RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00827 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JDYB

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]

25 janvier 2024 RG :18/00459

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE (C.I .F.P.)

C/

S.D.C. LES MARCHES DU PALAIS LAIS'

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 25 Janvier 2024, N°18/00459

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M^me Leila REMILI, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Leila REMILI, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE (C.I F.P.) immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le numéro 437 666 811, Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social venant aux droits de la SCI LES MARCHES DU PALAIS SCI au capital de 1000.00 Euros immatriculée au registre du commerce D 442 609 160.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e LETTELIER TARDY de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.D.C. LES MARCHES DU PALAIS agissant poursuites et diligences de la Société FONCIA FABRE [Q], SAS au capital de 37.000 € inscrite au RCS d’Avignon sous le n° 478 180 243, dont le siège social est situé [Adresse 2], Syndic professionnel de la Copropriété LES MARCHES DU PALAIS, pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Michel AMBROSINO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Les Marches du Palais, aux droits de laquelle vient la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, ci-après dénommée C.I.F.P., a entrepris en 2002 la construction d’un immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Avignon (Vaucluse).

Une police dommages-ouvrage a été souscrite par le maître de l’ouvrage auprès de la SA A.G.F. Vie, aux droits de laquelle vient la SA Allianz IARD.

La réception des travaux est intervenue le 26 janvier 2004 avec des réserves levées le 27 octobre 2004.

La copropriété « [Adresse 6] » a été constituée par la suite. Celle-ci est gérée par un syndic professionnel, la SAS Foncia Fabre [Q].

Certains copropriétaires de l’immeuble se plaignant de dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation ainsi que la V.M. C., et l’assureur dommage-ouvrage, auprès duquel le syndic de la copropriété a effectué une déclaration de sinistre le 4 février 2010, refusant toute prise en charge par courrier du 24 mars 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », représenté par son syndic, a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance d’Avignon, par ordonnance du 5 octobre 2011, l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire de la SCI Les Marches du Palais, maître de l’ouvrage et promoteur, mais également de M. [R] [H], architecte, en charge d’une mission de maîtrise d''uvre complète, de M. [V] [L], bureau d’études auquel le maître d''uvre a sous-traité l’étude et la conception du système de chauffage et de climatisation, et de la SAS [T] Entreprise, en charge du lot « Plomberie, V.M. C., chauffage et climatisation », M. [P] [I], expert près la cour d’appel de Montpellier (34), étant désigné pour y procéder.

Ces opérations d’expertise ont été étendues, par des ordonnances de référé rendues entre 2012 et 2015, à divers intervenants aux opérations de construction, à leurs assureurs et à certains copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] ».

L’expert judiciaire a déposé un rapport d’étape le 29 juin 2013 relatif aux désordres affectant les parties communes de la copropriété et son rapport définitif le 8 février 2016, précisant les désordres affectant les parties privatives des copropriétaires.

Ne pouvant obtenir du maître de l’ouvrage ni la reprise des désordres affectant le système de chauffage et de climatisation, ainsi que la V.M. C., ni la communication d’un dossier des ouvrages exécutés (D.O.E.) conforme aux travaux effectivement réalisés, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » a, par acte du 29 janvier 2018, fait assigner la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence devant le tribunal de grande instance d’Avignon, auquel il a demandé principalement de déclarer cette dernière, venant aux droits de la SCI Les Marches du Palais, responsable sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et de la condamner à lui payer diverses sommes correspondant notamment aux différents travaux de remise en état, au D.O.E. et aux frais liés au mandat de gestion locative.

Par ordonnance en date du 3 novembre 2020, le juge de la mise en état, constatant que cette demande ne se heurtait à aucune contestation sérieuse concernant la responsabilité de la SAS C.I.F.P. quant aux désordres affectant la V.M. C., les clapets coupe-feu et le D.O.E., a notamment condamné la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » une provision d’un montant de 10 000 euros à valoir sur la réparation de ces trois postes de préjudice.

