ARRÊT N°

R.G. : N° RG 17/02468 – N° Portalis DBVH-V-B7B-GVNN

JB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’Y

24 avril 2017

RG:14/01813

[…]

C/

A

C

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2018

APPELANTE :

[…] Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[…]

84000 Y

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Julie DEGENEVE de la SELARL AXTEN, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

Maître Z A pris en sa qualité de liquidateur de la SAS VEGIMO

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’Y

Maître B C prise en sa qualité de Liquidateur de la SAS PROMO’INN INGENIERIE

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’Y

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Août 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Octobre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Décembre 2018, délibéré prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 20 Décembre 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour

Suivant promesse synallagmatique du 28 novembre 2008, la SCI Les Célestins s’est engagée à vendre et les sociétés Promo’Inn Ingénierie et Vegimo à acquérir un immeuble anciennement à usage de clinique composé de deux corps de bâtiments avec terrain attenant et une maison à usage d’habitation situés 98b et […] à Y au prix de 3 500 000 euros.

Cet acte comportait une clause selon laquelle les parties soumettaient formellement le transfert de propriété au paiement par l’acquéreur au plus tard au moment de l’acte authentique de vente de l’intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation.

Plusieurs avenants, le dernier du 15 avril 2010, ont porté le prix à 3 740 000 euros HT,

différé la date de signature au 30 septembre 2010 et porté la clause pénale à 550 000 euros.

Sur assignation en exécution forcée de la vente délivrée par la SCI Les Célestins le 22 février 2011, par jugement du 8 janvier 2013, le tribunal de grande instance d’Y a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré parfaite au 30 septembre 2010 la vente moyennant le prix de 3 740 000 euros HT,

— condamné en conséquence solidairement la Sarl Promo’Inn Ingénierie et la SAS Vegimo à payer à la SCI les Celestins les sommes de 3 740 000 euros au titre du prix convenu et 275 000 euros au titre de la clause pénale,

— dit qu’au visa du présent jugement, Maître X, notaire, pourra procéder à toutes les formalités nécessaires à la régularisation de la vente,

— autorisé la SARL Promo’Inn Ingénierie et la SAS Vegimo à se libérer de la somme globale de 4 015 000 euros dont elles sont ainsi débitrices à l’égard de la SCI Les Celestins au moyen de 24 échéances mensuelles de 167 291,66 euros chacune, exigible au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement,

— dit qu’à défaut de paiement à l’échéance à sa date, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— condamné la SARL Promo’Inn Ingénierie et la SAS Vegimo à payer à la SCI Les Celestins la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugements respectivement des 22 mars et 25 avril 2013, les sociétés Vegimo et Promo’Inn Ingénierie ont été placées sous liquidation judiciaire.

Par assignations délivrées les 14 avril et 2 mai 2014 aux liquidateurs judiciaires des deux sociétés, la SCI Les Celestins a poursuivi la résolution de la vente pour non paiement du prix en sollicitant réparation de son préjudice à hauteur de la somme de 374 000 euros.

Par jugement du 24 avril 2017, au motif que la demande de résolution judiciaire se heurtait à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 8 janvier 2013, le tribunal a déclaré les demandes de la SCI Les Celestins irrecevables.

La SCI Les Celestins a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 21 juin 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2018, la SCI Les Célestins demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau,

— in limine litis de constater qu’aucune exception d’incompétence n’a été soulevée in limine litis, de constater que ses demandes sont recevables, de débouter les liquidateurs judiciaires des deux sociétés de leurs exceptions et fin de non-recevoir,

— au fond, de constater que la vente régularisée entre la SCI et les deux sociétés était assortie d’une clause de réserve de propriété et qu’aucun versement de prix de vente n’est intervenu,

— en conséquence de constater qu’aucun transfert de propriété ne s’est effectué au profit des sociétés et qu’elle est restée propriétaire du bien du fait de l’absence de paiement du prix de vente,

— en tout état de cause, de débouter les intimés de leurs demandes, de les condamner, ès qualités, à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2017, Maître B C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Promo’Inn Ingénierie, et Maître Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Vegimo, demandent à la cour :

— de dire et juger irrecevables les demandes nouvelles en appel,

— de dire et juger irrecevables les demandes de la SCI faute de publication de l’assignation et de ses demandes en cause d’appel,

— de dire et juger irrecevables les demandes de la SCI compte tenu de l’autorité de la chose jugée,

— de dire et juger irrecevables les demandes de la SCI compte tenu de la liquidation judiciaire des sociétés acquéreurs,

— au fond de confirmer le jugement déféré, de débouter la SCI Les Célestins de ses demandes, de la condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR CE

Sur la fin de non-recevoir prise des demandes nouvelles en appel

Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Dès lors que la demande soumise au premier juge tendant à voir prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix avait pour finalité, ensuite des restitutions réciproques consécutives à la résolution sollicitée, la réintégration des biens immobiliers en cause dans le patrimoine de la SCI Les Célestins, la demande invoquant la clause de réserve de propriété pour qu’il soit constaté que, faute de paiement du prix, le transfert de propriété ne s’est pas opéré et que le créancier peut, conformément à l’article 2371 du code civil, recouvrer le droit de disposer du bien sous clause de réserve de propriété, doit être regardée, en dépit d’un fondement juridique en effet différent, comme tendant aux mêmes fins que les prétentions formulées en première instance, l’une et l’autre visant à ce que la SCI Les Célestins soit jugée propriétaire du bien immobilier en cause.

La fin de non-recevoir prise des demandes nouvelles sera par conséquent rejetée.

Sur la fin de non-recevoir prise du défaut de publication au service de la publicité foncière de l’assignation et des demandes formées en appel

Selon l’article 30.5^e du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision des droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a bien fait l’objet d’un dépôt aux fins de publication le 20 février 2017, soit avant que le premier juge eut statué, mais la formalité a été rejetée au motif que les immeubles en cause figuraient toujours comme étant propriété de la SCI Les Célestins, faute de publication de l’acte de vente antérieur (aux deux sociétés Promo’Inn Ingenièrie et Vegimo), comme l’atteste le relevé de formalités au débat.

Le défaut de publication de la vente ordonnée par le tribunal de grande instance d’Y dans son jugement du 8 janvier 2013, à charge pour le notaire désigné de procéder à toutes les formalités nécessaires à la régularisation de la vente, n’étant pas le fait de la SCI Les Célestins, la formalité de publication de son assignation qu’il lui est reproché de ne pas avoir accomplie est une formalité en l’espèce impossible laquelle, résultant d’un fait étranger qui ne lui est pas imputable, ne saurait être sanctionnée par une fin de non-recevoir privant la SCI Les Célestins de son droit d’accès au juge.

Il en est de mêmes de son action fondée sur la clause de réserve de propriété, la même cause produisant les mêmes effets.

Sur la fin de non-recevoir prise de l’autorité de la chose jugée

Les liquidateurs judiciaires intimés soutiennent qu’en ayant agi en 2011 pour voir juger parfaite la vente avec exécution forcée du paiement du prix, la SCI Les Célestins a explicitement renoncé à se prévaloir de la clause de réserve de propriété, de sorte que le transfert de propriété doit être regardé comme étant intervenu dès le jugement du 8 janvier 2013 et que sa demande en revendication, fondée sur la même contestation prise du défaut de paiement du prix, se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Mais selon l’article 480 du code de procédure civile, il n’y a autorité de chose jugée attachée à une décision de justice que relativement à la contestation tranchée, et selon l’article 1351 du code civil, dans sa version antérieure à celle résultant de l’ordonnance du 10 février 2016, l’autorité de chose jugée suppose non seulement l’identité des parties mais aussi une identité d’objet.

Or, la clause de réserve de propriété étant une sûreté réelle qui suspend l’effet translatif de propriété du contrat de vente sans remettre en cause le caractère ferme et définitif de celle-ci, le jugement du 8 janvier 2013 qui a constaté le caractère parfait de la vente immobilière au 30 septembre 2010 et accordé un délai de paiement du prix aux deux sociétés acquéreurs, ne s’est prononcé ni sur la clause de réserve de propriété ni sur la date du transfert de propriété.

En outre, en l’état du paiement échelonné du prix qui a été accordé par ledit jugement aux acquéreurs, la SCI Les Celestins n’a pu, même implicitement, renoncer au moyen pris de la clause de réserve de propriété, dont la mise en oeuvre ne pouvait être utilement invoquée qu’une fois la vente acquise et un éventuel défaut de paiement constaté.

