T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 15/01417 N° MINUTE : Assignation du : 26 Janvier 2015	JUGEMENT rendu le 15 Février 2018

DEMANDEURS

Monsieur AD AO X

Madame T Y

[…]

[…]

représentés par Maître AB AC de l’ASSOCIATION CABINET AC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0252

DÉFENDEUR

Syndicat de copropriétaires 10 place D’ALIGRE […] représenté par son syndic la Société HOMELAND, SAS

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0378

Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (E)

[…]

[…]

représentée par M^e AP AQ AR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

U V, Juge

W AA, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCÉ

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

Didier YOU, Vice-Président

W AA, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Monsieur BOUGERIE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*****

Vu l’assignation délivrée le 26 janvier 2015 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 place d’Aligre 75012 Paris et à la société E, syndic, à la requête de Monsieur AD AO X et de Madame T Y, tendant au principal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2014, subsidiairement à l’annulation des résolutions n°8, 10 et suivants, 11, 12 , 13, 16 , 18 , 21 , 24 , 25 de cette même assemblée générale, en tout état de cause, à voir consacrer la responsabilité du cabinet E envers les demandeurs et à la condamnation du cabinet E à leur payer chacun les sommes de 20.000 EUROS à titre de dommages intérêts, 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et tendant enfin à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer chacun la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la dispense des frais et honoraires de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Vu les dernières conclusions de Monsieur AD AO X et de Madame T Y, signifiées le 22 février 2016;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 , place d’Aligre à PARIS, représenté par son syndic, la société HOMELAND SAS, notifiées par voie électronique le 7 avril 2017 ;

Vu les dernières conclusions de la société ORFILA de gestion immobilière, signifiées le 18 avril 2017;

Monsieur AD AO X et de Madame T Y sont copropriétaires des lots 52, 53, 54, 55 dans l’immeuble sis 10, place d’Aligre à PARIS, régi par le statut de la copropriété.

Ils indiquent avoir voté “contre” les résolutions critiquées ou ont été absents à partir de l’examen de la 10^e résolution.

Le procès- verbal de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 leur a été notifié le 4 décembre 2014.

Au terme de leurs dernières conclusions, au visa des articles 10-1, 24, 25, 25-4 de la loi du 10 juillet 1965, 10 , 17, 39, 55 et 59 du décret du 17 mars 1967, 1382 et 1383 du code civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de leurs écritures, Monsieur X et Madame Y demandent au tribunal de :

“- voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2014

Subsidiairement:

- prononcer la nullité des résolutions n°8, 10 et suivants , 11, 12 , 13, 16 , 18 , 21 , 24 , 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2014

En tout état de cause:

- déclarer le cabinet E responsable vis à vis des concluants

- débouter le syndicat des copropriétaires de son argumentation et de ses demandes reconventionnelles injustifiées

- débouter la société ORFILA GESTION IMMOBILIERE E de l’intégralité de ses demandes et de son argumentaire

- condamner le cabinet E à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts

- condamner le cabinet E à leur verser chacun la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 , 10, place d’Aligre à PARIS à leur verser chacun la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

- dispenser les concluants de toute participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat à l’occasion de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et condamner le syndicat et le syndic en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître AB AC, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Au terme de ses dernières conclusions, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 place d’Aligre à Paris représenté par son syndic, la société HOMELAND SAS, demande au tribunal de :

“ A titre principal :

DECLARER irrecevables et en tous les cas, non fondés, Monsieur X et Madame Y en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

A titre subsidiaire :

LES DEBOUTER de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 21, 24 et 25 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

A titre reconventionnel :

LES CONDAMNER in solidum à payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires du 10 place d’Aligre à PARIS 12 ème

LES CONDAMNER in solidum à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C., ainsi qu’aux dépens, qui seront recouvrés directement par maître Z, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.”.

Au terme de ses dernières conclusions, au visa de l’article 1382 du code civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la société ORFILA de gestion immobilière demande au tribunal de :

-dire et juger qu’il n’est démontré aucune faute de la Société ORFILA GESTION IMMOBILIERE (E) en relation directe et certaine avec un quelconque préjudice lui-même non démontré.

-débouter Monsieur AD X et Madame T Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

- condamner, in solidum, Monsieur AD X et Madame T Y à payer à la Société ORFILA GESTION IMMOBILIERE (E) la somme de 4.500 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les condamner de même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AP AQ AR, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.”.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2017 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 septembre 2017.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 par inobservations des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal et de la violation des prescriptions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967

A l’appui de leur prétentions, les demandeurs font valoir que l’inobservation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal emporte nullité de l’assemblée générale ; qu’il en va de même de la violation des prescriptions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967; qu’il en est ainsi en l’espèce du défaut de signature du procès-verbal par le secrétaire, à tort contesté par le syndicat des copropriétaires, du défaut de mention, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, du résultat des votes, du nom des copropriétaires opposants, et de leur nombre de voix, certains votes “contre” ayant été omis, notamment ceux de M^me A, munie de trois pouvoirs, avant son départ en cours de séance après le vote de la 24^e résolution,de même que les réserves émises sur la régularité de certaines délibérations, comme l’attestent madame A et madame B, notamment sur des erreurs comptables et d’imputation de frais, ainsi que, pour ce qui les concerne, l’examen et l’approbation des comptes, les salaires de Madame C, les frais du cabinet E pour suivi du dossier S, et les frais d’huissier reportés sur les charges communes; que alors que la preuve contraire de l’inexactitude des mentions du procès- verbal d’assemblée générale, portant mention d’une adoption des résolutions à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés est admise par tout moyen, et que le doute sur les termes du procès-verbal doit profiter aux copropriétaires réclamants.

Le syndicat des copropriétaires oppose en premier lieu aux demandeurs à l’annulation de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 dans son ensemble la fin de non recevoir tirée de leur absence de qualité de copropriétaires opposants ou défaillants pour certaines résolutions, ce à quoi les demandeurs objectent que cette fin de non recevoir doit être écartée dans la mesure où ils n’ont pas approuvé l’ensemble des résolutions portées à l’ordre du jour.

Le syndicat défendeur réfute ensuite les moyens tirés du défaut d’apposition des paraphes et signature du secrétaire sur le procès-verbal, du défaut de mention, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, du résultat des votes, du nom des copropriétaires opposants, et de leur nombre de voix, et du défaut de mention de certains votes « contre» ou de réserves portant sur la régularité des délibérations au procès-verbal de l’assemblée générale.

La société E, alors désignée aux fonctions de syndic, fait valoir à l’instar du syndicat des copropriétaires que les moyens soutenus pour contester les mentions du procès-verbal quant à la comptabilisation des votes et des copropriétaires présents, représentés ou absents et n’ayant pas pris part au vote résultent d’allégations contradictoires qui s’appuient sur des attestations confuses et contredites.

Elle sollicite en conséquence le rejet des demandes tendant à voir annuler l’assemblée ou ses diverses résolutions.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa».

Il résulte de ce texte qu’un copropriétaire ayant émis un vote favorable lors de l’adoption d’une décision n’est pas recevable, n’ayant pas la qualité d’opposant, à en demander ultérieurement l’annulation ; que la formulation de réserves ne lui confère pas la qualité d’opposant; qu’une décision adoptée à l’unanimité n’est pas susceptible d’être contestée si elle a été adoptée à l’unanimité, sauf si elle été obtenue par des manœuvres dolosives, ou en cas de mentions erronées portées au procès-verbal d’assemblée générale, dont la preuve contraire aux énonciations qu’il comporte peut être rapportée par tout moyen; qu’à défaut, un copropriétaire ayant émis un vote «pour» en faveur de certaines résolutions n’est pas recevable à contester l’assemblée générale dans son ensemble.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967, en ses dispositions applicables à la date de l’assemblée querellée, énonce qu'« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil »

Au cas d’espèce, il est d’abord soutenu que le procès-verbal d’assemblée générale du 2 octobre 2014, qui fait foi des mentions qu’il comporte jusqu’à preuve contraire, n’a pas été signé par le secrétaire, contrairement aux allégations du syndicat défendeur.

L’examen attentif du procès- verbal de l’assemblée générale querellée notifiée aux copropriétaires le 4 décembre 2014 révèle qu’après émargement comme secrétaire de chacune de ses pages avec le président de séance et le premier scrutateur, monsieur D, représentant le cabinet E, syndic, a porté son paraphe sur la dernière page du dit procès-verbal, au droit du cachet à date de son expédition.

Le moyen tiré du défaut de signature du secrétaire manque dès lors en fait.

En tout état de cause, les signatures du président de séance et de l’unique scrutateur élu, à défaut de candidature à l’élection du second scrutateur, seraient suffisantes à valider de ce chef le procès-verbal de l’assemblée querellée, dès lors que le syndic, ayant notifié le procès-verbal, doit être considéré comme ayant implicitement approuvé les termes du document dont il a assuré la diffusion.

Il est ensuite allégué que le procès- verbal de cette assemblée ne comporte pas, sous l’intitulé de chacune des questions inscrites à l’ordre du jour, le résultat des votes, le nom des copropriétaires opposants, ni leur nombre de voix, ni mention de certaines réserves émises sur la régularité des délibérations.

Il sera relevé en premier lieu que le procès-verbal querellé porte bien mention, sous chacune des résolutions portées à l’ordre du jour, du résultat des votes, avec indication surabondante des votes «pour» et du nombre de voix correspondantes, et mention telle que l’exige l’article 17 du décret du 17 mars 1967 du nom des copropriétaires opposants, défaillants, ou n’ayant pas pris part au vote, ainsi que de leur nombre de voix.

Les demandeurs versent néanmoins aux débats les attestations établies par madame A, leur mère et belle-mère, copropriétaire d’un lot, et par ailleurs investie de trois pouvoirs confiés par les consorts F, et par madame G, copropriétaire.

Madame A souligne indique avoir voté «contre» la résolution n°2 portant approbation des comptes de l’exercice clos le 30 juin 2012, ce qui apparaît conforme aux mentions du procès verbal querellé qui la mentionnent comme opposante, tant en son nom personnel qu’en celui de ses mandants.

L’auteur de l’attestation indique ensuite, sans être confirmée par madame B, qu’ont été omises les réserves qu’elle a fait valoir, à l’instar de monsieur X et de madame Y, sur les frais d’huissier imputés en charges communes, sur le salaire de M^me C, femme de ménage, et sur les frais de suivi du dossier S.

Il résulte toutefois de l’article 17 alinéa 3 du décret précité que les réserves dont la mention est requise au procès-verbal sont celles qui concernent la régularité de la décision.

