ARRÊT N°

R.G. : 15/04505

JB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE

09 septembre 2015

RG:12/00461

XXX

C/

C HOTEL DU LION D’OR

C D

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 01 JUIN 2017

APPELANTE :

COMMUNE DE SAINT CHELY D’APCHER prise en la personne de son maire en exercice domicilié es qualité

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline JULIEN GUICHARD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

R e p r é s e n t é e p a r l e c a b i n e t C O H E N , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉES :

C HOTEL DU LION D’OR prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BRUN de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par la SCP SCHEUER VERNHET ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

C D, prise en la personne de son gérant en exercice chez madame E F

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe POUGET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mars 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Elsa DUBOIS, Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Avril 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juin 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 01 Juin 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

La C D était propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel-restaurant situé sur une parcelle cadastrée sous le n°A 1067 à Saint-Chely-d’Apcher (Lozère), l’établissement étant exploité par une Sarl Hôtel du Lion d’Or.

Le 18 août 2009, la commune de Saint-Chely-d’Apcher a acquis un immeuble d’habitation cadastré A 1066, séparé de l’hôtel Lion d’Or par une étroite venelle d’une largeur de 0,50 à 1 mètre débouchant d’une part à l’ouest sur la rue Théophile Roussel, d’autre part à l’est sur la rue du Barruel laquelle longe la place du Foirail.

En 2011, la commune a fait démolir cet immeuble pour y construire un cinéma.

M. X, gérant de la société exploitante de l’hôtel, a fait à la C D une offre d’achat des murs, laquelle a donné lieu à un compromis de vente signé le 14 décembre 2011 portant sur l’immeuble figurant au cadastre sous le numéro A 1067 et ses dépendances.

M. X s’est substitué la C Hôtel du Lion d’Or lors de la signature de l’acte authentique, laquelle est intervenue les 20 et 22 mars 2012.

Entre la date de la promesse du 14 décembre 2011 et la réitération par acte authentique les 20 et 22 mars 2012, par acte notarié du 5 mars 2012, la C D venderesse des murs de l’hôtel cadastré 1067 et la commune propriétaire de la parcelle 1066 ont régularisé un 'acte rectificatif' portant, ensuite d’opérations de bornage et d’arpentage, division de la parcelle 1066 afin d’isoler la venelle séparant les deux bâtis, nouvellement cadastrée A 3903, dont le caractère indivis était reconnu par les deux parties.

Par acte en date des 27 et 30 novembre 2012, la C Hôtel du Lion d’Or a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Mende la commune de Saint-Chely-d’Apcher et la C D, au visa des articles 526 et 1626 du code civil, pour revendiquer l’entière propriété de la venelle, dire que celle-ci était comprise dans l’assiette du bien à elle vendu, et poursuivre l’annulation de l’acte rectificatif du 5 mars 2012, ensemble le paiement d’une indemnité d’éviction par la C D.

Par jugement en date du 9 septembre 2015, le tribunal a :

— dit que la venelle objet de l’acte rectificatif du 5 mars 2012 est comprise dans l’assiette de la parcelle cadastre A 1067 appartenant à la C Hôtel du Lion d’Or et qu’elle appartient dès lors à celle-ci,

— déclaré en conséquence nul et de nul effet l’acte du 5 mars 2012,

— condamné la C D à payer à la C Hôtel du Lion d’Or la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum la C D et la commune de Saint-Chely-d’Apcher à payer à la C Hôtel du Lion d’Or la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la C D et la commune de Saint-Chely-d’Apcher aux dépens.

La commune de Saint-Chely-d’Apcher a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 30 septembre 2015.

Vu ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2016,

Vu les dernières conclusions de la C D en date du 10 février 2016,

Vu les dernières conclusions de la C Hôtel du Lion d’Or en date du 29 mars 2016,

SUR CE

La qualité et l’intérêt à agir de la C Hôtel du Lion d’Or ne sont plus contestés en cause d’appel.