Ainsi, la condition d’identité d’objet entre les deux instances fait défaut et la fin de non-recevoir prise de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 8 janvier 2013 sera par conséquent rejetée.

Sur la fin de non-recevoir prise de l’interdiction des poursuites d’un débiteur sous procédure collective

Ce moyen est inopérant dès lors que la société Les Célestins ne forme plus aucune demande en paiement en cause d’appel et ne poursuit pas une procédure d’exécution mais se prévaut d’une clause de réserve de propriété qui, en suspendant le transfert de propriété jusqu’à complet paiement du prix, soustrait le bien retenu en garantie de la créance de prix au gage

des autres créanciers, de sorte que l’article L 622-21 du code de commerce relatif à l’arrêt des poursuites individuelles du débiteur n’est pas d’application.

Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de l’exécution

Ce exception, à la supposer fondée alors que la demande de la SCI Les Célestins n’est pas une demande d’exécution du jugement du 8 janvier 2013 mais une action en revendication, n’est soulevée qu’après les fins de non-recevoir. Elle est par conséquent irrecevable par application de l’article 74 du code de procédure civile, comme le soutient à juste titre la SCI Les Célestins.

Au fond

Selon l’article 2373 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, la propriété de l’immeuble peut être retenue en garantie, de sorte que les liquidateurs judiciaires intimés ne sont pas fondés à soutenir que la réserve de propriété ne se conçoit pas en matière immobilière, quand bien même l’action en revendication n’est organisée par le code du commerce qu’à raison des seuls meubles.

Il n’est pas contesté que la stipulation de la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 aux termes de laquelle 'les parties soumettent formellement le transfert de propriété au paiement par l’acquéreur au plus tard au moment de l’acte authentique de vente de l’intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation', consacre l’accord express des parties de constituer sur le bien immobilier en cause en faveur du vendeur une sûreté réelle en garantie du paiement du prix par les acquéreurs, en réservant au premier la propriété du bien immobilier objet du contrat de vente, dont l’effet translatif se trouvait de la sorte différé, jusqu’au complet paiement du prix.

Le jugement du 8 janvier 2013 qui a déclaré la vente parfaite au 30 septembre 2010 ne comportant aucune disposition incompatible avec l’accord des parties tel qu’il avait été consacré par leur convention du 28 novembre 2008, à la seule exception d’un échelonnement du paiement du prix, il n’a pas rendu caduc le dit accord, ce qui au demeurant n’est pas soutenu, de sorte que la vente judiciairement ordonnée demeurait assortie de ladite clause de réserve de propriété qui en suspendait l’effet translatif de propriété.

Il est constant que les deux sociétés acquéreurs, à ce jour en liquidation judiciaire, ne se sont pas acquittées du prix, de sorte que la propriété de l’immeuble qui n’a pas été transférée du fait du défaut de paiement de prix est demeurée celle de la SCI Les Célestins, qui justifie au demeurant s’être toujours acquittée de la taxe foncière et des polices d’assurances.

Il sera par conséquent fait droit aux demandes de la SCI Les Célestins dans les termes retenus au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a été déclaré irrecevable la demande en résolution de la vente,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir opposées aux demandes de la SCI Les Célestins par Maître B C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Promo’Inn Ingénierie, et Maître Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Vegimo,

Déclare irrecevable l’exception d’incompétence au profit du juge de l’exécution soulevée par Maître B C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Promo’Inn Ingénierie, et Maître Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Vegimo,

Constate que la vente par la SCI Les Célestins aux sociétés Promo’Inn Ingénierie et Vegimo, pour le prix de 3 740 000 euros HT, déclarée parfaite au 30 septembre 2010 par jugement définitif du tribunal de grande instance d’Y du 8 janvier 2013, d’un immeuble anciennement à usage de clinique composé de deux corps de bâtiments avec terrain attenant et une maison à usage d’habitation situés 98b et […] à Y (parcelles HP 75 et HP 76) est assortie d’une clause de réserve de propriété jusqu’à complet paiement du prix,

Constate qu’aucun paiement n’est intervenu,

Dit et juge par conséquent :

— qu’aucun transfert de propriété n’est intervenu au bénéfice des acquéreurs, à ce jour sous procédure collective,

— que la SCI Les Célestins est demeurée propriétaire des biens immobiliers en cause,

Rejette toute autre demande,

Condamne Maître B C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Promo’Inn Ingénierie, et Maître Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Vegimo, aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,