RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00812 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JDWY

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ALES

21 décembre 2023 RG :23/00319

[O]

C/

[B]

[B]

[B]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Trombert

SCP [W] Clabeaut

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’ALES en date du 21 Décembre 2023, N°23/00319

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS selon ordonnances du Premier Président n°2025/063 du 17 février 2025 et 2025/74 du 06 mars 2025:

Mme L. MALLET, Conseillère en remplacement de la Présidente de Chambre empêchée, et M^me S. IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ ordonnances du Premier Président n°2025/063 du 17 février 2025 et 2025/74 du 06 mars 2025

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

A. VAREILLE, Conseillère

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [M] [O]

née le 15 Janvier 1956 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-301892024-000923 du 06/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

M. [C] [B]

né le 16 Août 1989 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [K] [B]

né le 06 Décembre 1981 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [G] [B]

né le 28 Avril 1986 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me L. MALLET, Conseillère en remplacement de la Présidente de chambre empêchée, le 15 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat intitulé « bail à usage d’habitation » a été conclu le 2 août 2010 entre M. [I] [B] et Mme [M] [O] concernant un bien situé [Adresse 6] à [Localité 10]. Il est stipulé que la mise à disposition est consentie et acceptée à titre gratuit en échange du gardiennage non rémunéré. Il est également prévu que le propriétaire s’engage à prendre à son compte les charges afférentes à l’habitation.

M. [I] [B] est décédé le 14 mars 2027, laissant pour lui succéder ses ayant droits, M. [K] [B], M. [G] [B] et M. [C] [B].

Par acte du 4 octobre 2017, un congé aux fins de vente est délivré à Mme [M] [O] pour le 1er août 2019.

Par exploit du 29 août 2023, cette dernière a fait assigner devant le juge des référés près du tribunal judiciaire d’Alès M. [K] [B], M. [G] [B] et M. [C] [B] sollicitant :

— leur condamnation solidaire à rétablir l’eau courante au [Adresse 6] des significations de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 ' par jour de retard ;

— les condamner solidairement à la somme de 11 000 ' à titre provisionnel à valoir sur son indemnisation du préjudice de jouissance ;

— le rejet de leurs demandes ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé, réputée contradictoire, prononcée le 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès, a :

— rejeté l’intégralité des demandes de Mme [M] [O] ;

— dit que le congé aux fins de vente du 4 octobre 2017 est régulier en la forme ;

— ordonné en conséquence à Mme [M] [O] de libérer les lieux situés [Adresse 6]) et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [B], M. [G] [B] et M. [C] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rejeté l’intégralité des autres demandes ;

— condamné Mme [M] [O] à payer la somme totale de 800 ' M. [K] [B], M. [G] [B] et M. [C] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] [O] aux dépens, sous réserve des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 29 février 2024, Mme [M] [O] a interjeté appel à l’encontre de l’intégralité de l’ordonnance de référé du 21 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [M] [O] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article L1321-1 A du code de la santé publique, de :

— accueillant l’appel de Madame [O],

— le dire régulier en la forme et bien fondé au fond,

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 21 décembre 2023 qui l’a débouté de l’ensemble de ses demandes

— constater que Mme [O] n’a plus accès à l’eau depuis le 28 mars 2022

— dire et juger que cela constitue un trouble manifestement illicite ;

— condamner solidairement M. [K] [B], M. [G] [B], M. [C] [B] à rétablir l’eau courante au [Adresse 6], dès signification de la décision à intervenir, et ce avec une astreinte de 100 euros par jours de retard ;

— dire et juger que les consorts [B] ont commis une faute ;

— dire et juger que cette faute crée un préjudice de jouissance à Madame [O] depuis le 28 mars 2022 ;

— condamner solidairement M. [K] [B], M. [G] [B], M. [C] [B] au paiement de la somme de 11 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [O] outre les frais d’huissier de Me [J]

— rejeter la demande reconventionnelle des consorts [B] en validation du congé

— condamner solidairement M. [K] [B], M. [G] [B], M. [C] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de son appel, Mme [M] [O] fait valoir que son occupation de la maison d’habitation située à [Localité 10] a été consentie à titre gratuit, à charge pour elle d’assurer le gardiennage du bien, étant précisé que toutes les charges du bien, y compris l’eau sont à la charge du propriétaire.

