N°

451

ED

--------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e E. Spitz,

le 18.12.2020.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e D,

— M^e Jourdainne,

le 18.12.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 17 décembre 2020

RG 18/00255 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 205, rg n° 14/00218 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 26 mars 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 23 juillet 2018 ;

Appelante :

La Sci 'H & H – Lot 55/C35 (précédemment dénommée Balcons du Lotus (C 35), société civile immatriculée au Rcs de Papeete TPI 05 247 C, […] dont le siège social est sis à […], […], représentée par l’une de ses co-gérante ;

Représentée par M^e Marc D, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. F M X, né le […] à […], et

Mme G T U H épouse X, née le […] à […], demeurant à […], appartement […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete et la Selarl Salmon & Associés, représentée par M^e N-Jacques SALMON, avocat au barreau de Caen ;

La Copropriété les Balcons du Lotus, sise à […], […], représentée par son syndic l'[…], immatriculée au Rcs de Papeete sous le […], […] ;

Représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 28 septembre 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique ou non publique du 5 novembre 2020, devant M^me VALKO, président de chambre, M^me DEGORCE et M. SEKKAKI, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me R-S ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me VALKO, président et par M^me R-S, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits et procédure :

La Sci «H&H-LOT55/C35» (la Sci), anciennement dénommée Balcons du Lotus C 35, d’une part, et les époux X, F X et G H, ont acquis, par actes, respectivement, des 26 avril 1978 et 22 juillet 1992 un appartement dans la Résidence Balcons du Lotus (la résidence) à Punaauia.

Suivant modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété de la Sci transcrit à la conservation des hypothèques le 29 septembre 1977, était attaché à chaque lot la jouissance privative d’emplacements portant le même numéro que celui des appartements composant les lots.

A ce titre, la Sci bénéficiait, selon son titre de propriété, de «la jouissance exclusive et particulière ' de deux emplacements de parking portant le n° 35 C».

Par requête du 3 mars 2014 et assignation des 3 mars 2014 et 6 mars 2014, la Sci engageait une procédure enregistrée sous le numéro 14/218 et demandait au tribunal civile de première instance de Papeete de':

— Enjoindre aux époux X de produire leur acte d’acquisition justifiant de leur qualité de copropriétaires dans la copropriété des Balcons du Lotus (la copropriété),

— Faire connaître le nombre d’automobiles stationnant de leur chef sur le parking de la copropriété,

— Condamner les époux X à laisser libres les 2 emplacements de parking réservés à la jouissance exclusive de la Sci, propriétaire de l’appartement C 35, sous astreinte de 100.000 FCP à chaque infraction constatée et/ou par jour de retard,

— Les condamner in solidum à lui verser, chacun, une somme de 300.000 FCP en réparation du trouble de jouissance,

— Dire qu’elle pourra faire enlever tous véhicules, objets des époux X, à leur frais, risques et périls,

— Condamner la copropriété à':

— respecter la jouissance exclusive sur les 2 places de parking, en s’abstenant de tous troubles consistant notamment à enlever la couverture des 2 places de parking, réalisée avec son accord et selon ses prescriptions,

— faire connaître à chaque copropriétaire le digicode permettant de manoeuvrer le portillon d’accès au parking et à diffuser le jugement à intervenir auprès de chaque copropriétaire, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard applicable à chacune de ses 2 obligations.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires organisée le 7 avril 2014, différentes résolutions étaient approuvées et, plus particulièrement, 4 résolutions':

— un résolution n°5 approuvant le renouvellement du mandat du syndic,

— une résolution n°11 votant pour la résolution amiable du litige opposant la Sci, d’une part, et la copropriété et les époux X, d’autre part, et refusant de reconnaître les droits de la Sci sur les 2 places de parking couvertes portant le numéro 35C,

— une résolution n°12 refusant de reconnaître un droit de jouissance exclusive des copropriétaires sur les emplacements de parking,

— une résolution n°13 refusant la couverture des places organisée par la copropriété.

Par requête enregistrée le 21 juillet 2014, les époux X engageaient une procédure enregistrée sous le numéro 14/545 contestant la validité de cette assemblée générale. Ils demandaient au tribunal de première instance de':

— A titre principal, annuler cette assemblée générale du 7 avril 2014

— A titre incident, annuler les résolutions n° 11, 12 et 13.

