N°

43

CL

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e De Gary,

le 01.03.2019.

Copie authentique délivrée à :

— M^e Gonzalez,

le 01.03.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 février 2019

RG 17/00232 ;

Décision déférée à la Cour : Arrêt n° 464 F-D de la Cour de Cassation de Paris du 27 avril 2017, ayant cassé l’arrêt n° 504, rg 13/00318 de la Cour d’Appel de Papeete du 17 septembre 2015, ensuite d’un jugement n° 165, rg 07/00694 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 27 mars 2013 ;

Sur requête après cassation déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 8 août 2017;

Demanderesse :

La Sarl Poly Meubles, société à responsabilité limitée, au capital de 30 000 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 994 B dont le siège social est […], […], prise en la personne de ses co-gérants M. Y Z et M^me C D E ;

Représentée par M^e Florence DE GARY, avocat au barreau de Papeete ;

Défenderesse :

La Société Civile Le Bihan, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 6443 B dont le siège social est […], […], prise en la personne de sa gérante M^me A B ;

Représentée par M^e Anne GONZALEZ, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 21 septembre 2018 ;

Composition de la Cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire ;

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique du 22 novembre 2018, par la Cour composée de M. BLASER, président de chambre, M^me LEVY, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me F-G ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M^me LEVY, conseiller, en présence de M^me F-G, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

Par exploit signifié le 27 juin 2007, la SA LE BIHAN a donné congé pour le 31 décembre 2007 à la SARL POLY MEUBLES d’un bail d’immeuble à usage commercial situé à Pirae (île de Tahiti), en date des 16 et 17 décembre 1998, consenti pour 9 années. Le refus du renouvellement du bail a été motivé par le fait que l’immeuble ne pouvait plus être occupé sans danger en raison de son état.

Par jugement du 27 mars 2013, le tribunal civil de première instance de Papeete a , principalement :

' déclaré valide le congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré le 27 juin 2007 à la requête de la SA LE BIHAN à la SARL POLY MEUBLES au visa de l’article L 145-17 du code de commerce,

' déclaré la SARL POLY MEUBLES occupante sans droit ni titre des lieux loués dans l’immeuble Le BIHAN sis à Pirae (île de Tahiti), à compter du 1^er janvier 2008 jusqu’en novembre 2010.

Par arrêt du 17 septembre 2015, la cour d’appel de Papeete a confirmé le jugement rendu le 27 mars 2013 par le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par arrêt du 27 avril 2017, signifié le 14 uin 2017, la Cour de Cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 17 septembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ; et remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée.

La Cour de Cassation a dit que, pour rejeter la demande de la société POLY MEUBLES, l’arrêt querellé avait retenu que l’état dangereux de l’immeuble n’était pas exclusivement dû à la vétusté et que les parties s’étaient, l’une et l’autre, désintéressées de l’état de l’immeuble et des mesuresqui auraient permis de le rénover et d’en prolonger ainsi l’existence, sans pour autant en avoir tiré les conséquences en matière de sécurité, de son insalubrité et de sa dangerosité, antérieurs à 2007, ni même demander un avis technique ; qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que le bail mettait à la charge du bailleur le clos et le couvert qui n’étaient pas assurés depuis 2007, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Par requête d’appel après arrêt de cassation enregistrée au greffe le 8 août 2017, la SARL POLY

MEUBLES demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 27 mars 2013 en ce qui l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

— dire et juger que la société LE BIHAN a engagé sa responsabilité en manquant à ses obligations contractuelles de propriétaire bailleur,

— dire et juger que la société LE BIHAN est tenue de l’indemniser de son préjudice,

— condamner la société LE BIHAN à lui payer la somme de 87 654 545 F CP

— très subsidiairement, ordonner une expertise afin de chiffrer son préjudice

— condamner la société LE BIHAN à lui payer la somme de 500 000 FCP par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Par conclusions récapitulatives du 4 mai 2018, auquel il est expressément envoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus, la SARL POLY MEUBLES soutient principalement :

— qu’il résulte des différents rapports produits aux débats que l’état de dangerosité de l’immeuble dans son ensemble, et non seulement le local exploité par la SARL POLY MEUBLES, ayant motivé le congé de cette dernière, était du non pas à la vétusté qui résulte de l’écoulement naturel du temps mais aux graves manquements et fautes du bailleur durant de nombreuses années ; qu’ainsi, le rapport de la société SOCOTEC POLYNESIE du 20 juin 2007, après avoir indiqué que la vétusté de tous les corps d’état secondaire, de la couverture et des menuiseries extérieures était certaine et conséquente ainsi que le fait que la solidité des éléments en bois serait remise en cause à court terme par l’attaque générale des termites, concluait que ces éléments n’assuraient plus le clos et le couvert de l’immeuble, que la sécurité des personnes n’était plus assurée et que le bâtiment présentait un caractère insalubre et dangereux nécessitant sa fermeture dans les plus brefs délais,

