COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 23/03099 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V3CR

AFFAIRE :

[Adresse 16] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARLCabinet BETTI,

C/

[J] [G]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Avril 2023 par le Tribunal de proximité de PONTOISE

N° RG : 1123000049

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emilie VAN HEULE,

M^e Marc FLACELIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[Adresse 16] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARLCabinet BETTI, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

APPELANT

****************

Monsieur [J] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Défaillant

Madame [K] [W]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Marc FLACELIERE de l’AARPI JUDISIS Avocats, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 7 et M^e Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [J] [G] et Mme [K] [W] sont propriétaires d’un appartement dans la résidence [Adresse 14], sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété.

Ils sont divorcés par un jugement daté du 5 juin 2014, qui a ordonné la liquidation de leur régime matrimonial non intervenue au jour du prononcé du jugement entrepris et dès lors, demeurent propriétaires indivis au sens et pour l’application de l’article 220 du code civil, étant de ce fait tenus solidairement de payer les charges afférentes au logement familial. Mme [W] informe la Cour qu’elle a assigné son ex-conjoint devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment, de procéder aux comptes de liquidation de l’indivision, solliciter l’attribution préférentielle de l’appartement en cause et solliciter l’homologation de sa proposition de comptes liquidation et partage de l’indivision, mais que cette procédure est toujours pendante.

Par jugement en date du 13 avril 2023, la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire (M. [G] régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni ne s’étant fait représenter) et en premier ressort, a :

— Condamné solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 832,22 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 1er octobre 2022 (4ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] [W] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 décembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement de la chambre de proximité du Tribunal

judiciaire de [Localité 15] en date du 13 avril 2023,

statuant a nouveau,

— condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W] à lui payer :

* la somme principale de 14 767,58 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7 033,21 euros à compter des 3 et 17 mai 2022, date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation,

* la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— débouter M. [J] [G] et Mme [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et de 1 500 euros en cause d’appel,

— condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Vu les conclusions notifiées le 19 décembre 2024, par lesquelles Mme [K] [W], intimée, invite la Cour à :

— confirmer le jugement rendu le 13 avril 2023, par la Chambre de Proximité du Tribunal

judiciaire de [Localité 15] en ce qu’il a :

* Limité la somme due au syndicat des copropriétaires par M. [J] [G] et elle-même à 1 832,22 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 1er octobre 2022 (4ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision, en tenant compte des règlements intervenus en 2023,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la Recevoir en son appel incident,

et en conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner le syndic à lui adresser les appels de fonds relatifs aux charges de copropriété à compter du 1er janvier 2023, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

M. [J] [G], bien que régulièrement assigné, premièrement par acte d’huissier du 23 juin 2023 lui signifiant la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant par procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile puis, par acte d’huissier du 20 décembre 2024 lui signifiant les dernières conclusions d’appelant, de nouveau par procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [J] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande en paiement d’une somme de 14 767,58 euros arrêtée au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus

S’agissant des sommes réclamées au titre des charges de copropriété, au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus :

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un relevé cadastral daté de 2021 justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [J] [G] et Mme [K] [W],

— le décompte des sommes dues par M. [J] [G] et Mme [K] [W] en leur qualité de copropriétaires, arrêtées en dernier lieu au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus (pièce syndicat des copropriétaires n° 30),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020, 2021, 2022 et 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, étant précisé que le syndicat des copropriétaires s’est abstenu de produire devant la Cour le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2023, à laquelle Mme [W] affirme n’avoir pas été convoquée, et qui a décidé, par sa résolution n°20, de la mise en vente par adjudication de son appartement avec mise à prix à 10 000 euros (extrait du procès-verbal, pièce intimée n°26),

— les appels de fonds du 4e trimestre 2019 au 4e trimestre 2024 inclus.