Lors d’une seconde assemblée générale organisée le 15 septembre 2014, les votes des résolutions 11, 12 et 13, déjà examinées lors de l’assemblée du 7 avril 2014 étaient à nouveau examinées et confirmées,

Par ordonnance du 21 janvier 2015, le juge de la mise en état ordonnait la jonction de la cause inscrite sous le n°14/218 avec celle inscrite sous le n°14/545, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

Par jugement du 26 mars 2018, le tribunal de Papeete :

— Donnait acte du désistement des demandes formulées par la Sci dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence (le syndicat des copropriétaires),

— Rejetait les demandes de la Sci et les autres demandes,

— Déboutait pour le surplus.

Le premier juge considérait, en effet, que’devaient être rejetées, les demandes :

— principales en indemnisation et en rectification de l’état descriptif de division, présentées par la Sci, faute de volonté de nuire

— reconventionnelles formées par des époux X faute, pour la demande en annulation de l’assemblée générale du 7 avril 2014, de lien de causalité suffisant avec les demandes principales et, pour la demande d’indemnisation, de volonté de nuire de la Sci.

Prétentions des parties :

Par requête enregistrée le 23 juillet 2018, et conclusions récapitulatives du 19 août 2019, la SCI a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions récapitulatives reçues le 31 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de':

— A titre principal':

— déclarer irrecevable l’action des époux X tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 7 avril 2014 faute d’intérêt à agir, dès lors que les époux en votant pour la résolution n° 11 se sont privés de la faculté d’agir contre l’assemblée en son entier,

— déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 11 dès lors que les époux X ont voté pour et qu’elle a été adoptée ainsi que celle de la résolution n° 5 nouvelle en appel,

— déclarer infondées les critiques dirigées contre les résolutions n°12 et 13,

— A titre subsidiaire, lui donner acte de son acquiescement à ses demandes et débouter les époux de leurs demandes.

A l’appui de ses prétentions sur la validité de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires fait valoir que':

— La demande des époux X est irrecevable sur le fondement de l’article 1^er du code de procédure civile de la Polynésie française aux termes duquel «l’action n’est ouverte qu’à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention…» dès lors qu’ils n’ont pas intérêt à agir contre une décision qu’ils avaient approuvées,

— En outre conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, seuls les «copropriétaires opposants ou défaillants» sont fondés à engager une action en contestation de la validité des décision de l’assemblée générale,

— Les époux X, qui ne sont pas opposants et qui ont voté en faveur de certaines résolutions, ne sont pas recevables à demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation,

— Leurs griefs sont donc inopérants,

— L’assemblée générale du 7 avril 2014 est exempte de vices du consentement dès lors que les époux X n’établissent pas la preuve des faits qu’ils invoquent comme le prévoient les articles 1315 du code civil et 4 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Les époux X propriétaires communs en biens n’ont pas préalablement notifiés au syndic de copropriété leur régime matrimonial

— En outre, en application de l’article 1421 du code civil, chaque époux peut administrer la communauté et prendre part aux délibérations portant sur leur lot commun,

— Les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ainsi que l’artcile 35 du règlement de copropriété ont été respectées,

l’article 39 du règlement désigne les personnes qui remplissent les fonctions de scrutateurs,

— en sollicitant l’annulation des résolutions numéros 5 et 6, les époux X invoquent une demande nouvelle en cause d’appel qui n’est donc pas recevable,

Par conclusions récapitulatives reçues le 30 juin 2020, la SCI a demandé à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau’ de :

— Au vu de la résolution n°11 adoptée le 7 avril 2014 par l’assemblée générale':

— dire que la copropriété reconnaît les droits invoqués sur les deux places de parking couvertes décrites par le constat de M^e Y du 18 février 2014 et en conséquence, retenir qu’elle s’est désistée de ses demandes pécuniaires formées contre la copropriété,

— déclarer les époux X irrecevables et, en tout cas, mal fondés en leurs contestations des résolutions 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 7 avril 2014, puisqu’ils ont voté «pour»,

— Retenir que par conclusions récapitulatives du 31 mai 2019, le syndicat a acquiescé aux demandes de la Sci,

— Juger que la Sci est titulaire d’un droit réel et perpétuel à la jouissance exclusive et particulière des deux emplacements de parking portant le n°35 C et que les pièces produites prouvent que ces deux emplacements ont nécessairement été couverts avec l’autorisation de la copropriété ; leur couverture ayant même été remise à neuf en 1995 conformément à la demande de l’assemblée générale du 14 mars 1995, au prix et par une entreprise choisie par le syndic représentant la copropriété,