Tel n’est pas le cas des réserves qui portent sur des erreurs d’imputation comptable susceptible de rectifications, ou sur des imputations contestées de frais en charges communes, lesquelles mettent en cause le principe même de l’engagement de la dépense, susceptible d’engager la responsabilité du syndic, et non la sincérité des comptes dont l’approbation est soumise au vote de l’assemblée générale.

Il s’en déduit que les réserves omises n’affectent pas la régularité du procès-verbal.

L’auteur de cette même attestation souligne encore, à nouveau de manière isolée, que la 10^e résolution portée à l’ordre du jour en vue de l’élection du syndic et de l’approbation de son contrat a fait l’objet d’un premier vote n’ayant pas approuvé le renouvellement du mandat de la société E en raison de la «minorité de blocage» constituée par monsieur X, madame Y, et madame B.

Madame A prétend que ce premier vote, non mentionné au procès-verbal, a été suivi d’un débat houleux entre monsieur D, d’une part, madame Y, monsieur X et madame B d’autre part, qui a précédé le départ de ces copropriétaires de la réunion avant le retour de monsieur X, finalement empêché par le secrétaire de séance, avant l’adoption de la résolution n°10 portant désignation de la société E aux fonctions de syndic et approbation de son contrat à l’unanimité des copropriétaires alors présents ou représentés.

Elle ajoute avoir voté «contre» l’élection de madame H en qualité de membre du Conseil syndical dont le renouvellement était porté par sa résolution n° 13 à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le procès- verbal querellé énonce au contraire d’une part, que monsieur X et madame Y, munis des deux pouvoirs, alors que madame I arrivée en cours de séance avait repris le sien, et madame B munie d’un pouvoir, ont quitté la séance avant la mise au vote de la résolution n°10, les mentionnant comme absents et non représentés avec 14 autres copropriétaires, et d’autre part, qu’au terme de la résolution n°13, les candidatures de mesdames et messieurs H, J, A, K et L ont été approuvées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Il s’en déduit, selon les demandeurs, que, dans le doute sur le sens des mentions qu’il comporte, qui devrait bénéficier aux copropriétaires contestant, la preuve de l’inexactitude du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 est rapportée, notamment quand au résultat des votes obtenus sur les résolutions en cause.

Il résulte certes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 que tout copropriétaire émargeant la feuille de présence, pour lui-même et ses éventuels mandants, et qui n’y a pas fait mention de son départ, est présumé avoir assisté à l’assemblée jusqu’à son terme sauf preuve contraire rapportée par tout moyens.

L’attestation susvisée n’en apparait pas moins combattue par celles de mesdames M, H, J et I, cette dernières confirmant la reprise de son pouvoir au cours de la délibération de l’assemblée, en présence de ses mandants, qui a eu lieu en préalable à l’adoption de la résolution n°10.

Monsieur K, élu aux fonctions de président de cette assemblée, a par ailleurs formellement attesté de la conformité des mentions du procès verbal au contenu des décisions adoptées, avec indication exempte de toute ambiguité des copropriétaires absents et non représentés, ou n’ayant pas pris part au vote par suite de leur départ en cours de séance, ainsi que de leurs tantièmes de copropriété dont l’addition a permis le décompte des voix «contre», et corrélativement le décompte de la majorité, conforme à celle prévue par l’article 25 à laquelle la résolution n°10 a été adoptée.

Il résulte en second lieu des attestations concordantes établies par mesdames I, M, H et J qu’après une vive discussion entre mesdames A ET H sur le mérite de leurs candidatures respectives, et l’intervention des autres candidats appelant chacun à ses responsabilités dans l’intérêt d’une bonne administration de l’immeuble syndical, le scrutin intervenu a abouti à l’élection des membres du Conseil syndical dans les conditions énoncées au procès-verbal d’assemblée générale.

Il ne peut à cet égard être invoqué au soutien de leur contestation, d’une part l’existence d’une délibération entre les copropriétaires préalable au vote des résolutions portées à l’ordre du jour, laquelle, conséquence du principe de libre discussion qui prévaut dans la limite des questions portées à l’ordre du jour, a pu aboutir, conformément à la faculté d’amendement reconnue à l’assemblée générale, à la réfaction des honoraires stipulés au contrat de syndic, d’autre part l’existence d’un vote «contre» omis de la comptabilisation des votes de la résolution n°13, alors que tout copropriétaire conserve le droit de modifier le sens de son vote tant que le résultat du scrutin n’a pas été proclamé.

Par suite, la preuve contraire n’est pas utilement rapportée d’un déroulement des scrutins non conforme à aux énonciations du procès-verbal

Les demandeurs ayant voté «pour» les résolutions n° 1.1 , 1.4 , 3, 6, 7, et 8 seront par voie de conséquence déclarés irrecevables en leur demande d’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale du 2 octobre 2014.

Sur la demande d’ annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

Les demandeurs soutiennent qu’il ne peut être pallié à l’omission, par la résolution n° 8, de la date de l’appel de fonds afférent à l’avance de trésorerie permanente, au moyen de l’indication qui y figure dans l’annexe 1 de la convocation.

Le syndicat défendeur objecte que l’omission de date alléguée est sans conséquence pour les copropriétaires, que l’annexe 1 jointe à la convocation à l’assemblée générale fait mention d’un montant d’avance de trésorerie fixé à 7.500 euros, sans augmentation par rapport à celle votée aux exercices précédents, qu’aucune date d’appel de fonds n’avait lieu d’être votée, et que la mention figurant à ce titre sous l’intitulé de la résolution procède d’une erreur matérielle.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.1.

Au terme de l’article 17 alinéa 2 du décret précité, le procès- verbal d’assemblée générale «comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix».

La résolution querellée est libellée en ces termes:

« Définition du niveau de l’avance de trésorerie permanente (article 24) :

Conformément aux dispositions de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 ème du montant du budget prévisionnel.

La copropriété disposant d’un compte bancaire séparé, aucun découvert bancaire n’est autorisé par les banques. La situation de trésorerie du syndicat doit donc permettre le paiement des factures du syndicat (fournisseurs, salaires, charges sociales….

L’article 18, alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965 interdit aux syndics de copropriétés d’avancer des fonds au syndicat des copropriétaires.

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de fixer le niveau de l’avance de trésorerie permanente à la somme de 7.500 euros. Un appel de fonds sur la base des tantièmes généraux sera donc émis le :

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

Il est établi par l’annexe 1 de la convocation à l’assemblée générale du 2 octobre 2014, que sous l’intitulé «Etat financier après répartition au 30/06/2014 (date de clôture de l’exercice), et au chapitre « I SITUATION FINANCIERE ET TRESORERIE», le sous-compte Provisions et avances 1031 Avances de trésorerie est crédité d’une somme de 7499,96 au titre de l’exercice précédant approuvé, et de 7499,96 euros au titre de l’exercice clos.

Il s’en déduit qu’il a d’ores et déjà été satisfait au versement de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, dans la limite de 1/6 du budget prévisionnel, que le projet de résolution soumis au vote des copropriétaires, tendant à la fixation du montant de l’avance de trésorerie permanente à 7500 euros, ne prévoit aucune augmentation dudit montant par rapport à l’avance consentie et rendue exigible au titre des exercices précédemment approuvés, et que la mention portée au projet de résolution n°8, adoptée à l’unanimité des copropriétaires, d’un appel de fonds sur la base des tantièmes généraux, sans indication de la date de son émission, procède d’une erreur strictement matérielle qui n’emporte aucun effet sur le sens et les conséquences du vote intervenu.

Le procès-verbal d’assemblée générale, qui fait foi des mentions qu’il comporte jusqu’à preuve contraire, en l’espèce non rapportée, ne contient dès lors par lui même aucune erreur sur la relation fidèle du sens des votes, dont la rectification aurait pu, en ce seul cas, être formée auprès du bureau de l’assemblée et avalisée par celui-ci lors d’une prochaine assemblée.

Monsieur X et madame Y ayant voté «pour» la résolution querellée n° 8 seront déclarés irrecevables de ce chef en leur demande d’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

Les demandeurs soutiennent que la résolution n° 10 portant renouvellement du mandat de syndic du cabinet E, outre les erreurs grossières que le procès-verbal comporte, a été adoptée de façon irrégulière et par dénaturation du sens des votes des copropriétaires présents ou représentés, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et à celle de l’article 25 imposée par la loi, sans indication au procès-verbal ni prévision sur la convocation d’un premier vote infructueux aux conditions de majorité prévues par l’article 25-1 avec recueil de votes favorables représentant le tiers de voix de l’ensemble des copropriétaires.

Les demandeurs ajoutent que, le mandat du cabinet E n’ayant pas été renouvelé, l’ensemble des résolutions ultérieures n’ont pu être adoptées valablement.

Le syndicat des copropriétaires conteste, attestations à l’appui, l’allégation d’erreurs grossières entachant le procès-verbal quand à la comptabilisation des votes et la mention de la présence ou de l’absence de certains copropriétaires pour l’adoption des résolutions n° 10 et 13.

La résolution n° 10 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 a été adoptée dans les termes suivants:

« « Election du syndic. Nomination du cabinet E SAS et fixation de la durée de son mandat, suivant la proposition de contrat jointe ».

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale mandate le cabinet E – 33, […], en qualité de syndic de l’immeuble 10 place d’Aligre – […], pour une période de 12 mois commençant le 2 octobre 2014 pour se terminer le 1 er octobre 2015.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le contrat de la E pour l’exercice en cours comprenant les honoraires forfaitaires pour un montant TTC de 8.400 euros, correspondant à la gestion courante, les prestations particulières à la charge du syndicat et les prestations particulières à la charge des copropriétaires, pris individuellement, dont la liste et le coût figurent au contrat, et qui pourront être recouvrées auprès des 7copropriétaires concernés dont le compte pourra être directement débité par le syndic.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

L’assemblée générale donne mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

Il résulte de l’analyse qui précède des attestations versées aux débats, tant en demande qu’en défense que, contrairement aux affirmations des demandeurs, la résolution n°10 a fait l’objet, non pas d’un vote préalable infructueux tel qu’ allégué par la seule attestation de madame A combattue par celles régulières en la forme et non arguées de faux de mesdames MALE, N, H ET J, ainsi que par celle de monsieur K président de séance, mais bien d’un vote unique, après le départ en cours de délibération de l’assemblé sur cette résolution de monsieur X, de madame Y, détenant alors les pouvoirs de monsieur O et de la SCI MIDP, et de madame AE B, détenant le pouvoir de madame AF B co-indivisaire, ou donataire en usufruit ou en nue- propriété du même lot.