— qu’aux termes d’un procès-verbal de visite établi le 10 avril 2010, les membres de la Commission de Sécurité du service de l’Urbanisme avaient émis à l’unanimité un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation après avoir constaté les très nombreuses non-conformités, notamment l’absence d’isolement des locaux en cas d’incendie ou le manque de stabilité des structures, et avait déclaré dangereux l’immeuble de la société LE BIHAN,

— que le rapport d’expertise de Monsieur X du 30 juillet 2010, qui n’aborde nullement la question des responsabilités, se limite à la mission qui lui était dévolue de «déterminer si l’immeuble ne peut être occupé sans danger en raison de son état en application de l’article L 145 ' 17 du code de commerce», sans préciser si cet état de vétusté était ou non exclusive d’une faute imputable au bailleur,

— qu’en vertu de l’article 15 du bail liant les parties, il était clairement convenu que le bailleur s’oblige à tenir les lieux clos et couvert, ce qui s’entend durant toute la durée du bail, et de transférer à la charge du preneur, les travaux d’entretien et réparation afférents aux lieux loués y compris celles de l’article 606 du Code civil,

— qu’il est clairement établi que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle de garantir le clos et le couvert et que ces manquements ont causé l’état de dangerosité et d’insalubrité de l’immeuble qui a provoqué le congé de la SARL POLY MEUBLES,

— qu’elle a toujours fait état des désordres affectant le couvert (charpente, couverture etc.) et le clos qui comprend notamment des obligations en matière de sécurité incendie à la charge du bailleur,

— que même si les clauses du bail mettaient à sa charge les réparations, y compris celles de l’article 606 du Code civil, ces clauses dérogatoires au droit commun doivent être interprétées de manière stricte au sens d’une jurisprudence constante ; qu’en l’espèce, en l’absence de clause dans le bail mettant expressément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes imposées par l’administration, lesdits travaux incombaient au bailleur,

— que l’état avéré de dangerosité et d’insalubrité portait sur l’ensemble de l’immeuble de la société LE BIHAN, qui comprenait différents locaux, et non pas sur le seul local loué à l’appelante.

Elle ajoute que la reconnaissance du caractère dangereux de l’immeuble LE BIHAN a eu pour effet de la priver du local commercial qu’elle exploitait et de son droit à indemnité d’éviction ; qu’elle a engagé pour son local avec l’autorisation du bailleur des frais de réparation et d’aménagement s’élevant à la somme de 20 754 474 FCP, en pensant qu’il y aurait un retour sur investissement en tant que titulaire d’un droit au bail ; qu’elle a dû rechercher un nouveau local commercial et engager à ce titre des frais d’un montant de 66 900 071 FCP, comme l’établissent l’attestation de la FIDUPOL et les extraits de comptes annuels produits ; qu’elle a dû acquérir un droit au bail à hauteur de 48 millions FCP pour un local commercial à Mamao, régler des frais de 6 103 000 FCP et faire réaliser des travaux d’installation d’un montant de 12 797 071 FCP.

Elle ajoute que l’article 14 du bail commercial qui prévoyait que le bail serait résilié de droit sans indemnité si l’immeuble devait être démoli ou déclaré insalubre est une simple reprise des dispositions de l’article L 145 ' 17 du code de commerce qui ne la prive pas d’invoquer la jurisprudence constante de la Cour de Cassation selon laquelle le bailleur est tenu au versement d’une indemnité lorsque l’état de danger de l’immeuble résulte de ses propres agissements ou négligences.

Par conclusions récapitulatives du 25 juin 2018 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus, la société LE BIHAN demande à la cour de débouter la SARL POLY MEUBLES de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 565 000 F CFP au titre des fais irrépétibles.