— Juger que les pièces 3 et 19, 4 et 5, produites, prouvent que la couverture des deux places de parking réservées à la jouissance de la Sci, a nécessairement été autorisée par la copropriété et qu’il s’agit d’un droit réel de jouissance et d’une autorisation de couverture constituant un droit acquis à la société appelante,

— Ordonner la rectification de l’état description de division en disant que le lot 55 du bâtiment C de la copropriété pour l’appartement n° 35 C, contient trois pièces principales au lieu de deux pièces, comme mentionné par cet état en raison d’une erreur matérielle,

— Ordonner la mention du jugement à intervenir en marge de la transcription de l’état descriptif de division du règlement de copropriété fait le 9 février 1976.

— Condamner in solidum les époux X à':

— laisser libres ces deux places de parking couvertes affectées à la jouissance exclusive de la Sci sous

astreinte de 100.000 FCP à chaque infraction constatée et/ou par jour de retard,

— à lui payer, à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, les sommes de 1.000.000 FCP en réparation des troubles de jouissance de fait et de droit, causés, malgré ses explications qui ont notamment conduit au congé de la locataire M^me Z ainsi que la même somme en réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Par conclusions du 21 septembre 2019, les époux X ont formé appel incident et ont demandé à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967:

— Déclarer irrecevables l’appel et les demandes indemnitaires présentées et en tout cas non fondés et en tous cas la débouter de ses demandes,

Statuant à nouveau et faisant droit à leur appel incident,

— Déclarer non édites les dispositions du règlement de copropriété prévoyant que «les deux membres de l’assemblée présents qui représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété sont désignés pour remplir les fonctions de scrutateur,

— Annuler l’assemblée générale du 7 avril 2014,

— A titre subsidiaire, annuler les résolutions N° 5, 11, 12 et 13, et débouter la Sci de ses demandes et la condamner à leur verser une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Par l’arrêt du 19 mars 2020, la cour d’appel, par arrêt mixte,'a :

— Déclaré recevables les appels interjetés par la Sci et par les époux X,

— Constaté que le syndicat a demandé qu’il lui soit donné acte qu’il acquiesce aux demandes de la Sci,

— Débouté la Sci de sa demande relative à la rectification de l’état descriptif de division,

— Ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties d’éclairer la cour sur la procédure poursuivie sur le n°14/00545 ayant trait à la contestation de la validité d’assemblées générales des copropriétaires.

Par conclusions récapitulatives reçues le 21 septembre 2020, les époux X demandent à la cour de':

— déclarer irrecevables l’appel du jugement entrepris ainsi que les demandes indemnitaires présentées par la Sci et en tout cas, les déclarer non fondés et débouter la Sci de ses demandes,

Statuant et faisant droit à leur appel incident,

— Déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété prévoyant que «les deux membres de l’Assemblée présents qui représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété sont désignés pour remplir les fonctions de scrutateur»,

— Dire que leur vote, lors de l’assemblée générale du 7 avril 2014 a été surpris par dol,

— Dire que l’absence de pièce justificative d’un accord transactionnel joint à la convocation de cette assemblée générale n’a pas permis à l’assemblée d’émettre un vote éclairé,

— Dire que la demande d’annulation de cette assemblée est recevable,

— Dire que la convocation à cette assemblée générale, la constitution du bureau et est irrégulière et la désignation du syndic sont irréguliers,

— Dire que cette assemblée ne pouvait délibérer à la majorité de l’article 24 en une seule résolution pour autoriser le syndic à ester en justice et reconnaître un droit à un copropriétaire,

— Dire qu’il ne peut être procédé à une rupture d’égalité entre les copropriétaires au profit d’un seul,

— Dire qu’ayant voté pour les résolutions 12 et 13, ils sont recevables à contester les résolutions qui ont été repoussées,

En conséquence, à titre principal, annuler l’assemblée générale et à titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 5, 11, 12 et 13,

— Dire que la jouissance des places de stationnement est commune, et qu’en conséquence, chacun peut garer un ou deux véhicules sur l’ensemble des places de stationnement en fonction des places disponibles (règle qui fut d’ailleurs rappelée par le conseil du syndicat en décembre 2013),

— Dire que le titre de propriété des parties ne leur confère aucun droit matérialisé sur un emplacement de parking,

— Dire que la matérialisation d’un emplacement ou la couverture de celui-ci n’a jamais été autorisée,

— Dire que le titre de propriété de la Sci ne fait aucune mention d’une localisation ou d’une couverture d’un ou deux emplacements de stationnement,

— Dire qu’aucune assemblée générale n’a autorisé la Sci ou tout autre copropriétaire à matérialiser une place de stationnement ou à couvrir celle-ci,

— Dire que les assemblées générales du 14 mars 1995 ou du 29 février 1996 n’ont pas autorisé de travaux sur les parties communes de l’immeuble.

— Dire que le conseil syndical ou le syndic n’ont pas compétence pour autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux sur les parties communes,

— Dire que l’assemblée générale du 9 mars 2005 a interdit le marquage d’attribution d’emplacements de stationnement, et que la décision jamais contestée s’impose à tous,

— Dire que la position revendiquée d’implantation de stationnements relevant des parties communes n’a jamais été paisible et à tout le moins équivoque,

— Dire que l’on ne saurait prescrire contre son titre,

— Dire que la Sci ne produit aucun justificatif d’autorisation qui lui aurait été donnée d’effectuer les travaux, et qu’en conséquence. l devra être mis fin à l’emprise sur les parties communes, sous astreinte,

En conséquence, débouter la Sci de ses demandes et la condamner à leur verser une somme de 600 000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les époux X font valoir que':

— ils sont fondés, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (la loi), à contester les décisions de l’assemblée générale dans le délai de 2 mois à compter de sa notification conformément à l’article 18 du décret du 17 mars 1967 (le décret),

— Leur demande est recevable dès lors qu’ils sont opposants aux résolutions n°12 et 13, qui ont été rejetées alors qu’ils avaient voté « pour »,

— L’assemblée générale du 7 avril 2014 ou à titre subsidiaire, les délibérations n°5, 11, 12 et 13 sont nulles à raison des vices de forme et de fond (man’uvres dolosives de la Sci),

— S’agissant des nullités de forme':

— ils n’ont pas été convoqués, tous deux, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au mépris de l’article 9 alinéa 2 du décret et de l’article 32 du règlement de copropriété et l’assemblée générale est nulle sur le fondement des articles 9 et 11 du décret,

— il n’a pas été formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’une secrétaire de séance’en contradiction avec l’article 15 du décret,

— en ce qui concerne les résolutions n° 5 et 6 relatives au renouvellement du syndic et à la validation du contrat de syndic, le contrat du syndic n’était pas joint à la convocation et les conditions de renouvellement du syndic n’ont pas été notifiées aux copropriétaires contrairement à ce que prévoient les articles 11 alinéa 4 et 29 du décret et 35, 49 et 50 alinéas 1^er et 2 du règlement de copropriété,

— pour la résolution amiable du litige, l’assemblée générale a délibéré en sa résolution n°11 à la majorité de l’article 24 afin de décider ou non d’ester en justice et de donner ou non pouvoir à cette fin au syndic alors qu’il fallait 2 résolutions séparées, qu’une autre majorité (unanimité des copropriétaires) était nécessaire pour reconnaître un droit, au titre de la jouissance exclusive des 2 emplacements de parking, à un seul copropriétaire, la Sci, qui avait une intention de nuire pour certains, et que l’examen de cette résolution ne pouvait être envisagé quant à sa validité qu’au regard des délibérations 12 et 13 concernant la jouissance exclusive de l’ensemble des copropriétaires sur les autres emplacements, à peine de rompre le principe d’égalité entre les copropriétaires, ils avaient donné mandat pour chacune des résolutions 11, 12 et 13, qui étaient indissociables, n°12 (droit de jouissance exclusif des copropriétaires sur les emplacements de parking) et, par voie de conséquence, la résolution 13 (couverture des places de stationnement) qui n’ont pas été approuvées,

— l’assemblée générale du 15 septembre 2014 a également été contestée (rôle n° 14/901) et fait l’objet d’une autre procédure, qui a été jointe aux procédures subséquentes et a donné lieu à un sursis à statuer,

— leur demande en nullité’est recevable dès lors qu’un copropriétaire ayant voté pour une résolution qui est formellement rejetée par l’assemblée générale ou dont le vote a été surpris par dol peut la contester.

Par conclusions récapitulatives reçues le 30 juin 2020, la Sci a formulé les mêmes demandes que celles formulées dans sa requête d’appel sauf à demander à la cour de :

— Retenir que, par conclusions récapitulatives du 31 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a acquiescé aux demandes de la Sci,

— Réduire le montant des indemnisations sollicitées aux sommes de 500.000 FCP et 500.000 FCP au lieu de 1.000.000 FCP.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas déposé de conclusions postérieures à l’arrêt avant dire droit du

19 mars 2020 ayant ordonné une réouverture des débats.

La clôture a été ordonnée le 25 septembre 2020. A l’audience de plaidoiries du 5 novembre 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2020.

Motifs :

La saisine de la cour d’appel :

Par l’arrêt du 19 mars 2020, la cour d’appel,'a :

— Déclaré recevables les appels interjetés par la Sci et par les époux X,

— Constaté que le syndicat a demandé qu’il lui soit donné acte qu’il acquiesce aux demandes de la Sci,

— Débouté la Sci de sa demande relative à la rectification de l’état descriptif de division,

— Ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties d’éclairer la cour sur la procédure poursuivie sur le n°14/00545 ayant trait à la contestation de la validité d’assemblées générales des copropriétaires.

L’arrêt a motivé la réouverture des débats en retenant': «si les époux X demandent l’annulation de l’assemblée générale du 7 avril 2014, ils ne demandent pas curieusement celle du 15 septembre 2014 qui reprend les résolutions de celle du 7 avril 2014, en les validant».

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que, par ordonnance du 21 janvier 2015, le juge de la mise en état du tribunal de première instance a ordonné la jonction de deux procédures portant sur une contestation de la validité d’assemblées générales des copropriétaires de la résidence …, sous le n° 14/00545.

En conséquence, il convient de rouvrir les débats afin que les parties éclairent la cour sur la procédure n°14/00545.»

Aux termes de cet arrêt, mixte, la cour n’a, par la présente décision, qu’à se prononcer sur l’appel incident des époux X concernant la procédure enregistrée initialement par le tribunal sous le numéro 15/545 (contestation de la validité de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 2014). Les autres demandes, formulées dans les conclusions des parties et dont la cour n’est plus saisie, n’ont donc pas à être examinées.

Par ailleurs, au regard des conclusions récapitulatives déposées le 21 septembre 2020, les époux X sollicitent l’annulation de la seule assemblée générale du 7 avril 2014, celle du 15 septembre 2014 faisant l’objet d’une procédure distincte (affaire n° 14/901).

Sur la recevabilité à agir des époux X :

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable en Polynésie française, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En vertu de ce texte, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Sur le nullité de l’assemblée générale :

En l’espèce, les époux X, copropriétaires de l’appartement C35'dans la résidence représentant 210/10000ème des parties communes, contestent la validité de l’assemblée générale de la copropriété organisée le 7 avril 2014.

Ils demandent à la cour d’annuler, à titre principal, l’ensemble de assemblée générale et à titre subsidiaire, les résolutions n° 5, 11, 12 et 13.

Aux termes du compte rendu de l''assemblée générale du 7 avril 2014, les résolutions suivantes ont été examinées':

«'1. Désignation du Président de séance (24),

L’Assemblée désigne Mr N O P comme Président de séance à l’unanimité des présents et représentés soit 7789/10 000,

2. Désignation du Secrétaire de séance (24),

L’Assemblée désigne M^me I J comme Secrétaire de séance à l’unanimité des présents et représentés soit 7789/10 000.

5.Renouvellement du mandat de syndic (25),

L’Assemblée Générale approuve le renouvellement du mandat du syndic J IMMOBILIER pour une durée de un an à la majorité des présents et représentés soit 6850/10 000 et 4 abstentions : M^mes Mrs A (210) […]/M B (204).

6. Approbation du contrat de syndic (24),

L’Assemblée Générale approuve à l’unanimité des présents et représentés soit 7789/10 000 le contrat de syndic de J IMMOBILIER, syndic élu et mandate M. N O P afin de le signer.

12.Demande de M^me Mr X : droit de jouissance exclusive des copropriétaires sur les emplacements ide parking La présente demande est annexée à la convocation, voici son contenu :

«Le 28 Novembre 1975, l’Assemblée Générale extraordinaire des associés a adopté le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la résidence Les Balcons du Lotus.

L’état descriptif de division a été modifié dès le 18 janvier 1976 par la même assemblée qui a adopté la résolution suivante :

«A chaque lot il sera attaché la jouissance privative d’emplacements de parkings portant le même numéro que celui des appartements ou studios dont sont formés les lots, à savoir :

— Pour les studios, un emplacement de parking ;

— Pour les appartements de deux pièces, un emplacement de parking ;

— Et pour les appartements de trois pièces et au-dessus, deux emplacements de parking.»