Le tribunal judiciaire d’Avignon, par jugement contradictoire en date du 25 janvier 2024, a :

— Dit que les désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation, les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C., les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E. constituent des désordres d’ordre décennal engageant la responsabilité de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, en sa qualité de constructeur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— Fixé :

* à la somme de 131 200,00 euros T.T.C. le coût des travaux de reprise des désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation de la résidence, frais de maîtrise d''uvre inclus,

* à la somme de 3 205,28 euros T.T.C. le coût de la fourniture et pose des 268 grilles d’entrée d’air de la V.M. C. manquantes,

* à la somme de 1 500,00 euros T.T.C. le coût des travaux de sécurisation de l’accès au caisson sud de la V.M. C.,

* à la somme de 8 372,00 euros T.T.C. le coût des travaux de reprise de la pose défectueuse des clapets coupe-feu,

* à la somme de 4 800,00 euros T.T.C. le coût de la réalisation et/ou collecte des documents du D.O.E.,

— En conséquence, condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », après déduction de la provision de 10 000,00 euros déjà versée, la somme de cent trente-neuf mille soixante-dix-sept euros et vingt-huit centimes (139 077,28 euros) T.T.C. au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de la résidence « [Adresse 6] » à Avignon (84),

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

— Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » la somme de quatre mille euros (4 000,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence de sa demande formée sur ce même fondement,

— Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mesure d’expertise judiciaire pour la part avancée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] »,

— Débouté les parties de leurs autres demandes.

Le jugement dont appel pour analyser les désordres affectant les travaux réalisés se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire de M. [I] d’où il ressort l’existence de quatre désordres :

— désordre n°1 : inconfort climatique résultant de l’installation de chauffage et de climatisation qui produit le chaud et le froid en alternance mais non simultanément,

— désordre n°2 : insuffisance des entrées d’air de ventilation et les conditions d’accès à la VMC avec la pose de grille d’entrée d’un débit d’air inférieur à celui prévu au C.C.T.P même si le débit d’air de la ventilation demeure conforme au débit prévu au C.C.T.P et un accès non sécurisé au caisson de VMC situé côté sud,

— désordre n°3 : inefficacité des clapets-coupe feu de la VMC, qui ne sont pas posés conformément aux préconisations du constructeur de sorte qu’ils ne remplissent pas leur office e cas d’incendie et font courir un danger aux biens et aux personnes,

— désordre n°4 : absence de D.O.E.

Sur les responsabilités encourues, le tribunal judiciaire retient qu’aucun des désordres énoncés n’était apparent lors de la réception de l’ouvrage qui a eu lieu le 26 janvier 2004, et que si selon l’expert l’installation de chauffage et climatisation commune est conforme à celle conçue par le maître d''uvre et vendue au maître de l’ouvrage, elle ne peut donner satisfaction dans la mesure où les besoins de chacun des copropriétaires ne sont pas les mêmes. Et le tribunal retient que dès lors sans qu’il y ait lieu de distinguer entre les besoins de la copropriété et ceux de chacun des copropriétaires l’impropriété à destination est suffisamment caractérisée. Le tribunal ajoute qu’en outre l’impropriété à destination de l’ouvrage est également caractérisée car il est démontré qu’il existe une dangerosité du réseau VMC en raison de la pose défectueuse des clapets coupe feu et de l’absence de garde corps sur le chemin d’accès au caisson sud de la VMC.

Par ailleurs l’impropriété est également démontrée en l’absence des 268 grilles d’entrée d’air neuf qui était pourtant prévues au C.C.T.P.

Enfin le premier juge considère que l’absence de remise du D.O.E qui rassemble les informations sur les travaux réalisés et les opérations de maintenance à prévoir constitue un risque pour la sécurité de l’ouvrage ce qui caractérise l’impropriété à destination.

Au vu de ces éléments le tribunal judiciaire retient le caractère décennal des désordres qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence au titre des désordres relatifs à la VMC, aux clapets coupe feu et à l’absence de D.O.E.

Sur le coût des travaux de reprise le jugement reprend les conclusions expertales.

Le tribunal rejette en revanche la demande du syndicat des copropriétaires de voir pris en charge les frais exposés par le syndic dans le cadre du présent litige au motif que le contrat signé entre la copropriété et le syndic n’est pas produit aux débats ce qui ne permet pas de connaître le tarif des prestations.

La société Compagnie immobilière et foncière de Provence a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 4 mars 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00827.

