RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00180 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JB2Y

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

04 décembre 2023

RG:18/03252

[F]

[T]

C/

[B]

[H]

SAS MAISONS CLAIR LOGIS

S.E.L.A.R.L. [N] [E]

S.E.L.A.R.L. SBCMJ

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 04 Décembre 2023, N°18/03252

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [S] [F]

né le 01 Mai 1976 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, Plaidant, avocat au barreau D’ALES

Représenté par M^e Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Y] [T] épouse [F]

née le 05 Novembre 1971 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-pierre BIGONNET, Plaidant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [V] [B]

né le 21 Janvier 1965 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [X] [H] épouse [B]

née le 09 Décembre 1965 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SAS MAISONS CLAIR LOGIS en liquidation judiciaire

[Adresse 3]

[Localité 5]

INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. [N] [E], prise en la personne de Monsieur [S] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS MAISONS CLAIR LOGIS, selon jugement du tribunal de commerce d’Alençon

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.E.L.A.R.L. SBCMJ prise en la personne de Madame [D] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS MAISONS CLAIR LOGIS, selon jugement du tribunal de commerce d’Alençon

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Janvier 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [B] et Mme [X] [H] épouse [B] sont propriétaires, sur la commune de [Localité 2] (Gard), d’une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d’une superficie de 896 m².

M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F], propriétaires de la parcelle mitoyenne cadastrée section AL n° [Cadastre 2], ont conclu un contrat le 18 septembre 2012 avec la SAS Maisons Clair Logis pour la construction d’une maison d’habitation.

Au cours des travaux, est survenu un glissement du terrain des époux [B] sur celui des époux [F].

Se plaignant de désordres, les époux [F] ont, par acte en date du 26 septembre 2014, assigné en référé la société Maisons Clair Logis aux fins d’expertise.

Par actes des 16, 17, 20 octobre 2014 et 8 janvier 2015, la société Maisons Clair Logis a appelé en garantie les intervenants à l’opération de construction et leurs assureurs.

Par ordonnance de référé du 4 février 2015, M. [L] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 13 août 2015, les opérations d’expertise judiciaire ont été rendues communes et opposables aux époux [B], propriétaires de la parcelle voisine, ces derniers se plaignant du non-respect de la limite de propriété ayant conduit à l’édification d’une partie de la construction [F] sur leur propriété et à un décaissement qui a eu pour conséquence l’affaissement de leur sol, la déstabilisation du réseau d’assainissement et la destruction partielle de la clôture.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 février 2017.

Par acte en date du 28 mars 2018, la SAS Maisons Clair Logis a assigné les époux [F] devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins d’entendre prononcée la réception judiciaire du contrat de construction de maison individuelle à la date du 30 octobre 2013 et à lui payer la somme de 81 156 euros.

Par acte en date du 26 juin 2018, les époux [B] ont assigné les époux [F] devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de solliciter leur condamnation à rétablir l’intégralité de la propriété cadastrée section AL n° [Cadastre 1] et si nécessaire la démolition partielle de l’ouvrage, à faire édifier sur la limite séparative un mur de soutènement ou à leur régler la somme de 11 962,50 euros pour la réalisation de ce mur, à leur payer la somme de 957 euros au titre de la reprise d’un regard d’égout ainsi que des dommages-intérêts.

Par acte du 21 mars 2019, les époux [F] ont appelé en garantie la SAS Maisons Clair Logis.

La jonction de ces instances a été ordonnée.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 4 décembre 2023, a :

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à faire édifier, sur la limite séparative résultant du procès-verbal de bornage datant de 1990 et avec les précisions apportées par le rapport du sapiteur M. [M] [O] annexé au rapport d’expertise judiciaire de M. [W] [L], un mur de soutènement présentant les caractéristiques décrites dans le devis établi le 12 mars 2017 et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision,

Passé ce délai et en l’absence d’exécution de la présente obligation,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer à M. [V] [B] et à Mme [X] [H] épouse [B] une somme de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à mettre fin à l’empiétement réalisé par leur maison d’habitation et à rétablir l’intégralité de la propriété cadastrée section AL n° [Cadastre 1] appartenant à M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] par tout moyen, y compris par la démolition partielle de leur maison et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision,

Passé ce délai et en l’absence d’exécution de la présente obligation,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer à M. [V] [B] et à Mme [X] [H] épouse [B] une somme de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— Rejeté les demandes de M. et Mme [B] tendant à être autorisés à faire réaliser le mur de soutènement aux frais de M. et Mme [B] et à les condamner au paiement de la somme de 11.962,50 euros,

— Rejeté la demande de M. et Mme [B] en dommages-intérêts,

— Condamné solidairement M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [B] une somme de 600 euros au titre du remplacement d’un regard,

— Prononcé la réception judiciaire à la date du 30 octobre 2013 sans réserve,

— Rejeté la demande de M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] tendant à la garantie par la SAS Maisons Clair Logis des condamnations prononcées à leur encontre, à l’exception de celle relative au remplacement du regard,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer à la SAS Maisons Clair Logis la somme de 81.156 euros TTC au titre du solde restant dû, déduction faite de la somme de 600 euros due au titre du remplacement du regard, outre intérêts au taux contractuels de 1 % par mois depuis le 19 septembre 2013 pour la somme de 21.849 euros, depuis le 15 octobre 2013 pour la somme de 28.952 euros, depuis le 31 octobre 2013 pour les sommes de 28.652 euros et de 7.163 euros, correspondant à la somme de 76.715,73 euros arrêtée en mars 2021,

— Rejeté la demande d’expertise de M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] et leur demande de dommages-intérêts,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer à M. [V] [B] et à Mme [X] [H] épouse [B] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer à la SAS Maisons Clair Logis une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à payer les dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

— Rejeté la demande tendant à voir prononcée l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes de M. et Mme [B]

Sur la demande d’édification d’un mur de soutènement

Dans son jugement, le tribunal relève que l’expert judiciaire a conclu sur l’affaissement allégué que : « Suite aux travaux de terrassement, les époux [F] ont mis en 'uvre un enrochement pour retenir les terres du terrain [B] dont le dénivelé est passé d'1 m à 2 m de hauteur. Nous observons qu’un léger glissement de terrain a fait bouger sensiblement un regard de canalisation, avant ou après l’édification de l’enrochement, qui est maintenant stabilisé. Me [I] dans son dire du 10 janvier propose « un devis pour la réalisation d’un mur de soutènement de 5 ml. Travaux qui seraient à la charge de M. et Mme [F] ». Je pense que l’enrochement rend son office de soutènement permettant l’écoulement naturel des eaux, l’édification d’un mur de soutènement ne me paraît pas ici nécessaire, mais je ne m’y oppose pas ».

Il précise qu’il résulte de l’expertise que l’enrochement a permis de mettre un terme au léger glissement de terrain observé à la suite des travaux réalisés par les époux [F] et que l’expert a constaté que cet enrochement était suffisant et que le sol de la propriété des époux [B] ne s’affaissait plus.

Il énonce qu’en revanche, c’est à juste titre que les époux [B] indiquent que le décaissement puis l’enrochement réalisé par la SAS Maisons Clair Logis ont empiété sur leur terrain ; que cet empiétement résulte du rapport d’expertise judiciaire et plus spécifiquement des conclusions du sapiteur M. [O] qui a constaté que le constructeur s’était aligné sur les anciennes clôtures, lesquelles ne correspondaient pas aux limites fixées par un bornage réalisé en 1990 par M. [K] de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2].

Il fait ainsi droit à la demande des époux [B] et condamne les époux [F] à faire édifier sur la limite séparative résultant du procès-verbal de bornage datant de 1990 un mur de soutènement présentant les caractéristiques décrites dans le devis établi le 12 mars 2017 dans un délai de six mois à compter de la décision et dit qu’à défaut, ils seront condamnés à une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Il ajoute qu’au vu de cette astreinte, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux [B] consistant à les autoriser à faire réaliser eux-mêmes les travaux et en la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 11 962,50 euros.

Sur la demande au titre du remplacement du regard

Le tribunal énonce que l’expert judiciaire a estimé que le glissement de terrain avait entraîné le déplacement d’un regard et a proposé un montant à 600 euros TTC correspondant à la fourniture et à la pose du regard.

Sur la demande de démolition partielle de l’ouvrage

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 545 du code civil, qu’il est constant qu’en cas d’empiétement, même minime, la victime a le droit d’obtenir la démolition de cet ouvrage sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus, que l’expert judiciaire a sollicité l’intervention d’un sapiteur, M. [O], pour la question relative à l’empiétement ou non de la maison des époux [F] sur le terrain des époux [B], le tribunal relève que M. [O] a indiqué que la maison des époux [F] était réalisée strictement en alignement des clôtures anciennes existantes mais que ces clôtures ne représentaient pas les limites de la propriété bornée ; que l’entreprise Maisons Clair Logis s’était référée à la borne nord et à la clôture sans vérifier si elles étaient bien positionnées ; que cette borne et cette clôture n’étaient pas positionnées conformément au bornage effectué par M. [J] en 1992, document dont les époux [F] disposaient et qu’ils ont remis au constructeur ; que l’expert judiciaire a conclu que la maison des époux [F] empiétait sur le terrain des époux [B] qui ont perdu 0,20 m², situé à l’angle sud-est de la maison [F].

Il considère qu’il convient d’ordonner aux époux [B] (en réalité à M. et Mme [F]) de rétablir l’intégralité de la propriété cadastrée section AL n° [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [F] (en réalité à M. et Mme [B]) par tout moyen, y compris par la démolition partielle de leur maison, dans un délai de six mois, à l’expiration duquel ils seront condamnés à une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le tribunal rejette la demande de dommages-intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre de la responsabilité délictuelle, les époux [B] ne justifiant d’aucun préjudice.

Sur la demande de garantie de M. et Mme [F] à l’encontre de la société Maisons Clair Logis

Sur le regard

Le tribunal expose que la société Maisons Clair Logis accepte la prise en charge du coût du remplacement du devis (sic) et énonce qu’elle devra garantir en totalité cette condamnation.

Sur les conséquences de l’empiétement

Le tribunal énonce qu’il est constant qu’un ouvrage qui empiète sur la propriété d’autrui, dont la sanction peut être la démolition totale ou partielle, rend l’ouvrage impropre à sa destination et relève de la garantie décennale ; que par ailleurs la réception purge l’ouvrage des vices apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves, pour lesquels ni l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, ni l’action en garantie décennale ne peuvent être accueillies.

Il expose que M. et Mme [F] et la société Maisons Clair Logis s’accordent pour voir fixée la réception judiciaire au 30 octobre 2013 et que les époux [F] ont indiqué dans leurs dernières conclusions que cet empiétement avait été découvert avant la date de la réception.

Pour rejeter leur demande en garantie relative à l’empiétement, il relève que M. et Mme [F] ne démontrent pas avoir interpellé la société Maisons Clair Logis sur ce problème spécifique avant le 30 octobre 2013, précisant qu’ils produisent comme seule et unique pièce le rapport d’expertise de M. [L].

Sur la demande de dommages-intérêts

Le tribunal déboute les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts dans la mesure où ils ne démontrent ni la faute ni le préjudice qui seraient susceptibles d’engager la responsabilité de la société Maisons Clair Logis à leur égard.

Sur les demandes de la SAS Maisons Clair Logis à l’encontre de M. et Mme [F]

Sur la réception judiciaire

Les premiers juges ont prononcé la réception de l’ouvrage à la date du 30 octobre 2013, les parties s’accordant avec la proposition de l’expert de prononcer la réception de l’ouvrage à cette date.

Sur la demande en paiement du principal

Le tribunal indique que M. et Mme [F] reconnaissent l’exactitude du décompte produit par la société Maisons Clair Logis qui correspond à une somme restant à payer de 81 156 euros TTC et les condamne donc solidairement à payer à la société Maisons Clair Logis cette somme, précisant que cette dernière correspond :

— au solde du marché de la société Maisons Clair Logis pour un montant de 85 956 euros TTC,

— à la déduction faite des travaux de reprise imputables à la société Maisons clair Logis, évalués à la somme de 4 800 euros TTC.

Il ajoute que la société soutient que cette somme comprend le coût du regard pour une somme de 600 euros TTC, ce qui n’est pas contesté par les époux [F] qui ont manifesté leur accord avec ce décompte.

Sur la demande en paiement des intérêts

Pour condamner solidairement M. et Mme [F] à payer, outre le principal, des intérêts au taux contractuel de 1 % par mois depuis le 19 septembre 2013 pour la somme de 21 849 euros, depuis le 15 octobre 2013 pour la somme de 28 952 euros, depuis le 31 octobre 2013 pour les sommes de 28 652 euros et de 7 163 euros, correspondant à la somme de 76 715,73 euros arrêtée en mars 2021, les premiers juges relèvent que l’article 3.5 « retards dans les paiements » des conditions générales du contrat de construction d’une maison individuelle conclu entre les époux [F] et la société Maisons Clair Logis stipule : « Les sommes non payées dans le délai de quinze jours à dater de la présentation de l’appel de fonds produiront intérêts au profit du constructeur au taux de 1 % par mois sur les sommes non réglées » et que la société Maisons Clair Logis produit un décompte dans lequel elle applique ce taux de 1 % aux quatre appels de fonds restés impayés depuis les mois de septembre et octobre 2013.

Par acte du 11 janvier 2024, M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] ont régulièrement interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00180.

Par jugement du tribunal de commerce d’Alençon du 30 septembre 2024, la SAS Maisons Clair Logis a été placée en liquidation judiciaire, désignant ès qualités de liquidateurs la SELARL [N] [E] prise en la personne de Maître [S] [E] et la SELARL SBCMJ prise en la personne de Maître [D] [G].