Cet état du droit interne à la copropriété n’a jamais été modifié. Pas même par la résolution rejetée le

09 mars 2005 qui a limité son objet à la «réinstallation des marques d’attribution des places de

stationnement», ne prétendant pas ainsi annuler (ou recréer) le droit reconnu à l’ensemble des copropriétaires le 18 janvier 1976. Il en a clairement résulté :

Que l’ensemble de copropriétaires a et n’a jamais cessé d’avoir un droit de jouissance exclusive avec marque d’attribution sur un ou deux emplacements de stationnement ;

Que ce droit de jouissance exclusive est attaché à chacun des lots et ne peut être vendu séparément de ces derniers ;

Que pendant toutes les années où la question a été soulevée (jusqu’en 2012), il a – à tort ' été prétendu que ce droit avait été annulé et que toute marque d’attribution était à proscrire ;

Ceci a durablement (au moins depuis 1982) crée une rupture d’égalité entre les copropriétaires (violant ainsi un principe de droit). Il n’est que temps de rétablir l’ensemble des copropriétaires dans leurs droits, non pas en les créant, puisqu’ils existent, mais en les organisant ;

Projet de résolution visant à organiser le droit de jouissance exclusive des copropriétaires sur les emplacements de parking :

Après une longue discussion, l’assemblée générale décide de passer au vote et se prononce à la majorité des présents et représentés soit 6994/10 000 contre cette proposition et 3 votes pour cette proposition : M^mes Mrs : K L, X 210, sa C35 BALCONS DU LOTUS/Mr D 306 .

Cette proposition n’est pas adoptée.'

13. demande de Mr D': couverture des places de stationnement réservées à la jouissance privative de chaque lot de copropriété.

La résolution portant sur la couverture des places de stationnement n''a pas été adoptée.

L’assemblée générale à la majorité des présents et représentés soit 6994/10000 se prononce contre cette proposition et 3 votes Pour': M^mes Mrs': K L, X 210, SCI C35 Balcons du Lotus/Mr D 306.

Les parkings déjà couverts resteront en l’état.»

Il résulte de ce procès-verbal que les époux X ont voté pour les résolutions n° 5, 11, 12 et 13 dont la validité est contestée et que les résolutions n° 12 et 13 n’ont pas été adoptées.

Selon le jurisprudence de la Cour de cassation (notamment Civ 3 – 24 mars 2015 n°13-28799), le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines des résolutions de l’assemblée générale est irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée en son entier.

En conséquence, le demande en annulation de l’assemblée générale du 17 avril 2014 présentée par les époux X est irrecevable.

Sur la nullité des résolutions n° 5, 11, 12 et 13 :

Il convient de relever que la demande des époux X tendant à l’annulation des résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 7 avril 2014, qui ont été confirmées et donc remplacées par les résolutions n°3, 4 et 5 de l’assemblée du 15 septembre 2014 dont la validité n’est pas

contestée dans la présente instance, est donc irrecevable.

S’agissant de l’annulation de la résolution n° 5 concernant le renouvellement du contrat du syndic, les époux X ont voté en faveur de cette résolution, qui a été adoptée à l’unanimité. En outre, dans sa requête enregistrée par le tribunal le 21 juillet 2014, les époux X ont contesté, à titre incident, la validité des résolutions n° 11, 12 et 13 mais non celle de la résolution n°5, qui est une demande nouvelle sans lien de connexité avec les 3 autres résolutions. Cette demande ne pourra donc qu’être déclaré irrecevable.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Faute de preuve de la résistance abusive ou d’une faute spécifique commise par les époux X, les demandes de dommages-intérêts présentées sur le fondement de l’article 1382 du code civil, seront rejetées.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner les époux X à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 200.000 FCP au titre des frais de procédure exposés en appel sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et de débouter la SCI de la demande qu’elle a formulée à ce titre.

En application de l’article 406 du même code, les époux X, qui succombent, seront condamnés aux dépens exposés en appel et en première instance qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 409 du même code.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Vu l’arrêt mixte n° 129 rendu par la cour d’appel de Papeete le 19 mars 2020 ;

Déclare irrecevables les demandes en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Balcons du Lotus du 7 avril 2014 et des résolutions n°5, 11, 12 et 13 formulées par F X et G H épouse X ;

Condamne F X et G H épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Balcons du Lotus une somme de 200.000 FCP au titre des frais de procédure exposés en appel sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne F X et G H épouse X aux dépens exposés en appel et en première instance qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 17 décembre 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. R-S signé : L. VALKO