RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/00903 -

N° Portalis DBVH-V-B7G-ILX7

MPF – NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

31 janvier 2022

RG :20/02019

[H]

[B]

C/

[P]

[E]

[U]

[S]

S.A.S. [XI] [MM] & VALÉRIE PRONO-VEYRIER – NOTAIRE VAUNAGE

Grosse délivrée

le 08/06/2023

à M^e Charles FONTAINE

à M^e Marie MAZARS

à M^e Jean-michel DIVISIA

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 08 JUIN 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 31 Janvier 2022, N°20/02019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, et M^me Séverine LÉGER, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

M^me Séverine LÉGER, Conseillère

GREFFIER :

M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Avril 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [M] [KW] [H]

né le 21 Juillet 1972 à [Localité 18]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Madame [D] [B] épouse [H]

née le 06 Juillet 1986 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentés par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur [T] [L]

né le 07 Janvier 1973 à [Localité 19]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Madame [Z] [E] épouse [L]

née le 17 Septembre 1975 à [Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentés par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [O] [U]

né le 22 Février 1961 à [Localité 17] (MAROC)

[Adresse 8]

[Localité 9]

Assigné par PV 659 du 10 mai 2022

Sans avocat constitué

Madame [HO] [F] [N] [C] épouse [U]

née le 16 Juin 1964 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Assignée par PV 659 du 10 mai 2022

Sans avocat constitué

S.A.S. [XI] [MM] & VALÉRIE PRONO-VEYRIER – NOTAIRE VAUNAGE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 08 Juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

[T] [L] et [Z] [E] épouse [L] étaient propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 11]) construite en partie sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 7] d’une surface de 01 a et 40 ca et en partie sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] d’une surface de 27 ca. Le bien immobilier est une maison ancienne comprenant un rez-de-chaussée et un étage situé au centre du village de [Localité 13] dans un secteur à forte densité de construction où les bâtiments sont très proches les uns des autres.

Selon compromis de vente du 15 mars 2018, ils se sont engagés à vendre leur propriété à [M] [H] et [D] [B] épouse [H], l’acte précisant qu’elle figurait au cadastre section AB n°[Cadastre 7] d’une surface de 01 a et 40 ca et section AB [Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca. Les parties ont convenu toutefois de suspendre la vente à la rectification d’une erreur matérielle figurant au cadastre dans le but d’adjoindre la parcelle AB [Cadastre 3] à la parcelle AB [Cadastre 7], propriété des vendeurs.

La vente a été reçue le 27 juillet 2018 par Maître [XI] [MM], notaire associé de la SCP [MM]-Prono-Veyrier, lequel précisait qu’une contenance de 27 ca désignée au plan sous la section AB n°[Cadastre 3] serait rattachée à la propriété de la parcelle AB [Cadastre 7] à la suite d’une procédure de modification cadastrale actuellement en cours, les parties le requérant de procéder à la signature en l’état sans attendre la fin de la procédure.

Découvrant que la parcelle AB [Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca sur laquelle se trouvaient le séjour, la cave et une des chambres de leur maison appartenait à des tiers, les époux [U], [M] et [D] [H] ont assigné les vendeurs, la SCP notariale [MM]-Prono-Veyrier ainsi que [O] et [HO] [C] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de faire reconnaître qu’ils sont propriétaires de la parcelle litigieuse par l’effet de la prescription acquisitive.

Par jugement réputé contradictoire du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a débouté [M] et [D] [H] de toutes leurs demandes et les a condamnés solidairement à payer à [T] [L] et Mme [Z] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SCP Thomas-Prono-Veyrier la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

Le tribunal a estimé que la demande des époux [H] au titre de la prescription acquisitive était sans objet dès lors qu’ils détenaient d’ores et déjà un acte de propriété non remis en cause sur la surface litigieuse. Il a par ailleurs considéré que les époux [H] avaient été parfaitement informés par le notaire quant à la subtance de l’acte et rejeté leur demande de dommages-intérêts formée à son encontre.

Par déclaration du 7 mars 2022, les époux [H] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 12 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 18 avril 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2022, les époux [H] demandent à la cour de :

A titre principal,

— juger qu’ils sont propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 3] sise [Adresse 10], d’une contenance de 00ha 00a 27ca, par l’effet de la prescription acquisitive

— ordonner, en conséquence, toute publication utile prévue par la loi, aux frais de l’étude notariale.

— condamner la SCP Thomas-Prono-Veyrier à payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts.