S’agissant des seuls arriérés de charges à la date du 6 novembre 2024, en premier lieu, la Cour adopte les modalités de calcul et les motifs par lesquels le premier juge a fixé les charges dues au 1er janvier 2023 à la somme de 2 297,55 euros, selon détail repris ci-dessous in extenso:

Date / objet

Débit

Crédit

01-01-21

01-01-21

01-01-21

10-02-21 règlement Mme [W]

09-02-21 frais annulés par mail du 9/02

01-04-21 appel provision

01-04-21 appel provision

10-06-21 solde 2020

10-06-21 regul

10-06-21 regul

01-07-21 appel provision

01-07-21 appel provision

01-01-22 appel provision

01-01-22 appel provision

26-01-22

01-04-22 provision

01-04-22 provision

15-04-22

30-06-22 solde charge

30-06-22

30-06-22 régul appel de fonds

01-07-22 appel provision

01-07-22 appel provision

10-08-22

01-10-22 appel provision

01-10-22 appel provision

01-01-23 appel provision

01-01-23 appel provision

14 010 €

412,78 €

20,41 €

412,78€

20,41€

209,85 €

21,51€

0,30€

423,54€

20,55 €

423,54€

20,55 €

423,54€

20,55 €

170,29€

1,39 €

41,10€

424,23 €

41,10€

424,23 €

41,10€

424,23 €

41,10€

10 000 €

4 108 €

799,44 €

400 €

444,09 €

Total 18 049,08 euros 15 751,53 euros

Solde des charges dues au 1er janvier 2023, 1er appel trimestriel inclus = (18 049,08 – 15 751,53) = 2 297,55 euros

En second lieu, s’agissant des charges dues au titre de la période allant de janvier 2023 au 6 novembre 2024, 4e appel trimestriel inclus, il ressort de l’analyse des pièces produites le décompte suivant :

Date / objet

Débit

Crédit

Solde des charges dues au 1er janvier 2023, 1er appel trimestriel inclus

2 297,55 euros

8 février 2023 chèque Mme [W]

444 euros

1er avril 2023 2e ech appel provisions

424,23 euros

1er avril 2023 2e appel fonds travaux

41,10 euros

5 juin 2023 Art. 700 jugement TJP 13 avril 2023

500 euros

5 juin 2023 Dommages-intérêts selon jugement TJP 13 avril 2023

200 euros

7 juin 2023 régul appel de fonds 2023

4,75 euros

7 juin 2023 solde charges année 2022

868,17 euros

Solde du compte de Mme [W] au 7 juin 2023

755,46 euros

1er juillet 2023 3e ech appel provisions

467,71 euros

23 août 2023 chèque Mme [W]

444 euros

1er octobre 2023 4e ech appel provisions

467,71 euros

1er janvier 2024 1e ech appel provisions

467,71 euros

1er avril 2024 2e ech appel provisions

467,71 euros

11 juin 2024 solde charges année 2023

105,62 euros

11 juin 2024 régul appel fonds 1T/[Immatriculation 5] (deux lignes)

33,63 euros

1er juillet 2024 3e éch appel provisions

484,52 euros

1er octobre 2024 travaux changement interphone

92,04 euros

1er octobre 2024 4e éch appel provisions

484,52 euros

Total par colonne

5 838,80 euros

2 456,17 euros

Solde au 6 novembre 2024 (5 838,80 – 2 456,17) soit 3 382,63 euros

S’agissant des autres sommes réclamées au titre des frais nécessaires, au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus :

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce, la Cour observe qu’il ressort notamment du relevé de compte de copropriétaire produit par le syndicat des copropriétaires (sa pièce n°30), et de ses autres pièces et écritures, que celui-ci n’a pas extourné à hauteur d’appel les frais indument facturés, contrairement à ce que le premier juge a apprécié dans le jugement entrepris.

Le syndicat des copropriétaires invoque qu’il y aurait une ambiguité dans la rédaction ou la compréhension du mail du syndic en date du 9 février 2021, faisant suite à la réception du règlement de 10 000 euros de Mme [R] (ayant contracté un crédit à cet effet) par lequel il s’engageait à retirer 4 108 euros de frais à condition qu’elle règle un montant de 799,44 euros, alors qu’il n’y a aucune ambiguité dans ces propos ni dans cet engagement, et qu’au demeurant, Mme [W] établit avoir envoyé cette somme de 799,44 euros par chèque en recommandé avec demande d’avis de réception dès qu’elle a pu, à savoir au mois d’avril 2021 (sa pièce n°3), étant elle-même très endettée ce qu’elle prouve également par les pièces produites notamment des pièces bancaires. Le syndicat des copropriétaires devait dès lors honorer son engagement.