Il s’en déduit que le seul visa au procès-verbal, sous l’intitulé de la résolution n°10, de l’article 25.1 de la loi du 10 juillet 1965 également reproduit sous l’intitulé des résolutions n° 11 , 12.1, 12.2, 12.3, 12.4, 13, 15, 16, 17, et 18 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014, de nature à relever des conditions d’un vote immédiat à la majorité simple après recueil du tiers de voix de l’ensemble des copropriétaires, comme étant étrangères à l’approbation de travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ou individualisation des contrats de fourniture d’eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, ne suffit pas à démontrer l’existence d’un premier vote infructueux aux conditions de majorité prévues par l’article 25.

En outre, et contrairement aux affirmations des demandeurs, le dénombrement des tantièmes de voix des copropriétaires absents et non représentés, en ce compris ceux des copropriétaires munis de pouvoirs n’ayant pas pris part au vote pour avoir quitté la séance avant le scrutin, alors que madame I avait repris le sien au cours de la délibération ayant abouti à l’adoption de la résolution n° 9, fait apparaître que la résolution n°10 portant nomination du cabinet E SAS aux fonctions de syndic, fixation de la durée de son mandat à douze mois pour la période du 2 octobre 2014 au 1^er octobre 2015, approbation de son contrat pour l’exercice en cours comprenant des honoraires forfaitaires d’un montant de 8400 euros TTC, et donnant mandat au président de séance de signer le contrat de syndic, a été adoptée à l’unanimité des voix des dix sept copropriétaires présents et représentés, c’est à dire à la majorité de 539/1005èmes conforme aux conditions de majorité qualifiée exigée par l’article 25 b) pour la désignation ou la révocation du syndic, et non comme soutenu en demande aux conditions de majorité simple de l’article 24 au regard d’une comptabilisation erronée par les demandeurs des tantièmes de voix des copropriétaires absents et non représentés à hauteur de 560/1005èmes, au lieu de 466/1005emes, représentant l’addition des tantièmes de voix de mesdames et messieurs P (26/1005 emes), BENOSMAN (11/1005 èmes) , DAUTEUIL (29/1005 èmes), AG AH (27/1005èmes), B (30/1005èmes au titre du lot affecté d’un démembrement de propriété) , AI AJ ( 40/1005 èmes), LEBOIS (12/1005èmes) LOUF (27/1005èmes), X-Y( 62/1005èmes), MIJATOVIC (44/1005èmes), MIZERSKA (27/1005èmes) MULLER (27/1005èmes) et AK AL (24/1005èmes) ainsi que des SCI et sociétés GREGOR (12/1005èmes) et MIDP représentée par madame Y (20/1005èmes), étant observé au surplus que le vote «contre» imputé à monsieur L par madame Q avant son départ de la séance en prémisse

au scrutin intervenu, n’est corroboré par aucune pièce, et notamment par aucune attestation établie par l’intéressé lui-même.

Il s’en déduit que la résolution attaquée a été adoptée aux conditions de majorité légalement requises.

Monsieur X et madame Y seront déboutés de ce chef en leur demande d’annulation de la résolution n°10.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

Les demandeurs font valoir que que la résolution n° 11 autorisant le syndic à procéder au placement des fonds recueillis sur un livret A ou un SECOP ayant au seul placement des fonds de travaux méconnaît les prévisions légales quand à l’ouverture du compte séparé du syndicat.

Ils ajoutent que le défaut de mention de l’établissement bancaire choisi méconnaît d’une part la prohibition édictée par l’article 39 du décret du 17 mars 1967, s’agissant d’établissement bancaires détenant directement ou indirectement une participation dans le capital de la personne morale désignée aux fonctions de syndic, à défaut d’autorisation spéciale de l’assemblée générale, et d’autre part l’obligation d’information qui pèse sur le syndic.

Le syndicat des copropriétaires objecte que le placement des fonds recueillis sur un livret A ou un livret SECOP n’est nullement prohibé et qu’il est de surcroît favorable aux intérêts de l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat défendeur ajoute que que l’information des copropriétaires sur l’établissement choisi par le syndic ne relève d’aucune obligation légale.

Il en déduit que la résolution attaquée ne méconnaît pas les exigences de la loi du 24 mars 2014.

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, en ses dispositions applicables à la date de la résolution querellée, énonce que : « II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé:

-d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ;

-d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ; » .

La résolution attaquée n° 11 a été adoptée dans les termes suivants:

«Compte bancaire du syndicat des copropriétaires ».

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le président met aux voix la résolution suivante : l’assemblée générale des copropriétaires informée par le syndic des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée décide d’ouvrir un compte bancaire séparé auprès de l’établissement bancaire choisi par le syndic. Le syndic mettra les relevés de comptes à disposition du conseil syndical, les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat….

L’assemblée générale autorise la société E à procéder au placement des fonds recueillis sur un livret A ou un SECOP, compte épargne copropriété.

L’assemblée générale décidera conformément aux dispositions de l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 d’affecter les intérêts produits par ce placement. Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés».

Contrairement à ce qui est soutenu en substance, tant en demande qu’en défense, les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 n’étaient rendues applicables, par son article 55 III, qu’à compter d’un délai d’un an suivant sa promulgation, s’appliquant alors aux mandats en cours et à compter de leur renouvellement, s’agissant d’une part de l’obligation pour le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat pour versement sans délai de toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, et sans que ledit compte puisse faire l’objet d’une convention de fusion ou d’une compensation avec un autre compte, et d’autre part de la faculté ouverte à l’assemblée générale de décider aux conditions de majorité de l’article 25 de l’ouverture du compte séparé dans un autre établissement bancaire, et à compter du 1^er janvier 2017, en application des articles 58 de la loi précitée et de l’article 5 de l’ordonnance n° 2015-324 du 22 octobre 2015, s’agissant de l’obligation impartie au syndic d’ouvrir dans un établissement choisi par lui ou par l’assemblée générale un compte séparé rémunéré sur lequel seraient versées sans délai les cotisations au fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 énonce au contraire que l’assemblée générale décide s’il y a lieu du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Il s’en déduit que la résolution attaquée ne méconnait pas, avant instauration d’un fonds travaux par l’article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’ issu de l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 et entré en vigueur le 1^er janvier 2017, les exigences combinées des articles18 II de la loi du 10 juillet 1965 et 35-1 du décret du 17 mars 1967, sauf pour le syndic à répondre, comme mandataire du placement des fonds, de l’affectation des intérêts du dit placement, acquise au syndicat et décidée par l’assemblée générale sans indication de sa ventilation.

Faute en outre pour les demandeurs de rapporter la preuve de ce que l’établissement bancaire alors souverainement choisi par la société E en vertu de la résolution n° 11 pour y ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat aurait détenu, directement ou indirectement, une participation dans le capital de cette société, alors que les relevés périodiques de ce compte mis à disposition du conseil syndical en copie dès leur réception relevaient en outre, en dehors de la liste non limitative énoncée par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, des pièces justificatives de charges consultables par tout copropriétaire comme toutes celles relatives à la comptabilité du syndicat et à sa situation de trésorerie, il n’apparait nullement établi que la convention d’ouverture de compte souscrite en exécution de la résolution attaquée aurait relevé du champs des conventions visées par l’article 39 du décret du 17 mars 1967 requérant autorisation spéciale de l’assemblée générale, information du syndicat par le syndic sur la nature des liens exigeant cette autorisation , et notification du projet de convention avec l’ordre du jour dans les conditions énoncées par l’article 11 I 5° du décret du 17 mars 1967.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°11.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014

Les demandeurs font valoir que que les résolutions n° 12-2, 12-3 et 12-4 ont été adoptées de façon contradictoire par rapport au vote de la résolution n° 12-1 décidant de ne constituer aucune avance pour travaux d’entretien; que ni le montant de l’avance à constituer, ni le calendrier d’appels de fonds, ni l’établissement bancaire domiciliant ces avances n’ont été précisés ou désignés; et qu’il n’ a pas davantage été précisé que ces résolutions seraient devenues sans objet.

Le syndicat des copropriétaires objecte que la résolution n° 12 a été soumise au vote de l’assemblée générale en conformité avec les exigences de la loi du 24 mars 2014, et que la résolution n° 12-1 portant refus de constitution d’une avance rend sans objet les résolutions n° 12-2 à 12-4, et partant la demande d’annulation qui les vise.

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont susceptibles de contestation que les décisions qui traduisent l’adoption explicite d’une position définitive consacrée par un vote.

Les résolutions n° 12-1 à 12-4 ont été adoptées dans les termes suivants: « … décision relative à la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale

12-1 Décision de principe : la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale : la loi ALUR introduit ‘obligation pour tout copropriétaire de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation des travaux à venir.

La constitution de ce fonds doit intervenir à compter du 1^er octobre 2017. Seules les copropriétés de moins de 10 lots ayant pris la décision de ne pas instituer de fonds de travaux (vote à l’unanimité) et celles dont le diagnostic global, technique, fait apparaître l’absence de besoin d travaux au cours des 10 prochaines années, peuvent en être dispensées. Le montant de la cotisation annuelle doit correspondre au minimum à 5 % du budget prévisionnel.

Le président met aux voix la résolution suivante.

L’assemblée décide de ne pas constituer d’avance.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés

12-2 : Base de répartition : la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale.

Le président met aux voix la résolution suivante : la constitution d’une avance sera répartie selon la base des millièmes de charges communes générales conformément au règlement de copropriété.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présent et représentés ».

12-3 : Modalité des appels de fonds : la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale :

Le président met aux voix la résolution suivante : l’assemblée générale décidé d’appeler les fonds selon un calendrier d’appels à déterminer en séance.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

12-4 : Placement des fonds : la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communes susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale :

Le président met aux voix la résolution suivante : l’assemblée générale décide de procéder au placement des fonds recueillis. Les fonds seront déposés sur un compte séparé et rémunéré dans le même établissement bancaire que le compte principal. Les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat. L’affectation des intérêts produits par ce placement sera décidée par l’assemblée générale statuant sur les travaux financés à l’aide des produits constitués.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés».

Il se déduit de ces résolutions que l’assemblée générale a adopté, sur la question de la constitution d’une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs, autres que les travaux de maintenance prévus par le budget prévisionnel, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale, une décision de principe de ne pas constituer le fonds travaux, alors que la mise en œuvre de cette avance serait rendue obligatoire, sauf décision unanime de l’assemblée générale et sous certaines conditions, avec l’entrée en vigueur au 1° janvier 2017 de l’article 14-2 II 2°de la loi du 10 juillet 1965.

