RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°184

N° RG 24/02798 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JJUD

AV

JUGE DE L’EXECUTION D'[Localité 9]

30 juillet 2024 RG :24/00804

S.C.I. COCODY

C/

[O]

Copie exécutoire délivrée

le 20/06/2025

à :

M^e Karim DERBAL

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution d'[Localité 9] en date du 30 Juillet 2024, N°24/00804

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. COCODY au capital de 1524,49 €, Immatriculée 350 916 250 au RCS de [Localité 10], domiciliée [Adresse 2], représentée par ses cogérants en exercice.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Karim DERBAL, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [U] [O]

assigné à étude d’huissier

né le 06 Juin 1946 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Mai 2026

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 20 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 14 août 2024 par la SCI Cocody à l’encontre du jugement rendu le 30 juillet 2024 par le juge de l’exécution tribunal judiciaire d’Alès dans l’instance n° RG 24/00804 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 11 septembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 août 2024 par la SCI Cocody, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation à bref délai et des conclusions de la SCI Cocody, délivrée le 20 septembre 2024 à Monsieur [U] [O], intimé, par acte laissé en l’étude de l’huissier ;

Vu l’ordonnance du 11 septembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 15 mai 2025.

Sur les faits

La société Cocody est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré BA 83,165 et [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 13], à la suite d’actes d’acquisition des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009.

Le 23 octobre 2019, l’association Synergie France Asie, qui bénéficiait d’un bail à usage commercial pour exploiter les habitations légères de loisirs se trouvant sur les lieux, a donné à bail à usage d’habitation Monsieur [U] [O] un studio situé dans le bungalow B5/B6, pour un loyer mensuel de 280 euros outre 25 euros de provisions sur charges.

Le 20 septembre 2021, l’association Synergie France Asie a informé Monsieur [U] [O] de la non-reconduction au 22 octobre 2022 de son bail.

Le 20 décembre 2021, le bail commercial de l’association Synergie France Asie a été résilié par la SCI Cocody.

Le 23 mai 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré de 7.500 euros arrêté au 30 avril 2022 a été délivré à Monsieur [O].

Par jugement du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a notamment déclaré irrecevable l’action engagée par l’association Synergie France Asie et la société Cocody aux fins de constat de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O], pour défaut de qualité à agir.

Par arrêt du 2 mai 2024, la cour d’appel de Nîmes, après avoir infirmé ce jugement, a notamment:

— Déclaré l’action présentée par la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie recevable,

— Dit que le contrat de location meublée a expiré à compter du 31 octobre 2022,

— Ordonné l’expulsion de Monsieur [U] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’appartement B6, situé [Adresse 4] à [Localité 12], situé au sein du bungalow B5/B6 et tous meubles s’y trouvant dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Dit que passé ce délai, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour, pendant une durée de 2 mois,

— Dit qu’à défaut d’exécution, le sort des meubles appartenant à Monsieur [U] [O] sera régi conformément aux dispositions des article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné Monsieur [U] [O] à payer à l’association Synergie France Asie au titre de son arriéré locatif du 1er mars 2020 au 20 décembre 2021, la somme de 6.067 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 3 avril 2023,

— Condamné Monsieur [U] [O] à payer à la SCI Cocody au titre de son arriéré locatif du 21 décembre 2021 au 31 octobre 2022, la somme de 2.893 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 3 avril 2023,

— Condamné Monsieur [U] [O] à payer une indemnité d’occupation à la SCI Cocody à compter du 1er novembre 2022, à hauteur de 280 euros par mois et jusqu’à libération effective des lieux,

— Débouté la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie de leur demande de restitution des meubles meublants et de condamnation de Monsieur [U] [O] à payer une indemnité permettant leur rachat,

— Débouté la SCI Cocody de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Monsieur [U] [O] à payer à la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie la somme de 1.000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles de première instance,

— Condamné Monsieur [U] [O] à payer à la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie la somme de 1.000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamné Monsieur [U] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Sur la procédure

Par exploit du 3 juin 2024, Monsieur [U] [O] a fait assigner la société Cocody devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès aux fins d’octroi d’un délai de trente-six mois au cours duquel il ne pourra pas être procédé à son expulsion,.

