RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00390 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JPD5

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1]

21 janvier 2025 RG :23/00495

[L]

C/

S.C.I. J.D.G.

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 21 Janvier 2025, N°23/00495

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Fleur AUDIBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-30189-2025-1311 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE :

S.C.I. J.D.G.société civile immobilière immatriculée au RCS d’Avgnon sous le n° 408 085 439 prise en la personne de son gérant M. [I] [H] y domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Mars 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la SCI JDG a donné à bail à M. [R] [L] un appartement sis, [Adresse 3] ' 84130 [Adresse 4] Pontet, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 €, charges comprises.

Un dépôt de garantie de 440 € a été versé par M. [R] [L].

Mme [X] [L] et M. [K] [L], parents du locataire, se sont portés cautions solidaires.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 9 mars 2021.

M. [R] [L] a quitté les lieux, en informant son bailleur, par SMS daté du 31 janvier 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 17 mai 2023 selon procès-verbal de commissaire de justice en l’absence de M. [R] [L].

Estimant être contraint de procéder à la réalisation de travaux induits par des dégradations imputables à son ancien locataire, la SCI JDG a fait notifier, le 19 juillet 2023, à Mme [X] [L], M. [K] [L] et M. [R] [L] une sommation de payer la somme totale de 4 703,22 €.

Par exploit du 19 octobre 2023, la SCI JDG a fait assigner M. [R] [L], Mme [X] [L] et M. [K] [L] en leur qualité de caution par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir notamment leur condamnation in solidum au paiement de diverses sommes au titre de la remise en état du logement et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 21 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

— condamné solidairement M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L], en leur qualité de caution solidaire à payer à la SCI JDG la somme de 3 828,31 € au titre de sommes dues au titre du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,

— condamné in solidum M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] à payer à la SCI JDG la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] aux entiers dépens,

— débouté la SCI JDG du surplus de ses demandes.

Par déclaration du 6 février 2025, M. [R] [L] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [R] [L], appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 1241 et 1353 du code civil,

— Infirmer le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire d’Avignon (RG n° 23/00495), en ce que c’est à tort qu’il :

* condamne solidairement M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] en leur qualité de caution solidaire à payer à la SCI JDG la somme de 3 828,31 € au titre de sommes dues au titre du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,

* condamne in solidum M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] à payer à la SCI JDG la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles,

* condamne in solidum M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCI JDG de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que M. [R] [L] a restitué les lieux en ce compris les clés du logement pris à bail auprès de la SCI JDG le 31 janvier 2023,

— Juger que M. [R] [L] a restitué les lieux dans un parfait état, et exempt de dégradations locatives,

— Constater que la SCI JDG a conservé les sommes versées à titre de dépôt de garantie,

— Condamner la SCI JDG à lui verser la somme de 1 500 € à titre de réparation de son préjudice moral,

— Condamner la SCI JDG à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI JDG, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 1730, 1732, 2288 du code civil, l’article 910 du code de procédure civile et les articles 7 c) et 22-1 de la loi du 06 juillet 1989,

— Débouter M. [R] [L] de l’intégralité de ses demandes devant la cour d’appel,

En conséquence,

— Confirmer le jugement du 21 janvier 2025 en ce qu’il a condamné solidairement M. [R] [L] (locataire sortant), Mme [X] [L] et M. [K] [L] (es-qualité de cautions solidaires) à payer à la SCI JDG la somme de 3 828,31 € au titre de sommes dues au titre du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,

— Confirmer le jugement du 21 janvier 2025 en ce qu’il a condamné in solidum M. [R] [L] ainsi que Mme [X] [L] et M. [K] [L] aux entiers dépens de première instance,

Faisant droit à son appel incident,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [R] [L] à une indemnité de 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [R] [L] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajouter,

— Condamner M. [R] [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnité au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel,

— Condamner l’appelant aux dépens devant la cour.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur les sommes dues au titre du bail

M. [R] [L] fait valoir qu’il a quitté les lieux le 31 janvier 2023, ayant remis les clés au fils du gérant de la SCI JDG et ayant informé ce dernier par SMS. Il ajoute que l’intimée a acté de la réception des clés et de son départ des lieux au 28 janvier 2023, par courrier du 3 avril 2023 et n’a pas sollicité la tenue d’un état des lieux de sortie. Il conteste être responsable des dégradations locatives relevées dans le constat du commissaire de justice le 17 mai 2023, ayant fait intervenir une personne pour nettoyer l’appartement à son départ qui a attesté de l’état du bien. Il relève que la SCI JDG a attendu plus de deux mois pour faire état de dégradations et a fait réaliser le constat plus de trois mois et demi après son départ. Il estime que les dégradations ont pu être réalisées par d’autres personnes, soit que le logement ait été reloué ou ait été squatté, contestant les attestations des locataires de l’immeuble, réalisées à la demande de la SCI JDG, qui ont pu indiquer que les locaux sont restés vacants à compter du 1er février 2023.