L’adoption de cette décision de principe rend dès lors sans objet les résolutions n°12-2 à 12-4, destinées à fixer les bases de répartition des avances au fonds travaux, à déterminer les modalités des appels de fonds, et à déterminer les modalités de placement des sommes recueillies, étant observé que, à l’inverse des mentions qui figurent au procès-verbal affecté sur ce point d’une erreur strictement matérielle, il n’est pas contesté que ces résolutions n’ont pas donné lieu à délibérations organisées sanctionnées par un vote.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°12.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13

Les demandeurs font valoir que que le vote défavorable de madame A n’a pas été comptabilisé, alors que celui-ci s’est porté en faveur de l’élection de madame H, les attestations produites en défense par le syndicat des copropriétaires étant à leurs dires dépourvues de valeur probate.

Le syndicat défendeur soutient que la preuve contraire de ces allégations et des deux attestations destinées à leur porter crédit est rapportée par les attestations unanimes établies par cinq des sept copropriétaires présents à l’assemblée générale querellée.

Il résulte des attestations précédemment analysées que si madame A fait part d’un vote défavorable à la candidature de madame H au conseil syndical non indiqué au procès-verbal qui fait foi de l’exactitude de ses mention jusqu’à preuve contraire rapportée par tout moyen, madame B n’apporte aucun éclairage sur le sens du vote émis par madame A, dont les déclarations apparaissent sur ce point combattues par les attestations de mesdames I, M, et J, ainsi que par celle de monsieur K, qui ont certes fait part d’une vive discussion entre mesdames A et H sur le mérite de sa candidature, mais ont confirmé pour les surplus le recueil d’une unanimité de votes favorables sur cette candidature à l’issue de la délibération de l’assemblée.

La dénaturation, par le procès-verbal, du sens des votes recueillis sur la résolution n° 13 reste dès lors à l’état d’allégations.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°13.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16

Les demandeurs font valoir qu’est constitutive d’abus et excède les pouvoirs dévolus à l’assemblée générale la résolution n°16 portant délégation de pouvoir au conseil syndical pour «engager des mesures nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble».

Ils soutiennent que la résolution querellée vise à la conclusion de marchés qui ne sont pas consacrés, comme soutenu en défense, à l’exécution de travaux urgents, mais relèvent au contraire de la gestion courante de l’immeuble, et représentent au surplus 77 % du budget prévisionnel alors que la délégation de pouvoirs consentie doit rester exceptionnelle.

Le syndicat défendeur objecte que que la résolution n°16 a bien pour objet la réalisation de travaux urgents relatifs à la gestion courante de l’immeuble prévus par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions prévues par l’article 25 a, et que la délégation de pouvoir consentie à ce titre n’encourt aucun grief .

L’article 21 du décret du 17 mars 1967 énonce qu'«une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ».

L’article 26 du même décret énonce en ses alinéas 1 et 2 que « le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret. ».

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en ses dispositions applicables à la date de l’assemblée générale querellée, énonce enfin que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et [des] contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile».

Il résulte de la combinaison de ces textes que la délégation consentie ne peut porter que sur les décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble adoptées aux conditions de majorité de l’article 24, excluant ainsi de son champs d’application, notamment les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, et la mission de nommer ou révoquer le syndic de copropriété.

Il résulte en outre de l’alinéa 3 de l’article 21 du décret précité que le bénéficiaire de la délégation peut être autorisé à engager des dépenses dont l’objet et le montant maximum doivent être fixés dans la délégation, et que le bénéficiaire de la délégation, syndic ou Conseil syndical, doit agir dans les limite stricte des pouvoirs qui lui ont été délégués et rendre compte de l’exécution de la délégation.

La résolution n°16 est libellée comme suit:

« Délégation de pouvoirs au conseil syndical pour engager les mesures nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du décret du 17 mars 1967 :

Le président met aux voix la résolution suivante :

Afin de permettre au conseil syndical de prendre en temps utile les mesures nécessaires pour assurer en toutes circonstances le bon état d’entretien et de conservation de l’immeuble, sans avoir à en référer au préalable à l’assemblée générale, celle-ci lui délègue ses pouvoirs à l’effet de conclure tous les marchés se rapportant à la conservation des parties communes, des services et des équipements collectifs de l’immeuble, à concurrence d’un montant maximum de 30.000 euros TTC par an.

Il est précisé que cette délégation ne porte que sur les décisions relatives à la gestion courante de l’immeuble.

Le conseil syndical rendra compte de l’exécution de la présente délégation à l’assemblée générale annuelle, réunie pour l’approbation des comptes de la copropriété. A sa demande l’assemblée générale pourra modifier les montants ci-dessus.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ».

Il se déduit de la résolution attaquée que les travaux pour lesquels délégation a été consentie au conseil syndical relèvent des travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble, des parties communes, et éléments d’équipement commun dont l’adoption doit satisfaire aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par suite, la délégation consentie répond, en dehors même des travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble qui relèvent des pouvoirs propres du syndic agissant d’initiative, aux conditions fixées pour sa validité par l’article 21 du décret précité, en énonçant le montant maximum de l’autorisation d’engagement de dépenses, et en impartissant au Conseil syndical l’obligation de rendre compte de l’exécution de la délégation devant l’assemblée générale convoquée en vue de l’approbation des comptes.

C’est ainsi que, sans excéder ses pouvoirs, l’assemblée générale a pu déléguer au Conseil syndical l’exécution des travaux précités, suffisamment déterminés quand à leur nature, ainsi que l’autorisation d’engager la dépense correspondante dans la limite de 30.000 euros TTC, sans qu’il puisse être déduit de la fraction du budget prévisionnel excédant celui de cette autorisation de dépense, soit 9000 euros TTC, que serait rapportée la preuve d’une atteinte à l’intérêt collectif, alors que cette délégation de pouvoirs n’avait ni pour objet, ni pour effet, de satisfaire les intérêts de certains copropriétaires au détriment de ceux qui n’avaient pas pris part au vote, et que l’assemblée générale, à la supposer même saisie à la seule initiative du Conseil syndical, se réservait en tout état de cause la faculté de modifier le montant de l’autorisation d’engagement de dépenses.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°16.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18

Les demandeurs font valoir que la résolution n° 18 approuvant le renouvellement des contrats qu’il vise et donnant mandat au Conseil Syndical de renégocier les contrats SAGEX ET GERECO méconnaît l’obligation de soumettre à un vote séparé chacune des questions portées à l’ordre du jour.

Le syndicat défendeur objecte que la résolution n° 18 portant gestion des contrats et bilan économique de charges donne mandat au conseil syndical pour renégocier les contrats SAGEX et GERECO, les autres contrats étant renouvelés de façon identique aux conditions précédentes, de sorte que cette résolution n’exigeait aucun vote séparé.

Au terme des dispositions combinées des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967, chaque résolution proposée et votée par l’assemblée générale doit avoir un objet distinct, et il n’en est autrement que si plusieurs d’entre elles sont indissociables et relèvent de la même majorité.

La résolution attaquée est libellée comme suit: «Gestion des contrats. Bilan économique de charges.

Le président met aux voix la résolution suivante :

Objet	Sociétés	Date des faits	Durée et préavis	Coût annuel TTC
Assurance	Albingia	27/02/14	1 an 2 mois	4 285,78 €
Dératisation et désourisation	Appro-Services	01/10/12	1 an 3 mois	216,70 €
Extincteurs	Société Sagex	01/01/00	1 an 3 mois	433,67 €
Gestion d’eau	Société Gereco	15/06/12	3 ans 6 mois	6 607,72 €
Désinsectisation	Ste Appro-Services	01/10/12	1 an 3 mois	748,57 €

L’assemblée générale décide le renouvellement des contrats aux conditions actuelles. Le conseil syndical étant mandaté pour renégocier éventuellement les contrats SAGEX et GERECO.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

Il résulte de cette résolution adoptée aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que l’assemblée générale a d’une part approuvé le renouvellement de contrats en cours aux conditions antérieurement stipulées, et d’autre part donné mandat au Conseil syndical de renégocier «éventuellement» deux de ces contrats.

Il se déduit du libellé susvisé que le vote bloqué obtenu pour une résolution dont la complexité résulte des objets distincts qu’elle comporte, en l’espèce et d’une part l’approbation de contrats en cours, d’autre part le mandat de négociation confié au Conseil syndical pour deux de ces mêmes contrats, sans définition des conditions de la négociation, et avec un aléa sur le principe même du mandat confié, a été de nature à induire en erreur les copropriétaires sur le sens de leur vote.

Il convient en conséquence de faire droit sur ce point à la demande de monsieur D et madame R, alors défaillants, et de prononcer la nullité de la résolution n° 18.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21

Les demandeurs font valoir que que l’adoption de la résolution n° 21 leur fait grief en raison des manquements du syndic à son obligation de conseil des copropriétaires au sujet des risques qu’impliquait chacune des options susceptible d’être retenue pour déterminer leur vote, alors que la société S débitrice d’une obligation contractuelle de résultat avait perçu 85% du montant de son marché avait vu ses travaux affectés de diverses malfaçons et non conformités faire l’objet d’un refus de réception de nature à entraîner un refus de garantie de son assurer.

Le syndicat des copropriétaires objecte que les copropriétaires ont été informés par le compte rendu de réunion du 19 mai 2014 relatif à la réception des travaux de peinture des cages d’escalier, tel qu’ annexé à la convocation à l’assemblée générale du 2 octobre 2014, des difficultés rencontrées dans le cadre de la réception des dits travaux, de sorte que la résolution critiquée n’encourt pas le grief allégué.

La résolution n°21 est libellée en ces termes : « Travaux de réfection des parties communes intérieurs : en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires le syndic a refusé de réceptionner les travaux exécutés par la société S (…) suivant les termes du compte rendu du 19 mai 2014, dont copie jointe à la présente convocation.

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide :

- d’en rester là et de considérer les paiements déjà effectués environ 85 % des montants des devis comme valant solde de tout compte.

Cette résolution est approuvée de la façon suivante :

- votent pour : 9 copropriétaires, totalisant 468/1005 ème

- votent contre : 4 copropriétaires, totalisant 71/1005 ème

(…)

Monsieur L se propose d’intervenir auprès de Monsieur S pour tenter de trouver une solution amiable sur cette base » »

A défaut même de constituer une décision de principe relative aux travaux confiés à la société S nécessitant qu’une autre assemblée se prononce sur les conséquences du refus du syndic de réceptionner les dits travaux, la résolution attaquée constitue bien une décision exécutoire visant à renoncer à engager la responsabilité contractuelle du locateur d’ouvrage tenu d’une obligation de résultat, alors que les garanties légales des constructeurs ne sont pas susceptibles d’être mobilisées.