Par jugement du 30 juillet 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès :

« Accorde à Monsieur [U] [O] un délai jusqu’au 30 juillet 2025 pour quitter le logement appartenant à la SCI Cocody situé sur la parcelle B5/B6 au [Adresse 6] sur la commune de Vézénobres.

Dit que Monsieur [U] [O] devra quitter les lieux au plus tard à cette date, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Cocody aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ».

La société Cocody a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’il a :

accordé à Monsieur [U] [O] un délai jusqu’au 30 juillet 2025 pour quitter le logement appartenant à la société Cocody situé sur la parcelle B5/ B6 du [Adresse 5],

débouté la société Cocody de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [O] à régler à la société Cocody 1 000 euros de dommages-intérêts,

condamné la société Cocody aux dépens de l’instance.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société Cocody, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, de l’article 16 du code de procédure civile, et des articles L.121-3, L.121-4, L.131-1, L 412-3, L.412-4, R.121-7 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« La cour réformera le jugement critiqué en ce qu’il a :

Accordé à Monsieur [O] [U] un délai de 12 mois de sursis à l’exécution de son expulsion du Bungalow,

Débouté la SCI Cocody de sa demande de condamnation de 1 000 euros de dommages-intérêts à l’encontre de Monsieur [O] [U] à régler pour résistance abusive,

Condamné la SCI Cocody aux dépens de l’instance,

Y faisant droit et statuant à nouveau, il est sollicité de la cour de :

Débouter Monsieur [O] [U] de sa demande de surseoir à l’exécution de son expulsion et de toutes ses demandes,

Expulser dès le prononcé de l’arrêt à intervenir, Monsieur [O] [U] du Bungalow B6 conformément à l’arrêt rendu par la cour d’appel,

Condamner Monsieur [O] [U] à régler à la SCI Cocody 1000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive à l’exécution,

Assortir l’expulsion de Monsieur [O] [U] d’une astreinte de 300 euros par jour dès le prononcé de l’arrêt à intervenir,

Y ajoutant,

Condamner au titre de la procédure d’appel Monsieur [O] [U] à régler à la SCI Cocody la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel dont timbre.

Condamner Monsieur [O] [U] à régler à la SCI Cocody 2000 euros de dommages-intérêts supplémentaires pour résistance abusive à l’exécution ».

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que le juge de l’exécution a d’abord violé les principes du contradictoire et du procès équitable en fondant son jugement sur des pièces qu’il savait ne pas avoir été produites à la SCI Cocody. Le juge de l’exécution a également violé les règles de représentation du fait que la personne ayant représenté Monsieur [U] [O] ne justifie d’aucun lien de parenté avec ce dernier.

L’appelante expose que le juge de l’exécution a dénaturé l’article L 412-3 du code de procédure civile d’exécution en ajoutant au texte originel et intègrant dans le corps de son jugement, que les occupants n’auraient pas à justifier d’un titre d’occupation. Le juge a tronqué également le texte en ne précisant pas que les deux premiers alinéas ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 a lui aussi été modifié en ce que le texte prévoit un délai minimal d’un mois alors que le juge avance que le délai minimal serait de trois mois.

L’appelante soutient qu’en accordant un délai d’exécution de douze mois, le juge de l’exécution va à l’encontre d’un arrêt ayant l’autorité de la chose jugée. Le sursis à expulsion accordé constitue un acte grave entravant l’évacuation du site pour laquelle les services de la préfecture et de la gendarmerie sont mobilisés.

L’appelante explique que l’intimé ne justifie d’aucune démarche pour se reloger, pas plus qu’il ne justifie en quoi son relogement ne pourrait s’effectuer dans des conditions normales. La SCI familiale Cocody qui ne détient qu’un bien est sans ressource depuis qu’elle est massivement squattée. Les procédures multiples engagées par l’occupant sans droit, ni titre, caractérisent une résistance abusive qui lui cause un préjudice considérable.

