RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01088 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IMIF

SL

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NIMES

08 février 2022

RG:21/00018

[M] [X]

C/

[E]

[N]

[I]

Grosse délivrée

le 21/12/2023

à M^e Laëtitia POMMARAT

à M^e Romain LEONARD

à M^e Pascale CHABBERT MASSON

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de NIMES en date du 08 Février 2022, N°21/00018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

M^me Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [D] [M] [X]

née le 25 Décembre 1940 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laëtitia POMMARAT de la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D’AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe AUDOUIN, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Madame [T] [E] épouse [N]

née le 03 Avril 1955 à [Localité 10] ([Localité 10])

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [A] [N]

né le 07 Septembre 1952 à [Localité 8] (ITALIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [V] [B] [I]

né le 12 Octobre 1948 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pascale CHABBERT MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22/2972 du 11/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 21 Décembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 1er mars 2019 régularisé en l’étude de la SCP de notaires [H], [K] sise à [Localité 9], Mme [T] [E] épouse [N] et M. [A] [N] ont acquis auprès de Mme [D] [M]-[X] et M. [V] [I] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour un prix de 225 000 euros.

Au mois d’avril 2019, les acheteurs ont constaté des désordres afférents à l’un des hublots de la piscine et à la toiture et ont tenté de joindre les acheteurs afin de convenir d’un arrangement amiable s’agissant de la prise en charge financière de ces désordres.

Faute d’accord intervenu entre les parties, M. et Mme [N] ont, par acte du 18 janvier 2021, fait assigner Mme [M]-[X] et M. [I] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins principales de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil au paiement des sommes suivantes :

4 982, 58 euros en réduction du prix de vente,

2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

— condamné solidairement Mme [D] [M]-[X] et M. [V] [I] à verser à Mme [T] [E] épouse [N] et M. [A] [N] une somme totale de 4 083,20 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble acquis le 1er mars 2019 et des frais d’actes exposés pour l’établissement du bien-fondé de leurs prétentions (constat d’huissier) ;

— dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 ;

— débouté Mme [T] [E] épouse [N] et M. [A] [N] du surplus de leurs demandes;

— débouté Mme [D] [M]-[X] et M. [V] [I] de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles respectives ;

— condamné Mme [D] [M]-[X] et M. [V] [I] à verser à Mme [T] [E] épouse [N] et M. [A] [N] une somme totale de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [M]-[X] et M. [V] [I] aux entiers dépens.

Le tribunal, retenant que l’existence des désordres invoqués n’était pas contestée par les défendeurs, a considéré que seuls ceux liés à l’état de la toiture relevaient de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil et, constatant la mauvaise foi des vendeurs, les a condamnés à restituer une partie du prix de vente correspondant au coût de la réfection de la toiture, soit la somme de 3 762 euros, outre les frais d’actes exposés par les époux [N].

Par déclaration du 21 mars 2022, Mme [M]-[X] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 18 juillet 2023, la procédure a été clôturée le 7 novembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 21 novembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 21décembre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, Mme [M]-[X] demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a solidairement condamnée avec M. [I] au paiement de la somme totale de 4 083,20 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble acquis le 1er mars 2019 et des frais d’actes exposés et à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de :

— juger que les époux [N] n’apportent pas la preuve de l’existence de vices cachés et ne peuvent, en tout état de cause, obtenir le remboursement du coût de la toiture sur le fondement de l’article 1644, à défaut d’arbitrage des experts,

— débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, notamment au titre de dommages-intérêts,

A titre reconventionnel,

— condamner les époux [N] à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner les époux [N] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Pommarat.

L’appelante fait valoir que :

— les désordres liés au dysfonctionnement de la piscine apparents lors de l’achat et des différentes visites ne sauraient constituer des vices cachés et elle a toujours contesté les désordres allégués à juste titre ;

— la preuve de l’existence de vices cachés n’est pas rapportée dès lors que le bien vendu est ancien et que les désordres étaient apparents et ils ne revêtent pas une gravité suffisante rendant le bien acheté impropre à sa destination de sorte que les conditions de mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés ne sont pas réunies ;

— les acquéreurs qui souhaitent conserver le bien ne peuvent obtenir le remboursement du coût de la toiture sur le fondement de l’article 1644 du code civil, la restitution partielle du prix devant intervenir par voie d’expert et à supposer que la somme soit due, ce qui n’est pas le cas, celle-ci devra être ramenée au montant de 320 euros, seul imputable aux coûts liés à la fuite de la toiture;

— à titre encore plus subsidiaire, si la cour estimait que les conditions de mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés étaient réunies et considérait que M. [I] a induit en erreur les acquéreurs sur la qualité du bien acheté, il conviendra de prononcer sa mise hors de cause puisqu’elle avait, lors de la vente, quitté les lieux et était en instance de divorce de sorte qu’elle ne saurait être condamnée solidairement avec M.[I] ;

— en tout état de cause, les époux [N] ne justifient pas de la réalité d’un préjudice en lien de causalité avec les désordres allégués et la procédure présente un caractère abusif.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2022, M. [V] [I], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a solidairement condamné avec Mme [M]-[X] au paiement de la somme de 4083,20 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble et des frais d’acte et au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle et statuant à nouveau, de :

— juger que les époux [N] ne rapportent pas la preuve de l’existence de vices cachés et qu’en tout état de cause, ils ne peuvent obtenir le remboursement du coût de la toiture qu’à dire d’expert,

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner les époux [N] à lui porter et payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— les condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1991, il conviendra de les condamner à verser cette somme à Maître [P] [C], elle-même renonçant à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle qui lui a été confiée.

Il réplique que :

— il s’associe aux demandes de Mme [M]-[X] tendant à la réformation du jugement, précisant que l’acte de vente reçu par le notaire contient en page 9 une clause d’exclusion de garantie opposable aux époux [N] qui ne démontrent pas qu’il avait connaissance des vices, ce qui lui était impossible eu égard à sa qualité de non-professionnel ;

— au demeurant, les défauts contestés ne constituent pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil mais relèvent de l’usure normale du bien ne rendant pas l’immeuble impropre à son usage ;

— il ne saurait être condamné solidairement avec Mme [M] [X] à payer la somme de 3 762 euros en restitution partielle du prix de vente alors que la Cour de cassation exige que le montant de la restitution partielle du prix de vente soit évalué par un expert, et non pas selon devis établi à la demande des acquéreurs ;

— il sollicite à titre reconventionnel la condamnation des acquéreurs à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la présente procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, les époux [N] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté leur demande au titre des désordres liés à la piscine et de dommages-intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre des désordres liés à la piscine et aux dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [M] [X] et M. [I] à leur payer la somme de 1220,58 euros au titre des désordres liés à la piscine avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021,

— condamner solidairement M. [I] et Mme [M] [X] à leur porter et payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

— condamner Mme [M] [X] et M. [I] à leur porter et payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Les intimés répliquent que :

— le dysfonctionnement relatif au descellement du hublot de la piscine est un vice caché relevant des dispositions prévues aux articles 1641 et suivants du code civil dans la mesure où ce vice n’était apparent qu’une fois la piscine vidée et constitue un danger manifeste rendant la piscine impropre à son usage ainsi que le constate l’huissier,

— sur les désordres liés à la fuite de la toiture, le tribunal s’est parfaitement déterminé en retenant que si la manifestation des désordres était visible, leur origine ne l’était pas,

— en conséquence, eu égard à la mauvaise foi des vendeurs, ils sont fondés à réclamer restitution du prix de vente conformément à l’article 1644 du code civil, tenant compte des factures établies par les concluants,

— la mauvaise foi établie des vendeurs justifie leur condamnation au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les vices cachés allégués :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice inhérent constituant la cause des défectuosités et présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose. Il doit également démontrer que le vice existait antérieurement à la vente au moins en l’état de germe et n’était ni apparent, ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil.

Lorsque le vice affecte un bien d’occasion, il ne doit pas procéder de l’usure normale de la chose en raison de sa vétusté.

— sur les désordres affectant la piscine

Dans le cadre de leur appel incident, les époux [N] font grief au tribunal d’avoir commis une erreur d’appréciation en ayant estimé que les désordres liés au dysfonctionnement de l’un des éclairages de la piscine n’entraient pas dans le champ de la garantie légale des vices cachés et excipent du danger manifeste induit par le descellement et l’absence d’étanchéité du hublot constatés par huissier.

Ils soutiennent que le vice n’a pu être décelé qu’après avoir vidé la piscine et réclament la somme de 1 220,58 euros à ce titre.

Les vendeurs se prévalent de leur côté de l’ancienneté de la construction de la piscine datant de 1999 alors que l’immeuble a été acquis en l’état et sollicitent la confirmation du jugement déféré sur ce point.

Il ressort du constat dressé le 5 août 2019 que l’huissier a relevé la 'présence d’un petit hublot qui est inopérant puisque l’eau est visible à l’intérieur, avec des traces de joint en mastic qui se délite'. Les photographies jointes attestent de la vétusté de cet équipement, parfaitement apparente même s’il se trouvait immergé dans l’eau de la piscine au moment des visites effectuées sur place par les acquéreurs.

Cet équipement de la piscine, destiné à assurer son éclairage, ne saurait être de nature à rendre la piscine impropre à sa destination et la dangerosité de la piscine n’est pas établie par les pièces produites qui mettent simplement en évidence la vétusté de ce dispositif d’éclairage.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que les conditions de la garantie légale au titre des vices cachés n’étaient pas réunies pour ce désordre et la décision sera confirmée sur ce point en ce que les épous [N] ont été déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

— sur les désordres affectant la toiture

Les acquéreurs exposent avoir été dans l’obligation de procéder au changement de 20 tuiles dans différents endroits et versants du toit, différentes tuiles descellées sur les rivages ainsi que le solin descellé en plusieurs endroits.

Ils soutiennent que les désordres allégués sont constitutifs de vices cachés en ce qu’ils portent atteinte à l’étanchéité de la maison et qu’ils n’ont pu être décelés qu’après avoir procédé au détuilage d’un toit de la maison leur ayant permis un accès aux combles et la découverte d’ustensiles de cuisine permettant de récupérer l’eau, ce qui atteste de la connaissance du vice par les vendeurs qui leur ont précisément tenu un discours contraire lors de la visite de lieux en ayant évoqué un phénomène ponctuel de condensation et de décollement de la colle.

Les vendeurs considèrent qu’il était loisible aux acquéreurs de s’interroger plus avant sur l’origine des éléments apparents dans la chambre de la maison en procédant à un examen plus approfondi des combles qui leur étaient accessibles et excipent de l’ancienneté de la maison ainsi que de la modicité des sommes nécessaires à la réfection des tuiles défectueuses.

Ils se prévalent en outre de l’inopposabilité du constat d’huissier établi de manière non contradictoire et contestent la matérialité des désordres contrairement à la décision du premier juge.

Ils contestent également avoir disposé des récipients aux fins de récupération de l’eau, cet élément de fait n’ayant pas été établi de manière contradictoire et n’étant corroboré par aucun élément objectif.

Il est exact que l’absence d’étanchéité de la toiture constitue un désordre de nature à affecter un élément structurel de l’habitation.

Mais en l’espèce, il est établi que les acquéreurs ont constaté la présence de coulures existantes et visibles sous la fenêtre de la chambre 3 et qu’ils ont d’ailleurs questionné les vendeurs sur ce point lors des visites des lieux réalisées par leurs soins préalablement à la vente.

Il est également établi que l’accès aux combles ne leur a nullement été empêché et qu’il leur appartenait en conséquence de procéder à des investigations complémentaires sur l’état de la toiture alors que les visites leur ont permis, ainsi qu’ils l’exposent dans leurs écritures, d’avoir constaté l’état général du logement et sa très grande vétusté leur ayant donné l’occasion de procéder à une négociation à la baisse du prix du bien immobilier.

Dans ces conditions, il ne saurait être tiré aucune conséquence de la lettre adressée par l’agence immobilière à Mme [N] le 28 août 2019 selon laquelle, sur interrogation concernant les traces marron relevées sur les murs des chambres situées à l’étage M. [I] aurait réitéré à plusieurs reprises devant différents clients que 'la toiture était saine et qu’il s’agissait sans doute d’un problème de condensation ou de coulure de colle'.

Les photographies annexées au constat d’huissier dressé à la demande des acquéreurs attestent également de la vétusté de la toiture comportant plusieurs tuiles cassées situées en différentes zones ainsi que décollement du solin présent autour de la cheminée.

L’ancienneté de la toiture était ainsi parfaitement visible par les acquéreurs dont il appartenait de s’assurer de l’état par eux-mêmes et ce, d’autant plus compte tenu des traces d’infiltration visibles dans les chambres situées à l’étage, sans se fier aux seules déclarations du vendeur telles que rapportées par l’agence immobilière.

Il résulte par ailleurs de l’acte de vente que le terrain avait été acquis par les vendeurs en 1975, lesquels y ont ensuite fait édifier la construction dont les parties s’accordent à considérer qu’elle datait de plus de 40 ans.

En considération de ces éléments, les désordres allégués s’analysent en une usure normale de la toiture en raison de son ancienneté et ne peuvent être imputés à un défaut caché du bien immobilier vendu.

Les époux [N] sont ainsi défaillants dans la preuve du caractère caché du vice allégué entachant la toiture de la maison et ne peuvent par conséquent prétendre à obtenir une réduction du prix de l’immeuble fondée sur l’action en garantie légale des vices cachés dont les conditions ne sont pas réunies en l’espèce contrairement à la décision du premier juge.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé et les époux [N] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes principales tendant à la réduction du prix et accessoire de dommages-intérêts sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que dans l’hypothèse de malice ou mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Il ne peut en l’espèce être reproché à M. et Mme [N] d’avoir agi à l’encontre de M. [I] et de Mme [M]-[X] en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part non caractérisée en l’espèce de sorte que les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive seront rejetées.

Sur les autres demandes :

Succombant à l’instance, M. et Mme [N] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Pommarat, avocat, sur son affirmation de droit.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront respectivement déboutées de leur prétention de ce chef.

Il n’y a pas non plus lieu de condamner M. et Mme [N] à payer une quelconque somme au profit du conseil de M. [I] sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au regard de l’aide juridictionnelle dont il a bénéficié.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [A] [N] et Mme [T] [N] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Condamne M. [A] [N] et Mme [T] [N] aux entiers dépens, de première instance et d’appel et autorise Maître Pommarat, avocat, à recouvrer directement les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Déboute M. [A] [I] et Mme [D] [M]-[X] de leur demande de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,