Elle fait valoir, en substance, que :

— l’état de vétusté de l’immeuble ne l’est pas imputable et qu’elle a agi conformément à ses obligations ; qu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur X du 30 juillet 2010 que le bâtiment, construit dans les années 1950 selon les normes en vigueur à l’époque, est arrivé à terme en matière de vétusté et de vieillissement général, ce qui est totalement indépendant de la volonté du bailleur ; qu’à la demande de la société POLY MEUBLES, qui souhaitait déterminer la nature des désordres, les travaux éventuellement de nature à y remédier et chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle elle serait éventuellement en droit de prétendre, l’expert a établi son rapport en précisant que le chiffrage de l’indemnité d’éviction à laquelle l’appelante serait éventuellement en droit de prétendre était sans objet ce qui démontre bien l’absence de causalité constatée par l’expert entre la vétusté de l’immeuble et le comportement du bailleur ; qu’il résulte de cette expertise non contestée que l’état de l’immeuble relève bien des dispositions de l’article L 145-17.23 sans que cette situation puisse lui être imputée,

— aucun élément, ni rapports versés aux débats n’établissent que l’état de vétusté de l’immeuble serait la conséquence d’une quelconque défaillance de la bailleresse à ses obligations, ce qui était souligné par le juge de première instance ; qu’elle a effectué, contrairement aux affirmations de l’appelante qui lui reproche d’avoir laissé l’immeuble se dégrader pour aboutir à sa démolition, de vastes campagnes de desinsectisation et dératisation, des travaux concernant la réparation de la toiture en 1999 à la demande de la société POLY MEUBLES, des travaux d’adduction électrique et de téléphonie ; que les rapports établis, de même que le procès-verbal de visite de la Commission de sécurité du service de l’urbanisme concluent que l’état de vétusté résulte uniquement des matériaux utilisés à l’époque ; qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le clos et le couvert de l’immeuble et l’origine de l’insalubrité ; que dans ses premières conclusions, l’appelante indiquait que le diagnostic de la société

de contrôle technique ne mettait en relief que des défauts de construction s’apparentant à de simples défauts de conformité technique, auquel il pouvait être remédié par des réparations des travaux de conformité, en concluant que seuls quelques désordres mineurs altéraient le fonctionnement quotidien,

— le contrat de bail liant les parties, par dérogation à l’article 1720 du Code civil, prévoit que le preneur devra effectuer toutes les réparations nécessaires, y compris les grosses réparations, telle que définies dans l’article 606 du Code civil ; que la société POLY MEUBLES avait, à ce titre, refait la moitié de la toiture de la surface qu’elle occupait, sans demander aucun dédommagement à son bailleur ; que l’état de vétusté du local du preneur résulte d’une négligence de sa part, son activité étant à l’origine de nombreux dégâts qui ont affecté le local commercial ; que le rapport de la société SOCOTEC indique que l’installation électrique réalisée par l’appelante elle-même présente de nombreux dangers, et de graves non-conformités par rapport aux règlements de sécurité dans les établissements recevant du public, avec des risques importants d’électrocution ; que la société POLY MEUBLES , qui procédait à un stockage de meubles, ne pouvait ignorer que cette activité présentait un danger à long terme et se devait de vérifier que l’ossature de la structure métallique qui soutenait le plancher était suffisamment résistante pour soutenir de lourdes charges, surtout après neuf années de location ; que l’expert, Monsieur X, relève dans son rapport du 30 juillet 2010 que l’immeuble «a fait l’objet de multiples transformations internes et d’extension» en précisant que «l’extension la plus importante est occupée par la société POLY MEUBLES» ; que les manquements de la preneuse dans les désordres constatés ne sont pas indifférents à l’insalubrité constatée ; que l’appelante n’a pas justifié du respect des prescriptions imposées par le code de l’urbanisme en ce qui concerne les travaux d’extension des locaux,

— la demande en dommages et intérêts formée par la société POLY MEUBLES ne repose sur aucun fondement ; que la somme de 20 754 474 F CP investie par l’appelante de sa propre initiative pour réaliser les travaux d’aménagement dans le local qu’elle lui louait reste entièrement à sa charge conformément à l’article 5 du bail commercial ; que la société POLY MEUBLES disposait depuis 2008 d’un local supplémentaire situé immeuble TRACQUI, à Mamao, revendiquant cette organisation dans ses écritures de première instance en indiquant avoir effectivement ouvert un nouveau magasin dans ses locaux tout en continuant à exploiter le magasin sis immeuble LE BIHAN, à Pirae ; que l’installation dans son nouveau magasin à Papeete n’avait donc aucun lien direct avec le congé sans renouvellement qui lui a été signifié le 27 juin 2007 par le bailleur puisqu’elle n’avait pas l’intention de fermer ses locaux à Pirae ; que la clause contractuelle prévue à l’article 14 du bail commercial, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail sans indemnité du bailleur en cas de démolition de l’immeuble ou s’il est déclaré insalubre, s’impose au preneur et lui interdit de réclamer l’indemnisation de ses frais de déménagement de son nouveau local, le remboursement du coût exorbitant du droit au bail acquis dans l’immeuble TRACQUI et les frais y afférents.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2018.

Motifs :

Par actes notariés des 16 et 17 décembre 1998, la SA LE BIHAN concluait un bail commercial avec la SARL POLY MEUBLES pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 1998 pour se terminer le 31 décembre 2007, portant sur un local de 1600 m² sis à Pirae.

Le 27 janvier 2007, la SA LE BIHAN signifiait à la SARL POLY MEUBLES un congé portant refus de renouvellement du bail commercial invoquant les dispositions de l’article L 145-17 du code du commerce et l’article 10 de la délibération du 14 février 1975 relatif à l’insalubrité et au danger inhérent à l’état de l’immeuble sur la base du rapport de vérification technique effectuée par la société SOCOTEC, le 20 juin 2007.

Le rapport d’expertise judiciaire établi par M. X, le 30 juillet 2010, désigné par jugement du 18 novembre 2009, concluait au caractère insalubre et dangereux de l’immeuble qui nécessitait sa fermeture dans les plus brefs délais, immeuble étant arrivé à terme en matière de vétusté et le vieillissement général.

L’expert y relevait les défauts principaux de la construction actuelle, illustrés par des photographies «parlantes» des lieux jointes au rapport, en indiquant que le clos et le couvert du bâtiment n’était pas assuré en 2007, que la couverture était constituée de tôles usagées avec une fixation défectueuse, que le bâtiment était envahi par les termites qui ne le rendait pas fiable, que l’installation électrique était hors normes, et que la charpente était de section sous-dimensionnée avec un contreventement défectueux.

L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrance de la chose louée propre à son usage, l’obligation d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, il se déduit du rapport d’expertise judiciaire que la SA LE BIHAN a commis de nombreux manquements en sa qualité de bailleur.

En effet, les constats de l’expert, non mandaté pour évaluer les éventuelles responsabilités, sont édifiants quant au manque d’entretien des lieux loués concernant l’entretien de la charpente métallique et de la toiture, les installations électriques hors normes, l’absence de normes d’hygiène et de sécurité s’agissant d’un établissement qui recevait du public et avait été loué pour tel, l’état de vétusté des lieux qui aurait pu très certainement être limité, le tout étant antérieur à 2007 et rendant l’immeuble insalubre avec mise en péril de la sécurité des personnes .

En conséquence, la cour constate que la SA LE BIHAN, qui, par ailleurs, percevait régulièrement des loyers depuis 1998, et qui n’a jamais contesté n’avoir pas respecté l’article 15 du contrat de bail l’obligeant à garantir le clos et le couvert, a failli aux conditions exigées à l’article 1719 du code civil en sa qualité de bailleur, et doit être condamnée à indemniser l’appelante, sur la base des dispositions de l’article 1147 du Code civil.

Le jugement du 27 mars 2013 sera donc infirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société POLY MEUBLES :

La SARL POLY MEUBLES sera déboutée de sa demande relative aux frais concernant les aménagements du local sis à Pirae pour la somme de 20 754 474 F CFP, en vertu de l’article 5 du bail commercial liant les parties qui exclut en cas de travaux, embellissements et amélioration quelconque faites par le preneur dans les lieux loués, même avec l’autorisation du bailleur, toute indemnité mise à la charge de ce dernier.

La SARL POLY MEUBLES a reconnu, dans ses conclusions du 16 février 2009 versées en première instance, qu’elle avait ouvert un nouveau magasin sis immeuble TRACQUI, à Mamao, poursuivant son activité dans les deux établissements. En conséquence, la demande relative aux frais d’aménagement du local à Mamao, étayée par aucune pièce, ni devis, ne peut être accueillie.

Il sera fait droit, en revanche, à sa demande relative au coût relatif à l’acte de cession du droit au bail pour un montant de 48 000 000 F CFP,et aux frais s’élevant à la somme de 6 102 500 F CFP qui sont justifiés par l’attestation de la FIDUPOL, cabinet d’expert comptable..

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile local au bénéfice de l’appelante.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du 27 mars 2013 ;

Condamne la SA LE BIHAN à payer à la SARL POLY MEUBLES la somme de 54 102 500 F CFP due au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SA LE BIHAN à payer à la SARL POLY MEUBLES la somme de 350 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Prononcé à Papeete, le 14 février 2019.

Le Greffier, P/Le Président empêhé,

signé : M. F-G signé : C. LEVY