Par ordonnance du 6 mai 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 27 novembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence (CIFP), appelante, demande à la cour de:

Vu l’article 1792 du Code civil,

Vu le rapport d’étape rendu le 26 juin 2013,

Vu les pièces versées au débat,

— Infirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 en ce qu’il a :

* Dit que les désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation, les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C. les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E. constituent des désordres d’ordre décennal engageant la responsabilité de la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence, en sa qualité de constructeur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

*Fixé :

— à la somme de 131 200,00 euros T.T.C. le coût des travaux de reprise des désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation de la résidence, frais de maîtrise d''uvre inclus,

— à la somme de 3 205,28 euros T.T.C. le coût de la fourniture et pose des 268 grilles d’entrée d’air de la V.M. C. manquantes,

— à la somme de 1 500,00 euros T.T.C. le coût des travaux de sécurisation de l’accès au caisson sud de la V.M. C.,

— à la somme de 8 372,00 euros T.T.C. le coût des travaux de reprise de la pose défectueuse des clapets coupe-feu,

— à la somme de 4 800,00 euros T.T.C. le coût de la réalisation et/ou collecte des documents du D.O.E.,

* Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]« , après déduction de la provision de 10 000,00 euros déjà versée, la somme de 139 077,28 euros T.T.C. au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de la résidence »[Adresse 6]" à Avignon (84),

* Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

* Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » la somme de quatre mille euros (4 000,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence de sa demande formée sur ce même fondement à hauteur de 3.000 euros,

* Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mesure d’expertise judiciaire pour la part avancée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] »,

En conséquence, statuant à nouveau :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* Relativement à l’installation de chauffage/climatisation :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » de sa demande à hauteur de 131.200 euros TTC fondée sur le principe d’une remise en état de l’installation de chauffage climatisation dirigée contre le maître de l’ouvrage en ce que :

* celle-ci n’est nullement obsolète, ni affectée d’un quelconque désordre de nature décennale,

* le rapport d’expertise judiciaire établit la preuve de la fourniture et de l’installation de chauffage commun en conformité des pièces écrites et des choix de l’architecte et du Bureau d’études [L],

* la preuve d’une impropriété à destination n’est pas rapportée,

* la machine fournie par le maître de l’ouvrage à la copropriété est conforme à son obligation contractuelle et fonctionne correctement de sorte qu’il n’existe aucune impropriété à destination,

* Relativement à la VMC, au garde-fou, aux clapets coupe-feu et aux Documents d’Ouvrages Exécutés (D.O.E) :

— La société CIFP s’en rapporte sur la décision à intervenir relative à son éventuelle responsabilité quant aux désordres de la VMC, du garde-fou, des clapets coupe-feu et du DOE,

— Constater que la Société CIFP a déjà versé une provision à hauteur de 10.000 euros en exécution de l’ordonnance rendue par Monsieur le Juge de la mise en état en date du 3 novembre 2020,

— Dans l’hypothèse où la cour de céans prononcerait une condamnation inférieure à une somme de 10.000 euros au titre de la VMC, du garde-fou, des clapets coupe-feu et des D.O.E, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » à la restitution du trop-perçu,

* Pour le surplus :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] de sa demande formée au titre des frais d’expertise,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] à verser à la société CIFP une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ce compris les frais d’expertise qu’il a exposés,

— Confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 en ce qu’il a :

* Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] de sa demande formée au titre des frais de gestion locative,

En tout état de cause :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et appel incident,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] à verser à la Société CIFP une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Sur le système de chauffage la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence fait valoir que :

— la procédure n’a été initiée que par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas vocation à agir au nom d’un copropriétaire,

— l’expert n’a réalisé aucun relevé de température, et il n’y a pas d’analyse sérieuse du prétendu désordre,

— le prétendu inconfort résulte non pas d’un dysfonctionnement de la machine, mais d’un calibrage aléatoire des besoins en froid et en chaud aux mêmes moments dans les parties distinctes de l’ensemble immobilier,

— s’il y a impropriété à destination, l’installation initiale ( parties communes) n’est pas concernée seule l’installation privative pouvant l’être,

— la chute des températures dont se plaignent certains utilisateurs provient d’une défaillance de l’installation privative mais pas de la partie commune, et il ne peut y avoir impropriété à destination,

— l’installation fournie par la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence n’est pas dysfonctionnelle et ne nuit ni à l’habitabilité, ni à l’exploitation.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] », représenté par la société Foncia Fabre [Q], intimé, demande à la cour de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [I],

Vu la jurisprudence,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 03/11/2020,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

— Juger recevable et bien fondé l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] »,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Jugé que les désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation, les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C. les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E. constituent des désordres d’ordre décennal engageant la responsabilité de la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence, en sa qualité de constructeur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