Sur les autres frais, la Cour, analysant l’ensemble des sommes portées au débit de Mme [W] au titre des frais nécessaires entre 2019 et 2024 (pour un montant de plus de 6 800 euros) n’en retiendra que les sommes suivantes, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui exclut les honoraires de 'suivi impayé', ceux de 'constitution de dossier d’huissier, d’avocat…', les frais relatifs aux dépens de l’instance (assignations, timbre d’appel, frais d’avocat…) et plus généralement, quant aux frais éligibles au titre de cet article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux qui sont établis par un justificatif (ce qui n’est pas le cas des 'honoraires inscription hypothèque’ du 9 décembre 2022).

Dès lors, ne seront retenus que les frais suivants :

* cinq mises en demeure correctement adressées et produites avec la preuve de leur avis de réception, reprises au tarif postal en vigueur en 2022-2023 et 2024 : à savoir 5,20 euros, pour un total de 26 euros,

* les frais de sommation de payer du 17 mai 2022 pour 190,40 euros,

ce qui donne un montant total de 216,40 euros.

Il suit de tout ce qui précède que, par infirmation du jugement, M. [G] et Mme [W] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (3 382,63 + 216,40) soit 3 599,03 euros au titre des charges de copropriété échues et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 6 novembre 2024 (4e trimestre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022 date de l’assignation, sous réserve des règlements effectués entre le 6 novembre 2024 et ce jour. Une condamnation en deniers ou quittance sera prononcée de ce chef.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement d’une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Selon l’article 1231-6 du code civil

'Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518)

En l’espèce

Il ne ressort d’aucun des éléments et pièces produites que Mme [W], qui établit la réalité de sa situation d’impécuniosité devant la Cour, ainsi que ses diligences pour régler ses charges y compris en contractant un crédit à la consommation à cet effet, aurait fait preuve de mauvaise foi ou d’une résistance abusive. La demande formée contre Mme [W] sera rejetée, par confirmation du jugement.

Il n’en va pas de même pour M. [G], qui s’est constamment abstenu de transmettre à Mme [H] les appels de charges et autres documents envoyés par le syndic, et depuis au moins l’année 2019, n’a jamais procédé au règlement des charges afférentes à l’appartement dont il est copropriétaire indivis. Par suite, il y a donc lieu de condamner M. [G] et lui seul, à payer une indemnité de 300 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de Mme [W] tendant au paiement d’une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral

En premier lieu, Mme [W] fait valoir qu’elle a été particulièrement affectée par le comportement et la position adoptée par le syndic qui, par email du 9 février 2021, faisant suite à la réception de son règlement de 10 000 euros, s’engageait à lui retirer 4 108 euros de frais à condition qu’elle règle un montant de 799,44 euros, ce qu’elle a fait dès qu’elle l’a pu, par courrier recommandé du 24 avril 2021 (sa pièce n°4)… pour s’apercevoir que le syndic avait 'égaré’ ledit courrier réceptionné par lui et le chèque en question, dont l’encaissement aurait porté le solde de son compte de copropriétaire à un montant créditeur de 31 euros en mai 2021. (Voir tableau ci-dessous).

Au lieu de cela, elle s’est vue contrainte de renvoyer un autre chèque n°2288864 de 799,44 euros qui n’a été porté au crédit de son compte que le 26 janvier 2022, le syndic prenant prétexte de ce 'retard de paiement’ pour ne pas honorer son engagement d’extourner la somme de 4 108 euros de frais.