Par ordonnance du 15 octobre 2024, la présidente de chambre a notamment constaté l’interruption d’instance, invité les parties à mettre en cause le liquidateur judiciaire de la SAS Maisons Clair Logis et à justifier de la déclaration de créance au passif de ladite SAS, renvoyé l’affaire à la mise en état et réservé les frais et dépens de l’instance.

Par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 24 octobre 2024, M. et Mme [F], par l’intermédiaire de leur conseil, ont déclaré leur créance à l’égard de la SELARL [N] [E] et de la SELARL SBCMJ, liquidateurs judiciaires de la SAS Maisons Clair Logis, pour un montant de 42 562,50 euros correspondant aux sommes suivantes : 600 euros TTC pour le remplacement du regard visé au jugement du 4 décembre 2023, 11 962,50 euros correspondant au coût de l’édification du mur de soutènement, 30 000 euros correspondant au montant éventuel des travaux de démolition partiel de l’ouvrage visés dans le jugement du 4 décembre 2023.

Par actes des 12 et 13 décembre 2024, M. et Mme [F] ont assigné en intervention forcée respectivement la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [D] [G], et la SELARL [N] [E], prise en la personne de Maître [S] [E], ès qualités de liquidateurs judiciaires de la SAS Maisons Clair Logis, aux fins de leur rendre opposable l’arrêt à intervenir.

Par ordonnance du 3 juin 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 5 janvier 2026, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F], appelants, demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 4 décembre 2023,

Vu l’appel interjeté par les époux [F],

Sur la forme,

Déclarer recevable l’appel interjeté,

Sur le fond,

— Infirmer le jugement querellé dans les termes qui suivent,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à la construction d’un mur de soutènement sur la limite séparative au regard des constatations du rapport [L] qui constate la stabilisation du terrain,

— Juger qu’il n’y pas lieu à condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] à mettre fin à l’empiétement de leur maison sur la propriété [B] au regard du principe de proportionnalité et du caractère très limité dudit empiétement,

A titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas le principe de proportionnalité pour écarter la condamnation relative à la fin de l’empiétement,

— Désigner à nouveau M. [L] expert afin de fixer les mesures alternatives à la démolition de la maison d’habitation des époux [F] de nature à supprimer l’empiétement,

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a retenu la date de réception à la date du 30 octobre 2013,

A titre principal,

— Juger que la réception est prononcée à la date du 30 octobre 2013 sous la réserve de l’implantation défectueuse de la maison d’habitation,

— Juger que la responsabilité de la société Maisons Clair Logis est engagée à ce titre sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil,

A titre subsidiaire,

Si la cour retient le fait que la découverte du défaut d’implantation est strictement déterminée après la date de réception et qu’il ne présentait pas un caractère apparent,

— Juger que ce désordre est imputable à la société Maisons Clair Logis,

— Juger alors que la responsabilité de la société Maisons Clair Logis est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil,

En tout état de cause,

— Juger la société Maisons Clair Logis responsable également du glissement de terrain entraînant le remplacement du regard,

— Condamner la société Maisons Clair Logis à relever et garantir les époux [F] de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des époux [H] [B],

— Désigner à nouveau M. [L] expert afin que celui-ci détermine les conséquences matérielles et financières de l’éventuelle démolition à ordonner pour les époux [F],

— Juger que la somme effective due par les époux [F] à la société Maisons Clair Logis s’élève à la somme de 80 556 euros après déduction du montant du remplacement du regard,

— Condamner la société Maisons Clair Logis à payer aux époux [F] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— Condamner la société Maisons Clair Logis et à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [V] [B] et Mme [X] [H] épouse [B], intimés, demandent à la cour de :

Vu les articles 544 et suivants du Code civil, et les pièces produites aux débats,

Statuant ce que de droit sur la recevabilité de l’appel principal,

Au fond, le dire injustifié et en débouter purement et simplement les époux [F],

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés si besoin sous astreinte :

* A faire édifier sur la limite séparative résultant du procès-verbal de bornage datant de 1990 et avec les précisions apportées par le rapport du sapiteur M. [M] [O] annexé au rapport d’expertise judiciaire de M. [W] [L] un mur de soutènement présentant les caractéristiques décrites dans le devis établi le 12 mars 2017 et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

* À mettre fin à l’empiètement réalisé par leur maison d’habitation et à rétablir l’intégralité de la propriété cadastrée section AL n° [Cadastre 1] appartenant aux époux [B] par tout moyen, y compris par la démolition partielle de leur maison et dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai trois mois,

* Aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Recevant les concluants en leur appel incident et y faisant droit,

Réformant la décision entreprise sur ces points,

— Condamner solidairement les époux [F] à leur verser :