* Condamné la S.A.S. Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]", après déduction de la provision de 10 000,00 euros déjà versée, la somme de cent trente-neuf mille soixante-dix-sept euros et vingt-huit centimes (139 077,28 euros) T.T.C. au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de la [Adresse 8] » 84000 [Adresse 10] (déduction faire de la provision de 10.000 euros perçue),

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Débouté les parties de leurs autres demandes,

Et statuant à nouveau :

— Condamner la Compagnie immobilière et foncière de Provence venant aux droits de la SCI Les Marches du Palais à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais liés au mandat de gestion locative, à savoir la somme de 3.160,00 euros TTC,

— Condamner la Compagnie immobilière et foncière de Provence venant aux droits de la SCI Les Marches du Palais à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Compagnie immobilière et foncière de Provence venant aux droits de la SCI Les Marches du Palais aux entiers dépens, outre la somme de 13.445,00 euros correspondants aux honoraires expert [I] au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » fait valoir essentiellement :

concernant l’installation de chauffage et de climatisation que :

— il y a bien atteinte à la destination de l’ouvrage dans la mesure où :

*l’impropriété à destination doit s’apprécier non pas au regard de l’impossibilité ou non d’utiliser des locaux mais au regard du seul fonctionnement défectueux de l’installation de chauffage et de climatisation,

*l’expert n’a jamais qualifié les désordres d’inconfort thermique relevant de nombreux défaut de conception tels que : absence de protection solaire associée à l’absence de refroidissement possible en position hiver, manque de chauffage par température hivernale extrême et inversement en été, manque d’homogénéisation des conditions d’ambiance d’un même lot, manque de chauffage du fait de la stratification de l’air chaud, sensation de « douche froide » en mode rafraîchissement, la température de l’air soufflé pouvant s’approcher de 7°c, régulation des machines privatives défectueuses entraînant la marche forcée des unités terminales et privatives, l’option 2 tubes génèrant des variations de températures importantes,

*il y a atteinte à la destination par référence à la dangerosité, dans la mesure où selon l’expert l’installation commune telle qu’elle est réalisée ne peut donner satisfaction aux utilisateurs et il aurait fallu proposer un système permettant aux utilisateurs de régler l’installation chaud-froid en fonction de leurs besoins, il n’existe pas une notice descriptive indiquant une température contractuelle et permettant de connaître clairement le fonctionnent de l’installation ;

concernant les clapets coupe-feu : l’expert conclu qu’il y a 26 clapets non posés conformément aux prescriptions du constructeur et 1 clapet absent, qu’il existe un danger sur les biens et les personnes,

concernant l’absence de garde corps de la VMC, il y a aussi danger et donc impropriété à la destination,

concernant l’absence de DOE le défaut de ces documents ne permet pas en particulier de connaître la liste des opérations à réaliser lors des visites d’entretien que ce soit sur le réseau de production et de distribution, ou sur le réseau de diffusion mais aussi sur la VMC et les clapets coupe-feu ce qui est un risque manifeste pour la sécurité de l’ouvrage.

Sur l’indemnisation de ses préjudices, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » soutient en particulier sur les frais liés au mandat de gestion qui n’ont pas été retenus par le premier juge au motif de l’absence de production du contrat de syndic, que l’extrait de compte Foncia/syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » témoigne incontestablement des frais exposés dans le cadre des prestations accomplis par le syndic pour le compte du syndicat dans ce litige.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est-à-dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir « dire et juger » et/ou « constater » ne constitue pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

La cour ajoute également que l’appel s’entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement dont appel.

Sur les désordres :

La cour relève que si la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence demande l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a dit « que les désordres affectant l’installation de chauffage et de climatisation, les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C., les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E. constituent des désordres d’ordre décennal engageant la responsabilité de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, en sa qualité de constructeur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil », pour autant concernant les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C., les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E, la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence mentionne dans le dispositif de ses écritures qu’elle s’en rapporte sur la décision à intervenir, quant son éventuelle responsabilité sur ces points, ne développant ainsi aucune critique du jugement dont appel en droit comme en fait tant sur la nature de ces désordres (décennale) que sur sa responsabilité, si bien que la cour ne peut que confirmer le jugement dont appel sur ce point.

Elle observe également que la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence ne formule pas plus de critique sur les sommes retenues par le jugement dont appel pour la réparation de ces désordres, sommes se basant sur le rapport d’expertise judiciaire.

En fait seul se trouve en débat devant la cour le problème de l’installation de chauffage-climatisation.

Pour demander l’infirmation du jugement qui a considéré que l’installation de chauffage-climatisation était impropre à sa destination et a retenu la responsabilité décennale de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, cette dernière d’une part rappelle que le syndicat des copropriétaires ne peut défendre que l’intérêt collectif sans toutefois que cela se traduise en termes de prétentions dans le dispositif de ses écritures, et fait valoir ensuite que l’expert judiciaire n’aurait procédé à aucune analyse sérieuse du prétendu désordre, ne réalisant aucun relevé de température se limitant à relever un inconfort non vérifiable. Elle ajoute qu’elle a livré au maître de l’ouvrage un système de chauffage-climatisation commun fournissant chaleur et froid, et que s’il devait y avoir une impropriété à destination de l’installation cela ne peut concerner que l’installation privative et non l’installation commune initiale.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qui n’est contredit par aucune analyse technique contraire que :

— l’installation commune telle qu’elle est réalisée ne peut pas donner satisfaction aux utilisateurs dans la mesure où les besoins de chacun ne sont pas les mêmes, ni au même moment,

— les utilisateurs n’ont pas la possibilité de refroidir ou de réchauffer lorsqu’ils en ont besoin, car il leur est délivré soit de l’eau chaude, soit de l’eau froide, mais pas les deux en même temps,

— il existe une absence de protection solaire totale en particulier sur les façades Sud-Ouest ce qui provoque des apports solaires trop importants,

— il y a un défaut de conception de l’installation commune et a minima un défaut de conseil, dans la conception même de la régulation des parties communes dite en « tout ou rien » ou « que chaud ou froid », pour tous les utilisateurs et simultanément, ce type d’installation ne tenant pas compte des faces très ensoleillées et de celles qui ne le sont pas ce qui crée un fort déséquilibre par rapport aux besoins ( page 7 du rapport d’expertise en l’état).

La cour observe que l’expert judiciaire a exposé en page 13 de son rapport d’étape les raisons pour lesquelles il n’était pas opportun de réaliser une campagne de mesures incontestables à savoir d’une part la difficulté de la mise en 'uvre d’une telle campagne et d’autre part l’inutilité au cas présent d’une telle campagne ainsi que son coût et étant observé que l’expert précise qu’aucune des parties n’a demandé que soit réalisée cette opération tant au début des opérations d’expertise que même après la diffusion de la note de synthèse qui évoque ce point. Il en ressort que la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence est aujourd’hui mal fondée à venir critiquer l’absence d’une campagne de mesures, campagne qu’elle n’a pas demandée lors des opérations d’expertise.

Les constatations et l’analyse de l’expert judiciaire viennent par ailleurs conforter l’examen des problèmes de l’installation fait par le BET PLB ENERGIE CONSEIL et exposé dans une note de synthèse, laquelle indique que l’audit a mis en évidence les insuffisances que constitue l’ensemble ouvrages+ installations : au regard de son utilisation et de la double exposition des locaux disposant d’importantes surfaces vitrées dès l’origine l’ouvrage aurait dû :

— être mieux protégé des apports solaires pour les périodes d’intersaison,

— disposer d’installation mieux adaptées à la diversité des besoins,

— les copropriétaires auraient dû être mieux informés collectivement de manière à mieux évaluer les conséquences et limites d’une installation simplifiée (2 tubes) telle que celle qui leur a été proposée.

Ainsi s’il est exact comme le soutient la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence et comme cela ressort effectivement du rapport d’expertise judiciaire que l’installation commune en tant que telle fonctionne et est conforme au CCTP conçu par M. [H] avec un respect des limites contractuelles de température garanties pour autant il résulte des éléments exposés ci-dessus qu’il existe un défaut de conception de l’installation commune dans la mesure où celle-ci ne prend pas en compte l’exposition de l’immeuble, l’importance des façades vitrées, ne permet pas de régulation y compris dans l’installation commune ( « chaud ou froid ») et ne peut permettre de satisfaire les différents utilisateurs une température équilibrée ne pouvant être obtenue en même temps pour tous les lots et même à l’intérieur d’un même lot en fonction notamment de l’exposition.

Par conséquent si comme le soutient également la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence l’installation du système de chauffage-climatisation dans les lots privatifs est bien à la charge des copropriétaires, c’est bien le défaut de conception de l’installation initiale dans les parties communes qui ne permet pas dans chaque lot d’avoir des températures adaptées aux besoins et des températures qui soient équilibrées ni trop chaude en hiver, ou ni trop froide en été.

Ce défaut de conception qui n’a pas pour seule conséquence comme le soutient l’appelante un simple inconfort thermique dans la mesure où il empêche de réguler les températures en particulier à l’inter saison avec une sensation de « douche froide » en mode rafraîchissement , où il ne permet pas de chauffer certaines pièces et d’en rafraîchir d’autres en même temps, rend l’installation, dans sa totalité, impropre à sa destination, et relève bien de la garantie décennale comme considéré en première instance étant en outre observé qu’il n’y a pas de débat sur l’existence d’une réception de l’ouvrage et sur le fait que les désordres n’étaient pas apparents à la réception de celui-ci.

Sur les travaux de reprise des désordres :

L’expert judiciaire expose dans son rapport en page 19 que pour pallier les problèmes dus au système 2 tubes ( au lieu de 4) et à l’ensoleillement non maîtrisé il faut mettre en place un système rafraîchissant pour les lots Sud/Sud-Ouest toute l’année. Il ajoute que aucune des parties n’ayant produit de devis il s’est adjoint les services d’un BET Technique pour réaliser le chiffrage des travaux qu’il valide pour la somme de 100 000 euros HT soit 119 600 euros TTC, précisant que la note technique établie par le BET a été diffusée et qu’il n’y a été apportée aucune contradiction.

L’expert précise qu’il faut également ajouter la mission de maîtrise d''uvre qu’il évalue à la somme de 10 000 euros HT soit 11 600 euros TTC.

La cour relève que la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence ne développe aucune critique sur la nature et le coût des travaux de reprise et ne produit aucune pièce pouvant remettre en cause l’évaluation expertale.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a fixé sur la base du rapport d’expertise judiciaire le montant des travaux relatifs à la reprise du système de chauffage-climatisation à la somme de 119 600 euros TTC outre la somme de 11 600 euros TTC pour la maîtrise d''uvre.

La cour rappelle par ailleurs qu’il a déjà été observé que la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence ne formule pas de critique sur les sommes retenues par le jugement dont appel pour la reprise des désordres affectant les entrées d’air de ventilation de la V.M. C., les conditions d’accès au caisson sud de la V.M. C., les clapets coupe-feu de la V.M. C. et le D.O.E.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a, après déduction de la provision d’un montant de 10 000 euros, condamné la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence au paiement de la somme de 139 077,28 euros TTC au titre de la reprise des désordres.

Sur la demande de remboursement par le syndicat des copropriétaires des frais de gestion du syndic :

Pour solliciter l’infirmation du jugement dont appel qui l’a débouté de cette demande au motif que le contrat de syndic n’est pas produit ce qui ne permet pas de connaître le tarif des prestations, le syndicat des copropriétaires oppose que les prestations facturées par le syndic pour gérer ce litige concernent les vacations du mandataire aux accédits, les rendez-vous avec le conseil du syndicat, la fourniture de documents à l’expert et au conseil, la location de salle de réunion pour l’expert. Il ajoute que le coût de ces prestations pour un montant global de 3 160 euros TTC ressort incontestablement de l’extrait comptable du compte Foncia/syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » qui est produit aux débat.

La SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence oppose que le décompte produit ne permet pas d’identifier les sommes qui auraient été exposées par le syndicat au titre des opérations d’expertise et qu’en outre les demandes formées sur ce terrain semblent également rejoindre celles formées au titre des frais irrépétibles.

L’extrait de l’historique des écritures du compte Foncia pour la copropriété [Adresse 8] » (pièce 29 de l’intimé) s’il fait apparaître des libellés tels que :

— [Y] [W] [X],

— ASSISTANCE A EXPERTISE,

— AFFAIRE [G]/SCI LES MARCHES..

est insuffisant non seulement pour connaître la nature exacte des prestations facturées par le syndic,

la tarification contractuelle de ces prestations et pour établir leur lien avec le présent litige et par voie de conséquence pour les mettre à la charge de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La décision déférée sera également confirmée en ses dispositions au titre des titres des frais irrépétibles et des dépens.

Devant la cour la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence succombant au principal sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,