La C Hôtel du Lion d’Or est en tout état de cause recevable à exercer en sa qualité de propriétaire du bâtiment situé sur la parcelle cadastrée A 1067 l’action en revendication portant sur la venelle qui sépare ce bâtiment de celui cadastré A 1066, propriété de la commune.

La question de la propriété de la venelle objet du litige constitue un préalable à ses autres demandes et sera donc examinée en premier lieu.

Sur la propriété de la venelle

Il est constant que les titres de propriété les plus récents de la commune d’une part et de la C Hôtel du Lion d’Or ou avant elle de la C D n’évoquent ni l’existence ni la propriété de la venelle en litige.

Il résulte en revanche de l’acte le plus ancien au débat, un acte du 22 septembre 1863 par lequel un dénommé H-L Y, exerçant la profession d’aubergiste, a fait l’acquisition d’une écurie et d’une grange ainsi que du terrain y attenant, biens immobiliers dont il est constant qu’ils sont aujourd’hui cadastrés A 1067 de sorte que M. Y est l’auteur le plus ancien connu de la C Hôtel du Lion d’Or, mentionne le caractère 'commun de la petite ruelle qui sépare ce bâtiment de celui que les vendeurs ont conservé'.

Les premiers juges ont cependant déduit de la précision faite à l’acte selon laquelle ' toutefois, les vendeurs ne pourront passer pour sortir vers le foirail, le terrain étant la propriété dudit Y au sortir de la ruelle', que seul l’usage était commun et l’assiette de la ruelle nécessairement propriété du sieur Y. Quoique la mention figurant à l’acte soit en effet sommaire, l’interprétation des premiers juges paraît sollicitée en ce que ladite mention paraît davantage signifier que seule la sortie de la ruelle vers le foirail était empêchée aux vendeurs parce que cette sortie donnait sur un terrain propriété de M. Y, lequel n’entendait pas leur consentir de servitude conventionnelle de passage, de sorte que cette précision qui se rapporte à une parcelle de terrain extérieure à la venelle ('au sortir de la ruelle') ne remet nullement en cause le caractère commun de la propriété de la ruelle que la disposition en cause avait précisément pour objet principal de rappeler.

Un acte notarié plus récent, du 13 octobre 1933, par lequel la commune de Saint-Chely-d’Apcher a vendu à M. G Z (auteur médiat de la C D) une parcelle de terrain située aux droits de ce dernier, comporte un plan d’où il résulte clairement que la parcelle vendue inclut dans son assiette une courte partie de la venelle litigieuse donnant sur la place du Foirail. Les premiers juges ont déduit de cette vente, que l’autre partie de la venelle était nécessairement propriété de M. Z.

Mais cette interprétation, là encore sollicitée dès lors que la ruelle dispose de part et d’autre de deux accès à la voie publique, de sorte que le propriétaire du fonds attenant pouvait continuer à jouir de la ruelle s’ouvrant par le côté opposé à la place du Foirail, se trouve contredite par un courrier de M. H Z, ayant droit de G Z, daté du 5 septembre 1974, en réponse à un courrier de M. A qui le sollicitait en vue d’une rectification cadastrale destinée à consacrer déjà le caractère indivis de la venelle.

En effet, si M. Z s’opposait fermement à considérer comme indivise la partie de la venelle donnant sur la place du Foirail au motif que cette partie lui était acquise depuis l’acte de 1933, il précisait 'en ce qui concerne le reste du passage (à partir de la rue Théophile Roussel) et bien que depuis plus de trente ans , M^lles Thomay (auteurs de la commune) n’ y ont plus accès, ayant fait murer la porte de communication [de la venelle] avec leur immeuble [désormais 1066], je veux bien accepter qu’il devienne à nouveau commun'.

Il résulte de cette précision que l’auteur de la C D se disait propriétaire de la partie de la ruelle donnant sur le plan du foirail ensuite de l’article 1933, reconnaissait le caractère indivis de la venelle en direction de la rue Théophile Roussel et renonçait sans équivoque à invoquer l’usucapion sur ce tronçon de venelle.

Les indications cadastrales ne sont d’aucun secours décisif, un extrait de cadastre ancien mais non daté sur la pièce produite (pièce 11 de la C Hôtel du Lion d’Or) rattachant en son entier la venelle à la parcelle A 1067, contrairement aux titres de 1865 et 1933, tandis que ce rattachement ne figure plus, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers

juges et à ce que soutient encore la C Hôtel du Lion d’Or contre les pièces, sur les plans annexés aux actes de vente pertinents (vente Jourdan/commune du 18 août 2009 et C D/M. X du 14 décembre 2011), la superposition des différents plans démontrant au contraire que la surface de la venelle se trouvait inclue dans la parcelle A 1066.

Il est vrai que dans un rapport d’expertise ordonnée par le tribunal administratif dans le cadre, semble-il faute de plus amples précisions des parties sur ce point, d’un référé sur d’éventuels troubles anormaux de voisinage imputés par la C D ou la Sarl Lion d’Or aux travaux entrepris par la commune lors de la démolition du bâtiment A 1066, l’expert I J fait référence à une étude que M. K B, géomètre-expert, aurait réalisée à la demande de la commune, laquelle aurait conclu à la propriété de la venelle à la C D.

Mais cette étude n’est pas produite et il résulte du procès-verbal de bornage de fixation des limites ultérieurement dressé par le même M. B en 2011 que la venelle est indivise.

Faute de tous autres éléments déterminants, et les indications cadastrales étant équivoques et contradictoires, il sera retenu que les preuves les meilleures et les plus caractérisées de propriété résultent des titres.

Il en ressort par conséquent, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise, tous les documents disponibles étant au débat, que sur une petite surface avant le débouché de la venelle sur la Place du Foirail, celle-ci est propriété exclusive de la C D depuis l’acte de 1933, le restant de la venelle en direction de la rue Téophile Roussel étant propriété indivise de la commune et de la C D.

Le rapprochement du plan annexé à l’acte de 1933 qui figure la partie de la ruelle alors cédée à M. G Z à la surface totale de la ruelle en litige (35 ca), ensemble les nombreux autres plans des lieux au débat, permettent de fixer l’assiette de la partie de la ruelle alors vendue à M. Z au dixième de sa surface totale, soit 3,5 ca ou 3,5 m2.

Sur les conséquences à en tirer sur l’acte rectificatif du 5 mars 2012

Cet acte rectificatif du parcellaire cadastral repose sur un procès-verbal dit de bornage et de reconnaissance de limite dont la 'conclusion' est que la ruelle 'appartient en indivision, à concurrence de moitié indivise chacun, aux deux propriétaires voisins'.

Mais ce procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites tend exclusivement à la fixation de la limite divisoire entre deux fonds contigus ou voisins. Il est par conséquent sans incidence sur les droits réels attachés aux propriétés respectives des parties signataires et n’emporte pas transfert de propriété de sorte qu’il ne fait pas obstacle, en tant que tel, à une action en revendication ultérieure, étant en outre observé que ledit procès-verbal n’est pas signé par la C D.

Sur la vente par la C D de la parcelle 1067 à la C Hôtel du Lion d’Or

Tant la promesse de vente du 14 décembre 2011 que l’acte authentique des 20 et 22 mars 2012 désignent le bien vendu comme un immeuble figurant au cadastre sous le numéro A 1067 'tel que le bien existe, s’étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes, mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception ni réserve'.

Bien que la ruelle n’y soit pas explicitement mentionnée, eu égard à la nature et à la consistance des droits s’y rapportant (la pleine propriété sur 3,5 m2 en direction de la place du Foirail et la moitié indivise de la propriété sur le restant), lesquels trouvent leur source dans la configuration des lieux et les titres anciens, ces droits, nécessairement attachés à la propriété de l’immeuble vendu sans quoi ils seraient dépourvus de toute utilité pour quiconque, doivent être regardés comme des dépendances de l’immeuble vendu au sens de la stipulation de la promesse, ensemble de l’acte authentique des 20 et 22 mars 2012, de sorte qu’ils ont été cédés à la C Hôtel du Lion d’Or par l’effet de l’acte de vente.