* La somme de 957 euros montant du devis réalisé par l’EURL [C] le 16 avril 2017 au titre de la reprise d’un regard d’égout réactualisé entre la date de son établissement et celle de l’arrêt à intervenir,

* La somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* Celle de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les époux [F] et la SAS Maisons Clairs Logis de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamner les époux [F] aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la SAS Maisons Clair Logis, intimée, la SELARL [N] [E], prise en la personne de M. [S] [E], et la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Mme [D] [G], toutes deux assignées en intervention forcée ès qualités de liquidateurs judiciaires de la SAS Maisons Clair Logis, demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et suivants anciens du Code civil et L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1792 et suivants, 1792-6 du Code civil,

Vu les articles 1289 et suivants du Code civil,

Vu la mise en cause des liquidateurs de la SAS Maisons Clair Logis,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 4 décembre 2023 en ce qu’il a :

* Prononcé la réception judiciaire à la date du 30 octobre 2013 sans réserve,

* Rejeté la demande des époux [F] tendant à la garantie par la SAS Maisons Clair Logis des condamnations prononcées à leur encontre, à l’exception de celle relative au remplacement du regard,

* Condamné solidairement les époux [F] à payer à la SAS Maisons Clair Logis la somme de 81.156 euros TTC au titre du solde dû, déduction faite de la somme de 600 euros due au titre du remplacement du regard, outre intérêts au taux contractuels de 1% par mois,

* Rejeté la demande d’expertise des époux [F] et leur demande de dommages-intérêts,

* Condamné solidairement les époux [F] à verser à la SAS Maisons Clair Logis une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné solidairement les époux [F] à payer les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

* Faire droit à l’appel incident des concluants,

— Infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a arrêté en mars 2021 le cours des intérêts au taux contractuels de 1 % par mois de retard de paiement du solde dû,

En conséquence,

1. Sur les demandes de la société Maisons Clair Logis, de la SELARL [N] [E] et de la SELARL SBCMJ :

— Déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [F] tendant à voir prononcer la réception judiciaire avec réserves,

— Prononcer la réception sans réserve au 30 octobre 2013,

— Condamner in solidum les époux [F] à verser entre les mains de la SELARL [N] [E] prise en la personne de M. [E] et la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Mme [G], toutes deux prises en leur qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Maisons Clair Logis, la somme due au titre du solde du marché, après compensation, d’un montant de 80.556 euros TTC, outre intérêts au taux contractuels de 1 % par mois, correspondant à la somme de 111.098,13 euros arrêtée en juillet 2024 et à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— Condamner in solidum M. et Mme [F] à verser entre les mains de la SELARL [N] [E] prise en la personne de M. [E] et la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Mme [G], toutes deux prises en leur qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Maisons Clair Logis, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et 10.000 euros correspondant aux frais engagés dans le cadre de la procédure d’appel,

2. Sur le recours en garantie des époux [F]

— Débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions des intimés comporte des demandes de « constater », « dire et juger », qui ne constituent manifestement pas des prétentions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

1 – Sur la réception  :

Les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement en ce que la réception judiciaire a été fixée au 30 octobre 2013 mais l’infirmation du jugement en ce que la réception judiciaire a été prononcée sans réserve. Ils affirment que c’est bien la réserve liée à l’implantation de la maison qui a été à l’origine de leur refus de signer le procès verbal de réception. Ils arguent qu’ils n’ont eu la certitude de cet empiétement qu’à compter du 23 juin 2016 (date de rapport du sapiteur).

Ils reprochent à la société Maisons Clair Logis de s’être aligné simplement sur les clôtures existantes sans rechercher la limite de propriété, manquant ainsi à son obligation de résultat.

Ils soutiennent que la responsabilité de la société est donc nécessairement engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, ou à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale.

La SAS Maisons Clair Logis sollicite la confirmation du jugement en ce que la réception judiciaire de l’ouvrage a été prononcée sans réserve et fixée à la date du 30 octobre 2013. La société argue que pour la première fois en cause d’appel, les époux [F] sollicitent le prononcé d’une réception judiciaire avec réserves et l’application du régime de responsabilité des constructeurs. Il s’agit selon eux d’une demande nouvelle en cause d’appel qui est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle soulève l’aveu judiciaire les époux ayant dans leurs conclusions, reconnus que l’empiétement avait été découvert avant la réception et qu’aucune contestation n’a été émise.

Les époux [F] restent taisant sur le moyen de l’irrecevabilité de la demande nouvelle. Ils restent taisant sur le défaut d’émission de réserves.

