S.C.P. EDISSIMO

C/

S.A.R.L. SUNLU

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00484 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GU6N

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 19 février 2025,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 24/00375

APPELANTE :

S.C.P.I. EDISSIMO, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Virginie PUJOL de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104

assistée de M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. SUNLU, immatriculée au RCS de [Localité 6], sous le numéro 830 905 899, prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Franck PETIT de la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101

assisté de M^e Alexandre BELLAN VILA, de ABV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, les sociétés Edissimo, SCPI Gemmeo Commerce et Genepierre aux droits desquels se trouve la société Edissimo ont donné à loyer à M. [B] [I], aux droits duquel est venue la société [I] S.Y devenue la société Sunlu un local n°49-55 dépendant du Centre Commercial dit « Géant Casino [Localité 6] [Localité 5] » situé [Adresse 8]. L’activité prévue au bail est « Restauration de type asiatique », sous l’enseigne « Wokasie » devenue «[Adresse 7]».

Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter de la livraison du local, intervenue le 1er septembre 2016.

Le montant du loyer annuel du local est composé d’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 75 000 euros hors taxes et hors charges, à actualiser et à indexer, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Par avenant de renouvellement du 30 janvier 2018 entre les bailleresses et la société [I] S.Y, cette dernière a bénéficié d’une franchise totale de loyer et charges d’une durée totale de 6 mois à compter du 1er mai 2017.

Au terme de ce même avenant, le preneur a également bénéficié d’une réduction exceptionnelle de loyer de base :

— de 26,27 % pendant la première année suivant la prise d’effet dudit avenant,

— de 13,33 % pendant la deuxième année.

Les locaux, objets du bail commercial, ont fait l’objet d’une cession à la société Mercialys, par acte notarié du 23 décembre 2020, donnant pouvoir au vendeur de réclamer le paiement des arriérés locatifs jusqu’au 31 décembre 2020.

Par acte du 1er juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer à la SARL [I] S.Y1 un commandement de payer portant sur le recouvrement de la somme de 139'476,24 euros

correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais arrêté du 27 juin 2022, outre 13'947,62 euros au titre de la clause pénale.

Par acte du 8 juillet 2024, la SCPI Edissimo a fait assigner la SARL Sunlu en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon en paiement de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Par ordonnance du 19 février 2025, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré la SCPI Edissimo recevable en son action,

— rejeter la demande de provision formulée par la SCPI,

— débouté la SCPI Edissimo de ses demandes formulées sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que de sa demande en paiement des frais irrépétibles,

— condamner la SCPI Edissimo à payer à la SARL Sunlu la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge la SCPI Edissimo.

Par déclaration du 8 avril 2025, la SCPI Edissimo a relevé appel de cette décision.

Par conclusions d’appelant notifiées le 23 septembre 2025, la SCPI Edissimo demande à la cour, sur le fondement des articles 1103,1104 du code civil, 699,700 et 835 du code de procédure civile,de:

— la jugée recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter la société Sunlu de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2025 en ce qu’elle l’a déclarée recevable en son action,

— infirmer l’ordonnance du 19 février 2025 pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner par provision la société Sunlu à lui payer les sommes suivantes selon décompte du 2 juillet 2025 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

*130 056,97 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés en principal,

*13 005,69 euros titres de l’indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %,

*intérêts de retard contractuels à parfaire aujourd’hui jugement,

— condamner la société Sunlu à lui payer la somme de 6 000 euros par application des articles 1103 et 1104 du Code civil et très subsidiairement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sunlu aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions d’intimée notifiée le 24 septembre 2025, la SARL Sunlu demande à la cour, au visa des articles 31 du code de procédure civile, 834 du code civil, 1343-5 du code civil, 2224 du code civil, R145-35 du code de commerce, L145-41 du code de commerce, de :

A titre principal :

— confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2025 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, statuant de nouveau :

— dire et juger prescrite la dette locative antérieure au 8 juillet 2019, en ce compris le T3 2019,

— dire et juger nul le commandement de payer en date du 17 mai 2023,

— débouter la société Edissimo de toutes ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, statuant de nouveau :

— lui accorder un délai de 24 mois à compter du prononcé du jugement pour apurer sa dette locative, reconstituer sa garantie à première demande auprès de l’établissement bancaire, et présenter à la société Edissimo une garantie à première demande conforme aux termes du renouvellement de bail commercial,

En tout état de cause :

— condamner la société Edissimo:

* à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la seule procédure d’appel,

* aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 septembre 2025.

Sur ce la cour,

La déclaration d’appel vise l’ensemble des points jugés.

Toutefois, la question de la qualité à agir de la SCPI Edissimo n’est plus soulevée à hauteur de cour de sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, l’ordonnance déférée est confirmée du chef de la recevabilité à agir.

I/ Sur la demande de provision

A/ Sur la prescription

Au terme de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est sollicité de la cour la condamnation par provision de la société Sunlu au paiement des sommes suivantes, selon décompte du 2 juillet 2025 :

—  130'056,97 euros au titre des loyers, charges et accessoires,

—  13 005,65 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Pour s’opposer au paiement de cette demande provisionnelle, la société Sunlu invoque la prescription.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2241 du même code prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Au terme de l’article 2244 du code civil, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Le bail prévoit que le loyer, les charges, la TVA et les frais de gestion de technique administrative sont exigibles trimestriellement, par avance, le 1er jour du trimestre.

Comme le premier juge l’a rappelé, la prescription commence à courir pour chaque échéance le 2ème jour de chaque trimestre.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, conformément à l’article 1345 du code civil, une mise en demeure n’a pas pour effet d’interrompre la prescription.

De même, un commandement de payer simple, qui n’est pas un commandement à fin de saisie vente, n’engage aucune mesure d’exécution et donc n’a pas pour effet d’interrompre la prescription.

En l’espèce, les commandements de payer les loyers délivrés au preneur les 1er juillet 2022 et 17 mai 2023 n’ont pas eu pour effet d’interrompre la prescription.

Il en résulte que tel que l’a retenu le premier juge, la prescription n’a été interrompue que le 8 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation et la demande portant sur les sommes réclamées sur la période antérieure au 8 juillet 2019 est prescrite, soit la somme de 51 534,39 euros.

B/ Sur le surplus de la demande de provision, soit la somme de 78 522,58 euros

L’avenant au contrat du 30 janvier 2018, prenant effet rétroactivement au 1er mai 2017 prévoit que :

'2-1 Loyer de base :

Le preneur devra régler un loyer annuel fixé d’un commun accord entre les parties à la somme de 75'000 € hors-taxes, hors charges et TVA en sus et ce à compter de la date du présent avenant…

2-2 Réduction exceptionnel de loyer

Toutefois, à titre exceptionnel, le bailleur consent au preneur une réduction temporaire et partielle du loyer susvisé au 2-1 de la manière suivante:

* pendant la première année suivant la prise d’effet du présent avenant, correspondant à -26,67 % dudit loyers en vigueur,

*pendant la seconde année suivant la prise d’effet du présent avenant au bail, correspondant à – 13,33 % dudit loyers en vigueur,

À partir de la troisième année suivant la date de prise d’effet du présent avenant au bail, loyer susvisé, seras-tu en totalité dans les termes des présentes, sans aucune réduction.

Le loyer sera réajusté annuellement, dans les conditions du bail initial (…).

2-3 Franchise des loyers et charges

Par le présent avenant, le bailleur consent au preneur une franchise totale de loyers et charges alors en vigueur pendant les 6 (six) premiers mois à compter de la date de prise d’effet du présent avenant, soit à compter du 1er mai 2017.

De sorte qu’à compter du 1er novembre 2017, le loyer annuel stipulé ci-dessus, sera dû en totalité dans les termes des présentes sans aucune franchise, ainsi que les charges et accessoires prévus par le bail initial.'

La société Sunlu soutient que :

— des loyers ont été indûment appelés sur la période de franchise,

— des loyers erronés ont été prélevés sur les périodes de réduction de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le véritable montant des impayés.

Contrairement à ce que le premier juge a considéré, les clauses contractuelles relatives aux réductions de loyers et à la franchise sont parfaitement claires et ne doivent donner lieu à aucune interprétation dès lors qu’elles ne peuvent être comprises que comme suit :

— période de franchise de loyers à compter du 1er mai 2017 durant six mois,

— suivie d’une période de réduction de loyers de – 26,76 % du loyer en vigueur à compter du 1er novembre 2017 sur les six mois restant de l’année,

— suivie d’une nouvelle période de réduction de loyers de -13,33% du loyer en vigueur à compter du 1er mai 2018 jusqu’au 30 avril 2019.

Les termes suivants ont été appelés sur les périodes de franchise et de réduction :

— le 01/04/2017: 46 091,10 euros,

— le 01/07/2017: 31 584,30 euros,

— le 01/10/2017: 31 584,30 euros,

— le 02/11/2017: 18 837,80 euros,

— le 01/01/2018: 32 653,80 euros,

— le 01/04/2018: 35 897,91 euros,

— le 01/04/2018: 4 763,91 euros,

— le 01/07/2018: 36 371,61 euros,

— le 01/10/2018: 35 649,19 euros,

— le 01/01/2019: 36 761,23 euros,

— le 01/04/2019: 38 877,68 euros.

Le relevé de compte locataire permet de vérifier que les avoirs suivants ont été établis sur la même période :

— le 01/04/2018: 13 812,23 euros,

— le 01/04/2018: 31 584,30 euros,

— le 01/04/2018: 10 528,63 euros,

— le 01/04/2018: 1 070,28 euros,

— le 01/04/2018: 1 692,86 euros,

— le 01/07/2018: 2 270,34 euros,

— le 01/10/2018, 859,28 euros,

— le 12/11/2018: 9 041,71 euros,

— le 12/11/2018: 18 837,80 euros,

— le 01/04/2019: 24,00 euros,

— le 03/04/2019: 105,60 euros,

— le 15/04/2019: 24,00 euros.

Si les deux premiers avoirs et une part du troisième couvrent l’appel d’échéance réclamé durant la période de franchise, il est impossible, au regard des pièces au dossier, de vérifier si les autres avoirs couvrent en totalité les réductions de loyers accordées jusqu’au 30 avril 2019.

En tout état de cause, le premier juge a été confirmé en ce qu’il a déclaré prescrite la créance invoquée sur la période antérieure au 8 juillet 2019.

Si la bailleresse est recevable à réclamer le solde des loyers à hauteur de 78 552, 58 euros pour la période du 9 juillet 2019 au 31 décembre 2020, il est relevé que le preneur a versé sur cette même période une somme de 86 657,71 euros (règlement par chèque du 10 décembre 2019.

En conséquence, l’existence de la créance de la SCPI Edissimo étant sérieusement contestable, l’ordonnance déférée ne peut être que confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision.

II/ Sur les demandes accessoires

La SCPI Edissimo se fonde sur l’article 26.2.2 du titre II du bail du 30 septembre 2015 pour réclamer la somme de 4 800 euros au titre des honoraires et frais de recouvrement ou de procédure.

La SCPI Edissimo succombant en son action, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande sur le fondement de l’article 1103 et 1104 du code civil mais également sur celui de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée est confirmée sur les dépens et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés par la SCPI Edissimo succombante.

Il n’y a pas lieu de faire application, à hauteur de cour, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCPI Edissimo aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le greffier, Le président,