S’agissant des demandes formalisées, il conteste devoir les sommes au titre des prétendues dégradations locatives dont il ne s’estime pas redevable. Concernant les frais de constat et de sommation de payer, il fait valoir que ces actes n’étaient pas nécessaires. Il conteste enfin être tenu au règlement de charges locatives liées à la consommation d’eau, en l’absence de justificatif de la SCI JDG. Il ne conteste pas être redevable du paiement au titre du loyer du mois de janvier 2023 impayé mais rappelle que la SCI JDG avait conservé le dépôt de garantie en compensation.

La SCI JDG ne conteste pas la date de départ du logement par M. [R] [L] au 31 janvier 2023. Elle indique ne pas avoir effectué un état des lieux de sortie immédiatement, son locataire lui ayant demandé un délai de 2 mois afin de régulariser ses dettes, raison pour laquelle elle n’a adressé un courrier faisant état de dégradations qu’à compter du mois d’avril 2023. Elle soutient qu’en l’absence de réponse à ce courrier, elle a été contrainte de faire réaliser un constat d’état des lieux de sortie, M. [R] [L] ayant été convoqué mais ne s’étant pas présenté. Elle rappelle par ailleurs que M. [R] [L] est parti précipitamment et qu’il n’a pas donné un congé régulier en respectant le délai de préavis. Elle précise que si elle a acté du départ des lieux, elle n’a pas pour autant accepté ce dernier sans réserve.

Revenant sur les dégradations du bien, la SCI JDG conteste que le bien ait été occupé entre le 1er février 2023 et le 1er août 2023, les dégradations étant du fait du locataire. Elle relève que les attestations produites par l’appelant, quant à l’occupation du logement suite à son départ, émanent de personnes ne vivant pas dans l’immeuble contrairement aux attestations de ses locataires. Elle conteste par ailleurs la facture de ménage produite dont l’acquittement n’est pas justifié.

Elle entend solliciter le paiement du loyer au titre du mois de janvier 2023 outre les frais de réparation exposés au regard des factures produites mais également celle concernant le nettoyage du bien. S’agissant de la consommation d’eau, ne pouvant produire de justificatif, elle ne maintient pas sa demande de ce chef, ni s’agissant de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.

* Sur la restitution des lieux

La restitution des lieux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux concernés. Elle nécessite la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire par le locataire et que ce dernier ait quitté le logement, l’ayant rendu libre et vide.

Les parties conviennent que M. [R] [L] a quitté les lieux le 31 janvier 2023, la SCI JDG ayant adressé en ce sens une lettre recommandée le 3 avril 2023 à ce dernier confirmant la restitution des clés et actant de son départ.

Celle-ci a ainsi repris possession de son logement au 31 janvier 2023.

* Sur la dette locative

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

La SCI JDG sollicite la condamnation de M. [R] [L] à lui régler l’arriéré locatif correspondant à l’échéance de janvier 2023, n’ayant pas maintenu sa demande au titre de la consommation d’eau, faute de justificatif.

M. [R] [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé l’échéance du mois de janvier 2023.

C’est par une exacte appréciation que le premier juge l’a condamné à payer de ce chef une somme de 440 €.

* Sur les dégradations locatives et le nettoyage de l’appartement

La SCI JDG sollicite la condamnation de l’appelant à lui régler une somme de 3 278 € au titre des réparations locatives qu’elle a du prendre en charge suite au départ de son locataire, produisant une facture de la société Happy paint ainsi qu’une somme de 288 € pour le nettoyage de l’appartement.

M. [R] [L] s’oppose au règlement de telle sommes, contestant être à l’origine des dégradations relevées dans le constat du commissaire de justice et ayant fait nettoyer le bien avant son départ.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b et c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et doit répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme ' les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif'. Une liste a été annexée au décret.

Lors de son départ, le locataire doit rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Pour réclamer une indemnité au titre de la remise en état des lieux, il appartient au bailleur d’établir l’état du logement lors de la remise des clés.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit au titre de son article 3-2 alinéa 1er que l’état des lieux doit être établi dès la restitution des clés.

Il est constant que l’état du logement doit être apprécié à la sortie du locataire pour ne pas risquer de prendre en compte des dégradations commises après son départ et qui ne le sont pas imputables.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé entre les parties le 9 mars 2021, annexé au contrat de location.

Le 17 mai 2023, un procès-verbal de constat d’état de sortie des lieux a été dressé par Me [J] [Q], commissaire de justice à la demande de la SCI JDG, en l’absence de M. [R] [L], ce dernier ayant été dûment convoqué suivant lettre recommandée du 9 mai 2023, dont il a accusé réception le 10 mai 2023.

