux fondations spéciales non déterminé, M. Y et Melle X ne justifient pas d’un préjudice lié à ces travaux de fondation en lien direct avec la faute retenue, et seront par conséquent, déboutés de leur demande au titre du surcoût lié aux fondations spéciales.

b) sur le préjudice moral':

M. Y et Melle X soutiennent que leur préjudice moral résulterait d’une part du contretemps considérable dans la prise de possession de leur bien alors que Melle X était enceinte de leur second enfant et que la famille a été contrainte de vivre pendant plusieurs mois dans un appartement de 50 m2, et d’autre part, de l’attitude d’obstruction de la société F G qui a refusé l’accord amiable qu’ils proposaient pour mettre fin au litige.

L’obligation pour les maitres de l’ouvrage de rechercher un nouveau constructeur et de conclure un nouveau contrat, ainsi que le retard dans la prise de possession de leur villa par rapport à ce qu’ils pouvaient espérer en vertu du premier contrat, est constitutif d’un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5'000 euros.

— Sur les demandes reconventionnelles de la société F G':

Le constructeur demande d’une part, des sommes au titre des travaux qu’il a réalisés, comme la constitution du dossier de demande de permis de construire, ou le remboursement du coût de l’étude béton qu’il a diligenté.

Il invoque d’autre part, l’application de la disposition contractuelle selon laquelle, le maître de l’ouvrage s’interdit d’utiliser, à titre personnel les plans, études et avant-projets du constructeur, ou de les céder à des tiers à titre onéreux ou gratuit pour quelque utilisation que ce soit sans l’accord du constructeur, sous peine d’une indemnité équivalent à 15% du montant du marché.

Les dispositions d’un contrat devenu caduc par la faute du constructeur, ne sont pas opposables au maître de l’ouvrage et les demandes fondées sur l’exécution de ce contrat seront donc rejetées.

— Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens':

L’équité commande de débouter la société F G qui succombe au principal, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer, sur ce même fondement, la somme de 2'000 euros à M. Y et à Melle X, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des dommages et intérêts

Statuant à nouveau et ajoutant':

— Condamne la société F G à payer à M. Y et à Melle X, la somme de 5'000 euros au titre de leur préjudice moral

— Rejette toute autre demande

— Condamne la société F G à payer à M. Y et à Melle X la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne la société F G aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,