ARRÊT N°

N° RG 19/01377 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HJZC

CG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE

13 mars 2019

RG:15/00043

X

D

C/

Y

G

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE PIERRE DES CEVENNES

S.A.R.L. CEVENNES DIAGNOSTICS

Compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC

Grosse délivrée

le

à M^e BARNIER

M^e GOUSSEAU

M^e ANDRIEU

SCP RD AVOCATS

SCP REY GALTIER

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2021

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique BARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Véronique BARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à […]

Le Cambon

[…]

Représenté par M^e Luc etienne GOUSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

Madame F G épouse Y

née le […] à […]

Le Cambon

[…]

Représentée par M^e Luc etienne GOUSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

SARL AGENCE IMMOBILIERE PIERRE DES CEVENNES inscrite au RCS de MENDE sous le […], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine ANDRIEU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

SARL CEVENNES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ( CID) inscrite au RCS de Mende sous le n° 528 459 654 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

La Pontèze

[…]

Représentée par M^e Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Damien JOST de la SELARL CABINET JOST JURIDIAG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Compagnie d’assurances GROUPAMA D’OC Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en qualité d’assureur de la société PIERRE DES CEVENNES

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean MOINS de la SCP MOINS, Plaidant, avocat au barreau D’AURILLAC

Représentée par M^e Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Avril 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 03 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2021 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 11 février 2021, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige :

Par acte notarié reçu le 2 août 2013, M. E Y et M^me F G devenue épouse Y (les époux Y), ont acquis de M. B X et de M^me C D épouse X (les époux X) , par l’intermédiaire de la Sarl Agence Immobilière Pierre des Cévennes (l’agence), une maison d’habitation avec jardin , sise sur la commune du Collet de Dèze (Lozère), moyennant le prix de 135.000€.

Se plaignant d’un excès d’humidité dans l’immeuble, les époux Y ont fait assigner leurs vendeurs (les époux X) ,l’agence immobilière et le diagnostiqueur technique – la Sarl Diagnostic Immobilier – (le diagnostiqueur), afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

Par jugement rendu le 13 mars 2019, le tribunal de grande instance de Mende a :

— reçu en son intervention volontaire la société d’assurances Groupama d’Oc en sa qualité d’assureur responsabilité civile de l’agence

— dit que la maison d’habitation vendue le 2 août 2013 était affectée d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance

— faisant droit à l’action estimatoire des époux Y, condamné les époux X à payer payer aux époux Y :

*la somme de 16.173,16 € , avec exécution provisoire à hauteur de la moitié

*celle de 1.500€ au titre des frais irrépétibles

— condamné les époux X aux dépens, avec distraction

Par déclaration enregistrée le 4 avril 2019, les époux X ont interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 10 février 2020, les époux X demandent à la cour de :

— réformer le jugement

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes

— subsidiairement, de condamner l’agence et le diagnostiqueur à les garantir de toutes condamnations

— condamner les époux Y à leur verser la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Les appelants estiment que les époux Y ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils avaient connaissance de l’existence d’un vice quant aux remontées d’humidité de l’immeuble. Ils affirment qu’ils n’ont jamais connu par le passé de tels désordres. Ils invoquent leur bonne foi et le bénéfice de la clause exonératoire de garantie prévue dans l’acte authentique. Ils estiment que les problèmes rencontrés sont liés à l’insuffisance de chauffage par les époux Y.

Suivant conclusions notifiées le 18 février 2020, les époux Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a limité leur indemnisation à une réduction de prix et

rejeté leur demande de dommages et intérêts et en ce qu’il n’a pas ordonné une condamnation solidaire de l’agence et du diagnostiqueur .

— condamner in solidum les époux X, l’agence et le diagnostiqueur à leur payer la somme de 6.800€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance ainsi que 3.500€ au titre des frais irrépétibles

— condamner tout succombant aux dépens dont distraction

Ils prétendent que le taux anormalement élevé d’humidité relevé par leur diagnostiqueur implique que cet état existait en germe avant la vente et leur a été dissimulé.