M. [R] [L] a quitté le logement au 31 janvier 2023, de telle sorte que l’état des lieux de sortie a été réalisé plus de trois mois et demi après le départ du locataire.

Il n’est pas contesté que M. [R] [L] a dû quitter le logement précipitamment, faisant obstacle à la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire le jour-même. Cependant, la SCI JDG, qui avait repris possession de ses locaux, n’explicite pas les raisons pour lesquelles elle n’a pu réaliser l’état des lieux de sortie quelques jours après ce départ.

L’intimée allègue d’une conversation téléphonique avec l’appelant aux termes de laquelle celui-ci aurait sollicité un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative. Or, à supposer qu’une telle demande ait été présentée, elle est néanmoins sans aucun lien quant à l’état dans lequel le bien loué a pu être laissé au départ du locataire et pour lequel, en cas de dégradations, le bailleur doit faire préserver ses droits. Il n’est pas plus explicité les raisons pour lesquelles entre le courrier du 3 avril 2023 évoquant des dégradations à son locataire, un nouveau délai de plus d’un mois s’est écoulé avant de solliciter l’intervention d’un commissaire de justice pour faire réaliser l’état des lieux de sortie.

Au vu de ces éléments, l’état des lieux de sortie tardif pour avoir été réalisé plus de 3 mois et demi après le départ de M. [R] [L], ne saurait lui être opposable et ne permet donc pas de retenir l’existence de dégradations locatives à la charge du preneur.

Il n’est pas plus démontré un défaut de nettoyage du bien à la charge du locataire.

La SCI JDG est déboutée de ses demande en condamnation au titre des réparations locatives et des frais de nettoyage.

La décision est infirmée de ces chefs.

* Sur les frais de constat et de sommation

La SCI JDG sollicite la confirmation de la décision qui a condamné M. [R] [L] à régler la moitié des frais de commissaire de justice au titre du constat d’état de sortie des lieux, soit la somme de 262,31 €. Elle ne formalise, en cause d’appel, aucune demande au titre des frais de sommation.

M. [R] [L] estime la condamnation mise à sa charge injustifiée, ce dernier ne s’étant pas soustrait délibérément à l’organisation d’un état des lieux de sortie contradictoire.

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties. S’il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La SCI JDG n’établit pas avoir proposé la réalisation d’un état de lieux de sortie à l’amiable qu’aurait refusé M. [R] [L].

Il convient donc de débouter la SCI JDG de sa demande de prise en charge de la moitié des frais de constat du commissaire de justice.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

2) Sur la restitution du dépôt de garantie et le décompte entre les parties

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées…

Il n’est pas contesté que la SCI JDG a conservé le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 440 €.

L’appelant doit la somme de 440 € au titre de l’arriéré locatif, montant qui sera totalement compensé avec le dépôt de garantie d’un montant similaire, de telle sorte que la dette de M. [R] [L] à l’égard de la SCI JDG est éteinte, ce dernier n’étant tenu à aucune somme en exécution du bail.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

3) Sur la demande indemnitaire de M. [R] [L]

M. [R] [L] sollicite la somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral, exposant qu’il est depuis plusieurs mois en arrêt maladie et qu’il a été affecté par la procédure initiée par son ancien bailleur.

M. [R] [L] produit ses relevés de la CPAM dont il ressort qu’il bénéficie d’indemnités journalières. Il ne communique cependant aucun élément établissant l’incidence qu’a pu avoir la procédure sur sa situation personnelle ni sa santé.

Faute de caractériser son préjudice, c’est à bon droit que le premier juge l’a débouté de sa demande de ce chef.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

4) Sur les autres demandes

La décision critiquée, s’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance, sera infirmée.

La SCI JDG sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’y apas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La SCI JDG est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI JDG à payer à M. [R] [L] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon le 21 janvier 2025 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— débouté la SCI JDG du surplus de ses demandes.

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI JDG de sa demande au titre des dégradations locatives et de nettoyage,

Déboute la SCI JDG de sa demande de prise en charge des frais de constat du commissaire de justice,

Condamne M. [R] [L] à payer à la SCI JDG la somme de 440 € au titre de l’arriéré locatif,

Dit que la somme dues au titre de l’arriéré locatif viendra en déduction du dépôt de garantie qui s’élève à la somme de 440€,

Dit que M. [R] [L] n’est tenu à aucune somme au titre de l’exécution du bail,

Condamne la SCI JDG aux dépens de première instance,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne la SCI JDG aux dépens d’appel,

Déboute la SCI JDG de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

Condamne la SCI JDG à payer à M. [R] [L] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.