Réponse de la cour :

Il est constant qu’aucune demande d’infirmation n’est formulée sur la date de réception. La cour n’est donc saisie que de la question de savoir si la réception a été formulée avec la réserve concernant l’implantation de l’ouvrage.

L’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.»

Il n’est pas contesté que dans le cadre de leurs conclusions de première instance, les époux [F] ont demandé au tribunal de prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 30 octobre 2013 sans réserve et que pour la première fois en cause d’appel, les époux [F] sollicitent le prononcé d’une réception judiciaire avec réserves et l’application du régime de responsabilité des constructeurs.

Cependant il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile mais d’une demande accessoire à la demande principale qui est la réception. Elle est donc recevable.

La réception judiciaire est prononcée non par le maître d’ouvrage lui-même mais par le juge. Dans ce cadre, le juge doit apprécier s’il existe ou non, à la date de la réception judiciaire, des désordres apparents qui auraient pu être réservés par le maître de l’ouvrage (cass. 3e civ., 30 oct. 1991, n°90-12.659 ; 17 oct. 2019, n°18-21.996).

Dans cette hypothèse, la Cour de cassation considère que le juge ne peut se substituer aux maîtres de l’ouvrage pour émettre les réserves. Ainsi, en présence d’un désordre apparent au jour de la réception judiciaire et en l’absence de contestations du maître de l’ouvrage sur ce défaut à cette date, le maître de l’ouvrage ne peut plus agir en réparation à l’encontre du constructeur (cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n°17-19.513).

Si les époux [F] affirment avoir réceptionné l’ouvrage avec réserve, il ne verse aux débats aucun éléments permettant d’attester que cette réception a été formulée avec réserve.

Les époux [F] indiquent avoir interpellé la société sur le défaut d’implantation de la maison avant la réception, ce qui confirme qu’il ne pouvait donc s’agir au moment de la réception que d’un vice apparent. Pourtant, ils ne versent aucun élément démontrant avoir formulé cette réserve.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les époux [F] ne démontrent pas avoir interpellé la société Maisons Clair Logis sur le problème de l’implantation de la maison au moment de la réception étant précisé que comme en première instance ils ne produisent que le rapport d’expertise, mais aucun courrier ou courriel.

La réception judiciaire sans réserve est ainsi confirmée.

* sur l’appel en garantie des époux [F] à l’encontre de la SAS Maisons Clair Logis :

Cette réception judiciaire alors que le défaut d’implantation était selon les époux [F] eux même connue avant la réception de l’ouvrage est exclusive de l’engagement d’une responsabilité décennale du constructeur. Il est insuffisant d’indiquer qu’ils n’ont eu la certitude de ce défaut d’implantation que lors de l’expertise.

Quant à la responsabilité contractuelle avant réception, il ressort de l’expertise que ce sont les époux [F] eux même qui ont donné les plans au maître d''uvre. Ils ne peuvent maintenant arguer que celui-ci aurait dû vérifier la conformité de ces plans et notamment si les bornes avaient été déplacées ou pas, cette obligation ne rentrant pas dans les obligations du constructeur.

Il y a ainsi lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formulé.

2 – Sur le mur de soutènement :

Les époux [B] sollicitent la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné leur voisin a : « A faire édifier sur la limite séparative résultant du procès-verbal de bornage datant de 1990 et avec les précisions apportées par le rapport du sapiteur Monsieur [M] [O] annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] [L] un mur de soutènement présentant les caractéristiques décrites dans le devis établi le 12 mars 2017 et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois » ;

A l’appui de leur demande, ils arguent que les époux [F] ont réalisé un enrochement sommaire, qui n’est nullement suffisant pour retenir les terres puisqu’un glissement de celles-ci a été constaté, entraînant des dégâts sur le dispositif d’assainissement qui déplacé ne remplit plus son office. Ils arguent que le sol du terrain ayant glissé en contrebas, l’ancienne clôture, certes mal implantée, ne remplit plus son office, laissant le passage libre pour les animaux dans un sens comme dans l’autre. Ils réfutent les conclusions de l’expert selon lesquelles la situation serait stabilisée. Enfin ils arguent qu’il s’agit d’un empiétement sur leur propriété.

Les époux [F] s’opposent à leur condamnation à la construction d’un mur de soutènement sur la limite séparative au regard des conclusions du rapport d’expertise qui constate la stabilisation du terrain. Ils soulignent que le glissement de terrain est directement lié à l’intervention de la société Maison Clair Logis et qu’en conséquences, dans le cadre du CCMI prévu par les articles L 231-1 du Code de la construction et de l’habitation le constructeur supporte une obligation de conseil et d’information relative au terrain, et qu’ainsi la société devra les garantir de toute éventuelle condamnation. Ils arguent que la société Maisons Clair Logis devra les relever et garantir de toute condamnation éventuelle.

La SAS Maisons Clair Logis affirment que l’enrochement réalisé par les époux [F] a permis de mettre un terme au léger glissement de terrain de sorte que le sol de la propriété des époux [B] ne s’affaisse plus.

Réponse de la cour :

Il n’est pas contesté par les époux [F] que le mur d’enrochement empiète sur la propriété des consorts [B]. Cet élément de fait est d’ailleurs attesté par le rapport de l’expert judiciaire.

Il importe donc peu que l’enrochement soit stabilisé dans la mesure où le fondement de la demande de démolition ne réside pas dans un défaut de construction ou de solidité du mur mais sur le fait que ce dernier ait été réalisé sur la propriété voisine.

Il a déjà été statué précédemment sur le recours des époux [F] à l’encontre de la SAS Maisons Clair Logis. Outre le fait que le recours n’est que peu motivé par les époux [F], en dehors de toute responsabilité décennale, les époux [F] auraient dû démontrer une faute contractuelle commise par la SAS Maisons Clair Logis, preuve qu’ils ne rapportent pas en l’espèce.

Le jugement qui a ordonné la démolition du mur d’enrochement sera ainsi confirmé, les époux [B] étant légitimes à demander le rétablissement de l’intégrité de leur parcelle.

3 – Sur l’empiétement et la demande de démolition partielle de l’ouvrage :

Les époux [F] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’ils ont été condamnés à supprimer l’empiétement et en ce qu’il a été écarté la responsabilité de la société Maisons Clair Logis en raison de l’effet de purge de ce désordre apparent par la réception sans réserve.

Ils soulignent que l’empiétement est minime 0, 20 m² et qu’en raison du principe de proportionnalité il faut limiter la réparation à la seule partie qui empiète en excluant la démolition de l’ouvrage dans son ensemble mais que cependant la destruction partielle conduirait à supprimer le mur de la maison et donc atteindre de façon grave l’ensemble de la bâtisse. En conséquence, ils demandent que la cour ne fasse pas droit à cette demande et à titre subsidiaire que l’expert soit à nouveau saisi afin de fixer les mesures alternatives à la démolition de nature à supprimer l’empiétement. Ils ne proposent eux même aucune solution ou indemnisation à titre subsidiaire.

Les époux [B] arguent qu’ils sont en droit de demander le rétablissement de leur parcelle dans son intégralité en raison du caractère absolu du droit de propriété aux termes de l’article 544 du Code civil. Ils sollicitent donc la confirmation du jugement en ce qu’il a mis « fin à l’empiètement réalisé par leur maison d’habitation et à rétablir l’intégralité de la propriété cadastrée section AL n° [Cadastre 1] appartenant aux époux [B] par tout moyen, y compris par la démolition partielle de leur maison et dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai trois mois ».

La SAS Maisons Clair Logis demande à la cour de débouter les époux [F] de toutes leurs demandes et de confirmer le jugement. Elle indique qu’il ressort du rapport de M. [O] qu’il ne peut être reproché au constructeur d’avoir implanté la maison sur la base d’un document remis par le maître d’ouvrage conformément aux stipulations de la notice descriptive, qui était manifestement erroné. En sa qualité de constructeur elle argue n’avoir donc commis aucune faute. En tout état de cause, à le supposer existant, selon elle, il s’agit nécessairement d’un désordre apparent à la réception des travaux, qui en l’absence de réserves, ne peut être réparé ni sur le fondement de la responsabilité contractuelle ni sur le fondement de la garantie légale des constructeurs. Elle rappelle que la réception exonère le constructeur de toute responsabilité ou de toute garantie, quelle qu’en soit la nature, pour les vices de construction et défauts de conformité apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception.

Réponse de la cour :

La réalité de l’empiétement est constaté par l’expert judiciaire qui a fait appel à un sapiteur, géomètre expert. Le rapport final indique que l’empiétement est au détriment des consorts [B] de 0,53 X 0,25, soit 0,20 m2, correspondant à l’empiétement de l’angle sud-est de la maison [F]. Il explique que cela est dû au fait que la borne nord a été déplacée de 46 cm à l’avantage de M. [H], étranger à la cause (en page 98 de son rapport).

Le premier juge a ainsi parfaitement retenu l’empiétement.

En page 105 de son rapport l’expert judiciaire précise « c’est d’après les plans fournis par les maîtres d’ouvrage qu’a été implanté la maison par l’entreprise, conformément au CCMI signé. L’intervention du sapiteur M. [O] géomètre expert a permis de vérifier que l’implantation de la villa n’est pas sur les limites de propriétés mitoyennes. La villa n’est pas correctement implantée, ayant légèrement pivotée à partir de l’axe de son pignon est, suite au déplacement des points de repère que l’entreprise a utilisés, à savoir le bornage et la clôture qui ne correspondaient plus au plan de M. [J] fourni par le maître d’ouvrage ».

La réception judiciaire a été fixée au 30 octobre 2013 sans réserve.

Il ressort des éléments du rapport d’expertise que l’entreprise a implanté la maison conformément au plan qui lui avait été fourni par le maître d’ouvrage, mais qui s’est révélée inexacte en raison du déplacement d’une borne.

Il est constant que la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises le caractère absolu du droit de propriété et qu’elle n’admet pas le principe de proportionnalité en matière d’empiétement. Ce moyen sera donc rejeté.

La cour relève par ailleurs que les époux [F] sollicitent l’infirmation de la décision par des éléments succincts sans éléments de faits, si bien que la cour ne peut que confirmer la décision qui a ordonné la démolition de l’ouvrage.

Il ne sera pas fait droit à la demande de complément d’expertise visant à trouver une alternative à la démolition, demande manifestement tardive et qui n’est pas l’objet de l’expertise, au demeurant lorsque le demandeur ne propose lui-même aucune solution. La décision du premier juge qui rejette la demande d’expertise formulée sera confirmée.

4 – Sur la reprise du regard :

Les époux [B] demandent la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 957 euros montant du devis réalisé par l’EURL [C] le 16 avril 2017 au titre de la reprise d’un regard d’égout réactualisé entre la date de son établissement et celle de l’arrêt à intervenir.

Les époux [F] répondent que le glissement de terrain n’est pas de leur fait et sollicite que la société Maison Clair Logis les relèvent et garantissent.

La cour confirme le jugement qui a refusé cette augmentation, le devis du 16 avril 2017 prévoyant la location d’une mini pelle avec main d''uvre dont le premier juge souligne à juste titre que la nécessité n’est pas avérée. La SAS Maisons clair Logis accepte, comme en première instance, de payer le coût du regard.

5 – Sur le solde dû en exécution du contrat de construction

Les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’ils ont été condamnés à verser à la concluante la somme de 80 556 euros TTC après déduction du montant du remplacement du regard. Ils sont taisants concernant le montant des intérêts.

La SAS Maisons Clair Logis sollicite la confirmation du jugement en ce que les époux [F] ont été condamnés solidairement à lui verser la somme de 81.156 euros TTC au titre du solde restant dû, déduction faite de la somme de 600 euros due au titre du remplacement du regard, outre intérêts au taux contractuels de 1% par mois depuis le 19 septembre 2013.

La société sollicite néanmoins l’infirmation du jugement en ce qu’il a arrêté en mars 2021 le cours des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard de paiement du solde dû.

Réponse de la cour :

Il est constant que la condamnation au paiement du solde de la somme de 81 156 euros ne fait pas l’objet d’une demande d’infirmation.

Il est constant aussi que la cour n’est saisie que d’une demande d’infirmation concernant les intérêts qu’en ce qu’ils ont été arrêté selon le jugement en mars 2021. Le reste de la décision ne fait l’objet d’aucune demande. La cour ne peut pas non plus se saisir de moyens qui ne sont pas soulevés.

Dans ces conditions, il conviendra de confirmer la décision qui a condamné in solidum M. et Mme [F] au paiement de la somme de 81 156 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter de leur présentation.

La société Maison Clair Logis ne fonde pas sa demande concernant la modification de la date de l’arrêt en juillet 2024 en lieu et place du mois de mars 2021 du cours des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard de paiement du solde dû, de sorte que la décision sera confirmée sur ce point aussi.

6 – Sur le préjudice moral :

Les époux [F] sollicitent l’infirmation du jugement et la condamnation de la société Maison Clair Logis au paiement de la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Les époux [B] sollicitent l’infirmation du jugement et la condamnation des époux [F] à leur payer la somme de 10 000 euros à tire de dommages et intérêts. Ils soulignent que neuf années se sont écoulées depuis leur demande initiale.

La SAS Maisons Clair Logis sollicite la confirmation du jugement qui a rejeté les demandes des époux [F].

La décision du premier juge sera confirmée, le tribunal a parfaitement retenu que les époux [F], comme les époux [B] ne démontrent ni la faute, ni le préjudice en lien de causalité avec la faute, de nature à engager la responsabilité de la société Maisons Clair Logis à leur égard ou celle des époux [F].

7 – Sur les frais du procès :

Succombant à l’instance, les époux [F] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande en revanche dans cette affaire de faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

— Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

— Condamne M. [S] [F] et Mme [Y] [T] épouse [F] aux dépens d’appel,

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,