Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 23 janvier 2025, n° 23/03171

TGI Nîmes 12 septembre 2023

CA Nîmes
Confirmation 23 janvier 2025

CASS
Désistement 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Accord sur la chose et le prix
La cour a estimé qu'aucun accord définitif n'avait été conclu, les éléments essentiels de la transaction n'étant pas arrêtés.
Rejeté
Mandat apparent
La cour a jugé que l'agent immobilier n'avait pas de pouvoir d'engager la Sci Château, et que le mandat ne permettait pas d'engager la venderesse sans clause expresse.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la cour d'appel de Nîmes, la Sarl Groupe Babylone a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté sa demande de vente forcée d'un château, estimant qu'aucun accord définitif n'avait été conclu. La question juridique principale était de savoir si un contrat de vente avait été valablement formé entre les parties. La première instance a conclu qu'aucun accord n'était intervenu, les éléments essentiels n'étant pas arrêtés. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que l'agent immobilier n'avait pas le pouvoir d'engager la Sci Château, et que le courriel du 26 juin 2021 n'avait pas d'effet juridique. Ainsi, la cour a infirmé les prétentions de l'appelante et a condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 23 janv. 2025, n° 23/03171
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/03171
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 12 septembre 2023, N° 22/00865
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier CHABEUFJean-Luc MEDINA
Cabinet(s) :	CDMF - AVOCATSSARLIN - CHABAUD - MARCHAL & ASSOCIES
Parties :	SARL GROUPE BABYLONE c/ SCI

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03171 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I63N

MPF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

12 septembre 2023

RG : 22/00865

SARL GROUPE BABYLONE

SCI [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le 23 janvier 2025

à :

— M^e Caroline Deixonne

— M^e Jean-Marie Chabaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 12 septembre 2023, N°22/00865

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl GROUPE BABYLONE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Luc Medina de la Selarl CDMF Avocats, plaidant, avocat au barreau de Grenoble

Représentée par M^e Caroline Deixonne, postulant, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

La Sci [Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & Associés, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Xavier Chabeuf de l’AARPI Cardinal, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La Sci [Adresse 5], propriétaire du château Saint-Victor à Saint-Victor-des-Oules (30) a confié un mandat exclusif de vente de ce bien immobilier à l’agence immobilière Prestige & Châteaux.

M. [D] [K], gérant de la Sarl Groupe Babylone, intéressé par l’acquisition de ce bien, est entré en pourparlers avec la société venderesse par l’intermédiaire de l’agence immobilière et émis une première offre d’achat le 3 octobre 2019 au prix de 2 350 000 euros, qui a été refusée.

La négociation s’est poursuivie et plusieurs offres d’achat successives ont été soit refusées soit acceptées avec réserves.

Par courriel du 26 juin 2021, Mme [L] [B], de l’agence immobilière Prestige & Châteaux, a fait part à M. [K] de l’acceptation par M. [I] [H] de sa proposition d’achat au prix de 3 000 000 euros pour les murs, honoraires d’agence de 100 000 euros TTC compris et 300 000 euros pour le mobilier.

Puis par courriel du 29 juin 2021, elle a informé le notaire de l’accord intervenu entre les parties.

Le 5 juillet 2021, M. [K] a confirmé par écrit sa proposition en remplissant un imprimé à en-tête de l’agence immobilière.

Le 5 août 2021, M. [I] [C] a chargé l’agence immobilière de transmettre ses excuses à celui-ci, indiquant ne plus entendre vendre le château, étant obligé à la suite de la pandémie de Covid 19 de s’y installer avec sa famille.

Après avoir sollicité la régularisation du contrat de vente par LRAR du 3 septembre 2021, la Sarl Groupe Babylone a assigné par acte du 21 février 2022 la Sci [Adresse 5], devenue la Sci Château de Saint-Victor le 4 mai 2022, aux fins de voir ordonner aux parties de passer l’acte de compromis de vente devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 12 septembre 2023 l’a déboutée de toutes ses demandes, et condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le premier juge a estimé qu’aucun accord n’était intervenu entre les parties car les éléments essentiels de la transaction n’avaient pas été arrêtés, le prix de vente étant encore en cours d’ajustement et les conditions suspensives étant insuffisamment précises.

La Sarl Groupe Babylone a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 9 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée avec effet différé au 12 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 25 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 27 août 2024 l’appelante demande à la cour

— d’infirmer le jugement

et, statuant à nouveau

— d’ordonner aux parties de passer dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt l’acte de compromis de vente pour la cession de la propriété située [Adresse 11] à [Localité 15] d’une superficie de 840 m² avec parc de 8 600 m² au prix de 3 000 000 euros pour les murs y compris les honoraires d’agence pour un prix forfaitaire de 100 000 euros et 300 000 euros pour le rachat du mobilier,

— de condamner la Sci [Adresse 6] aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

L’appelante prétend

— que l’accord des parties sur la chose et sur le prix était parfait le 26 juin 2021, date du courriel de l’agence immobilière l’informant de l’acceptation de son offre d’achat par la propriétaire du bien – que dans le cadre du mandat de vente qui lui était confié, la mandataire avait reçu pouvoir de faire part à l’acquéreur potentiel de son accord sur les conditions de son offre d’achat

— que l’intimée ne saurait lui opposer le dépassement par la mandataire des pouvoirs qui lui ont été conférés dès lors qu’elle a pu légitimement croire que cette dernière détenait le pouvoir de lui faire part du consentement de sa mandante

Elle en déduit que la venderesse a été engagée sur le fondement du mandat apparent.