Date / objet

Débit

Crédit

01-01-21

01-01-21

01-01-21

10-02-21 règlement Mme [W]

09-02-21 frais annulés par mail du 9/02

01-04-21 appel provision

01-04-21 appel provision

01 mai 2021 règlement Mme [W], envoyé en R/AR le 21 avril 2021

Solde créditeur au 1er mai 2021

14 010 €

412,78 €

20,41 €

412,78€

20,41€

10 000 €

4 108 €

799,44 €

31,06 euros

En deuxième lieu, la Cour relève que le Tribunal a constaté la réalité du préjudice moral de Mme [W] en précisant « l’impéritie du syndic a nécessairement contribué à dégrader l’état pathologique de Mme [W] » (page 5 du jugement entrepris)

En troisième lieu, la Cour relève qu’à hauteur d’appel le syndicat des copropriétaires n’a délibérément pas tenu compte de l’analyse et du raisonnement posés par le Tribunal, n’y répondant pas mais produisant, notamment en ses pièces n°24 et n°30, deux relevés chronologiques du compte de copropriétaire en cause, où n’apparaît aucun règlement entre 2019 et le 10 août 2022, ce qui est faux, compte tenu de tout ce qui a été dit supra.

En quatrième lieu, Mme [W], copropriétaire indivise et divorcée de M. [G], l’autre copropriétaire indivis, établit avoir eu les plus grandes difficultés avant de pouvoir recevoir à son adresse personnelle les appels de charges, que le syndic expédiait à son seul ex-mari, qui ne les payait pas ni n’en avertissait son ex-épouse. Elle produit les preuves de ses envois de courriers en recommandé avec demande d’avis de réception, auxquels le syndic n’établit pas avoir répondu, ce qui constitue un défaut de diligences de sa part, préjudiciable à l’intimée.

En cinquième et dernier lieu, alors que le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de la grande majorité de ses demandes, notamment en ce qui concerne la créance alléguée, l’assemblée générale tenue le 7 juin 2023 a décidé, par sa résolution n°20, de la mise en vente par adjudication de l’appartement sur une mise à prix à 10 000 euros (extrait du procès-verbal, pièce intimée n°26). Mme [W], copropriétaire, affirme sans être contestée – le syndicat des copropriétaires s’étant abstenu de produire le procès-verbal de cette assemblée générale au dossier d’appel- n’avoir pas été convoquée, ni avoir réceptionné le procès-verbal de ladite assemblée générale, ce qui constitue une faute grave du syndic et une violation des droits de Mme [W].

Il suit de tout ce qui précède, que l’incurie fautive et la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires et du syndic sont avérées et perdurent depuis plusieurs années envers Mme [W], ce qui a nécessairement eu pour conséquence un grave préjudice moral.

Par infirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une indemnité de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Sur la demande de Mme [W] tendant à voir condamner le syndic à lui adresser les appels de fonds relatifs aux charges de copropriété à compter du 1er janvier 2023, sous astreinte.

Il n’appartient pas à la Cour de prononcer une telle condamnation, au surplus envers le syndic qui n’est pas une partie au litige.

Cette demande est irrecevable.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à aggraver la condamnation prononcée par le jugement entrepris : celui-ci sera dès lors infirmé s’agissant des dépens et également, de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [W], parties perdantes en première instance comme en appel, seront condamnés in solidum aux dépens dans ces deux instances.

En équité, il convient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d’appel au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement du 13 avril 2023 du Tribunal judiciaire de Pontoise en tant qu’il a :

* Condamné solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 832,22 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 1er octobre 2022 (4ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] [W] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

* Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

* Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne solidairement M. [J] [G] et Mme [K] [W], domiciliés [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], sise [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 12], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 599,03 euros au titre des charges de copropriété échues et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 6 novembre 2024 (4e trimestre 2024 inclus), en deniers ou quittance, sous réserve des règlements effectués entre le 6 novembre 2024 et ce jour, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, tendant au paiement de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum M. [J] [G] et Mme [K] [W], domiciliés [Adresse 8], aux entiers dépens de première instance,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à Mme [K] [W], domiciliée [Adresse 7] [Localité 13], la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

— Rappelle que les frais de recouvrement indument facturés à M. [J] [G] et Mme [K] [W], tels que relevés par la Cour, doivent être recrédités sur leur compte de copropriétaire,

— Condamne M. [J] [G] à payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

— Condamne in solidum M. [J] [G] et Mme [K] [W], domiciliée [Adresse 8], aux entiers dépens d’appel,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MAGELLAN, sise [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet Betti, RCS de [Localité 15] sous le n°B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT