COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 12 Novembre 2015

Chambre Civile

Numéro R.G. : 15/00010

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Décembre 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :12/2160)

Saisine de la cour : 14 Janvier 2015

APPELANTE

LA SCI FAMILLE TEMPORIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX – XXX

Représentée par la SELARL D’AVOCAT SAMUEL BERNARD, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉE

LA SARL LE RIVIERA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Siège social : Angle de la RT1 et de la RM11 – XXX

Représentée par M^e Valérie ROBERTSON, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Octobre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

M. Z A, Conseiller,

M. François DIOR, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Z A.

Greffier lors des débats: M^me Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Yves ROLLAND, président, et par M^me Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par un acte passé le 20 octobre 2003 en l’étude de Maître BOUTEFEU, Notaire à NOUMEA, la SCI. FAMILLE TEMPORIN a conclu un bail commercial avec la sarl. LE RIVIERA portant sur un ensemble immobilier situé dans la commune de VOH, à l’angle de la RT. 1 et de la RM. 11, comprenant un terrain de 96 a 10 ca et les constructions y édifiées : un bâtiment 1 composé de plusieurs locaux (local à usage de station service – local à usage de magasin commercial, restaurant, bureau – un appartement – un préau), un bâtiment 2 à usage de réserve, les bâtiments 3 et 4 à usage de chambres froides et d’un bureau, un bâtiment 5 à usage d’appentis.

L’acte notarié précise :

— que le bail est soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce applicable en Nouvelle Calédonie et aux dispositions de la délibération n ° 094 du 08/08/2000,

— que ce bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, qui a commencé à courir le 1 er octobre 2003 pour se terminer le 1 er octobre 2012,

— que le loyer initial a été fixé à 375 000 FCFP par mois avec une indexation annuelle sur la base de l’indice du bâtiment de Nouvelle Calédonie BT 21.

Par un acte du 20 mars 2012, la SCI. FAMILLE TEMPORIN a signifié à la sarl. LE RIVIERA un congé portant non renouvellement du bail commercial liant les parties.

Par un jugement rendu le 15 décembre 2014 auquel il est renvoyé pour l’exposé de l’objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, statuant sur les demandes formées par la SARL LE RIVIERA à l’encontre de la SCI. FAMILLE TEMPORIN, aux fins d’obtenir :

* le paiement de la somme de 52 000 000 FCFP à titre d’indemnité d’éviction suite au non renouvellement du bail conclu le 20 octobre 2003,

* le paiement d’une somme de 300 000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

a :

* condamné la SCI. FAMILLE TEMPORIN à verser à la sarl. LE RIVIERA la somme de 50 000 000 FCFP à titre d’indemnité d’éviction pour défaut de renouvellement du bail commercial,

* débouté la SCI. FAMILLE TEMPORIN de sa demande de donner acte,

* condamné la SCI. FAMILLE TEMPORIN à payer à la sarl. LE RIVIERA la somme de 250 000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné la SCI. FAMILLE TEMPORIN aux entiers dépens de l’instance.

PROCEDURE D’APPEL

Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 14 janvier 2015, la SCI. FAMILLE TEMPORIN a déclaré relever appel de cette décision.

Dans son mémoire ampliatif d’appel déposé le 30 mars 2015 et ses conclusions récapitulatives du 26 juin 2015 contenant le dernier état de ses demandes, elle sollicite l’infirmation du jugement entrepris et demande à la Cour :

* de constater la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 15 février 2012,

* d’infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

* de dire qu’il n’est dû aucune indemnité d’éviction,

à titre subsidiaire :

* de constater l’absence de préjudice économique subi par la société LE RIVIERA,

* de dire qu’il n’est dû aucune indemnité d’éviction ou d’indemnité compensatrice de privation de jouissance temporaire,

à titre infiniment subsidiaire :

* d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, actualisée au jour de la saisine, et déduction faite des sommes restant dues au bailleur,

* de condamner la SARL LE RIVIERA à lui payer la somme de 250 000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Elle fait valoir pour l’essentiel :

— que le bail commercial conclu avec la SARL LE RIVIERA prévoit un loyer mensuel de 375 000 FCFP indexé sur l’indice du bâtiment BT 21,

— que par un courrier recommandé avec accusé de réception du 1 er décembre 2008, elle a mis en demeure le preneur d’avoir à régler l’intégralité du loyer indexé,

— que par un courrier en date du 15 janvier 2012 remis en mains propres, une nouvelle mise en demeure lui a été transmise,

— que ces mises en demeure n’ont pas été suivies d’effet,

— que par acte du 20 mars 2012, elle a signifié au preneur un congé portant non renouvellement du bail commercial,

— que le bail a été résilié de plein droit pour défaut de règlement du loyer indexé,

— que dans ces conditions, aucune indemnité d’éviction n’est due au locataire défaillant,

— qu’en outre, la SARL LE RIVIERA n’a subi aucune privation de jouissance, même temporaire, puisqu’elle n’a jamais quitté les lieux loués et continue d’exploiter le fonds de commerce,

— qu’en l’absence de préjudice effectif, elle ne peut se prévaloir d’une quelconque indemnité compensatrice,

— qu’enfin, les expertises fournies par les parties sont aujourd’hui obsolètes dans la mesure où elles concernent les années comptables 2009/2010/2011,

— que l’indemnité doit être calculée à la date la plus proche possible du départ du locataire,

— qu’il convient de prendre en compte la démobilisation massive des effectifs de l’usine KNS suite aux difficultés rencontrées (explosion du four n° 1, rénovation du four n° 2, chute du prix du nickel) et qui ont stoppé l’explosion économique de la zone VKP.

Par conclusions datées du 11 juin 2015, la SARL LE RIVIERA sollicite la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de condamner la SCI. FAMILLE TEMPORIN à lui payer la somme de 350 000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Elle fait valoir pour l’essentiel :

— qu’en première instance, la SCI. FAMILLE TEMPORIN n’a pas contesté être redevable d’une indemnité d’éviction à son profit suite au congé délivré le 20 mars 2012,

— qu’elle s’est contentée de demander au juge d’évaluer ladite indemnité à 9 000 000 FCFP,

— qu’elle n’a pas contesté avoir délivré le congé au seul motif qu’elle souhaitait rénover l’immeuble avant d’en modifier la destination,

— que le 13 septembre 2011 elle a procédé à la régularisation des loyers pour les ajuster sur la variation de l’index BT 21, à hauteur de 1 198 036 FCFP,

— qu’elle n’a pas souvenir d’avoir reçu le courrier du 15 janvier 2012,

— que le bail prévoit l’envoi d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter, soit par acte d’huissier, ce qui n’a pas été fait,

— que dès lors, la SCI. FAMILLE TEMPORIN est irrecevable à se prévaloir de la résiliation de plein de droit du bail liant les parties pour défaut d’exécution par le preneur de ses obligations contractuelles,

— que les tentatives de la SCI. FAMILLE TEMPORIN de faire obstacle aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce seront réduites à néant par la cour,

— que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement,

— qu’elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur,

— que la société d’expertise comptable de M. X a estimé la valeur du fonds à 52 000 000 FCFP,

— que la SCI. FAMILLE TEMPORIN a offert de verser la somme de 9 000 000 FCFP en vertu d’un rapport d’évaluation établi par la société Y sur une base patrimoniale liquidative et non en exploitation continue tel que cela devrait être le cas,

— que deux compromis de cession de parts au prix de 50 000 000 FCFP ont échoué en 2011 en raison du refus de la SCI. FAMILLE TEMPORIN de renouveler le bail commercial,

— que le premier juge disposait d’éléments suffisants pour fonder son jugement sans avoir recours à une expertise,

— que la moyenne du chiffre d’affaires des années 2009, 2010 et 2011 prise en compte par M. X était de 390 311 688 FCFP,

— que la moyenne du chiffre d’affaires des années 2012, 2013 et 2014 s’élève à 372 166 156 FCFP.

Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d’audience ont été rendues le 27 juillet 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail :

Attendu qu’il résulte des pièces versées et des débats, que le paragraphe XIII du bail (page 21) prévoit une clause résolutoire ;

Que les parties ont convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou à défaut de l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du bail ou du règlement de copropriété, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet ;

Que devant le premier juge, le bailleur n’a pas présenté de demande reconventionnelle sur ce point mais s’est limité à demander au juge de réduire l’indemnité d’éviction sollicitée par la SARL LE RIVIERA en fixant son montant à la somme de 9 000 000 FCFP ;

Qu’en cause d’appel, la SCI. FAMILLE TEMPORIN demande à la Cour de constater que le bail a été résilié de plein droit à la date du 15 février 2012 ;

Qu’elle soutient que le 1 er décembre 2008, elle a adressé au preneur une mise en demeure d’avoir à régler l’intégralité du loyer indexé par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception;

Qu’elle ajoute que le 15 janvier 2012, elle a adressé au preneur une nouvelle mise en demeure au moyen d’un courrier remis en mains propres mais que ces deux mises en demeure n’ont pas été suivies d’effet ;

Qu’elle a versé aux débats le courrier du 1 er décembre 2008, le justificatif de son envoi en recommandé, ainsi que la copie du second courrier daté du 15 janvier 2012 ;

Attendu que de son côté, la SARL LE RIVIERA soutient qu’elle a effectué un règlement de 1 198 036 FCFP le 13 septembre 2011 au titre de la régularisation des loyers indexés ;

Qu’elle prétend ne pas avoir reçu le courrier du 15 janvier 2012 et fait valoir qu’en tout état de cause, la SCI. FAMILLE TEMPORIN n’a pas respecté la procédure prévue par le bail, à savoir l’envoi d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter, c’est à dire un acte d’huissier et que sa demande est donc irrecevable ;

Attendu que la jurisprudence admet la validité d’une clause résolutoire de plein droit, à condition que celle-ci soit exprimée de manière non équivoque, c’est à dire qu’elle soit claire et précise ;

Que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est conditionnée par la délivrance préalable d’une mise en demeure restée infructueuse ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail commercial prévoit que la mise en demeure doit être effectuée au moyen d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter resté sans effet ;

Attendu que force est de constater que la lettre recommandée avec accusé de réception du 1 er décembre 2008 comme la lettre simple du 15 janvier 2012, remise en mains propres (ce qui n’est pas prouvé), ne respectent pas les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue au contrat ;

Que dans ces conditions, le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir de la résiliation de plein de droit du bail liant les parties pour défaut d’exécution par le preneur de ses obligations contractuelles ;

Qu’il convient en conséquence de rejeter la demande de la résiliation de plein de droit du bail commercial présentée par la SCI. FAMILLE TEMPORIN à l’encontre de la sarl. LE RIVIERA ;

2) Sur l’indemnité d’éviction pour défaut de renouvellement du bail commercial :

Attendu qu’aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à condition de verser au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement du bail ;

Que pour calculer le montant de cette indemnité, il convient de prendre en compte plusieurs éléments, parmi lesquels la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les éventuels frais et droits de mutation à payer pour retrouver un fonds de même valeur ;

Attendu qu’en l’espèce, le 20 mars 2012, la SCI. FAMILLE TEMPORIN a donné congé à son locataire, la SARL LE RIVIERA, sa volonté de non renouvellement du bail étant motivée par un projet de rénovation immobilière et de modification de l’affectation des lieux ;

Que le bailleur n’a pas formulé d’offre d’indemnité d’éviction ;

Que devant le premier juge, la SARL LE RIVIERA a sollicité une somme de 52 000 000 FCFP sur la base d’un rapport d’expertise commandé par elle auprès de M. B X et rédigé le 29 juin 2012 ;

Qu’elle fait valoir que l’intéressé a estimé la valeur du fonds de commerce (éléments incorporels) à 52 000 000 FCFP (valeur haute de transaction : 70 000 000), celle des parts sociales à 62 800 000 FCFP (valeur haute de transaction : 80 000 000);

Que la SCI. FAMILLE TEMPORIN a proposé la somme de 9 000 000 FCFP sur la base d’un rapport d’expertise commandé par elle auprès de la société Y, laquelle a relevé un chiffre d’affaires annuel moyen de près de 360 000 000 FCFP entre 2008 et 2011 ;

Que cette étude précise qu’il s’agit de la valeur du fonds de commerce dans le cadre d’une liquidation mais que dans le cadre d’une cession, la valeur de l’entreprise pourrait être très différente ;

Que dans une analyse établie le 21 décembre 2012, M. B X a relevé qu’en présence d’un fonds qui fonctionne et qui est en développement, sur les bases connues et avec les méthodes d’évaluation proposées par la société Y, la valeur raisonnable du fond de commerce serait proche de 43 000 000 FCFP (42 838 129) ;

Attendu qu’en cause d’appel, la SARL LE RIVIERA sollicite la confirmation du jugement ;

Qu’elle justifie au moyen des pièces produites aux débats que le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des années 2009, 2010 et 2011 était d’environ 390 000 000 FCFP et que le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des années suivantes, 2012, 2013 et 2014, s’élève à environ 372 000 000 FCFP ;

Que si la diminution du chiffre d’affaires ainsi constatée peut s’expliquer par l’achèvement du chantier de la construction de l’usine du Nord, il n’en demeure pas moins très important pour un commerce situé dans une commune de taille modeste ;

Attendu qu’outre ce chiffre d’affaires élevé, le premier juge a exactement retenu que la marge commerciale brute était stable, que le commerce était situé dans une zone géographique dite VKP (pour VOH KONE POUEMBOUT) qui présente un potentiel de développement économique élevé ;

Qu’il a également pris en compte l’état du marché des ventes de fonds commerciaux d’alimentation sur le territoire de la Nouvelle Calédonie ;

Attendu qu’au vu de ces éléments, point n’est besoin d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité sollicitée ;

Qu’en effet, au vu des éléments comptables susmentionnés, c’est par une juste appréciation du fait et du droit, que le premier juge a fixé à la somme de 50 000 000 FCFP le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur à son locataire en contrepartie de son droit de refuser le renouvellement du bail commercial ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Rejette la demande de résiliation de plein de droit du bail commercial présentée par la SCI. FAMILLE TEMPORIN à l’encontre de la sarl. LE RIVIERA ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2014 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA ;

Vu les dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la SCI. FAMILLE TEMPORIN à payer à la SARL LE RIVIERA la somme de 250 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

Condamne la SCI. FAMILLE TEMPORIN aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître Valérie ROBERTSON, avocat sur ses offres de droit.

Le greffier, Le président,