RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03260

N° Portalis DBVH-V-B7H-I7CP

AB

TJ D'[Localité 6]

26 septembre 2023

RG : 22/00075

[E]

C/

[V]

[B]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 26 septembre 2023, N°22/00075

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Delphine Ollmann, greffière, lors des débats et M^me Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, puis prorogée au 22 janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [X] [E]

née le 04 juin 1935 à [Localité 9] (75)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Philippe Daniel de la Scp Fortunet et Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [D] [V]

né le 11 décembre 1986 à [Localité 7] (11)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mme [I] [B]

née le 27 mars 1986 à [Localité 7] (11)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud avocats associés, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Stéphane Pailhe, plaidant, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 24 juillet 2019, Mme [X] [E] a vendu à Mme [I] [B] et M. [D] [V] une maison à usage d’habitation de plain-pied située [Adresse 2] » à [Localité 10] (84) au prix de 298 000 euros, avec la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ainsi libellée : ' l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il k’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excéda-t-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'.

Après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs ont constaté des désordres au niveau de la toiture et de la charpente de la maison et fait réaliser une expertise par un expert en bâtiments et constructions, qui dans son rapport le 14 juin 2020 a confirmé l’existence de désordres remettant en cause la solidité du bâtiment et d’un risque d’effondrement.

Le 29 juin 2020, ils ont mis en demeure la venderesse d’avoir à garantir le coût des reprises à hauteur de 24 000 euros ce que celle-ci a refusé le 20 juillet 2020.

Par ordonnance du 7 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a désigné un expert judiciaire qui a déposé son rapport définitif le 13 septembre 2021.

Par acte du 3 janvier 2022, M. [V] et Mme [B] ont assigné Mme [E] en indemnisation de leur préjudice devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement contradictoire du 26 septembre 2023 :

— a constaté l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier, dont la venderesse avait connaissance avant la vente,

— a dit en conséquence que la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut produire ses effets,

— a condamné Mme [E] à payer aux requérants ensemble les sommes de

—  31 269,05 euros TTC au titre du préjudice matériel subi,

—  30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— a débouté ceux-ci de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral,

— a débouté Mme [E] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

— l’a condamnée à verser aux requérants ensemble la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire

— a rappelé son exécution de droit à titre provisoire,

— a rejeté le surplus des demandes.

Mme [X] [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 octobre 2023.

Par ordonnance de référé du 31 juillet 2024, le premier président de la cour d’appel de Nîmes l’a déboutée de sa demande d’arrêt et subsidiairement d’aménagement de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 27 mars 2025, le conseiller de la mise en état a débouté les intimés de leur demande de radiation.

Par ordonnance du 6 mai 2025, la procédure a été clôturée le 23 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 06 novembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 08 septembre 2025, Mme [X] [A], appelante, demande à la cour

— de juger que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente a vocation à s’appliquer,

— d’infirmer en conséquence le jugement en ce qu’il :

— a constaté l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier vendu à M. [V] et Mme [B] le 24 juillet 2019 dont elle aurait eu connaissance avant la vente,

— a dit en conséquence que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut produire ses effets,

— l’a condamné à payer les sommes de 31 269 05 euros au titre du préjudice matériel, et 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

— l’a condamnée à verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ceux compris le coût du rapport d’expertise judiciaire,

— a rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau

— de débouter les acquéreurs de l’intégralité de leurs prétentions et demandes,

A titre reconventionnel,

— de les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

— de les condamner en tant que de besoin à lui rembourser les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de l’arrêt à venir,

— de les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ceux compris les frais relatifs à la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, distraits au profit de M^e Daniel, avocat, sur ses offres de droit,

A titre infiniment subsidiaire,

— d’infirmer le jugement et d’allouer aux intimés les seules sommes de :

—  18 646,47 euros TTC au titre de la remise en état de la charpente,

—  4 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— de les débouter du surplus de leurs demandes,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 septembre 2025, M. [V] et Mme [B], intimés, demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il :

— a constaté l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier vendu dont la venderesse avait connaissance avant la vente,

— a dit en conséquence que la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut produire ses effets,

— a débouté la venderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— l’a condamnée à leur payer ensemble la somme de 31 269.05 euros TTC au titre du préjudice matériel subi, y ajoutant en cause d’appel que cette somme doit être assortie des intérêts légaux à compter du dépôt du rapport d’expertise

Statuant à nouveau

— de faire droit à leur appel incident,

— d’infirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner l’appelante au paiement des sommes de

—  31 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 3 janvier 2022,

—  15 000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*application ou non-application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés

Pour condamner la venderesse à garantir les vices cachés affectant le bien, le tribunal a jugé que celle-ci ne pouvait pas en ignorer l’existence au moment de la vente, preuve en étant les travaux qu’elle avait fait entreprendre antérieurement.

L’appelante qui ne conteste pas l’existence de vices cachés soutient ne pas en avoir eu connaissance avant l’expertise judiciaire, être profane, n’avoir pas habité le bien au moment de la vente, ni avoir été alertée par les artisans auxquels elle avait fait appel pour réparer la toiture.

Les intimés répliquent que la preuve de sa mauvaise foi est rapportée par le témoignage de son jardinier, par les travaux entrepris peu de temps avant la vente du bien et différents autres témoignages de voisins.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas si le vendeur avait connaissance des vices cachés du bien.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés est stipulée comme suit :' l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excéda-t-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'.

Pour prouver la mauvaise foi de l’appelante, les intimés produisent:

— le rapport du 14 juin 2020 de l’expert mandaté par eux indiquant avoir constaté de nombreux désordres sur la charpente remettant en cause la solidité de la construction, qu’il y a un risque d’effondrement en l’absence d’éléments de contreventement intégrés dans la charpente,

— des captures d’écran représentant la maison à la date de mai 2018 avec une partie de la toiture entourée de rouge,

— un procès-verbal de constat d’huissier réalisé sur internet le 28 juillet 2020 pour authentifier les photographies précédentes au terme duquel l’huissier constate qu’il manque des tuiles faîtières sur l’extrémité gauche, que les intimés lui indiquent que cela représente un 1/3 de tuiles faîtières manquantes au total, qu’il y a une rupture entre les tuiles présentes sur la partie droite de la maison et la partie gauche dont le faîtage est absent, (déclarations des intimés),

— une attestation non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile de M. [R] [L] indiquant avoir le 24 février 2021 observé les cyprès et le chêne et constaté qu’aucune branche importante n’aurait pu tomber et causer des dégâts sur le côté entrée de la toiture,

— une attestation non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile accompagnée de la photocopie de la carte d’identité de M. [O] [U], indiquant le 20 novembre 2020 avoir observé pendant le deuxième semestre 2018 plusieurs interventions sur 'la toiture, et notamment la partie qui donne versant Sud ( piscine municipale, de M. et Mme [B]/[P]. Ayant une vue dégagée depuis mon jardin, il était facile de noter que la structure est restée sans faîtage pendant une longue durée’ et n’avoir pendant cette période pas constaté la chute d’une branche sur la toiture,

— une attestation non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile accompagnée de la photocopie de des cartes d’identité de M. et Mme [J], indiquant le 20 février 2020 que Mme [A] ne venait qu’occasionnellement chez elle, qu’un couple avait habité la maison entre 2018 et début 2019 pendant au moins un an, que bénéficiant d’une vue dégagée sur le côté Sud Est, ils voyaient quotidiennement la toiture, qu’en 2018 ils n’ont vu aucune branche sur cette toiture ni sur le faîtage, qu’il n’y a jamais eu de bâche ou de couverture sur celle-ci,

— une attestation non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile accompagnée de la photocopie des cartes d’identité de M. et Mme [S] indiquant le 18 février 2021, que M. et Mme [N] ont habité le bien entre 2018 et 2019, qu’ils n’ont jamais constaté de branches d’arbre ou de bâche sur le toit de la maison,

— une attestation de M. [K] indiquant le 1er avril 2021, avec des photocopies de photographie de toiture, avoir été employé par Mme [A] du 1er mai 2005 au 31 mars 2016 pour des petits travaux de jardinage et d’entretien de la maison, avoir signalé des désordres au niveau de la liaison toiture/mur sur la partie arrière et les deux pignons Nord et Sud, et avoir concernant le chêne à l’arrière de la maison procédé à un gros élagage en 2015 afin de dégager la toiture proche,

— une attestation non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile de M. [H] indiquant le 25 novembre 2011 être intervenu dans le cadre de travaux de réfection partielle des rives et du faîtage effectués en décembre 2018 sur la toiture de la maison, avoir été contacté par M. [W], gérant de la société Ellipse qui lui a demandé un devis pour une reprise de rives et de 4 mètres de faîtage, avoir réalisé ces travaux, n’avoir pas été informé des causes liées aux travaux à effectuer, avoir néanmoins remarqué des fissures sous les rives existantes et quelques tuiles cassées sur la toiture, ne pas avoir accès à l’intérieur de la maison et n’avoir pas pu constater d’autres désordres, avoir conseillé aux personnes présentes (fille et gendre de Mme [A]) de faire le faîtage en entier car il était en mauvais état et que la reprise sur quatre mètres ne présentait pas d’efficacité sur le long terme, qu’une des personne lui a répondu que la maison était en vente et qu’ils verraient ça ultérieurement.

Il résulte de ces attestations que les voisins de Mme [A] n’ont pas constaté, du moins lors de leur présence sur les lieux, de chute de branche ou la présence de bâche sur le toit de la maison.

Pour autant, l’absence d’élément certains et non contestés, établissant les circonstances qui ont conduit Mme [A] à entreprendre des travaux ne constitue pas une preuve de sa mauvaise foi à son encontre.

La présence sur les lieux de son gendre, dirigeant d’une société intervenant dans le domaine de l’isolation et de travaux immobiliers, ne démontre pas à elle seule sa connaissance de vices ni que celui-ci lui ait communiqué des informations sur ce sujet.

Le constat d’huissier et les photographies qui l’accompagnent ne démontrent pas davantage ni la nature des désordres ni leur connaissance par l’appelante, l’huissier y reprenant en partie les déclarations des intimés sur leur consistance.

L’attestation du jardinier ne dit rien de la connaissance qu’elle pouvait en avoir ni de la nature des interventions réalisées par la suite.

L’attestation de M. [H] ne précise pas sa qualité au sein de la société Sud Luberon Renovation ; s’il y exprime avoir alerté la fille et le gendre de Mme [A] du caractère insuffisant de la réparation dont la mission lui aurait été confiée par la société Ellipse intialement contactée, elle n’apporte aucune preuve du respect ou d’un manquement de sa part à son obligation de conseil au sujet des travaux préconisés qu’il a d’ailleurs exécutés.

Si un conseil a pu être donné, aucun devis de travaux de plus grande ampleur n’en confirme l’existence.

Enfin, la qualité de professionnels de l’immobilier de l’appelante et de son gendre ne démontre pas à elle seule une connaissance objective des vices repérés puisque jusqu’aux travaux entrepris par les intimés et les expertises réalisées, ceux-ci étaient invisibles dans leur ampleur.

De son côté, l’expert judiciaire a constaté

— que les intimés ont déclaré avoir découvert progressivement l’état de la charpente à partir du mois d’août 2019, à l’occasion de travaux d’électricité pour les besoins desquels ils ont déposé les habillages en plaques de plâtre et l’ont mise à jour,

— que ses opérations ont été réalisées alors que les cloisons ont été enlevées ainsi que le faux plafond constitué d’une plaque de plâtre vissée sous ossature métallique,

— l’absence de lisse de contreventement sur les arbalétriers mais l’absence de désordre sur les pignons, ni de désordres conséquents sur les façades,

— que si la génoise présente différentes fissures, deux d’entre elles sont sur le pignon Nord,

— un désaffleurement de l’enduit de la génoise témoignant de la poussée des arbalétriers et donc un affaissement des fermettes,

— un affaissement de toiture sur les deux versants,

— que certaines fissures ont été reprises avant la vente au niveau de l’arase du mur pignon Sud, qu’un bandeau d’enduit a été réalisé en raison d’une rive fissurée.

Il conclut que ces vices étaient cachés et de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage en provoquantr l’effondrement de la toiture, elle-même affectée d’un vice de construction originel qui a évolué à 'bas bruit jusqu’au moment de son achat'.

Il précise que le vice dont la charpente est affectée n’était pas apparent au jour de la vente pour les raisons suivantes :

— 'des signes de faibles intensité', avec 'un très léger fléchissement de la charpente et quelques fissures de faible importance affectant la génoise Est,

— la reprise des désordres de la rive Sud et de la faîtière, donnant 'un aspect rassurant à l’ouvrage'.

Invité à donner son avis sur la possible connaissance du vice par le vendeur, il explique que les désordres ont évolué à 'bas bruit’ sans effets’ spectaculaires', que Mme [A] qui n’a acquis la propriété du bien qu’en 2000 n’était pas maître de l’ouvrage et que s’il n’est donc pas impossible qu’elle ait ignoré l’existence des désordres, il y a cependant un doute en raison de l’existence de travaux réalisés pour la reprise de désordres issus de ces vices.

Il précise que la question se pose de l’obligation de conseil de la société Sud Luberon Renovation intervenue pour des travaux de reprise (réfection d’une partie de la faîtière et réalisation d’un bandeau sous la rive du toit côté Sud), réalisés avant la vente, destinés à faire disparaître des traces apparentes de désordres, sans que leur cause ait été recherchée selon lui, et que Mme [A] pouvait ne pas avoir eu conscience de l’ampleur des vices.

L’appelante produit la facture de la société Sud Luberon Renovation du 1er décembre 2018 pour : 'la dépose de 4 m de faîtage et de 10 m de rives avec enlèvement de gravats et mise en place d’un échafaudage, réalisation de 4 m de faîtage et de 10 m de rives sur mortier, réalisation d’un bandeau sous rives en enduit de couleur similaire à la façade', d’un montant total de 1 700 euros.

Les conclusions de l’expertise ne suffisent donc pas à démontrer la connaissance par Mme [A] des vices dans leur ampleur puisque ce n’est qu’à l’occasion des travaux réalisés par les acquéreurs (dépose de faux plafond et de cloisons) que leur nature a été révélée.

En effet, les signes visibles de ces désordres sont décrits comme étant de faible importance, non significatifs.

Dès lors, il ne peut pas lui être imputé à faute un manque de curiosité sur leurs causes, dès lors qu’elle a fait intervenir un professionnel, intervention dont la preuve n’est pas rapportée non plus qu’elle aurait eu pour but de dissimuler des désordres pour tromper les acquéreurs.

La preuve n’est d’ailleurs pas rapportée que ce professionnel du bâtiment lui a communiqué des informations sur l’existence de vices mettant en péril la solidité de l’immeuble. Ainsi, il ne peut pas non plus lui être imputé à faute le fait d’avoir fait réaliser des travaux insuffisants.

En l’absence de preuve de la connaissance des vices par l’appelante antérieurement à la vente, la clause d’exclusion de garantie s’applique.

En conséquence, le jugement est infirmé sauf en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et il sont déboutés de leurs demandes.

*demande d’indemnisation du préjudice moral de l’appelante

Pour rejeter cette demande le tribunal a jugé que celle-ci ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude.

L’appelante soutient avoir été perturbée par la procédure judiciaire, notamment au regard de son grand âge.

Les intimés demandent le rejet de cette demande.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le seul argument de l’âge n’établit pas la preuve d’un préjudice consécutif à une action dont l’appelante ne démontre pas le caractère abusif.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*demande de remboursement sous astreinte des sommes payées en exécution du jugement

L’appelante demande la condamnation des intimés à lui rembourser les sommes qu’elle leur a réglées en exécution du jugement attaqué, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours après l’arrêt à intervenir.

Le présent arrêt constitue un titre exécutoire lui permettant de se voir régler les sommes exposées au titre du jugement infirmé en partie.

Sa demande est en conséquence rejetée.

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, les intimés sont condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner à payer à l’appelante la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 26 septembre 2023, sauf en ce qu’il

— a débouté M. [D] [V] et Mme [I] [B] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

— a débouté Mme [X] [A] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute M. [D] [V] et Mme [I] [B] de leurs demandes,

Y ajoutant,

Déboute Mme [X] [A] de sa demande de remboursement sous astreinte des sommes réglées en exécution du jugement du 26 septembre 2023,

Condamne M. [D] [V] et Mme [I] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [D] [V] et Mme [I] [B] à payer à Mme [X] [A] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,