La convocation de l’assemblée générale comportait en annexe le compte- rendu de réunion du 19 mai 2014 tenue en présence d’un membre du Conseil syndical et d’un représentant de l’entreprise.

Celle-ci avait pour objet la réception des travaux de peinture des cages d’escaliers, et pour le syndic d’ informer ses interlocuteurs des difficultés relatives à l’inachèvement des travaux, affectés au surplus de diverses malfaçons, non conformités et non façons détaillées au compte rendu, à la non-réception des mémoires de travaux et attestations d’assurance RC professionnelle et décennale, à la non remise des justificatifs de produits utilisés, et au refus du locateur d’ouvrage de renoncer au paiement de son solde de travaux correspondant à 15 % du montant de son marché, alors que ces derniers étaient estimés non réceptionnables en l’état, et qu’il incombait à l’entrepreneur de procéder sous un délai de quinzaine aux reprises et finitions nécessaires.

Il se déduit de ce compte-rendu de réunion , s’ajoutant aux réserves notifiées à la société S le 10 novembre 2013, que l’assemblée générale était pleinement informée des conditions d’exécution des travaux litigieux.

Trois projets de résolution, dont celui adopté aux conditions de majorité de l’article 24, ont été soumis à son vote incluant d’une part l’exécution forcée du marché poursuivie à encontre de la société S, et d’autre part le paiement du solde facturé avec renonciation aux reprises de non-finitions.

Sans égard aux conditions dans lesquelles la responsabilité du syndic pourrait être engagée envers le syndicat des copropriétaires pour manquement à son obligation de conseil quand aux conséquences du vote intervenu, il se déduit de ce qui précède que l’assemblée générale, éclairée par le compte rendu de réunion et par les trois projets de résolution soumises à son vote, a adopté souverainement la résolution susvisée aux conditions de majorité requise et sans que le juge puisse se livrer, sous couvert d’une allégation d’un défaut d’information du syndicat, à un contrôle de l’opportunité des décisions prises.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°21.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 24

Les demandeurs font valoir que la résolution n° 24 portant approbation de divers travaux d’entretien concernant la réfection de la porte sur rue, l’aération du sous-sol et la réfection du hall d’entrée sur cour, a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en méconnaissance du règlement de copropriété ; que la résolution n° 24-3 ne porte pas mention du vote des copropriétaires; que la résolution n° 24-4 donnant mandat au syndic en vue du choix de l’entreprise a été adoptée irrégulièrement à la majorité de l’article 24 de la loi précitée; et que la résolution n°24-6 est affectée d’une erreur manifeste quand au montant des honoraires du syndic fixés à proportion du montant des travaux.

Le syndicat défendeur objecte que la résolution n° 24 a été valablement votée à la majorité de l’article 24, s’agissant de travaux d’entretien, que toute clause contraire éventuellement stipulée au règlement de copropriété devrait être réputée non écrite, que le défaut de mention du vote de la résolution n°24-3 concernant le choix de l’entreprise n’emporte aucune conséquence sur sa validité dès lors que celui-ci devenait sans objet par suite du mandat à donner au syndic assisté du conseil syndical de procéder à ce choix, que l’indication par suite d’une erreur matérielle d’une disposition non applicable de la loi pour l’indication des conditions de majorité requises pour chaque vote, dès lors que cette résolution a été votée aux conditions de majorité adéquates, et que l’erreur matérielle qui affecte la mention du montant énoncé par la résolution n°24-6 de la rémunération du syndic n’a pas eu pour effet d’induire en erreur les copropriétaires sur la rémunération de leur mandataire énoncée et rectifiée sans ambiguïté par la résolution n°24-7.

La résolution n°24 est libellée comme suit: « « Travaux d’entretien concernant l’ensemble de l’immeuble : réfection de la porte rue, aération du sous-sol, réfection du hall d’entrée et du rez-de-chaussée cour :

24-1 : Décision du principe : Les copropriétaires prennent connaissance des documents suivants joints à la présente convocation :

- devis n° DE 9059 de la Société TMB

- dossier préparé par le conseil syndical

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide d’engager uniquement pour cette année les travaux d’assainissement de la zone des caves et du hall d’entrée par 18 piochement et mise à nu des briques de parement du hall, rétablissement et protection des aérations des caves avec mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée au niveau des caves.

L’ensemble des autres travaux seront présentés lors d’une prochaine assemblée générale.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

24-2 : Vote du montant des travaux :

Le président met aux voix la résolution suivante : un budget de 5.000 euros TTC est dégagé, ce budget est calculé avec une TVA à 10 %.

En cas de modification du taux de la TVA, le syndic modifiera le montant du budget en conséquence.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

24-3 : Choix de l’entreprise (article 25) :

24-4 : mandat à donner au syndic assisté du conseil syndical pour choisir l’entreprise (article 24) :

Le président met aux voix la résolution suivante : l’assemblée générale conformément à l’article 25 A de la loi du 10 juillet 1965 approuve la délégation de pouvoirs consentie au syndic assisté du conseil syndical à l’effet de choisir l’entreprise, de régulariser les commandes et marchés, objets de la présente résolution, dans la limite d’un montant maximum TTC de 5.000 euros.

Le délégataire rendra compte à l’assemblée générale de l’exécution de la délégation.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

24-5 : Base de répartition (article 24) :

Le président met aux voix la résolution suivante : « les travaux seront répartis selon la base des tantièmes généraux, conformément au règlement de copropriété.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

24-6 : Honoraires du syndic relatifs aux travaux (article 24) :

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, article 18-1 A modifié, les honoraires sollicités par la E sur les travaux correspondant à la gestion comptable et administrative du chantier sont fixés en pourcentage du montant HT des travaux à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution, soit :

- de 0 à 200.000 € HT : 3 % HT du montant HT des travaux, avec un minimum de 300 € HT

- de 200.000 € HT à 400.000 € HT : 2,5 % HT du montant HT des travaux,

- de 400.000 € HT à 5400.000 € HT : 2 % HT du montant HT des travaux,

- au-delà de 500.000 € HT : 1,5 % HT du montant HT des travaux.

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale accorde au syndic des honoraires d’un montant de 300,00 % HT du montant HT.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

24-7 : Modalités des appels de fonds et financement des travaux (article 24) :

Récapitulatif des travaux : le coût des travaux s’établit de la façon suivante :

- travaux 5.000 euros TTC

- honoraires syndic : 360 euros TTC

- Total : 5.360 euros TTC

Le président met aux voix la résolution suivante : les copropriétaires décident d’appeler les fonds de la manière suivante (dates et montants):

. le 1^er janvier 2015 : 5.360 euros avec date d’exigibilité au 31 janvier 2015.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Les travaux commenceront à partir du mois de février 2015.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Les appels de fonds émis seront affectés au paiement des situations de travaux sans que ces fonds fassent l’objet de placement au profit du syndicat.

Les travaux seront financés par les deniers personnels des copropriétaires.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés».

Il se déduit des résolutions attaquées que les travaux qu’elles visent et qui ont été autorisés constituent des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble comme portant sur l’assainissement de la zone des caves et de la zone d’entrée par piochement et mise à nu des briques de parement du hall, rétablissement et protection des aérations des caves avec mise en place d’une aération contrôlée.

Par suite, de tels travaux, exempts d’amélioration, relevaient bien des conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que, le règlement de copropriété n’étant pas versé aux débats, la non conformité invoquée des votes intervenus aux conditions de majorité rendues applicables par l’une de ses clauses reste à l’état d’allégation, à supposer même qu’une telle clause ne pusse être réputée non écrite comme contraire au dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sur les conditions de majorité applicables et sur les pouvoirs de l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires.

Le moyen de nullité ainsi soulevé sera par voie de conséquence rejeté.

Il se déduit ensuite de l’adoption à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, soit 539/1005èmes, de la résolution n°24-3 approuvant la délégation de pouvoir accordée au syndic, assisté du Conseil syndical, en vue du choix de l’entreprise, de la régularisation des commandes, et de la passation des marchés objet des résolutions n°24.1 et 24.2, dans la limite d’une montant maximum conforme au budget de travaux retenu et à charge pour le délégataire d’en rendre compte à l’assemblée générale, qu’en dépit de la mention erronée qui figure au procès-verbal des conditions de majorité applicables, alors que cette mention n’était pas requise à peine de nullité, la résolution litigieuse portant délégation de pouvoirs au syndic de prendre une décision relevant des conditions de majorité de l’article 24 a été valablement adoptée aux conditions de majorité de l’article 25 b), ce qu’elle rappelle expressément dans son énoncé, et n’encourt en conséquence aucun grief.

Les moyens tirés de l’irrégularité de la résolution n° 24.4, et partant de celle de la résolution n°24.3 relative au choix de l’entreprise, n’ayant fait l’objet d’aucun vote, alors qu’elle était devenue sans objet par l’effet de la délégation de pouvoirs consentie au syndic, seront par voie de conséquence rejetés.

Il se déduit enfin des résolutions n°24.6 et 24.7 susvisées que les honoraires hors forfait du syndic sur les travaux votés ont été approuvés, selon le barème expressément rappelé dans le projet de résolution, à hauteur de 3% du montant HT du marché et non de 300 % du montant HT dudit marché comme mentionné par erreur strictement matérielle au libellé de la résolution mise aux voix, ce que confirme le libellé de la résolution n° 24.7 fixant à 360 euros TTC le montant des honoraires du syndic, et déterminant les modalités d’appels de fonds pour un coût global de travaux fixé à 5360 euros TTC.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°24.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 25

Les demandeurs font valoir que que la résolution n° 25, visant à la réalisation de travaux en parties communes par suite d’infiltrations en toiture, a été globalement adoptée à la majorité de l’article 24, et non à l’issue d’un vote par par bâtiment, sans information donnée aux copropriétaires sur les désordres affectant la toiture partie commune et du risque de refus de travaux; que cette résolution refusant sans motifs légitimes l’exécution de travaux réparatoires leur fait grief, comme victimes de désordres en parties privatives, et a été adoptée par abus de majorité.

Le syndicat défendeur soutient qu’en matière de travaux, il n’y a de décision que lorsque l’assemblée générale a voté leur réalisation et fixé leur coût, de sorte qu’est sans objet la demande d’annulation de la résolution n° 25 refusant leur execution.

Il ajoute que le WC commun situé en contrebas de la toiture estimée fuyarde a été annexé par monsieur X et madame Y et que ces derniers se devaient, au terme du projet de résolution n°23 de présenter un projet d’acquisition des parties communes annexées accompagné du dossier de travaux correspondant affectant les parties communes, la cession gratuite des dites parties communes devant avoir pour contrepartie l’engagement de s’acquitter rétroactivement de la quote-part de charges et travaux y afférent depuis l’annexion intervene.

La résolution n°25 est libellée comme suit: «Travaux bâtiment A : réfection partielle de la toiture au-dessus du WC

Les copropriétaires prennent connaissance des devis : devis n° 992797 et devis 992857 de la Société BEPC, dont copie jointe à la présente convocation.

Le président met aux voix la résolution suivante : l’assemblée générale décide de ne pas donner suite à ces travaux.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés».

Il n’est pas démontré par la production aux débats du règlement de copropriété qu’ait été érigée en partie commune spéciale particulière la toiture du bâtiment A.

Par suite, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que les copropriétaires du bâtiment A, qui ne sont pas exclusivement détenteurs de droits indivis sur les parties communes du dit bâtiment, et qui n’ont pas seuls vocation à contribuer à leur dépenses d’entretien à proportion de tantièmes de charges communes spéciales non édictées par l’état de répartition des charges, seraient admis à se prévaloir d’une spécialisation des votes par bâtiment s’agissant des travaux de réfection de toiture.

Le moyen de nullité soulevé de ce chef sera rejeté.

Il est constant qu’un abus de majorité consiste en une décision contraire à l’intérêt collectif, soit qu’elle ait été adoptée au profit d’un intérêt particulier, soit qu’elle ait été prise dans l’intention de nuire.

Est de même abusif le refus du syndicat des copropriétaires d’exécuter les travaux indispensables à l’entretien ou à la conservation de l’immeuble.

S’il résulte en l’espèce du devis de la SARL BEPC soumis par le syndic au vote de l’assemblée générale, et du rapport de visite en date du 15 juillet 2014 de cette entreprise, que la toiture partie commune surplombant les toilettes, également parties communes, jouxtant le lot des demandeurs, se révélait à cette date «non étanche» sans autre précision, et que les travaux proposés, selon devis en date du 15 juillet 2014 d’un montant de 2887,50 euros TTC, consistaient en une reprise complète de la couverture zinc après dépose sans réemploi, dépose des gouttières sur 1 ml et prolongement de la fonte de descente d’eau pluviales depuis les combles jusqu’à la gouttière, il est établi par le rapport du Conseil syndical afférent aux exercices 2014/2015 qu’il a été remédié aux infiltrations en toitures causées par des débordements de gouttières lors d’épisode pluvieux, par un simple nettoyage réalisé en

janvier 2015 des ouvrages encrassés qui s’est révélé pleinement satisfactoire.

Il s’en déduit que les travaux projetés sur la base du devis BEPC n’étaient pas indispensables à la conservation de l’immeuble, et qu’à défaut de preuve rapportée aux débats par les demandeur de l’intention de nuire qui aurait inspiré ce vote défavorable, laquelle ne pouvait se déduire du seul litige en cours sur l’annexion d’une partie commune et auquel le projet de résolution n° 23 avait vocation à mettre fin en accordant aux intéressés un nouveau délai pour présenter un projet d’acquisition de nature à permettre l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété, l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

Monsieur X et madame Y seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°25.

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de la société E

Monsieur X et de Madame Y font valoir, à l’appui de cette demande que les propos dénigrants et insultants tenus à leur encontre engagent la responsabilité du syndic à leur égard comme portant atteinte à leur honneur et à leur considération, ce dont ils rapportent la preuve par attestations non utilement contredites; qu’en outre, le refus de réceptionner, même avec réserves, des travaux exécutés et d’en payer le solde du prix prive le syndicat des copropriétaires du bénéfice des garanties légales et le soumet à un risque de procédure; que le syndic a manqué à son obligation de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble et à son obligation d’information des copropriétaires sur les instances en cours; que la signature d’un protocole d’accord avec un copropriétaire en litige avec le syndicat sans être soumis à l’homologation de celui-ci précède d’un excès de pouvoir; que le cabinet E a commis diverses fautes dans la tenue des assemblées, dans son abstention de porter certaines questions précisément énoncées à l’ordre du jour de l’assemblée générale à la demande de copropriétaires, et dans le retard pris quant à la régularisation de la cession de création de lots par cessions de parties communes annexées et au modificatif du règlement de copropriété.

Les demandeurs soutiennent enfin que le harcèlement évoqué en défense comme leur étant imputable n’est pas démontré et de nature à affecter le préjudice direct et personnel subi à raison des fautes du syndic.

Sur l’engagement allégué de sa responsabilité quasi délictuelle, la société E fait valoir qu’au regard des attestations produites de part et d’autres, les propos invoqués, pour familiers ou discourtois qu’ils apparaissent, ne constituent pas une injure ou une diffamation, causant un réel préjudice, et visant Monsieur X de ce chef irrecevable en ses prétentions.

La société E ajoute que le manquement allégué à son obligation de conservation de l’immeuble découle de motifs confus, que les remontées capillaires et l’inexécution de travaux en caves sont dépourvus de lien avec le refus de réceptionner des travaux de peinture, que la résolution n°24 portait divers travaux d’entretien concernant notamment l’aération du sous-sol, la réfection du hall d’entrée et du rez-de-chaussée, et qu’a été voté la réalisation de travaux d’assainissement de la zone des caves et du hall d’entrée par piochement et mise à nu des briques de parement du hall et rétablissement des aérations.

La société défenderesse soutient ensuite, quant à l’absence de mesures conservatoires et à la privation du bénéfice des garanties légales et contractuelles découlant de l’absence de réception avec réserves et du non paiement du solde dû à l’entreprise, que les travaux exécutés par l’entreprise S n’étaient pas en état d’être réceptionnés le 19 mai 2014, après mise ne demeure délivrée par Madame Y à la société E en application de l’article 1792-6 du code civil, eu égard à leur inachèvement et à la persistance de nombreuses malfaçons et non façons; qu’il a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 un projet de résolution n° 21 comportant trois propositions pour la réfection des parties communes intérieures; et que le syndicat des copropriétaires, dûment éclairé par les termes de la convocation des motifs ayant conduit le Syndic à refuser ces travaux, n’a pas choisi de contraindre, par une procédure, l’entreprise S à reprendre et terminer ces travaux, lesquels ne relèvent pas du champs d’application des garanties légales des constructeurs.

La société SAGI souligne encore que sa responsabilité ne peut être engagée à raison du refus de l’assemblée générale de voter les travaux de réfection partielle en toiture au dessus des toilettes, alors que deux devis de réfection ont été communiqués, et qu’il a été mis fin aux désordres en janvier 2015 par un nettoyage des gouttières.

Elle soutient en outre que le manquement allégué à son obligation d’information sur les instances en cours ne repose sur la production d’aucune pièce relative aux procédures en cause, que le grief tenant à la conclusion du protocole de 2011 est sans objet en raison d’une résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2012 portant approbation dans les comptes arrêtés au 30 juin 2012 des conséquence du protocole régularisé.

Il est soutenu enfin que le préjudice allégué par les demandeurs résulte de leur fait exclusif, en raison de leur attitude faisant régner une ambiance de discorde et de conflit au sein de la copropriété.

S’agissant de leurs nouveaux griefs découlant de la tenue de l’assemblée générale du 30 septembre 2015, la société SAGI fait valoir que la lettre des demandeurs du 3 mai 2015 ne constituait pas une demande d’inscription d’une quelconque résolution à l’ordre du jour; que l’adoption des résolutions n°18 à 18-3 relatives aux modifications de règlement de copropriété suite à l’annexion des parties communes par certains copropriétaire ne caractérise pas à l’intention du syndic de nuire aux intérêts des demandeurs, la résolution adoptée étant conforme à la réalité, modifiée en conséquence d’une correspondance de leur notaire transmise à la veille de l’Assemblée, et suivie pour son exécution par le conseil syndical.

SUR CE

il est constant que le syndic qui n’est pas un mandataire des copropriétaires ne peut engager sa responsabilité à leur égard que sur un fondement quasi-délictuel .

Les fautes éventuellement commises dans l’accomplissement de sa mission, que celles-ci soient ou non détachables de ses fonctions, sont de nature à engager la responsabilité du syndic envers un copropriétaire dès lors que celui-ci démontre l’existence d’un préjudice personnel distinct de l’atteinte à l’intérêt collectif et du lien de causalité direct et certain entre les fautes imputées au syndic et le préjudice personnel subi.

Sur le solde non réglé des travaux de peinture confiés à la société S

Il est soutenu en demande que le Conseil syndical souhaitait voir réceptionner les travaux, ce que le cabinet E, alors syndic, s’est refusé à faire, y compris avec réserves, tout en retenant le solde du marché, alors que la société S soutenait avoir achevé ses travaux.

Le syndic privait ainsi le syndicat des copropriétaires du bénéfice des garanties légales, ayant à cet égard manqué à son obligation de conseil.

Il ne saurait en premier lieu être contesté que les travaux de peinture des escaliers A et B votés par délibération d’assemblée générale en date du 10 octobre 2012 et confiés à la société S constituaient des travaux à visée esthétique, ne concourant ni à l’étanchéité de l’immeuble, ni à l’un de ses éléments constitutifs, et ne constituaient pas un ouvrage relevant des garanties légales des constructeurs.

Par suite, le moyen tiré de la privation du bénéfice des garanties légales des constructeurs, par l’effet d’un refus de réception amiable ou tacite, à l’origine tout au plus d’une perte de chance pour le syndicat de parvenir à la levée des réserves, et de s’exposer à un risque qui ne saurait résulter de l’établissement en date du 13 décembre 2014 d’un protocole d’accord valant réception et purge des vices apparents sous la condition d’une retenue du solde restant dû sur le marché, soit 4856,24 euros, apparaît inopérant et en toute hypothèse insusceptible de caractériser une faute de gestion à l’origine, pour les consorts X-Y, d’un préjudice personnel et direct ou d’une perte de chance sérieuse d’obtenir réparation à l’avenir de désordres, malfaçons et non conformités affectant les parties communes dont la nature et l’importance, d’ailleurs contestée par les demandeurs eux -même, ne sont pas même été établis contradictoirement.

Ce grief sera par voie de conséquence écarté.

Sur les manquements de la société E à son obligation de pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble

Il est soutenu que connaissance prise du rapport de l’architecte du syndicat des copropriétaires faisant état de remontées capillaires, le syndic n’a sollicité la production d’aucun devis pour assurer l’assèchement des caves, mais exclusivement des devis de réfection de peintures qui se sont révélés inopérants eu égard à l’état des supports, n’a porté tardivement à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 que des travaux d’entretien, et qu’informé de l’existence d’infiltrations en toiture parties communes, il n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur la nécessité de réaliser des travaux et sur les risques découlant d’un refus de l’assemblée générale de les faire

exécuter, en raison de l’exclusion de garantie par défaut d’entretien qui pourrait être opposé par l’assureur du syndicat.

Il est constant que le syndic doit surveiller le bon état d’entretien des parties communes de l’immeuble.

Il engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires s’il néglige de l’informer sur la nécessité d’exécuter des travaux d’entretien ou de réparation des parties communes ou éléments d’équipement collectif, ne prend pas les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, sans que l’impécuniosité du syndicat puisse l’exonérer de cette obligation, et se borne à faire procéder à des réparations ponctuelles inefficaces bien que disposant de tous les éléments nécessaires, ou néglige de faire exécuter des travaux urgents et indispensables.

Il ne s’évince toutefois nullement des pièces produites, le rapport invoqué de l’architecte de la copropriété n’étant pas versé aux débats, que l’existence de remontées capillaires par les caves ait été portées à la connaissance du syndic dans des conditions qui lui auraient permis de porter la réalisation de travaux d’assainissement des caves et du hall d’entrée à l’ordre du jour d’une assemblée générale avant le 2 octobre 2014, ou de faire exécuter d’initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la preuve d’un lien de causalité entre les retards et manquements imputés au syndic et l’existence d’un préjudice personnel subi par les demandeurs, qui n’ont pas qualité à se prévaloir de désordres par infiltrations en parties privatives allégués par des tiers à l’appui d’une demande d’expertise par voie de référé, n’étant de surcroit nullement rapportée.

Le vote par l’assemblée générale d’une résolution refusant l’exécution de travaux réparatoires en toiture ne peut davantage être imputé à faute au syndic pour manquement à son obligation de conseil dès lors que deux devis ont été soumis au votes des copropriétaires, que l’origine des infiltrations n’était pas alors déterminée, que le syndic ne disposait d’aucune compétence technique en matière de travaux, et qu’il a été mis fin aux désordres, en janvier 2015, par l’exécution de travaux de curage des gouttières relevant du strict entretien.

Les griefs allégués apparaissent de ces chefs inopérants.

Sur le défaut d’information des copropriétaires sur les procédures en cours

Il est soutenu que la société E n’a pas tenu le syndicat des copropriétaires informé des procédures en cours, contrairement à ses obligations telles qu’édictées par les articles 55 et 59 du décret du 17 mars 1967.

Il en était ainsi du litige l’ayant opposé aux consorts AM AN qui avait abouti à un protocole d’accord signé entre les parties en 2011 et non homologué par l’assemblée générale, alors qu’en l’absence d’une délégation de pouvoir consentie par l’assemblée, la régularisation d’un tel protocole relevait des seules attributions du syndicat des copropriétaires dans lesquelles le syndic ne pouvait s’immiscer sauf à commettre un abus de pouvoir engageant sa responsabilité personnelle.

Et il en était de même du litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires à la société S DECO ayant abouti à un accord intervenu le 13 décembre 2014, sans consultation ni information de l’assemblée de l’assemblée générale.

Il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic doit rendre compte à à la prochaine assemblée générale des actions introduites lorsqu’il est habilité à agir sans habilitation préalable de l’assemblée, et ce afin de ratification de la dite action, sauf à engager sa responsabilité personnelle envers le syndicat des copropriétaires, et il résulte de l’article 59 du même décret qu’à l’occasion de tout litige dont est saisi une juridiction et qui concerne le fonctionnement du syndicat, ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance, ce afin de leur permettre d’y intervenir à titre principal, ou accessoire.

Faute pour les demandeurs d’établir la nature des instances dont la société E aurait omis d’aviser le syndicat des copropriétaires et chacun d’entre eux individuellement, alors d’une part que le protocole d’accord régularisé avec les consorts AM AN en 2011 a été intégré dans les comptes arrêtés au 30 juin 2012 et approuvés par la résolution n°1 de l’assemblée générale du 10 octobre 2012 devenue définitive, que d’autre part le litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires à la société S DECO n’a donné lieu à l’engagement d’aucune instance avant régularisation du protocole d’accord du 13 décembre 2014, et enfin d’établir la preuve d’un préjudice personnel subi en relation directe et certaine avec les manquements allégués du syndic à son obligation d’information, voire avec l’excès de pouvoir commis faute de délégation consentie par l’assemblée générale hors des actes de gestion courante, de suivi et surveillance des chantiers, et de recouvrement des créances du syndicat relevant de ses pouvoirs propres, le grief allégué n’est pas de nature à engager la responsabilité personnelle de la société E envers les consorts X-Y.

Sur les fautes commises lors de la tenue des assemblées générales

Il résulte en premier lieu du rejet des moyens de nullité tirés de l’irrégularité du décompte des voix obtenues pour l’adoption des résolutions n°10 et 13 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014, et de l’adoption des résolutions n° 18, 24 et 25 à des conditions de majorité irrégulières, que les fautes imputées de ce chef à la société E au titre de la tenue de cette assemblée générale ne sont pas établies, et font ainsi obstacle à l’engagement de sa responsabilité personnelle envers les consorts X-Y.

Sur le défaut d’inscription des demandes de monsieur X et de madame Y à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale du 30 septembre 2015

Les demandeurs font valoir que par lettre recommandée avec accusé réception en date du 23 mai 2015, ils ont en premier lieu sollicité l’inscription de la candidature du cabinet CENTURY 21 aux fonctions de syndic à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale du 30 septembre 2015, et que la société E n’a pas satisfait à cette demande lors de la notification de l’ordre du jour avec la convocation adressée aux copropriétaires le 27 août 2015, ce en violation des prescriptions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Si le refus du syndic d’inscrire les questions d’un copropriétaire à l’ordre du jour complémentaire d’une assemblée générale est de nature à engager sa responsabilité personnelle, sans qu’il puisse se faire juge de leur opportunité ou s’en exonérer par un éventuel défaut de formulation, il y a lieu de constater que le courrier allégué, par lequel les consorts X-Y demandaient au syndic, notamment de «bien vouloir inscrire la date de la prochaine assemblée générale le 22 septembre 2015, afin que le syndic proposé (CENTURY 21) puisse être présent et s’exprimer» , ainsi que de « bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires les points suivants, conformément aux dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son Décret d’application daté du 17 mars 1967 :

- l’élection du bureau : président, secrétaire, scrutateurs ;

- l’approbation des comptes de l’exercice 2014-2015 ;

- le quitus en place pour l’exercice 2014 -2015 ;

- le changement de syndic ;

- la désignation d’un nouveau syndic « professionnel » ;

 – le lieu de la prochaine assemblée générale qui sera en dehors des locaux de la E et proche de l’immeuble du […] […]. » et enfin de respecter les termes de l’article 19 du Décret du 17 mars 1967, en ce sens que « conformément à la commission relative à la copropriété, le président de séance a pour mission de :

- distribuer les pouvoirs en blanc reçus par le Syndic ;

- lire les résolutions proposées ;

- rappeler les majorités requises ;

- animer les débats ;

- faire voter sur les seules questions inscrites à l’ordre du jour ;

- vérifier que chaque question donne lieu à un vote distinct ;

- procéder à la proclamation du résultat des votes ;

- vérifier que le Syndic qui assume normalement la fonction de secrétaire, a rédigé un procès-verbal conforme à ce qui s’est passé en assemblée et en vérifier l’exactitude.

Que le syndic, sauf s’il est nommé secrétaire pour rédiger le procès-verbal est dépourvu d’autres missions », et ajoutant que « L’un et l’autre des candidats dont vous faites partie,auront quelques minutes pour s’exprimer devant l’assemblée et faire part de leurs prestations, puis sortiront de la salle afin que l’assemblée puisse ensuite délibérer librement en toute concertation entre les seuls copropriétaires avant l’élection définitive.», ne comportait pas le ou les projets de résolutions exigés par l’article 11 7° du décret du 17 mars 1967 notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision elle-même, s’agissant d’une demande de désignation ou de révocation du syndic répondant aux conditions de majorité de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même le contrat de syndic du cabinet CENTURY 21 avait-il été joint à la demande.

Il ne résulte d’autre part ni des écritures, ni des productions, que l’assemblée générale du 30 septembre 2015, et notamment sa résolution n°10 désignant la société E aux fonctions de syndic, ait été frappée d’un quelconque recours par les consorts X-Y, défaillants, dans le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que la preuve du préjudice personnel tiré d’un éventuel manquement du syndic à l’obligation d’information qui lui incombait en application de l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 et qui

aurait influé sur le votes des résolutions soumises à l’assemblée n’est pas rapporté.

Par suite, le grief allégué de ce chef apparaît inopérant.

Sur les fautes commises par le syndic quand aux conditions estimées discriminatoires de soumission au vote de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 de la résolution n° 18 portant modificatif au règlement de copropriété par suite de l’annexion de parties communes

Il est soutenu par les demandeurs qu’à la différence de monsieur L, le projet de sous-résolutions n°18-3 et 18-4 relatif à l’annexion de parties communes par monsieur X, madame Y et madame A faisait part en les mettant en cause de l’absence d’information parvenue au syndic ou au Conseil syndical d’une quelconque régularisation tant s’agissant de l’annexion du lot, que de la nature des travaux affectant les parties communes, et que la mise en demeure tardivement adressée le 5 août 2015, alors que les convocations pour l’assemblée générale du 30 septembre 2015 avaient été adressées le 27 août 2015, faisant obstacle à toute régularisation.

Les demandeurs ajoutent que l’assemblée générale du 4 mai 2006, devenue sur ce point définitive, avait néanmoins décidé la création de lots issus de parties communes et la cession des dits lots aux copropriétaires concernés en donnant mandat au syndic de régulariser l’ensemble des actes correspondants, ce qu’il n’avait pas fait, que l’assemblée générale du 18 décembre 2007 omise de la notification de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 septembre 2015, avait pourtant décidé la création des lots n° 56 à 69, notamment en leur faveur, mandat étant alors confié au syndic de régulariser le modificatif au règlement de copropriété et les actes de cession correspondants, que selon les correspondances échangées avec les notaires respectivement mandatés, le retard quant à l’établissement des modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division n’était imputable qu’à d’autres copropriétaires candidats acquéreurs de parties communes annexées non encore érigées en lots, alors au surplus que le syndic s’était refusé en 2010 de s’acquitter du coût du modificatif pour le compte du syndicat des copropriétaires, que l’intention de nuire de la société E est ainsi caractérisée, alors qu’eux -même ne sont toujours par en mesure de régulariser cette annexion.