Ils font valoir qu’ils ont visité l’immeuble en saison sèche et donc n’ont pu appréhender le vice affectant l’immeuble . Ils soutiennent que la circonstance qu’ils aient été informés de ce que l’immeuble se trouvait en zone inondable et que la zone avait fait l’objet de plusieurs arrêtés de catastrophes naturelles ne suffit pas à exonérer les vendeurs de leur responsabilité.

Ils soulignent que l’agence immobilière qui exerce son activité dans la zone ne pouvait ignorer le vice affectant l’immeuble et estiment qu’elle a manqué à son obligation de conseil à leur égard.

Ils prétendent qu’en omettant de signaler que les murs étaient constitués de parpaing et non de pierres de tailles, le diagnostiqueur a commis une faute engageant sa responsabilité.

Suivant conclusions notifiées le 10 octobre 2019, la Sarl Agence Immobilière Pierre des Cévennes demande à la cour de :

— débouter les époux Y de leurs demandes

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles

L’agence soutient qu’il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son obligation de conseil alors que les vices étaient cachés, ce que reconnaissent expressément les époux Y .

Suivant conclusions notifiées le 22 avril 2020, la société Cévennes Diagnostics Immobiliers demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction

L’intimée prétend qu’il n’existe aucun impact objectif entre la nature des matériaux de la structure et la forte humidité des lieux et que les informations descriptives figurant dans le DPE n’ont aucune valeur contractuelle . Ils soulignent que les époux Y ne peuvent invoquer la croyance induite par la mention de l’existence de pierres de taille alors qu’à l’issue du diagnostic, le logement a été classé en étiquette F .

Suivant conclusions notifiées le 25 septembre 2019, Groupama d’Oc , assureur RC de l’agence demande à la cour de :

— déclarer les époux Y et les époux X irrecevables et mal fondés en leurs demandes dirigées à son encontre

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens

Elle soutient que les époux Y ne démontrent pas que les problèmes d’humidité affectant le bien immobilier auraient une origine antérieure à la vente ni que l’agence immobilière aurait manqué à leur égard à son obligation de conseil et de renseignements.

La clôture de la procédure a été fixée au 23 avril 2020.

Motifs de la décision :

Sur la garantie des vendeurs au titre des vices cachés :

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a l’obligation de

garantir la chose qu’il vend. L’article 1625 du même code précise que cette garantie a deux objets ' le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires'.

Trois preuves doivent être rapportées : la preuve du vice, la preuve de son caractère caché et la preuve de son origine (c’est à dire son antériorité).

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Le vice doit avoir existé avant la vente, à défaut la théorie des risques implique que l’acheteur le supporte. La preuve du vice et de son antériorité par rapport à la vente incombe à l’acheteur.

Les consorts Y/G se prévalent d’un courrier émanant de la société Inno’Vision Technology en date du 30 juin 2014 qui mentionne 'Nous avons réalisé un diagnostic d’humidité à votre domicile le 23 janvier 2014 à votre demande. Nos mesures (38% à 10 cm et 24 % à 150 cm ) et nos constats nous permettent de conclure à des remontées capillaires sur les murs de votre maison, ce qui est la cause de la détérioration de la surface des murs .

Toutefois, s’il est démontré l’existence de remontées capillaires dans l’immeuble vendu fin décembre 2013, soit 4 mois après la vente, les époux Y auxquels incombe la charge de la preuve, n’établissent pas que ces remontées capillaires étaient déjà apparues pendant le temps où les consorts X/D étaient propriétaires des lieux .

Ils ne produisent aucune expertise prouvant que ce vice était nécessairement et indubitablement antérieur à leur acquisition et qu’il était donc connu des consorts X/D.

Les époux Y ne versent aux débats aucun élément tel que témoignages ou photographie de nature à démontrer que pendant la période de 2004 à 2013, les époux X ont subi des remontées capillaires dans l’immeuble.

Bien au contraire, les photos prises par l’agence immobilière dans le cadre de la mise en vente du bien, revèlent une maison exempte de moisissures ou remontées capillaires et les vendeurs versent aux débats des attestations concordantes de visiteurs décrivant une maison non affectée de remontées capillaires .

Ainsi, en l’absence de toute expertise sur les causes certaines des remontées capillaires observées dans l’immeuble , on ne peut déduire du seul constat que l’immeuble était atteint de remontées capillaires au mois de décembre 2013 que ce phénomène existait nécessairement au moment de la vente et était connu des vendeurs .

En effet les remontées capillaires proviennent des eaux souterraines qui se trouvent dans la nappe phréatique et celle-ci peut être plus ou moins haute en fonction des saisons et des conditions climatiques. De plus , le phénomène de remontées capillaires peut être favorisé par la présence d’un champ magnétique et par la défaillance dans l’isolation thermique, de sorte que tant les conditions climatiques que l’environnement ou bien les conditions d’occupation des lieux sont susceptibles d’expliquer l’apparition des remontées capillaires .

En l’espèce, les époux Y ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe de l’antériorité du vice allégué et de sa connaissance par le vendeur .

Il y a lieu par voie de conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la maison d’habitation vendue le 2 août 2013 par les époux X /D aux époux Y/G était affecté d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance , fait droit à l’action estimatoire des époux Y/G et condamné solidairement les époux X/D à payer aux époux Y/G la somme de 16.173,16 €

Sur la responsabilité de l’agence immobilière Pierres des Cévennes:

L’agent immobilier en sa qualité de professionnel est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts,complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Il apparait en l’espèce d’une part que les époux Y ont bien eu connaissance du fait que le bien vendu se trouvait dans une zone inondable (page 24 de l’acte notarié) soumis à un risque 'fort'.

Par ailleurs , il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir signalé l’existence de remontées capillaires alors que ce vice n’était pas apparent lors de la vente, ainsi qu’il résulte des photographies prises dans le cadre de la mise en vente du bien et que les époux Y n’établissent pas que l’agence avait connaissance de ce vice , ce dont il résulte que le manquement de l’agence à son devoir de conseil n’est pas démontré.

Ainsi, l’agence Pierres des Cévennes qui n’avait qu’une mission d’entremise lors de la vente de l’immeuble et dont rien ne permet de dire qu’elle avait été informée de l’existence d’un vice lié aux remontées capillaires, ne peut voir sa responsabilité engagée à l’égard des époux Y .

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que les prétentions à l’encontre de l’agence immobilière 'Pierres des Cévennes’ ne peuvent prospérer.

Sur la responsabilité de la Sarl Cévennes Diagnostic :

Les époux Y reproche au diagnostiqueur d’avoir improprement qualifié la nature de la structure en évoquant des pierres de taille alors qu’il s’agit d’un parement en simples parpaings.

Toutefois, comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, cette erreur commise par le diagnostiqueur dans le cadre du diagnostic de performance énergétique et non dans le cadre

d’un audit structurel n’a aucune incidence sur les problèmes d’humidité allégués par les époux Y .

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’appel en garantie dirigée contre cette société.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La cour ayant infirmé le jugement qui a accordé des dommages et intérêts aux époux Y au titre de leur action estimatoire, infirmera en conséquence le chef de décision leur allouant une indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la Sarl Agence Immobilière Pierres des Cévennes et la Sarl Cévennes Diagnostics Immobiliers et l’infirme pour le surplus ;

Statuant des chefs infirmés

Déboute M. E Y et M^me F G épouse Y l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. B X et de M^me C D épouse X

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d’appel

Condamne M. E Y et M^me F G épouse Y aux dépens d’appel et de première instance

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,