Sur l’action en revendication de la C Hôtel du Lion d’Or

La C D n’ayant pu transmettre à l’acquéreur plus de droits qu’elle n’en disposait elle-même, il ne sera fait droit à l’action en revendication de la C Hôtel du Lion d’Or que dans les termes suivants :

— la pleine propriété, résultant de l’acte de vente (commune/G Z) du 13 octobre 1933, de la ruelle séparant les immeubles bâtis 1066 et 1067 sur une surface de 3,5 m2 du côté de la place du Foirail à prendre sur toute la largeur de la ruelle et, en longueur, à partir du débouché de ladite ruelle et de la rue du Baruel (place du Foirail),

— la moitié indivise du restant de la ruelle.

Sur le sort de l’acte rectificatif du 5 mars 2012

Cet acte rectificatif qui n’est pas conforme aux titres de propriété est de nul effet, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef et il appartiendra, à la diligence des parties et à leurs frais partagés (commune de Saint-Chely-d’Apcher et la C Hôtel du Lion d’Or) de faire établir par géomètre-expert un document d’arpentage en vue d’une modification du parcellaire cadastral conforme à la présente décision.

Sur l’indemnité d’éviction

Les circonstances de l’espèce, dans lesquelles, la C venderesse, engagée dans les termes de sa promesse du 14 décembre 2011 par laquelle elle s’interdisait de conférer à quiconque des droits et charges sur le bien vendu comme aussi d’apporter des modifications susceptibles d’en altérer l’état, s’est prêtée, à l’insu du bénéficiaire, à une opération de bornage et d’arpentage puis à la signature d’un acte rectificatif, justifient qu’il soit fait droit, sur le fondement des articles 1626 et 1628 du code civil, à la demande de l’acquéreur, lequel s’est vu priver de son fait, d’une partie des droits attachés à la propriété cédée.

Il sera relevé toutefois que l’éviction n’a porté en l’espèce, non pas sur l’entière ruelle comme le prétend la C Hôtel du Lion d’Or, mais sur une très petite partie de celle-ci (3,5m2).

Faute de plus amples précisions sur le préjudice en résultant, autre que les frais de justice que la C Hôtel du Lion d’Or a dû engager pour faire reconnaître ses droits, le jugement déféré qui a alloué la somme de 3 000 euros à la C Hôtel du Lion d’Or sera infirmé, et il sera alloué à la C Hôtel du Lion d’Or la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur les autres demandes

L’équité commande de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives à l’article 700 du code de procédure civile, texte dont il n’y a pas lieu de faire d’autres applications en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit que la venelle objet de l’acte rectificatif du 5 mars 2012 est comprise dans la parcelle cadastrée A 1067 appartenant à la C Hôtel du Lion d’Or et qu’elle appartient à celle-ci et en ce qu’il a alloué à la C Hôtel du Lion d’Or la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la C Hôtel du Lion d’Or est propriétaire de la ruelle séparant les immeubles bâtis 1066 et 1067 sur une surface de 3,5 m2 du côté de la place du Foirail à prendre sur toute la largeur de la ruelle et, en longueur, à partir du débouché de ladite ruelle sur la rue du Baruel (place du Foirail), conformément au plan annexé à l’acte de vente (commune/G Z) du 13 octobre 1933,

Dit que la C Hôtel du Lion d’Or et la commune de Saint-Chely-d’Apcher sont propriétaires indivises du restant de la ruelle,

Dit qu’il appartiendra à la diligence de la commune de Saint-Chely-d’Apcher et de la C Hôtel du Lion d’Or, et à leurs frais partagés, de faire établir par géomètre-expert un document d’arpentage en vue d’une modification du parcellaire cadastral conforme à la présente décision,

Condamne la C D à payer à la C Hôtel du Lion d’Or la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

Rejette toute autre demande,

Condamne la commune de Saint-Chely-d’Apcher aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,