Elle soutient ensuite que le 26 juin 2021, les parties se sont accordées sur les éléments essentiels du contrat ' chose, prix, conditions suspensives d’obtention par l’acquéreur d’un prêt et d’une autorisation administrative d’exploiter un hôtel – et fait grief au premier juge d’avoir jugé le contraire alors que seuls des éléments accessoires restaient à régler : optimisation fiscale des plus-values et conditions du prêt (taux, garantie, montant).

Elle soutient enfin que le vendeur est revenu sur son acceptation pour des raisons personnelles totalement étrangères aux éléments du contrat.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 07 novembre 2024, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement.

Elle soutient que les parties en sont restées au stade des pourparlers et n’ont jamais conclu d’accord définitif le 26 juin 2021 ; que l’agence immobilière Prestige et Châteaux n’avait pas reçu mandat d’émettre une acceptation en son nom , qu’elle n’a accepté aucune des offres d’achat formulées comme insuffisamment fermes et précises en l’absence de détermination de l’objet même de la transaction et de l’identité exacte de l’acquéreur.

Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La vente se forme donc de manière instantanée par la seule rencontre de la volonté des parties.

Les pourparlers en vue de l’acquisition du bien immobilier ont duré de 2018 à 2021.

Le 26 juin 2021 à 9 h 24, Mme [L] [B], de l’agence immobilière Prestige & Châteaux, mandataire de la venderesse, a adressé à M. [D] [K], candidat acquéreur, le courriel suivant : « Bonjour [D], J’ai pu discuter hier avec M. [H] et il est d’accord avec la proposition : 3 000 000 euros pour les murs, y compris honoraires d’agence prix forfaitaire 100 000 euros TTC compris et 300 000 euros rachat mobilier par votre Sarl comme convenu… ».

Par courriel du 29 juin 2021, elle a informé le notaire en ces termes :

«  Chère Maître, j’ai le plaisir de vous informer que le dossier concernant la vente du château de [Localité 14] est de nouveau d’actualité. M. [C] a accepté une nouvelle offre de M. [D] [K]. Château, murs : 3 000 000 euros, y compris honoraires d’agence de 100 000 Euros, acquis par le groupe Babylone. Le mobilier d’une valeur de 300 000 euros sera acquis par la Sarl. Clause suspensive d’un crédit immobilier. Clause suspensive de l’accord de changement d’affectation pour l’installation d’un hôtel… ».

Le 5 juillet 2021, M. [K] a formalisé par écrit sa proposition d’achat en remplissant un imprimé à en-tête de l’agence immobilière Prestige & Châteaux.

Cette offre d’achat n’est pas contresignée par le gérant de la Sci [Adresse 8], qui a indiqué ne plus vouloir vendre son bien par courriel adressé le 5 août 2021 à l’agence.

L’appelante soutient que la rencontre des volontés des parties a eu lieu le 26 juin 2021 à 9 h 24, l’agence immobilière ayant expressément fait part par courriel à l’acquéreur de l’accord de sa mandante sur sa proposition d’acheter les murs au prix de 3 000 000 euros et le mobilier au prix de 300 000 euros.

Elle soutient que l’agent immobilier dans le cadre du mandat de vente qui lui avait été confié disposait du pouvoir d’engager la Sci Château de Saint-Victor.

L’intimée réplique que le mandat donné à l’agent immobilier lui a seulement conféré une mission d’entremise et n’a pas eu pour effet de l’engager pour l’opération envisagée, aucune clause du mandat n’autorisant expressément la mandataire à se substituer à elle pour faire part de son consentement à une offre d’achat.

L’alinéa 3 de l’article 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1070, dite loi 'Hoguet', régit le contrat de mandat confié à l’agent immobilier en ces termes : « lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ».

Conformément à ce texte la Cour de cassation juge qu’en l’absence de clause expresse claire et précise par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, ce mandat est un simple contrat d’entremise consistant dans la recherche d’acquéreurs, qui ne permet pas au mandataire d’engager son mandant pour l’opération envisagée.

Le mandat écrit dénommé par les parties « mandat de vente » confié à l’agence immobilière [Adresse 12] par la propriétaire du bien immobilier, et notamment son article X intitulé « pouvoirs du mandataire », ne contient aucune clause autorisant expressément la mandataire à engager sa mandante et à accepter en son nom une offre d’achat.

Le simple courriel rédigé par Mme [L] [B] le 26 juin 2021, qui relate qu’après discussion avec le gérant de la société propriétaire du château mis en vente, ce dernier a accepté la proposition d’achat émise par l’acquéreur, est donc dénué de tout effet juridique.

L’agent immobilier ne détenait en effet aucun pouvoir lui permettant d’engager la Sci Château de Saint-Victor pour la vente du bien immobilier, laquelle n’a donc pu être valablement formée.

L’argumentation fondée sur les articles 1156 et 1157 du code civil est par ailleurs inopérante.

En effet, l’appelante soutient vainement avoir cru légitimement que l’agent immobilier avait le pouvoir de lui faire part du consentement à la vente de la Sci [Adresse 6] et que cette dernière a donc été engagée sur le fondement d’un mandat apparent.

En effet, la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat délivré à un professionnel de l’immobilier ne peut être rapportée que par écrit aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 et le mandat apparent ne peut tenir en échec cette règle impérative (Civ 1ère 31 janvier 2008 n°05-15774 et 28 avril 2011 n°10-14894).

Le tribunal a donc à bon droit débouté la Sarl Groupe Babylone de sa demande tendant à la vente forcée du château Saint-Victor et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il est équitable de condamner en cause d’appel la Sarl Groupe Babylone, outre aux dépens, à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Groupe Babylone aux dépens,

La condamne à payer à la Sci [Adresse 4] de [Adresse 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE