RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02868 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I56J

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

17 août 2023 RG :23/00261

[O]

[V]

C/

[T]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Imbert-Gargiulo

SELARL Llurens-Davy [Localité 9]…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 17 Août 2023, N°23/00261

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Y] [F] [O]

né le 09 Avril 1960 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [W] [E] [S] [V] épouse [O]

née le 04 Juin 1973 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

Mme [C] [T] épouse [R]

née le 20 Janvier 1959 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Magali MAUBOURGUET de la SELARL LLURENS-DAVY-MAUBOURGUET-DANIGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 octobre 2011, Monsieur [Y] [R], représenté par son tuteur, Monsieur [I] [R] a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec prise d’effet au 1er octobre 2011, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 ', outre 11 ' d’acompte sur les ordures ménagères.

Madame [C] [T] veuve [R], venant aux droits du bailleur en qualité d’usufruitière faisait délivrer le 30 juillet 2020 aux époux [O] un commandement de payer la somme de 3 709,21 ', visant la clause résolutoire.

Par courrier en lettre recommandée du 1er octobre 2020, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] mettaient en demeure celle-ci de faire réaliser des travaux afin de remédier à des désordres et de communiquer les diagnostics relatifs au logement.

Le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon était saisi par les parties de demandes en exécution des travaux et en résiliation du bail. Il ordonnait le 1er mars 2022 une mesure d’expertise judiciaire et un sursis à statuer sur les autres demandes.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2022, Madame [C] [T] veuve [R] a délivré à Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] un congé pour reprise pour le 30 septembre 2023, pour habiter elle-même le logement.

Contestant la validité du congé pour reprise, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ont assigné le 25 avril 2023 Madame [C] [T] veuve [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon.

Par jugement en date du 17 août 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

— validé le congé délivré par acte huissier de justice le 27 décembre 2023 au profit de Madame [C] [T] veuve [R] pour reprise avec effet au 30 septembre 2023,

— constaté la résiliation du bail concernant le local à usage d’habitation située [Adresse 3], loué par Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] suivant contrat de bail du 3 octobre 2011, à compter du 30 septembre 2023 ;

— constaté que Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] seront occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023 faute de libération volontaire des lieux ;

— autorisé l’expulsion de Madame [X] [O] et de Monsieur [Y] [O] et de tous occupants de leur chef des locaux précités et dit qu’à défaut de départ volontaire, Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 032,50 ' ;

— condamné solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] à régler à Madame [C] [T] veuve [R] une indemnité d’occupation de 1 032,50 ' par mois charges comprises, somme due à compter du 1er octobre 2023 (lendemain de la date de

résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive effectif des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit que le présent jugement sera transmis au service de la préfecture de Vaucluse ;

— condamné in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] à régler à Madame [C] [T] veuve [R] la somme de 1 000 ' au titre des frais irrépétibles ;

— condamné in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue le 1er septembre 2023, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ont relevé appel du jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Par ordonnance du 17 juin 2024, Madame [C] [T] veuve [R] s’est désistée de son incident, tendant à voir prononcer la radiation de l’affaire.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 11 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O], appelants, demandent à la cour de :

Vu la loi ALUR n°2014 ' 366 du 24 mars 2014 venue modifier la loi n°89 ' 462 du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

— RECEVOIR Madame et Monsieur [O] [Y] en leur appel, fins et conclusions d’appelants et les dire bien fondés ;

Y faisant droit,

— INFIRMER dans sa totalité le jugement rendu le 17 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON ;

— DEBOUTER Madame [C] [T] veuve [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris tout appel incident et toute demande reconventionnelle

Et, statuant à nouveau :

— ANNULER le congé pour reprise délivré par actes séparés d’huissier de justice le 27 décembre 2022 à Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] par Madame [T] veuve [R] [C] ;

— JUGER que le contrat de bail conclu le 3 octobre 2011, à effet au 1er octobre 2011, portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] s’est poursuivi valablement au profit de Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] ;

— DEBOUTER Madame [T] veuve [R] [A] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

EN TANT QUE DE BESOIN,

Dans l’hypothèse où la décision à intervenir de la Cour interviendrait postérieurement à la date de fin de la période de trêve hivernale,