Il résulte toutefois de la résolution critiquée, bien qu’il ne soit établi par aucune pièce comme ci-dessus énoncé qu’elle ait été contestée dans les conditions prévues par l’article 42 précité de la loi du 10 juillet 1965, que celle-ci fait suite à l’adoption par l’assemblée générale du 2 octobre 2014 d’une résolution n°23 ayant accordé aux copropriétaires concernés, sur le constat de l’évolution des projets et de la nécessité d’actualiser les modificatifs au règlement de copropriété, un délai de six mois pour présenter un syndicat des copropriétaires un projet d’acquisition de parties communes annexées accompagné des dossiers de travaux correspondants, dans la mesure où ils affectaient les parties communes.

Sous l’intitulé d’une modification du règlement de copropriété suite à l’annexion de parties communes, la résolution n°18.1 de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 est libellée comme suit: 18.1 ANNEXION PAR MONSIEUR L: 1^re résolution ( art 25.1 )« Monsieur L a informé le Conseil syndical que son Notaire était contacté et qu’il se chargeait d’adresser au Syndic un projet de modificatif au Règlement de copropriété avec création d’un lot issu des parties communes et un projet de cession de ces lots dans les conditions définies par les Assemblées générales précédentes.

Le président met aux voix la résolution suivante

L’assemblée générale prend note de cette situation et accorde un délai de six mois à monsieur L pour présenter son dossier qui sera enregistré immédiatement et entériné lors de la prochaine assemblée générale.

VOTENT POUR : 14 copropriétaires représentant 658 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit ( 658/1005 tantièmes) .

La résolution n°18.3 est libellée comme suit : « 18.3 ANNEXION PAR MADAME Y ET MONSIEUR X ET MADAME A: 1^re résolution ( art 25.1 ) un courrier du Notaire des Consorts A, Y, X a été adressé au syndic avant l’assemblée, en date du 23 septembre 2015, démontrant une volonté de régulariser les annexions.

Le président met aux voix la résolution suivante

L’Assemblée générale décide d’accorder un nouveau délai de six mois pour que soit présenté, par les demandeurs, un dossier préparé par leur Notaire faisant apparaître la création de lots issus des parties communes correspondant aux diverses annexions, un projet de cession de ces lots au profit des demandeurs aux conditions définies lors des précédentes assemblées générales, un dossier de régularisation des travaux, à savoir plan des travaux réalisés si des parties communes et des éléments de structure ont été touchés, avis favorable d’un bureau d’étude spécialisé et validation de l’ensemble des travaux réalisés par l’architecte de l’immeuble aux frais des demandeurs».

Passé ce délai, le syndic sera mandaté pour engager une demande de régularisation judiciaire de la situation avec remise en état des parties communes modifiées sans autorisation».

VOTENT POUR : 14 copropriétaires représentant 658 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit ( 658/1005 tantièmes)».

Il est certes établi que la résolution votée n’est pas conforme au projet de résolution porté à l’ordre du jour, notifié avec la convocation, faisant état de ce qu’aucune information n’était parvenue au syndic ou au Conseil syndical portant sur une régularisation, par les consorts Y et X et A, de l’annexion du lot et des travaux réalisés affectant les parties communes.

Il est en outre à noter que la résolution ainsi votée tenait compte d’une lettre du notaire des demandeurs en date du 22 septembre 2015 faisant état du caractère inopérant des griefs formulés à leur encontre de n’avoir régularisé aucun modificatif au règlement de copropriété en vue de la création des lots 66 sur le couloir donnant accès aux lots n°51 et 52, et 67, situé en comble au dessus des dits lots, et leur acquisition à l’euro symbolique, affectés des 14/1005èmes des parties communes, alors que les lots n° 56 à 65 n’avaient pas été créés en raison de la carence des autres copropriétaires auteurs d’annexions de parties communes.

Pour autant, la résolution n°18-3, comme le projet de résolution portée à l’ordre du jour, selon les prévisions de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 et après courrier de relance adressé le 5 août 2015, ne traduit de la part de la société E, syndic, aucune volonté d’attenter à l’égalité entre les copropriétaires ou de nuire aux intérêts des demandeurs, étant observé au surplus que le préjudice qui en résulterait n’est pas démontré, en l’absence de contestation avérée par les demandeurs défaillants de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 dans son ensemble ou des résolutions querellées n°18 à 18.4.

Le grief allégué de ce chef apparaît dès lors infondé.

Sur les propos injurieux et diffamatoires imputés au représentant de la société E

Il est soutenu par les demandeurs depuis la désignation de la société E aux fonctions de syndic 2006, qu’ils n’ont cessé de subir de la part de ses représentants des propos dénigrants et insultants, les mettant en cause personnellement et ce de façon abusive.

Ils invoquent ainsi sur la foi de l’attestation établie par madame B, les propos injurieux et attentatoire à leur honneur et à leur considération tenus à leur intention par monsieur D, notamment à l’occasion de l’assemblée générale du 2 octobre 2014.

Il résulte de cette attestation qu’en préambule à l’examen de la première résolution portée à l’ordre du jour, monsieur D, dans le contexte de critiques formulées à l’encontre des travaux confiés à la société S, non réceptionnés, et à raison desquels le syndicat des copropriétaires avait été mis en demeure de s’acquitter du solde restant dû sur son marché, avait mis en cause la probité de monsieur X et de madame Y en s’adressant à eux dans les termes suivants « de toute façon on sait bien que vous avez touché, si si c’est évident, ça ne peut être que ça», puis leur avait reproché publiquement de ne jamais s’acquitter de leurs charges, avait ensuite stigmatisé les réclamations et services rendus à l’auteur de l’attestation, et avait enfin critiqué l’exercice par madame Y de son mandat au sein du Conseil syndical par des propos qualifiant son travail de «quasiment nul» et par des termes délibérément vexatoires, voire méprisants et sexistes.

La teneur de ces propos n’est pas utilement combattue par la société E sur la foi des cinq attestations versées aux débats par le syndicat des copropriétaires qui font état d’un vif débat instauré sur la résolution n°10 par monsieur X et madame Y avant leur départ de la séance mais ne font pas mention des termes employés par les protagonistes.

La société E doit répondre en application de l’article 1242 alinéa 5 du code civil des fautes commises par ses préposés dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de leurs fonctions et dans la limité de la mission qui lui était confiée d’assurer le secrétariat de la séance en l’absence de vote contraire de l’assemblée générale.

Il est ainsi établi que ces propos dépassaient non seulement les limites admissibles de la familiarité, auraient-ils prononcés dans le contexte d’un vif débat au caractère houleux duquel les demandeurs auraient contribué par leur propre comportement, mais qu’ils portaient en outre délibérément atteinte à l’honneur et à la considération de ses destinataires dont ils mettaient en cause la probité, et qu’ils comportaient enfin, pour l’un d’entre eux, et de façon tout aussi délibérée, une connotation méprisante, voire outrageante.

Ils engagent dès lors la responsabilité de l’employeur qui avait le pouvoir et la faculté de donner à ses préposés les instructions nécessaires pour se prémunir de tels écarts de comportement et de langage.

Il est à cet égard indifférent que l’une des copropriétaires, quels que soient ses liens de parenté et d’alliance avec les destinataires des propos incriminés, ait pu tenir après leur départ des propos désobligeants à l’endroit d’une candidate à l’élection au Conseil syndical, et que madame C AS AT, gardienne démissionnaire de l’immeuble, ait imputé aux consorts X-Y , au terme d’une attestation établie le 7 décembre 2015 des faits constitutifs de harcèlement moral à l’origine de cette décision.

Il convient en conséquence de condamner la société E à payer à monsieur X et à madame Y la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, à l’appui de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de monsieur X et de madame Y, que l’instance engagée par les demandeurs au principal a pour seul objet d’instrumentaliser le syndicat des copropriétaires en raison du conflit personnel qui les oppose au cabinet E.

Les défendeurs objectent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’exercice abusif de leur droit d’agir en justice.

Faute pour le syndicat des copropriétaires d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui tenant à la nécessité de faire valoir ses moyens de défense à l’instance engagée, et alors que les consorts X-Y ont été déclarés partiellement fondés en leur demande, en tant qu’elle portait sur l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 2 octobre 2014.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de la demande qu’il forme à ce titre.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient toutefois en équité, en application du texte susvisé, et au regard du rejet des demandes d’annulation de l’assemblée générale du 2 octobre 2014 dans son ensemble, et subsidiairement de ses résolutions n°, 10 et suivants, 11, 12 , 13, 16, 21, 24 et 25 , de débouter monsieur X et madame Y de leur demande de dispense de participation à la dépense commune susvisée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur X et madame Y syndicat succombant pour l’essentiel à la présente instance supporteront la charge des entiers dépens à l’exclusion de ceux afférent à la mise en cause de la société E, déclarée responsable du fait de son préposé, dont celle-ci conservera la charge.

Condamnés aux dépens, monsieur X et madame Y seront également condamnés in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 place d’Aligre 75012 Paris, représenté par son syndic, la société HOMELAND SAS, la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire se justifiant, il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE monsieur AD X et madame T Y irrecevables en leur demande d’annulation en son ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 10, place d’Aligre […] qui s’est tenue le 2 octobre 2014,

DECLARE monsieur AD X et madame T Y irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°8 de cette assemblée générale;

DEBOUTE monsieur AD X et madame T Y de leur demande d’annulation des résolutions n°10, 11, 12 , 13, 16, 21, 24, et 25 de cette assemblée générale

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du 10, place d’Aligre […] qui s’est tenue le 2 octobre 2014,

DECLARE la société ORFILA de gestion immobilière SAS responsable, en application de l’article 1242 alinéa 5 du code civil, du fait de son préposé à raison de propos tenus à l’intention de monsieur AD X et madame T Y à l’occasion de l’assemblée générale du 2 octobre 2014,

CONDAMNE la société ORFILA de gestion immobilière SAS à payer à monsieur AD X et madame T Y la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du 10, place d’Aligre […] représenté par son syndic, la société HOMELAND SAS, de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE monsieur AD X et madame T Y aux entiers dépens, à l’exception de ceux afférent à la mise en cause de la société ORFILA de gestion immobilière SAS dont celle- ci conservera la charge, et qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur AD X et madame T Y in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du 10, place d’Aligre […] représenté par son syndic, la société HOMELAND SAS, la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire

Fait et rendu à Paris, le 15 février 2018

Le greffier Le président

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