L’appelante précise que le démantèlement du 'camp ' et l’évacuation des habitations légères de loisirs devenues des baraquements sera complexe. Le prononcé d’astreintes pourrait réduire le nombre d’individus composant le groupe et de fait réduire sa résistance le jour ou interviendra la force publique.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la demande de sursis à expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La SCI appelante ne sollicite pas l’annulation du jugement entrepris mais sa réformation. Dès lors, les moyens tirés du non respect par le premier juge du principe du contradictoire et des règles de représentation des parties sont inopérants.

L’autorité de la chose jugée s’attachant à l’arrêt du 2 mai 2024 ayant ordonné l’expulsion de Monsieur [U] [O], sous astreinte, ne rend pas pour autant irrecevable la demande de sursis à expulsion qui n’est pas identique à la demande tranchée précédemment par la cour d’appel.

Monsieur [U] [O] est occupant sans droit, ni titre depuis le 1er novembre 2022; il ne règle ni loyer, ni indemnité d’occupation depuis le mois de mars 2020. Le montant de sa pension de retraite n’est pas connu.

La SCI Cocody ne perçoit pas les revenus locatifs escomptés qui constituent ses seules ressources et se trouve en difficulté pour s’acquitter des taxes foncières dont elle est redevable.

La décision ordonnant l’expulsion de Monsieur [U] [O] a été rendue le 2 mai 2024 et lui a été signifiée le 3 juin 2024. Or, Monsieur [U] [O] ne justifie d’aucune démarche en vue de rechercher un nouveau logement et ce, alors que la SCI Cocody verse au débat de multiples annonces de location d’appartements à des prix modestes sur la commune d’Alès.

Le fait que le premier juge a relevé que Monsieur [U] [O] bénéficiait d’une carte mobilité inclusion laisse penser qu’il a du mal à se déplacer physiquement. Toutefois, l’état de santé et l’âge avancé de Monsieur [U] [O] ne font pas obstacle à son relogement dans des conditions normales dès lors qu’il lui est possible de trouver un appartement adapté à sa perte d’autonomie, compte-tenu de l’offre importante de logements qui existe sur la commune d'[Localité 9].

Dans ces circonstances, il convient d’infirmer le jugement critiqué et de débouter Monsieur [U] [O] de sa demande de sursis à expulsion.

2) Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire pour en assurer l’exécution d’assortir la décision d’expulsion rendue le 2 mai 2024 par la cour d’appel de Nîmes d’une nouvelle astreinte alors que la SCI appelante dispose de la possibilité de se faire assister de la force publique et d’un serrurier pour y procéder efficacement.

3) Sur la demande de dommages-intérêts

Le droit d’agir en justice dégénère en abus s’il est exercé de mauvaise foi, ou pour le moins avec une légèreté blâmable révélée par l’absence de tout fondement sérieux.

La cour ne saurait déclarer abusifs les recours exercés dans le cadre d’une autre instance que celle qui lui est soumise. Au surplus, la cour d’appel n’a pas encore statué sur la recevabilité et le bien fondé de l’opposition formée par Monsieur [U] [O] à l’encontre de l’arrêt du 2 mai 2024.

La saisine par Monsieur [U] [O] du juge de l’exécution aux fins d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux n’était pas dénuée de tout fondement sérieux.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Cocody de sa demande en dommages-intérêts.

Le défaut d’exécution immédiate de l’ordonnance d’expulsion du 2 mai 2024 n’était pas fautif alors que Monsieur [U] [O] avait obtenu par jugement du 30 juillet 2024 un délai jusqu’au 30 juillet 2025 pour libérer le chalet qu’il occupait.

La SCI Cocody sera donc également déboutée de sa demande supplémentaire en dommages-intérêts formée en cours de procédure d’appel pour résistance abusive à l’exécution.

4) Sur les frais du procès

L’intimé qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, dont timbre.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’appelante et de lui allouer une indemnité de 2 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Cocody de sa demande en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de délai pour quitter le logement appartenant à la SCI Cocody situé sur la parcelle B5/B6 au [Adresse 6] sur la commune de Vézénobres,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Cocody de sa demande de prononcé d’une astreinte,

Déboute la SCI Cocody de sa demande de dommages-intérêts supplémentaires pour résistance abusive à l’exécution,

Condamne Monsieur [U] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont timbre,

Condamne Monsieur [U] [O] à payer à la SCI Cocody une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,