— PRONONCER la réintégration de Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] dans les lieux donné à bail, à savoir, la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] dont Madame [T] veuve [R] [C] est usufruitière ;

— ORDONNER à Madame [T] veuve [R] [C] de procéder à la restitution des clefs entre les mains de Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y], sous astreinte de 100' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [T] veuve [R] [C] à payer à Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] la somme de 5 000' à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Madame [T] veuve [R] [C] à supporter les frais de la procédure d’expulsion qu’elle aura engagée ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Madame [T] veuve [R] [C] à payer à Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] la somme de 1 500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction à Maître MARTINASSO sous ses seules affirmations de droit, au titre de la première instance ;

— CONDAMNER Madame [T] veuve [R] [C] à payer à Madame [O] née [V] [X] et Monsieur [O] [Y] la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction à Maître MARTINASSO sous ses seules affirmations de droit, au titre de la procédure d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [C] [T] veuve [R], intimée, demande à la cour de :

— Juger irrecevables les conclusions et demandes des appelants notifiées le 13 octobre 2023 en ce qu’elle vise un immeuble d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5],

— Juger irrecevables les demandes nouvelles des appelants consistant à voir prononcer leur réintégration dans la maison donnée à bail, avec restitution des clés sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la notification de la décision à intervenir et de voir condamner Madame [C] [T] veuve [R] à leur régler des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 ' outre le fait d’avoir à supporter les frais de la procédure d’expulsion qu’elle aura engagés,

— les en débouter,

Dans tous les cas

— Confirmer le jugement du 17 août 2023 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— validé le congé délivré par acte huissier de justice le 27 décembre 2023 au profit de Madame [C] [T] veuve [R] pour reprise avec effet au 30 septembre 2023,

— constaté la résiliation du bail concernant le local à usage d’habitation située [Adresse 3], loué par Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] suivant contrat de bail du 3 octobre 2011, à compter du 30 septembre 2023 ;

— constaté que Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] seront occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023 faute de libération volontaire des lieux ;

— autorisé l’expulsion de Madame [X] [O] et de Monsieur [Y] [O] et de tous occupants de leur chef des locaux précités et dit qu’à défaut de départ volontaire, Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de

deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 032,50 ' ;

— condamné solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] à régler à Madame [C] [T] veuve [R] une indemnité d’occupation de 1 032,50 ' par mois charges comprises, somme due à compter du 1er octobre 2023 (lendemain de la date de

résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive effectif des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit que le présent jugement sera transmis au service de la préfecture de Vaucluse ;

— condamné in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] à régler à Madame [C] [T] veuve [R] la somme de 1 000 ' au titre des frais irrépétibles ;

— condamné in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

— Juger que la mesure d’expulsion de Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3] ordonnée avec au besoin le concours de la force publique est assortie d’une astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— Ordonner l’expulsion sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir de Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du hangar annexé sans autorisation du bailleur et sans qu’il soit objet du bail du 3 octobre 2011, occupé à des fins personnelles, avec au besoin le concours de la force publique,

— Débouter Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] de l’intégralité de leurs prétentions,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] au paiement de la somme de 2500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au bénéfice de Me [Localité 9].

La clôture de la procédure a été fixée au 6 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la recevabilité des demandes

Madame [C] [T] veuve [R] fait valoir que les demandes des appelants sont irrecevables en ce qu’elles visent, dans le dispositif de leurs conclusions, un immeuble situé à [Localité 5] alors que le bien se trouve à [Localité 6].

Par ailleurs, elle fait valoir que les demandes de réintégration, de remise des clés, de condamnation à la prise en charge des frais d’expulsion ainsi que de dommages et intérêts sont des demandes nouvelles en appel qui sont dès lors irrecevables.

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] font valoir qu’au termes de leurs écritures, ils sollicitent l’infirmation du jugement et l’annulation du congé qui leur a été délivré. Ils exposent que la mention de la commune de [Localité 5] au lieu de celle de [Localité 6] ne constitue qu’une erreur matérielle qui n’affecte pas leur demande tendant à la poursuite du bail.

Quant à la demande de réintégration formalisée en appel, ils soutiennent qu’il s’agit d’une conséquence des demandes soumises au premier juge, notamment si le congé était déclaré nul.

L’article 954 du code de procédure civile rappelle que 'les conclusions formulent expressément les prétentions de parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée…

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions…

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

Il ressort des dernières conclusions de Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] que ces derniers sollicitent l’infirmation du jugement rendu le 17 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon et demandent, au titre de leurs prétentions l’annulation du congé pour reprise délivré par Madame [C] [T] veuve [R] le 27 décembre 2022 et qu’il soit jugé que le contrat de bail conclu le 3 octobre 2011 s’est poursuivi. Ils demandent également en tant que de besoin leur réintégration dans le bien.

Le bien, objet du bail et pour lequel un congé a été délivré est situé sur la commune de [Localité 6].

Le fait qu’il ait été mentionné dans le dispositif des conclusions des appelants que l’immeuble se trouve sur la commune de [Localité 5] constitue de fait une simple erreur matérielle, sans incidence sur la saisine de la cour.

Il convient de débouter l’intimée de sa demande de ce chef.

Quant aux nouvelles demandes, l’article 564 du code de procédure civile rappelle qu''à peine d’irrecevabilité d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 566 du même code précise cependant que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Le premier juge a déclaré valable le congé et a ordonné l’expulsion des appelants, la décision étant assortie de l’exécution provisoire. Une procédure en expulsion a été initiée par Madame [C] [T] veuve [R] et il résulte des pièces produites aux débats que le procès-verbal d’expulsion du 26 avril 2024 a été transformé en remise des clés, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ayant quitté le bien.

Ces derniers contestant la validité du congé et n’occupant plus l’immeuble, ils sont cependant recevables à former de nouvelles prétentions qui sont de fait liées à leur expulsion, en cas d’infirmation de la décision.

Il convient de débouter Madame [C] [T] veuve [R] de sa demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de ces nouvelles demandes.

2) Sur la validité du congé

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] soutiennent que le congé serait frauduleux. Ils font valoir qu’il a été délivré alors qu’un contentieux les oppose avec Madame [C] [T] veuve [R] depuis 2020 dans le cadre d’une autre instance judiciaire, l’expertise judiciaire étant toujours en cours. Ils précisent que l’expert a adressé un courrier aux parties le 1er décembre 2022 quant à des demandes de devis et la nécessité de réaliser des travaux d’importance et que le congé a été délivré postérieurement à cet envoi, afin de s’y soustraire.

Ils estiment que Madame [C] [T] veuve [R] prétend être sans domicile fixe pour justifier de la reprise du bien, les attestations qu’elle produit étant subjectives et peu étayées, voire de complaisance. Ils contestent par ailleurs un attachement spécifique au bien que prétend avoir Madame [C] [T] veuve [R] et rappellent qu’elle dispose d’autres immeubles.

Madame [C] [T] veuve [R] rappelle qu’il appartient aux appelants de prouver la fraude et que ces derniers ne procèdent que par voie d’allégations. Elle ajoute que le bail est déjà résilié en l’état d’un commandement demeuré infructueux dans le cadre de l’autre procédure.

S’agissant du congé, elle précise l’avoir délivré 9 mois à l’avance pour permettre aux locataires de s’organiser. Elle indique qu’il s’agit de l’ancien domicile familial. Elle fait valoir qu’elle a vendu des biens et qu’elle a deux studios pour les vacances ne permettant pas d’y résider. Elle rappelle que même si elle avait d’autres biens, elle conserve le choix d’exercer son droit de reprise sur le bien qu’elle souhaite.

Elle maintient qu’elle était sans domicile fixe, lorsqu’elle a délivré le congé, étant hébergée par son fils et des amis et indique que suite au départ de ses locataires, elle occupe effectivement le bien.

Revenant sur les travaux, elle rappelle qu’étant usufruitère, elle n’est pas tenue à leur financement et qu’aucune fraude ne peut en conséquence lui être reprochée, le pré rapport ayant été adressé après qu’elle ait fait délivré le congé. Elle expose, par ailleurs, que Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] sont à l’origine de certains désordres relevés.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que :

'I – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire…, ses descendants ou ceux de son conjoint. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu’il émane du bailleur….

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et les respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes…

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre…

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le congé a été délivré par Madame [C] [T] veuve [R], à Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O], par actes séparés d’un commissaire de justice, remis à domicile le 27 décembre 2022. La date d’effet du congé est fixée au 30 septembre 2023. Madame [C] [T] veuve [R] mentionne le motif, à savoir la reprise du logement par elle-même.

Madame [C] [T] veuve [R] est usufruitière du bien, son fils étant le nu-propriétaire.

Il est constant que seul l’usufruitier peut délivrer un congé et les conditions de validité du congé pour reprise s’apprécient au regard du lien existant entre l’usufruitier et le bénéficiaire de la reprise, soit elle-même en l’espèce.

Quant au motif, il a également été précisé dans l’acte extra-judiciaire.

Les conditions de forme du congé sont ainsi remplies.

Quant au délai, le point de départ du délai est le jour de la signification de l’acte d’huissier, soit le 27 décembre 2022.

Le délai de 6 mois a été respecté, pour prendre effet au 30 septembre 2023.

Le congé doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement et s’il est insuffisamment motivé, le congé encourt la nullité.

Un congé ne peut être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

Lorsqu’il apprécie l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge du fond peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse pèse sur le locataire.

Le congé mentionne que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise est justifié par les éléments suivants : ' Madame [C] [R] est actuellement sans domicile fixe ; elle est en effet hébergée soit par son fils, soit par des proches'.

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] contestent cette situation et ajoutent que Madame [C] [T] veuve [R] dispose d’autres biens.

Il convient de rappeler que même si le bailleur est propriétaire d’autres biens immobiliers, il peut choisir librement celui sur lequel il exerce son droit de reprise.

Madame [C] [T] veuve [R] produit aux débats plusieurs attestations notariées dont il ressort qu’elle a procédé avec son fils à la vente de plusieurs biens sur la commune de [Localité 5].

Quant au fait qu’elle serait sans domicile fixe, il est communiqué aux débats une attestation notariée de Me [M] [N] qui fait état de la vente le 17 juillet 2020 par Madame [C] [T] veuve [R] d’un immeuble à usage d’habitation à la SCI Les calamels, au [Adresse 1] à [Localité 5]. Cette vente a permis, au vu du relevé de compte du notaire, le remboursement de deux prêts le 22 juillet 2020 pour un montant total de 249 226,83 '. Cet immeuble constituait sa résidence principale et il ressort des divers actes de procédure qu’elle s’est par la suite domiciliée chez son fils, au [Adresse 2] à [Localité 5].

Madame [C] [T] veuve [R] remet, par ailleurs, plusieurs attestations manuscrites. S’il peut s’entendre une certaine réserve quant à l’objectivité des attestations remises par le fils et la mère de l’intimée, il apparaît cependant que six autres personnes ont déclaré héberger celle-ci, à titre amical en fonction de ses besoins à leur domicile, Monsieur [Z] précisant qu’elle ne dispose plus de maison dans la région et Mme [H] indiquant la recevoir plusieurs fois dans l’année.

Il est ainsi justifié d’une situation de précarité de Madame [C] [T] veuve [R], qui a vendu sa maison principale avant de délivrer le congé, son souhait de reprendre un bien dont elle a l’usufruit étant dès lors légitime.

Quant à la fraude tendant à la volonté de se soustraire à la réalisation de travaux lui incombant, il est constant que les parties sont en l’état d’une autre procédure pour lequel un sursis à statuer a été prononcé, dans l’attente des résultats de l’expertise judiciaire ordonnée, quant aux demandes de travaux sollicitée par les appelants et de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire par l’intimée. Il est certain que le litige n’est pas tranché et que seule cette juridiction pourra statuer de ces chefs, étant relevé par ailleurs, que les deux instances n’ont pas le même objet.

Il convient néanmoins de préciser que Madame [C] [T] veuve [R] est usufruitière et n’est pas tenue elle-même à la réalisation de travaux, si ces derniers devaient être ordonnés, ce qu’a parfaitement rappelé le premier juge, le congé ne permettant, dès lors, pas de se soustraire à d’éventuelles obligations.

En outre, suite au départ de Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O], Madame [C] [T] veuve [R] occupe effectivement le bien, l’intention frauduleuse n’étant en conséquence nullement démontrée.

Quant à la possibilité de délivrer un congé, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] font valoir que les locaux étant impropres à l’usage d’habitation, le bailleur ne peut demander la nullité du bail ou la résiliation conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil.

Madame [C] [T] veuve [R] ne sollicite ni la résiliation du bail ni la nullité mais le non-renouvellement du bail. Or, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précise un cas pour lequel la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire est suspendue à savoir lorsque la procédure prévue à l’article L 511-10 du code de la construction et de l’habitation est engagée, ce qui n’est aucunement le cas en l’espèce.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a validé le congé pour reprise délivré par Madame [C] [T] veuve [R] à Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O], le 27 décembre 2022.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

3) Sur les effets du congé

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] étant devenus occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023, c’est par une juste appréciation que le premier juge a autorisé leur expulsion et fixé une indemnité d’occupation.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ayant quitté le bien le 26 avril 2024, la demande de Madame [C] [T] veuve [R] tendant à ce que l’expulsion soit ordonnée sous astreinte est dès lors devenue sans objet.

Par ailleurs, le congé étant valide, il convient de débouter les appelants de leur demande tendant à leur réintégration dans les lieux, à la restitution des clés sous astreinte, à la prise en charge des frais d’expulsion et à des dommages et intérêts.

4) Sur l’occupation du hangar

Madame [C] [T] veuve [R] sollicite que Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] soient expulsés du hangar se trouvant sur le terrain. Elle indique qu’il est occupé par Monsieur [Y] [O], sans autorisation et pour les besoins de son activité professionnelle. Elle expose avoir formalisé cette demande devant le premier juge qui n’y a pas répondu.

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] font valoir que le premier juge a analysé la demande et l’a rejeté au vu du dispositif du jugement. Ils ajoutent que la demande paraît inique et n’est corroborée par aucun élément.

Le bail signé le 3 octobre 2011 porte sur ' une maison d’habitation, mas ancien restauré, sur deux niveaux, jardin, garage, cuisine, arrière cuisine, séjour, salle de bains, 2 wc, 4 chambres'.

Il n’est mentionné aucun hangar au titre du bail.

Madame [C] [T] veuve [R] a fait réaliser un constat d’huissier le 21 janvier 2021 relatif à l’occupation de ce hangar, dont il résulte que sur l’arrière de la maison, se trouve un hangar avec un abri sommaire devant l’entrée, la présence d’un panneau ' défense d’entrer propriété privée’ sur la porte et divers objets sous l’abri. Il est ainsi justifié d’une occupation de ce bâtiment.

Il ressort en outre du rapport de pré expertise produit aux débats que Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] indiquent eux mêmes s’étonner que le hangar ne fasse pas partie de la location (page 11).

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ne justifient d’aucun droit d’utiliser ce local, qui n’est pas visé au bail et sont dès lors occupants sans droit ni titre.

Madame [C] [T] veuve [R] est en conséquence bien fondée à solliciter leur expulsion du hangar.

Passé un délai d’un mois à compter de l’arrêt et si Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] ne s’étaient pas exécutés, il convient de les condamner à une astreinte de 50 ' par jour de retard pendant une durée de 3 mois.

La décision contestée est infirmée de ce chef.

5) Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmés.

Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O], succombant, sont condamnés solidairement aux dépens d’appel, avec distraciton au bénéfice de Me [Localité 9].

Il convient de les débouter de leur demande de condamnation de Madame [C] [T] veuve [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande Madame [C] [T] veuve [R] de ce chef à hauteur de 1 000 '.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare les demandes de Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] recevables,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 17 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— Rejeté le surplus des demandes,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau,

Autorise l’expulsion de Madame [X] [O] et de Monsieur [Y] [O] et de tous occupants de leur chef du hangar, se trouvant au [Adresse 3],

Dit que Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] auront un délai d’un mois à compter de l’arrêt pour vider le local et que passé ce délai et à défaut d’exécution, Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] seront condamnés à payer à Madame [C] [T] veuve [R] une astreinte de 50 ' par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] de leur demande de réintégration dans les lieux et de restitution des clés sous astreinte,

Déboute Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] de leur demande de prise en charge des frais d’expulsion par Madame [C] [T] veuve [R],

Déboute Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] aux dépens d’appel, avec distraction au bénéfice de Me [Localité 9],

Déboute Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] de leur demande de condamnation de Madame [C] [T] veuve [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [W] [V] épouse [O] à payer à Madame [C] [T] veuve [R] la somme de 1 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,