RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02433 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JITH

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

17 juin 2024 RG :24/00224

[Y]

C/

[F]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Dumas Lairolle

M^e Fiol

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 17 Juin 2024, N°24/00224

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [J] [Y]

né le 06 Septembre 1947 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5624 du 03/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Mme [P] [F] épouse [H]

née le 06 Décembre 1947 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Magali FIOL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2022, Mme [P] [F] épouse [H] a donné à bail M. [J] [Y] un logement à usage d’habitation à, sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Mme [P] [F] épouse [H] a fait délivrer le 26 octobre 2023 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire à M. [J] [Y] pour un montant en principal de 2 855,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Mme [P] [F] épouse [H] a fait assigner M. [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,

Et en conséquence,

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré du logement susvisé, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’en suite de son expulsion, si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d’une voie de fait article L.412-6 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

— condamner M. [J] [Y] au paiement à titre provisionnel :

*de la somme principale de 3 344,94 euros arrêtée au 16 janvier 2024 au titre des loyers, charges, outre intérêts de droit à compter de la date de l’ordonnance à intervenir,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et ce en subissant les augmentations légales jusqu’à totale libération des lieux,

— condamner M. [J] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer ainsi que de l’assignation et sa notification aux services de la Préfecture.

Par ordonnance de référé contradictoire du 17 juin 2024, le juge des contentieux et de la protection de Nîmes a :

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Mme [F] recevable et bien fondée ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19.08.2022 entre Mme [F] et M. [Y] concernant le logement [Adresse 2], à [Localité 5],

— constaté la résiliation du bail à compter du 07.11.2023,

— constaté que M. [Y] est déchu de son titre d’occupation et se maintien indûment dans le logement initialement loué [Adresse 2], à [Localité 5],

En conséquence,

— ordonné l’expulsion domiciliaire de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux [Adresse 2] gauche, à [Localité 5] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution,

— dit qu’en suite de son expulsion, si M. [Y] se réinstalle dans les locaux il se rendra coupable de voie de fait conformément à l’article L412-6 al 3 du code des procédures civiles d’exécution et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

— condamné M. [Y] à payer par provision à Mme [F] à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— condamné M. [Y] à payer par provision à Mme [F] la somme de 3 181,95' composées des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtées au 18.12.2023, échéance 7 de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par M. [Y],

— condamné M. [Y] à payer à Mme [F] la somme de 600' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 17 juillet 2024, M. [J] [Y] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Au terme de ses conclusions notifiées le 11 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [J] [Y], appelant, demande à la cour, de :

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

« -déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Mme [P] [F] épouse [H] recevable et bien fondée

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2022 entre Mme [P] [F] épouse [H] et M. [J] [Y] concernant le logement sis [Adresse 2], à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ;

— constaté la résiliation du bail à compter du 7 novembre 2023 ;

— constaté que M. [J] [Y] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis [Adresse 2], à [Localité 5] ;

En conséquence

— Ordonné l’expulsion domiciliaire de M. [J] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 2], à [Localité 5] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit qu’en suite de son expulsion, si M. [J] [Y] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait conformément à l’article L. 412- 6 al. 3 du code des procédures civiles d’exécution et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale ;

— Condamné M. [J] [Y] à payer par provision à Mme [P] [F] épouse [H] à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

— Condamné M. [J] [Y] à payer par provision à Mme [P] [F] épouse [H] la somme de 3181,95 euros, composée des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée au 18 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

— Rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [J] [Y].

— Condamné M. [J] [Y] à payer à Mme [P] [F] épouse [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [J] [Y] aux entiers dépens. »

Statuant de nouveau,

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions comme infondées et non suffisamment justifiées

— condamner Mme [H] à verser à M. [Y] une somme de 2000' à titre de dommages et intérêts afin de faire cesser le trouble manifestement illicite tiré du non-enlèvement des meubles du précédent occupant

— condamner Mme [H] à verser à M. [Y] une somme de 800' à titre d’obligation non sérieusement contestable issue de l’absence de justification des charges locatives,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à M. [Y] les plus larges délais de grâce prévus par la Loi.

— dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens, et qu’il n’y a lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, M. [Y] indique que l’appartement est loué vide et non meublé, qu’il ne peut jouir normalement et paisiblement de ce logement conformément au bail puisque Mme [H] n’a pas débarrassé les meubles de l’ancien locataire et a fait réaliser des travaux d’isolation pour améliorer le DPE de l’appartement mais ayant pour conséquence de diminuer la surface habitable de manière substantielle. Il ajoute que ces travaux étaient prévus bien avant leur réalisation et ont causé diverses dégradations par des taches de peinture et certaines plinthes n’ont jamais été remises en place amenant la pénétration de nuisibles en raison de l’état global de l’immeuble.

Il soulève également l’absence totale de régularisation des charges et notamment de la consommation d’eau alors qu’il appartient à la propriétaire d’établir un décompte entre les charges récupérables.

Il indique enfin avoir rencontré diverses difficultés avec la CAF, qui n’a pas versé l’APL à la propriétaire pendant des mois, et que l’analyse du décompte fourni en première instance est révélatrice de la mauvaise foi de la bailleresse, car nonobstant le paiement direct de la somme de 291 ' par mois depuis octobre 2023, elle continue d’appeler la totalité du loyer, augmentant artificiellement la dette locative.

Mme [P] [F] épouse [H], en sa qualité d’intimé, par dernières conclusions en date du 25 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

— débouter M. [Y] de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 17 juin 2024 en ce qu’elle a:

« -Déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Mme [F] recevable et bien fondée ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19.08.2022 entre Mme [F] et M. [Y] concernant le logement [Adresse 2], à [Localité 5],

— Constaté la résiliation du bail à compter du 07.11.2023,

— Constaté que M. [Y] est déchu de son titre d’occupation et se maintien indûment dans le logement initialement loué [Adresse 2], à [Localité 5],

En conséquence,

— Ordonné l’expulsion domiciliaire de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux [Adresse 2], à [Localité 5] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution

— Dit qu’en suite de son expulsion, si M. [Y] se réinstalle dans les locaux il se rendra coupable de voie de fait conformément à l’article L412-6 al 3 du Code des procédures civiles d’exécution et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— Condamné M. [Y] à payer par provision à Mme [F] à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— Condamné M. [Y] à payer par provision à Mme [F] la somme de 3181,95' composées des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtées au 18.12.2023, échéance 7 de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— Rejeté l’ensemble des demandes formulées par M. [Y],

— Condamné M. [Y] à payer à Mme [F] la somme de 600' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Statuant à nouveau,

— déclarer la présente procédure d’appel comme étant abusive,

— condamner, par conséquent, M. [Y] à verser à Mme [H] la somme de 2000 ' en réparation de son préjudice

— condamner M. [Y] à payer à Mme [F] la somme de 1500 ' en sus de la condamnation en première instance ainsi que les dépens.

A l’appui de ses écritures, Mme [P] [F] épouse [H] expose que lors du décès de M. [T], ancien locataire du bien, M. [Y] a refusé de quitter les lieux, raison pour laquelle elle n’a eu d’autre choix que de conclure avec ce dernier un nouveau contrat de bail, de bonne foi, pour ne pas le laisser sans logement.

Elle indique que M. [Y] fait preuve d’une particulière mauvaise foi puisqu’il était déjà hébergé par M. [T] avant son décès, sans le consentement de la propriétaire qui n’était pas informée, qu’il s’est maintenu dans les lieux après le décès de celui-ci sans droit ni titre, qu’il avait donc parfaite connaissance de tous les meubles présents dans l’appartement puisqu’il y a vécu avec le précédent locataire, qu’il ne l’a jamais informée lui-même du décès de cette personne pensant pouvoir se maintenir dans les lieux en fraude, et qu’en conséquence il n’a jamais payer de dépôt de garantie, ni d’ailleurs régulièrement les loyers.

Elle soutient que M. [Y] ne peut valablement soulever un quelconque préjudice alors que d’une part, sans elle, il serait sans logement et d’autre part, elle a tout fait pour qu’il puisse vivre confortablement en effectuant des travaux d’isolation.

Elle indique que l’absence du versement des APL ne peut être un motif légitime pour se soustraire à son obligation de payer son loyer, et que M. [Y] n’a entrepris aucune démarche pour régulariser sa situation.

Elle reproche à M. [Y] de ne faire aucune proposition pour apurer son passif et que si sa situation est obérée, c’est uniquement parce qu’il n’entreprend aucune démarche, comme pour le compteur d’eau ou auprès de la CAF.

Elle conclut enfin que la procédure d’appel est abusive puisque M. [Y], dont la mauvaise foi absolue a été démontrée en référé et en cause d’appel, persiste à faire perdurer cette procédure contre elle sans aucun argument.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de Mme [P] [F] épouse [H],

En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l’encontre de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Mme [P] [F] épouse [H], recevable.

La décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe I Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux prévisions contractuelles.

Par ailleurs, le commandement de payer du 26 octobre 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que le locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer dans le délai imparti.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 7 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer cornant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il résulte du décompte versé aux débats que le locataire ne justifie pas de la reprise du règlement du loyer courant.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelant de ses demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire et par suite a ordonné son expulsion, ce dernier étant devenu sans droit ni titre ; et fixé une indemnité d’occupation justement évaluée.

Concernant la demande en paiement de la somme de 3 181, 95 ' au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus en application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, et il résulte du décompte arrêté au mois de décembre que M. [Y] restait redevable au 18 décembre 2023 de la somme de 3 181, 95 ' arrêtée au 18 décembre 2023, mensualité de décembre 2023 incluse.

L’analyse comparative du décompte et des justificatifs de paiement de la CAF sur la période considérée révèle que les versements effectués au titre de l’APL ont bien été déduits dans le décompte.

Par ailleurs, un décompte précis et détaillé des charges est produit aux débats.

En conséquence l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef

Sur les demandes de M. [Y],

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

M. [Y] sollicite la somme de 2000 ' provisionnelle à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice découlant du non enlèvement des meubles du précédent occupant et celle de 800 ' pour absence de justification de charges locatives.

Cependant, comme indiqué ci-avant, les provisions sur charges sont justifiées dans leur détail.

Concernant les meubles, il convient de rappeler qu’il est établi et d’ailleurs non contesté par M. [Y] que ce dernier a occupé les lieux loués antérieurement avec l’ancien locataire et qu’il n’a pas quitté les lieux à son décès, sa situation ayant été régularisée ensuite par la signature d’un bail à son nom.

Il ne pouvait dès lors pas ignorer les meubles présents dans les lieux, certains effets pouvant même lui appartenir.

Les photographies produites aux débats ne sont de plus pas datées et l’appelant qui indique avoir dû exposer des frais de garde meuble pour ses effets personnels ne justifie pas ce préjudice.

Il n’établit pas non plus avoir sollicité la bailleresse pour lui demander l’enlèvement des meubles qui seraient restés dans les lieux et qui appartiendraient à l’ancien locataire avec qui il a occupé les lieux.

Enfin, il ne saurait se prévaloir sérieusement d’un préjudice découlant de la mise en place par l’intimée d’une isolation qui n’a, au contraire, pu qu’augmenter le confort des lieux donnés à bail.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [Y] de ses demandes de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêt de Mme [F] pour procédure abusive,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu’en cas de légèreté blâmable non démontrée en l’espèce.

La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 900 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [P] [F] épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [J] [Y] aux dépens d’appel,

Condamne M. [J] [Y] à payer à Mme [P] [F] épouse [H] la somme de 900 ' au titre des frais irrépétibles d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE ,