COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

RENVOI APRES CASSATION

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 JUIN 2018

N° RG 16/06627

AFFAIRE :

M. A Y

…

C/

SDC DE L’IMMEUBLE DU1 RUE DE L’ASSEMBLÉE NATIONALE A VERSAILLES (78000 )

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3^e

N° RG : 11/09184

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Denis Y

M^e Jean-Marie PINARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre civile) du 7 juillet 2016 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles (4^e chambre civile) le 16 février 2015 et APPELANTS du jugement rendu le 07 Février 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles (3^e chambre civile°

Monsieur A Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame C Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant Maître Denis Y, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 384

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 1 RUE DE L’ASSEMBLÉE NATIONALE A VERSAILLES (78000) représenté par son syndic la société AGENCE SAINT SIMON

N° Siret : 315 492 652 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège […]

[…]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Société AGENCE SAINT SIMON

N° Siret : 315 492 652 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant Maître Jean-Marie PINARD, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 8545 vestiaire : 130

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Avril 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Brigitte AZOGUI- CHOKRON, président et Madame Isabelle DE MERSSEMAN conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président,

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me D E,

****************

FAITS ET PROCÉDURE :

M. A Y est propriétaire d’un appartement, formant le lot […], dans l’immeuble […]

de l’Assemblée nationale à Versailles (78000), soumis au statut de la copropriété des immeubles

bâtis. M^me C X est propriétaire d’un garage dans le même immeuble.

Afin de permettre une répartition des charges entre les différents copropriétaires, des compteurs de

thermie pour le chauffage ont été installés à l’intérieur de chaque appartement dudit immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de l’assemblée nationale à Versailles

(ci-après, le syndicat des copropriétaires) lui a appliqué pour l’année 2010/2011, un forfait de 20

unités par répartiteur non relevé sur le fondement d’une résolution n°19 de l’assemblée générale

adoptée le 16 novembre 2010.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2011, M. Y et M^me X ont fait assigner le

syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution, déclaration du caractère non écrit du

forfait de répartition de charges appliqué et répartition du montant des charges pour l’année

2010/2011 pour le lot concerné à la somme de 1 628,33 €.

Par jugement contradictoire du 7 février 2013, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— débouté M. A Y et M^me C X de leurs demandes,

— condamné en conséquence M. A Y et M^me C X à payer la somme de 2

542.19 6 au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Agence Saint

Simon,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. A Y et M^me C X aux entiers dépens par application de l’article

699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1^er mars 2013, M. Y et M^me X ont relevé appel de ce

jugement.

Par arrêt contradictoire du 16 février 2015, la cour a :

— confirmé le jugement,

Y ajoutant,

— condamné M. Y et M^me X à payer à l’Agence Saint Simon la somme de 1 500 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. Y et M^me X à la charge des dépens,

— dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. Y et M^me X ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 7 juillet 2016, la Cour de cassation (3^e chambre civile) a,

au visa des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 février 2015, pour les motifs suivants :

'Attendu que pour rejeter la demande, l’arrêt relève que les copropriétaires ont décidé de la pose de

répartiteurs de chauffage afin de tenir compte de la consommation réelle de chaque lot et retient que

la décision constitue une modalité relative au relevé des charges et que la clause n’est pas illicite dès

lors que le délai de deux mois pour contester la décision n’a pas été respecté, que le copropriétaire

diligent ne se verra pas appliquer le forfait et que la clause permet de demander un deuxième passage

pour un relevé ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la décision instaurait un forfait et sans rechercher

si elle n’aboutissait pas à une répartition des charges de chauffage contraire au critère de l’utilité ainsi

qu’à la répartition résultant de l’installation de répartiteurs de chauffage permettant de mesurer la

consommation personnelle des copropriétaires ni préciser si la sanction était d’application provisoire

ou permanente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;'

Par déclaration du 7 septembre 2016, M. Y et M^me X ont saisi la cour. L’affaire a été

enrôlée sous le n° RG 16/6627.

Par déclaration du 29 septembre 2016, M. Y et M^me X ont saisi la cour. L’affaire a

été enrôlée sous le n° RG 16/7090.

Par ordonnance du 22 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a joint les procédures

inscrites au répertoire général sous les numéros 16/06627 et 16/07090 et dit qu’elles seraient suivies

sous le numéro 16/6627.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2017, M. Y et M^me X

demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet

1965, 1240 et 1241 et 1231-5 du code civil et R 131-2 du code de la construction et de l’habitation,

de :

— infirmer le jugement entrepris du tribunal grande instance de Versailles en date du 7 février 2013 en

toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit,

— juger illégale la résolution 19 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 16 novembre 2010 et

déclarer non écrit le forfait de répartition de charges appliqué suivant la résolution 19 l’Assemblée

Générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 novembre 2010,

— répartir le montant des charges (pour l’année 2010/2011) de M. A Y pour le lot […] à

hauteur de 1 628,33 €,

— prendre acte du règlement effectué par M. Y pour la somme de 1 628,33 € par chèque LCL n°

9347576 en date du 23 septembre 2011 et juger ce règlement libératoire et satisfactoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 2 542,19 euros versée

par chèque LCL n°8895212 en exécution du jugement du 7 février 2013 outre les intérêts au taux

légal à compter du 11 février 2013.

A titre subsidiaire,

— juger inapplicable le forfait de 20 unités par radiateurs adopté le 16 novembre 2010 suivant la

résolution 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

A titre plus subsidiaire,

— qualifier de clause pénale le forfait de répartition de charges appliqué à M. A Y suivant

la résolution 19 l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 novembre 2010,

— modérer le montant du forfait de répartition de charges appliqué à M. A Y suivant la

résolution 19 l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires en date du 16 novembre 2010

pour le limiter à la somme de 1 628,33 €,

— prendre acte du règlement effectué par M. Y pour la somme de 1 628,33 € par chèque LCL

n°9347576 en date du 23 septembre 2011 et juger ce règlement libératoire et satisfactoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 2 542,19 euros versés

en exécution du jugement du 7 février 2013 outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février

2013.

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des concluants, pris en la personne de son

syndic en exercice la société Agence Saint Simon à payer la somme de 6 000 € à M. A Y

et 6 000 € à M^me C X au titre de dommages et intérêts,

— condamner, à titre personnel, la société Agence Saint Simon à payer la somme de 6 000 € à M.

Y au titre de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la société

Agence Saint Simon, de toutes demandes en ce qu’elles sont contraires aux présentes,

— dire qu’ils seront exclus des dépenses relatives aux frais de procédure tels que visées par l’article

10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires (à l’exclusion de M. A Y et

M^me C X) pris en la personne de son syndic en exercice la société agence Saint Simon et

la société Agence Saint Simon, à titre personnel, à leur payer au titre de l’article 700 du code de

procédure civil, la somme de 4 000 € chacun et condamner aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 4 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires et

son syndic, la société Agence Saint Simon, demandent à la cour, au visa des dispositions des

articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter M. A Y et M^me C X du chef de toutes leurs demandes en cause

d’appel,

— condamner M. A Y et M^me C X à lui verser en sa qualité de syndic du

syndicat des copropriétaires la somme de 2 542,19 € au titre des charges dues au 7 février 2012,

Dans le cadre de l’exécution, il sera soustrait à ladite somme 1 628,33 € déjà versés par les appelants,

— condamner M. A Y et M^me C X à lui verser en sa qualité de syndic du

syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamner M. A Y et M^me C X à lui verser et ce, à titre personnel la somme

de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A Y et M^me C X aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2018.

'''''

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande et sur le fond,

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des

décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de

la notification de ces décisions ;

Il n’est pas contesté en l’espèce que l’action des appelants n’est pas intervenue dans ce délai ;

Ils soutiennent cependant que leur action échappe à ce délai dans la mesure où la clause litigieuse est

contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles

prévoient que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs (tels que le chauffage) en fonction de l’utilité que ces

services présentent à l’égard de chaque lot et que les actions relatives aux clauses réputées non écrites

relèvent des dispositions de l’article 43 et ne sont pas soumises à ce délai ;

Il résulte des documents de la cause que, le règlement de copropriété prévoit en son article 5 une

répartition des charges de chauffage en fonction de la surface de chauffe et que les copropriétaires

ont décidé de recourir à l’installation de répartiteurs thermiques individuels sur chaque radiateur afin

de tenir compte de la consommation réelle de chaque lot ;

La résolution n° 19 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010 est ainsi libellée :

'L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’appliquer un forfait de 20 unités par radiateur

pour les répartiteurs de chauffage non relevés ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés

par l’occupant. Un courrier sera adressé aux copropriétaires dont les répartiteurs n’ont pas été relevés

par la société CIS dans le cadre de leur première visite afin de leur signaler et leur laisser la

possibilité de prendre rendez-vous avec cette société à leur frais sous un délai de trois semaines'.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause ne constitue pas une modification de la

répartition des charges mais seulement une sanction votée temporairement contre un copropriétaire

qui ne respecte pas la loi générale et que 'si les copropriétaires rentrent dans le rang en quelque sorte,

ils donnent l’année suivante les relevés de leurs compteurs de thermie et il n’y a plus de difficulté’ ;

Cependant, il convient de constater que la résolution litigieuse ne comporte aucune limitation dans le

temps et n’est donc pas circonscrite à un exercice donné ;

Il convient d’ailleurs de relever que la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale en cause

révèle qu’une résolution identique avait été votée en 2009 qui a été expressément annulée en 2010

avant le vote de la résolution n° 19 qui diffère de celle de 2009 sur la question du forfait applicable

en cas de suppression de radiateur ;

Sans nouveau vote, la résolution n° 19 pourra ainsi donner lieu, au cours de plusieurs exercices de

suite, à l’application d’une répartition forfaitaire ;

En outre, aucune possibilité de régularisation après application du forfait n’est prévue et la seule

faculté ouverte, avant l’application de ce forfait, qui consiste à demander un autre rendez vous à

l’entreprise chargée d’effectuer les relevés des répartiteurs après le courrier adressé au copropriétaire,

est très limitée puisque le délai n’est que de trois semaines ;

Ainsi, la résolution litigieuse, qui se présente comme une simple sanction, conduit en réalité à établir,

à titre définitif, une autre répartition des charges que celle résultant du règlement de copropriété, et

cette répartition, qui est forfaitaire, est sans lien ni avec l’utilité du service, ni avec la consommation

réelle par lot ;

M. Y fait observer sur ce point que la consommation forfaitaire qui lui a été appliquée conduit

à une somme de 2 542,19 € alors que seule une somme de 386,46 € lui a été réclamée au titre de

l’année 2011/2012 (pièces n° 7 et 15) ;

En conséquence, l’action de M^me X et M. Y est recevable ;

Dans la présente espèce, l’examen des conditions de recevabilité de l’action se confond avec celui des

conditions de son succès ;

Ainsi, pour les motifs qui viennent d’être exposés, tenant à la contrariété de la résolution n° 19 aux

dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à la modification de la répartition des

charges prévue au règlement de copropriété qu’elle entraîne, il sera fait droit à la demande, la clause

litigieuse sera annulée et cette répartition déclarée non écrite ;

Le jugement sera infirmé de ces chefs ;

Sur la répartition des charges :

Il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle répartition des charges, laquelle ne pourrait en toute

hypothèse valoir que pour l’avenir, dans la mesure où il suffit d’appliquer la répartition initiale prévue

au règlement de copropriété ;

Sur la répartition des charges 2010/2011 appliquée aux lots de M. Y et M^me X, il y a

lieu de tirer les conséquences de l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 16

novembre 2010 et de dire que la somme de 2 542,19 € réclamée par le syndicat des copropriétaires

en application de cette résolution n’est pas dûe ;

M^me X et M. Y affirment avoir versé cette somme en exécution du jugement de

première instance et produisent une lettre de leur avocat à celui du syndicat des copropriétaires du 11

février 2013 faisant état de ce règlement et d’une pièce jointe constituée par un chèque du montant en

cause (sans que toutefois la copie de ce chèque ne soit produite) ;

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas expressément sur ce point mais déclare en page 4 de

ses conclusions que M. Y reste devoir la somme de 913,86 € au titre des charges dues au 7

février 2012 ; cette somme correspond à la différence entre celle de 2 542,19 € réclamée par le

syndicat au titre de la répartition des charges 2010/2011 et celle de 1 628,33 € dont M. Y

s’estimait redevable et qu’il a réglée dès 2011 ;

Cependant le syndicat ne produit à l’appui de son affirmation qu’un relevé de compte antérieur à la

lettre susvisée du 11 février 2013 ;

Il convient en conséquence de retenir que la somme litigieuse a été versée par les appelants le 11

février 2013 et qu’elle doit leur être remboursée avec intérêts au taux légal à compter de la date à

laquelle elle a été versée ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

M^me X et M. Y réclament la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic

à titre personnel à leur payer chacun et à chacun d’eux la somme de 6 000 euros (soit 12 000 euros

pour chacun au total) sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil en faisant valoir que le

syndicat des copropriétaires et le syndic, ont commis une faute, le premier en adoptant la résolution

n° 19 et le second en persistant à vouloir l’appliquer ;

Toutefois, outre le fait que la faute du syndic n’est nullement caractérisée celui-ci s’étant limité à

mettre en oeuvre la résolution votée, dont le sens et la portée n’était pas si aisés à analyser ainsi qu’en

atteste la présente procédure, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe, de

l’existence du préjudice que leur aurait causé ces fautes ; Ils se bornent en effet à affirmer que, ces

fautes leur ont nécessairement causé un préjudice, sans même préciser, à défaut de le prouver, de

quel préjudice il pourrait s’agir ;

Ils seront déboutés de cette demande ;

Sur la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il peut être rappelé qu’en application de l’article 10-1 alinéa 6, les appelants seront dispensés de toute

participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge est répartie

entre les autres copropriétaires ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux

dépens ;

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives des parties formées au titre des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et

d’appel ; ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code

de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de M. Y et de M^me X,

Prononce l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010,

Déclare non écrite la répartition forfaitaire des charges de chauffage qui en découle,

Dit n’y avoir lieu à procéder à une autre répartition des charges de chauffage,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M^me X et M. Y la somme de 2

542,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2013,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me X et M. Y

seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont

la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel et dit que les

dépens d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président et par M^me D E,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,