Elle indique ne pas être sans droit ni titre car les héritiers de [I] [B], son employeur, n’ont pas diligenté une procédure de rupture de contrat de travail, d’autant plus qu’aucune lettre de licenciement ne lui a été notifiée alors que les dispositions de l’article 13 de la convention collective, stipulant que le contrat de travail prend fin le jour du fait du décès de l’employeur, n’exonère pas les héritiers de l’obligation de notifier le licenciement.

Elle soutient par ailleurs que depuis le 28 mars 2022, elle n’a plus accès à l’eau courante dans son logement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin dans les meilleurs délais, rappelant que le droit d’accès à l’eau potable s’inscrit dans le droit à un logement décent reconnu par la constitution française.

Elle prétend enfin que les propriétaires sont fautifs pour avoir fait clôturer le contrat de distribution d’eau et que la coupure d’eau lui crée un préjudice de jouissance, non sérieusement contestable qui ouvre droit à réparation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [C] [B], M. [K] [B] et M. [G] [B], demandent à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance du 21 décembre 2023 rendu par le juge des référés des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ales,

— condamner Mme [O] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs écritures, les consorts [B] soutiennent que l’ordonnance contestée devra être nécessairement confirmée puisque la partie appelante n’a pas mentionné dans ses conclusions qu’elle demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ou l’annulation du jugement.

Ils font valoir aussi que l’évidence d’un trouble manifestement illicite n’est nullement rapportée et acquise puisque les dispositions de l’article L1321-1 A du code de la santé publique, opposées en demande, ne sont nullement méconnues, tenant que le bien occupé dispose d’un accès à l’eau courante.

Ils font valoir que l’appelante est bien sans droit ni titre puisque la procédure du congé a été respectée et que la cour d’appel de Nîmes a confirmé dans son arrêt du 1er février 2025 que le contrat liant les parties est un bail d’habitation et non un contrat de travail.

Ils rappellent avoir mis fin à ce bail, en suivant la procédure de congé pour vente et que par conséquent, le bail d’habitation étant résilié, les dispositions contractuelles ne peuvent plus produire d’effet juridique.

Ils allèguent que Mme [O] qui est une occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2019, ne peut opposer les dispositions contractuelles du bail d’habitation, rappelant que l’occupation illicite d’un bien immobilier constitue en principe un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser par une mesure d’expulsion ou d’interdiction d’occupation.

Ils concluent enfin que Mme [O], qui est une occupante sans droit ni titre du bien objet du bail d’habitation, ne peut se prévaloir d’un trouble manifestement illicite, et par conséquent, sa demande indemnitaire visant un préjudice de jouissance sera vouée à l’échec.

En cours de délibéré, il a été sollicité par message RPVA du 29 avril 2025 la communication par le conseil de l’appelante des pièces numérotées 2 à 8 visées au bordereau et non produites.

MOTIFS

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, l’analyse du dispositif des conclusions de l’appelante signifiées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile révèle qu’elle sollicite la réformation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions qui l’a débouté de l’ensemble de ses demandes.

Cette formulation est suffisante pour déterminer les chefs du dispositif critiqués de l’ordonnance déférée sans qu’il soit nécessaire de les reprendre un à un .

Enfin, les intimés demandent la confirmation en toutes ses dispositions de la décision déférée et ne formulent dès lors aucune critique en ce qu’elle les a déboutés de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation et des charges et de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ces dispositions seront donc confirmées.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la résiliation du contrat,

En l’état de l’arrêt de la chambre sociale de la cour d’appel de Nîmes en date du 11 février 2025 qui a statué sur l’absence de lien de subordination et donc de contrat de travail, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la validité du congé pour vendre délivré le 4 octobre 2017 pour le 1er août 2019 à Mme [O] par les intimés en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 qui a été délivré dans les conditions de forme et de délais prévues par ce texte.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle dit que le congé délivré à la locataire est régulier.

Mme [O] a bien été occupante sans droit ni titre du 1er août 2019 jusqu’à sa libération des lieux

Sur la demande de Mme [O] au titre du rétablissement de l’eau,

Il résulte de l’ordonnance de référé du premier président de la cour d’appel de Nîmes en date du 10 janvier 2025 que Mme [O] a indiqué que l’expulsion avait déjà eu lieu.

Dès lors, Mme [O] n’occupant plus les lieux, la demande de ce chef ne peut aboutir.

Pour ces motifs le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de provision de Mme [O] au titre du préjudice de jouissance,

Mme [O] sollicite la somme provisionnelle de 11 000 ' expliquant subir un préjudice de jouissance important du fait de la coupure d’eau depuis le 28 mars 2022 (arrêt du chauffage, transport des jerricans quotidiennement pour assurer ses besoins primaires d’hygiène, et de nourriture, achat de bouteilles d’eau et frais de laverie)) alors qu’elle dispose d’un contrat de mise à disposition de la maison qu’elle occupe, avec prise en charge de toutes les charges, y compris l’eau et le chauffage par le propriétaire, qu’ainsi les propriétaires sont fautifs pour avoir fait clôturer le contrat de distribution d’eau.

Elle indique que le premier juge ne pouvait affirmer qu’il n’est pas formellement établi que le logement soit dépourvu d’eau puisque il a été versé aux débats la preuve de la demande de coupure en date du 22 mars 2022, lettre faite par maître [Z] [W] à l’attention de madame [L] [S] responsable du département de l’eau à la REAAL à [Localité 7], outre une attestation du maire de [Localité 10] du 29 septembre 2022.

Elle soutient également qu’il y a un problème sur l’identification des contrats et que pour pouvoir obtenir la fermeture, les consorts [B] ont falsifié le contrat (dossier [B]/[O] au lieu de [O] [M]).

Les intimés soutiennent que l’appelante n’a pas été privé d’eau puisqu’elle indique avoir mis le contrat à son nom et qu’elle ne peut en toute hypothèse se prévaloir du contrat en l’état de la résiliation.

Il convient de rappeler que la résiliation a été acquise le 1er août 2019 tandis que la coupure d’eau invoquée est du 22 mars 2022 et sa constatation du 4 septembre 2024, selon procès-verbal de commissaire de justice, soit bien postérieurement à la résiliation du bail.

En conséquence, Mme [O] ne peut fonder sa demande sur la clause contractuelle du bail qui a été résilié et qui ne produit plus aucun effet juridique.

Quant à l’attestation du maire de [Localité 10] en date du 29 septembre 2022, elle se cantonne à indiquer que suite à des travaux sur le réseau d’eau potable du 9 au 10 novembre 2021, une fuite d’eau s’est produite à la remise en service du réseau et que Mme [O] a fait appel aux services de la REEAL qui sont intervenus pour réparation.

Cet incident n’a aucun lien avec la coupure d’eau invoquée en mars 2022, n’est pas imputable aux propriétaires et est intervenue alors que Mme [O] était occupante sans droit ni titre.

Enfin et surabondamment, la cour n’a pas été destinataire des pièces demandées ne lui permettant donc pas d’apprécier les allégations de l’appelante concernant la demande de coupure d’eau.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme 1 200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [O] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [M] [O] à payer à M. [C] [B], M. [K] [B] et M. [G] [B] la somme de 1 200 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLERE, en remplacement de la Présidente empêchée