— déclarer l’arrêt à intervenir opposable aux époux [U],

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité pour erreur de l’acte de vente du 27 juillet 2018 établi entre les époux [L] et les époux [H],

— condamner solidairement les époux [L] et la SCP [MM]-Prono-Veyrier à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts,

A titre plus subsidiaire,

— prononcer la nullité pour vice caché de l’acte de vente du 27 juillet 2018

— condamner solidairement les époux [L] et la SCP [MM]-Prono-Veyrier à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts

— condamner solidairement les époux [L] et la SCP [MM]-Prono-Veyrier à leur payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font observer que la parcelle AB [Cadastre 3] est toujours titrée au nom des époux [U] de sorte que leur action relative à la prescription acquisitive est fondée. A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer qu’ils ne sont pas propriétaires de la partie de la maison cadastrée AB [Cadastre 3], il conviendra de prononcer la nullité de la vente du 27 juillet 2018 sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil : s’ils avaient été normalement informés du fait que la partie de leur maison n’était pas acquise dans l’acte définitif, ils n’auraient jamais contracté. Ils soutiennent que le notaire a manqué à son obligation de conseil en leur dissimulant la difficulté rencontrée dans l’exécution du compromis puis en modifiant la substance dans l’acte de vente définitif.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la SCP Thomas-Prono-Veyrier, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses disposition et de condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Thomas-Prono-Veyrier estime que toutes les parties ont été parfaitement informées de la situation de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] et de la nécessité de procéder à une modification cadastrale tant par le notaire que par Mme [K], responsable du Pôle de Topographie et de Gestion Cadastrale du Gard. Elle réfute tout manquement de nature à mettre en jeu sa responsabilité ou justifier l’action en nullité de la vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, les époux [L] demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et, à titre subsidiaire, de condamner la SCP [MM]-Prono-Veyrier à relever et garantir les consorts [L] de l’ensemble des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à leur encontre. Ils réclament la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés considèrent que l’action engagée par les acquéreurs sur le fondement de l’usucapion ne saurait prospérer dès lors que leur propriété n’est pas remise en question. Les époux [H] selon eux ne peuvent soutenir qu’ils ont commis une erreur excusable au moment de la conclusion de l’acte alors qu’ils versent eux-mêmes les éléments attestant qu’ils ont conclu l’acte de vente en parfaite connaissance de la procédure de modification cadastrale en cours de sorte que leur demande d’annulation de la vente pour erreur doit être rejetée.

A titre subsidiaire, les intimés considèrent que le notaire, tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumente, a engagé sa responsabilité et doit les relever et garantir de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à leur encontre.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [O] [U] et Mme [HO] [U], par actes des 10 et 11 mai 2022. Ces intimés n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS :

Sur l’usucapion :

Le 9 décembre 2004, les consorts [W] et [A] ont vendu aux époux [L] une maison à usage d’habitation avec cour figurant au cadastre parcelle AB n°[Cadastre 7] pour une contenance de 01 a 40 ca se composant notamment d’une cave, d’un salon et de trois chambres. La clause « origine de propriété » rappelle que le bien vendu, lequel appartenait en indivision aux vendeurs, dépendait de la communauté ayant existé entre [I] [W] et [X] [Y], lesquels l’avaient reçu pour moitié de la succession de [J] [DM], décédée en 1976, et pour partie d’une vente conclue le 25 janvier 1977.

La parcelle B [Cadastre 7] vendue aux époux [L] le 9 décembre 2004 jouxtait la parcelle B [Cadastre 6] qui appartenait à [O] et [HO] [U].

La parcelle B [Cadastre 6] a été divisée en deux parcelles, B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3]. Aux termes d’un acte de vente du 27 février 2015, les époux [U] ont vendu aux époux [G] la parcelle B [Cadastre 2], l’acte précisant qu’ils restaient propriétaires du surplus.

Selon compromis de vente du 15 mars 2018, [T] [L] et [Z] [E] épouse [L] se sont engagés à vendre à [M] [H] et [D] [B] épouse [H] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 11]) figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 7] d’une surface de 01 a et 40 ca et section AB [Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca. La condition suspensive suivante était stipulée : « … l’assiette cadastrale du bien vendu doit faire l’objet d’un rectificatif auprès des services du cadastre afin d’adjoindre la parcelle AB [Cadastre 3] sus désignée à la propriété des époux [L] ( AB n°[Cadastre 7]) et ce afin de rectifier une erreur matérielle. Ce rectificatif cadastral est une condition suspensive des présentes. »

La vente a été reçue le 27 juillet 2018 par Maître [XI] [MM], notaire associé de la SCP [MM]-Prono-Veyrier, lequel précisait qu’une contenance de 27 ca désignée au plan sous la section AB n°[Cadastre 3] serait rattachée à la propriété de la parcelle AB [Cadastre 7] à la suite d’une procédure de modification cadastrale actuellement en cours, les parties le requérant de procéder à la signature en l’état sans attendre la fin de la procédure.

L’article 2258, sur lequel les époux [H] fondent leur demande, dispose : «  La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien … par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Les époux [H] considèrent que leurs vendeurs avaient déjà usucapé la propriété de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca dès lors qu’ils occupaient depuis 2004 la maison dont une partie avait été édifiée sur la parcelle AB n°[Cadastre 3] laquelle appartenait aux époux [U].

Le tribunal a considéré que les indications cadastrales ne constituaient qu’une simple présomption de propriété et que, dès lors que l’acte authentique de vente du 27 juillet 2018 mentionnait que les vendeurs avaient cédé aux acquéreurs une maison comprenant notamment une cave, un séjour et trois chambres et mentionnait la surface correspondant à la cave, au séjour et à une chambre, il était admis par les parties, le notaire et les services du cadastre que cette surface, cadastrée à la suite d’une erreur matérielle section AB n°[Cadastre 3] devait être rattachée à la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 7] au moyen d’un procès-verbal de modification du cadastre. Les premiers juges ont estimé que le droit de propriété des époux [H] sur la surface correspondante n’était pas remise en cause de sorte que la prescription acquisitive, mode légal d’acquisition de la propriété, ne pouvait être invoqué par les acquéreurs lesquels détenaient d’ores et déjà un acte de propriété sur la surface litigieuse.

Les appelants font grief au tribunal d’avoir jugé qu’à la suite de la vente, ils étaient devenus propriétaires de la surface litigieuse d’une contenance de 27 ca cadastrée section AB n°[Cadastre 3] alors même que l’acte de vente avait éludé la question de la propriété de la parcelle AB n°[Cadastre 3], que les services du cadastre avaient jugé la régularisation impossible et qu’aux termes d’un acte de vente passé entre les époux [U] et les époux [G] le 27 février 2015, il était mentionné qu’ils restaient propriétaires de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] pour une contenance de 27 ca.

[Z] [E] épouse [L] et [T] [L] font valoir qu’ils ont toujours eu l’usage de la parcelle AB [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée la pièce principale de leur maison et considèrent que ladite parcelle fait corps avec la parcelle B [Cadastre 7] sur laquelle est construite l’autre partie de la maison. Ils estiment que cette situation relève d’une pure erreur matérielle, que la pièce concernée est décrite dans tous les actes de vente et qu’il n’existe aucun doute sur le droit de propriété des époux [H] sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3]. Ils concluent qu’il appartient aux acquéreurs de poursuivre la procédure de modification du cadastre actuellement en cours.

Le notaire rappelle qu’il s’est soucié de la difficulté posée par la parcelle AB [Cadastre 3] auprès des services du cadastre dès le 13 décembre 2017 et qu’il a adressé de multiples relances à ce service pour obtenir la rectification de l’erreur du cadastre avant toute signature de l’acte de vente. Il considère infondée l’action des époux [H] au motif qu’ils n’ont pas appelé le service du cadastre dans la cause et qu’ils n’ont pas vérifié si la rectification avait eu lieu.

Il appartient à la cour de déterminer si l’acte de vente du 27 juillet 2018 a transféré aux époux [H] la propriété de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] et, dans la négative, de vérifier s’ils peuvent être déclarés propriétaires de ladite parcelle par l’effet de la prescription acquisitive.

L’acte de vente du 27 juillet 2018 décrit le bien vendu comme suit : «  une maison à usage d’habitation se composant :

— en sous-sol : une cave

— au rez-de-chaussée : garage, hall, salon, cuisine, cellier

— au premier étage : trois chambres, une salle d’eau et un wc et terrasse en toiture

Figurant ainsi au cadastre : AB [Cadastre 7] lieudit 38-rue des fontaines d’une surface de 01 a et 40 ca . »

Juste sous ce paragraphe et toujours dans la clause intitulée « désignation du bien » figure un second paragraphe :

« Précision

Une contenance de 27 ca désignée au plan annexé aux présentes sous la section AB n°[Cadastre 3] doit être rattachée à la propriété vendue au moyen d’un procès-verbal du cadastre devant opérer la modification.

Actuellement la procédure de modification cadastrale est en cours

Les parties requièrent le notaire soussigné de procéder à la signature en l’état sans attendre la fin de cette procédure.

L’acquéreur déclare avoir eu toutes explications nécessaires sur cette procédure après s’être renseigné par lui-même directement au service concerné.

Par suite de cette rectification, la parcelle AB [Cadastre 3] sera rattachée à la propriété de la parcelle AB [Cadastre 7]…. ».

Il ressort clairement de cet acte de vente qu’il n’a pas opéré transfert de propriété de la parcelle AB [Cadastre 3] aux époux [H], le transfert de propriété n’ayant porté que sur le bien désigné dans le premier paragraphe à savoir la parcelle AB n°[Cadastre 7] d’une contenance de 01 a 40 ca, le sort de la propriété de la parcelle AB [Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca étant suspendu à l’issue d’une procédure de modification cadastrale. L’acte du 27 juillet 2018 a limité le transfert de propriété à la parcelle AB n°[Cadastre 7] alors que dans le compromis de vente du 15 mars 2018, les vendeurs se sont engagés à vendre « une maison à usage d’habitation … Figurant ainsi au cadastre : AB [Cadastre 7] lieudit 38-rue des fontaines d’une surface de 01 a et 40 ca et AB [Cadastre 3] lieudit 36-rue des fontaines d’une surface de 27 ca ».

Les époux [H] ne sont donc pas devenus propriétaires de la parcelle AB n°[Cadastre 3] par l’effet de l’acte de vente du 27 juillet 2018.

La question de la propriété de la parcelle AB [Cadastre 3] ne dépendait pas de surcroît de la rectification d’une simple erreur matérielle affectant le cadastre.

En effet, les appelants rapportent la preuve que leurs vendeurs ne disposaient d’aucun titre de propriété concernant la parcelle litigieuse. Ils démontrent en effet que la parcelle litigieuse provient de la division de la parcelle section AB n°[Cadastre 6], parcelle contigüe de la parcelle AB n°[Cadastre 7] appartenant aux époux [L]. Cette parcelle AB n°[Cadastre 6], propriété des époux [U], a fait l’objet d’une division parcellaire selon document d’arpentage du 23 janvier 2015 en deux parcelles, la première figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 14] d’une contenance de 01 a 47 ca, et la seconde figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 3] lieudit « [Adresse 10] » d’une contenance de 27 ca. Par acte authentique du 27 février 2015, les époux [U] ont vendu la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2] aux époux [G], l’acte précisant bien qu’ils restaient propriétaires de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] lieudit « 36-rue des fontaines » d’une contenance de 27 ca.

Le rapprochement entre le plan cadastral et la carte provenant du site internet Géoportail révèle que la maison d’habitation vendue par les époux [L] a été édifiée en partie sur la parcelle AB [Cadastre 3], cette partie de la construction comprenant selon les photographies versées aux débats par les appelants une cave au sous-sol, une salle à manger au rez-de-chaussée et une chambre à l’étage. Ces trois pièces, même si elles sont visées dans l’acte de vente du 27 juillet 2018 comme faisant partie intégrante de la maison d’habitation vendue, se situent dans une partie de la construction implantée sur le terrain d’autrui.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a considéré que le droit de propriété des époux [H] sur la parcelle section AB n°[Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca ne faisait aucun doute à la lecture de l’acte de vente du 27 juillet 2018 et que leur demande tendant à reconnaître qu’ils avaient acquis la propriété de la parcelle litigieuse par usucapion était sans objet.

Les photographies produites démontrent que la partie de la construction implantée sur la propriété des époux [U] est ancienne compte-tenu de l’épaisseur des murs, de la dimension des poutres d’origine et qu’elle a fait l’objet d’une rénovation intérieure.

Si la date de construction de cette partie de la construction reste ignorée, la maison d’habitation est décrite de manière similaire dans les actes de vente successifs. L’acte de vente par lequel les époux [L] sont devenus propriétaires le 9 décembre 2004 mentionne en effet : «  une maison à usage d’habitation se composant :

— en sous-sol : une cave

— au rez-de-chaussée : garage, hall, salon, cuisine, cellier

— au premier étage : trois chambres, une salle d’eau et un wc et terrasse en toiture ».

La clause intitulée « origine de propriété » précise que le bien vendu appartenait aux époux [W] qui en avaient reçu la moitié en exécution d’un testament en leur faveur établi par [J] [DM], décédée le 20 mai 1976, l’autre moitié ayant été acquise par acte du 25 janvier 1977 auprès des époux [R].

La cour déduit de l’ensemble des éléments susvisés que la partie de la maison édifiée sur la parcelle actuellement cadastrée section AB n°[Cadastre 3] était déjà construite lorsque les époux [L] ont acheté la maison par acte de vente du 9 décembre 2004.

La prescription acquisitive, mode légal d’acquisition de la propriété, transforme le possesseur en propriétaire. Cependant, elle ne s’opère pas de plein droit et requiert une manifestation de volonté du possesseur. Ce droit d’invoquer la prescription acquisitive appartient au possesseur initial ainsi qu’à ses ayants-cause à titre universel et à titre particulier.

Les époux [H], possesseurs de la parcelle AB n°[Cadastre 3] depuis le 27 juillet 2018, demandent à bon droit à la cour de déclarer que cette parcelle est devenue leur propriété exclusive par l’effet de la prescription acquisitive dès lors qu’ils ont pu compléter la durée de leur possession par celle de leurs auteurs, les époux [L], par application de l’article 2265 du code civil. Rien ne s’oppose à la jonction des possessions, la description détaillée de la maison vendue dans l’acte de vente du 27 juillet 2018 et celle du 9 décembre 2004 démontrant que la parcelle litigieuse n’était pas en dehors de la vente et que les vendeurs s’étaient présentés comme les propriétaires de la totalité de la construction, la partie implantée sur la parcelle AB n°[Cadastre 7] comme celle implantée sur la parcelle AB n°[Cadastre 3].

Les appelants prouvent que les vendeurs puis eux-même ont occupé de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] depuis 2004. Ils justifient d’un juste titre, l’acte de vente du 27 juillet 2018, par lequel les époux [L] ont consenti à leur vendre une parcelle dont ils n’étaient pas propriétaires, et leur bonne foi est présumée. Les dispositions de l’article 2272 alinéa 2 édictant un délai de prescription de 10 ans sont donc applicables.

En application de l’article 28-4° e) du décret du 4 janvier 1955 le présent arrêt sera publié au service de publicité foncière Nîmes 1, [Adresse 12]. Il n’y a pas lieu de déclarer le présent arrêt opposable aux époux [U], sa publication au service de la publicité foncière ayant pour effet de le rendre opposable aux tiers.

Sur l’action en responsabilité contre le notaire

Les époux [H] font grief au notaire de leur avoir dissimulé la difficulté d’exécution du compromis de vente, d’avoir modifié la substance de l’acte de vente définitif et d’avoir minimisé le problème posé par la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3]. Ils estiment que cette faute leur a causé un préjudice dès lors qu’ils ont acquis un bien dont la situation juridique n’est pas sécurisée et sollicitent la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La Scp Notaire Venage venant aux droits de la SCP Thomas Prono et Veryrier conteste avoir commis une faute et souligne que les acquéreurs ne justifient pas du préjudice allégué.

Le tribunal a débouté les époux [H] de leur demande au motif que dans l’acte de vente qu’ils avaient signé, ils reconnaissaient avoir eu connaissance des informations concernant la parcelle AB [Cadastre 3] lesquelles leur avait été de surcroît données par les services du cadastre de sorte que le notaire n’avait commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil.

Dans leurs écritures, les époux [L] expliquent qu’ils ont eu connaissance de la difficulté relative au droit de propriété de la parcelle AB n°[Cadastre 3] bien avant février 2018, date à laquelle les époux [H] ont souhaité acquérir leur bien immobilier. Fin 2014, peu avant la vente de la parcelle [Cadastre 1] aux époux [G], Madame [U] s’était présentée à leur domicile pour leur signaler que la partie de leur maison consistant en leur salle à manger figurait au cadastre comme étant sa propriété. Ils ont entrepris des démarches auprès du service du cadastre pour obtenir une rectification du cadastre et en ont informé leur notaire dès le mois de septembre 2017, lorsqu’ils ont eu le projet de vendre leur maison.

Le notaire a donc été informé plusieurs mois avant le compromis de vente de la difficulté concernant le droit de propriété de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca. De surcroît, l’acte d’acquisition des époux [L] du 9 décembre 2004, s’il donnait une description similaire de la maison d’habitation, ne mentionnait que la parcelle section AB n°[Cadastre 7] et n’évoquait pas du tout la parcelle litigieuse.

Compte-tenu de cette anomalie ' une maison en partie édifiée sur une parcelle non mentionnée dans leur acte d’acquisition – , le notaire était tenu de vérifier auprès du service de la publicité foncière si les vendeurs étaient bien les propriétaires de cette parcelle. Découvrant alors que les époux [U] et non les époux [L] apparaissaient comme les propriétaires de ladite parcelle, il ne pouvait pas en déduire que l’anomalie constatée provenait d’une simple erreur matérielle affectant les mentions cadastrales. En effet, les vendeurs ne pouvaient pas être devenus propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 3] dont la propriété ne leur avait pas été transférée par leur acte d’acquisition lequel ne visait que la parcelle n°[Cadastre 7] d’une contenance de 01 a 40 ca. Il n’existait en effet aucune discordance entre le titre de propriété des époux [L], lequel ne visait que la parcelle n°[Cadastre 7], et les mentions du cadastre, lequel indiquait que la parcelle n°[Cadastre 3] appartenait à un tiers de sorte que les mentions cadastrales ne pouvaient être considérées comme erronées. Professionnel de la propriété immobilière, Maître [MM] ne pouvait pas croire par ailleurs qu’une simple rectification cadastrale pouvait avoir pour effet d’augmenter en l’absence de tout titre de propriété la superficie du terrain acheté par les époux [L] en 2004 ( parcelle n°[Cadastre 7] d’une contenance de 01 a 40 ca) en lui annexant celle de la parcelle n°[Cadastre 3] d’une contenance de 27 ca. La phrase insérée dans l’acte de vente en page 4 : « par la suite de cette rectification, la parcelle AB [Cadastre 3] sera rattachée à la propriété de la parcelle AB [Cadastre 7] » procède d’une erreur d’appréciation, aucun titre de propriété ne justifiant cette rectification en faveur des propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 7].

Le notaire en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et effectuer les investigations nécessaires au sujet de l’étendue du droit de propriété du vendeur, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu et de contrôler au service de la publicité foncière les mutations intervenues sur la parcelle n°[Cadastre 3], parcelle sur laquelle était en partie édifiée la maison d’habitation vendue aux époux [H]. Cette vérification aurait permis au notaire de découvrir que la parcelle litigieuse était issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à ses voisins, qu’ils en étaient toujours les propriétaires et qu’en conséquence, la maison d’habitation occupée par les époux [L] avait été construite en partie sur une parcelle dont ils n’étaient pas propriétaires. En négligeant de procéder à des investigations plus poussées sur l’étendue du droit de propriété des vendeurs et en s’en tenant à l’analyse de la situation effectuée par les services du cadastre, le notaire a commis une faute. Il incombe en effet au notaire, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

Pour justifier de leur préjudice, les appelants versent aux débats un courrier rédigé le 31 mai 2022 et destiné à la cour dans lequel ils indiquent qu’ils ont appris d’un agent des services du cadastre en septembre 2018 que la rectification ne pourrait avoir lieu car la parcelle n°[Cadastre 3] n’avait jamais été vendue aux époux [L] et que cette révélation a eu un impact important sur leur état psychologique, les a plongés dans un grand désarroi et les a contraints à engager une procédure judiciaire longue et éprouvante pour obtenir la régularisation de la situation.

Les appelants versent aux débats un certificat médical daté du 25 mai 2022 établi par le Dr [V], lequel constate que [D] [H] présente des troubles du sommeil, pleure fréquemment, présente un état dépressif avec poussées d’angoisse, inquiétude permanente, qu’elle impute à la procédure judiciaire en cours depuis trois ans et aux difficultés financières qu’elle induit.

[D] et [M] [H] justifient du préjudice moral qu’ils ont éprouvé à la suite de la faute commise par le notaire qui a authentifié la vente sans régler préalablement la question du droit de propriété des acquéreurs sur la parcelle AB n°[Cadastre 3].

La Scp Notaire Venage venant aux droits de la SCP Thomas Prono et Veryrier sera donc condamné à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner la SCP [MM]-Prono-Veyrier à payer à [M] [H] et [D] [B] épouse [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter [Z] [E] et [T] [L] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare [M] [H] et [D] [B] épouse [H] propriétaires par l’effet de la prescription acquisitive de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 10] d’une contenance de 27 ca,

Ordonne la publication du présent arrêt au service de publicité foncière Nîmes 1, [Adresse 12],

Condamne la SCP [MM]-Prono-Veyrier à payer à [M] [H] et [D] [B] épouse [H] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,

Y ajoutant,

La condamne à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [Z] [E] et [T] [L] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles,

Condamne la SCP Thomas-Prono-Veyrier aux dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,