Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05371

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Janvier 2015 -Président du TGI d’EVRY – RG n° 14/00750

APPELANTE

Madame Z Y

XXX

XXX

née le XXX à Saint-Girons (09)

Représentée par M^e Albert COHEN de la SCP COHEN/HYEST, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉE

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Xavier LABERGERE,

avocat au barreau de PARIS, toque : A0546

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 avril 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, et M^me F G, Conseillère, chargées d’instruire l’affaire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

M^me F G, Conseillère

M^me H-I J, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me F G, Conseillère, en l’empêchement de la présidente, et par M^me Patricia PUPIER, greffière.

M. D X, alors propriétaire des lieux sis XXX, a consenti un bail commercial qui a finalement été cédé à M^me Y le 30 août 2001 sur les locaux dans lesquels elle exploite un fonds de commerce ainsi qu’un bail sur le logement situé au 1^er étage. Par avenant du 1^er avril 2006, M. X a loué à M^me Y l’appartement se trouvant au 2^e étage de l’immeuble concerné.

D X étant décédé, ses ayants-droit ont, par acte du 20 mai 2008, cédé l’immeuble litigieux ainsi que l’immeuble voisin à la XXX. L’acte de vente mentionnait que M^me Y était occupante sans droit ni titre. En conséquence, la XXX a engagé une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance de Longjumeau. Celui-ci s’est déclaré incompétent, estimant que le bail devait être qualifié de commercial. La cour d’appel a confirmé ce jugement. Le tribunal de grande instance, par jugement du 13 juin 2013, a débouté la SCI FFC ll de l’ensemble de ses demandes. Il a souligné, en se référant principalement à un acte sous seing privé du 1^er août 2001, qu’il y avait lieu de considérer que « le logement situé juste au-dessus de la boutique constitue un accessoire du fonds de commerce, soumis au statut des baux commerciaux. »

En janvier 2013, la XXX a procédé à une division de la parcelle cadastrale Section AD n°216, qui comprend l’immeuble où se trouve M^me Y et l’immeuble voisin ainsi qu’une cour commune, ce qui a conduit à la création de deux parcelles 664 et 665.

Le 20 juillet 2007, la XXX a fait élever un mur entre ces deux parcelles.

Par acte du 17 juin 2014, M^me Y a assigné la XXX devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry, aux fins de condamnation à faire démolir, à ses frais exclusifs, le mur construit entre son appartement et la cour commune et à procéder à la remise en état des lieux, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir jusqu’à l’accomplissement complet des travaux et la remise en état des lieux ; outre frais et dépens.

Par ordonnance contradictoire du 6 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— condamné M^me Y à verser à la SCI FFC Il une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M^me Y de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me Y aux dépens.

M^me Y a relevé appel de cette décision par déclaration d’appel reçue le 11 mars 2015.

Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 19 mai 2016, elle demande à la cour de :

— Réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— condamner la XXX :

* à faire démolir, à ses frais exclusifs, le mur construit entre le local donné à bail à M^me Y et la cour,

* à procéder à la remise en état antérieur intégrale des lieux,

* le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir jusqu’à l’accomplissement complet des travaux et la remise en état des lieux ;

— débouter la XXX de toutes ses demandes ;

— condamner la XXX à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la XXX aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux constats d’huissier.

Elle soutient :

— que l’acte de vente du 20 mai 2008 mentionne l’existence d’une cour commune ; que cette cour est l’un des accès au local commercial et permet d’accéder à l’escalier qui donne accès aux appartements, sans traverser la boutique ; qu’en élevant un mur entre le commerce et la cour, la XXX a donc porté atteinte à la substance des lieux et de l’immeuble ; qu’il ressort du constat d’huissier que ce mur est élevé derrière deux portes du commerce, murant ainsi l’occupante dans les lieux, et obstruant la sortie de secours, et la porte d’accès à son logement ;

— qu’elle n’est pas en mesure de produire le contrat de bail, qu’elle a perdu ; qu’elle justifie cependant de ce que son commerce bénéficie d’un accès à la cour ; que son bailleur tente de la faire partir ; qu’il a déposé à l’encontre de son commerce une plainte auprès des services préfectoraux ; qu’il est cependant ressorti des contrôles effectués que le commerce respecte la réglementation en vigueur ; que le bailleur viole donc son obligation de délivrance, et crée un trouble de jouissance anormal à sa locataire ; que l’édification du mur litigieux provoque des infiltrations d’eau et gène la circulation de l’air ce qui a provoqué l’apparition de moisissures ; qu’il fait courir un grave risque de sécurité aux occupants du commerce, qui risquent de se retrouver pris au piège en cas d’incendie ; que cette situation, ainsi que la violence du comportement de son bailleur, lui provoquent des problèmes de santé dont elle justifie ; qu’elle a notamment subi une agression de la part du gendre du gérant de la XXX, et a déposé plainte de ce chef.

Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 17 mai 2016, la XXX, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 6 janvier 2015 par Monsieur le président du tribunal de grande instance d’Evry en toutes ses dispositions ;

Et se faisant :

— constater l’absence d’urgence ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— constater l’absence de tout trouble manifestement illicite, de tout dommage imminent ;

En conséquence :

— dire n’y avoir lieu à référé, et inviter M^me Y à mieux se pourvoir ;

— condamner M^me Y à payer à la SCI FCC II la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les conditions de l’article 808 du code de procédure civile, l’intimée soutient :

— que l’appelante ne justifie pas de l’existence d’une urgence ;

— qu’il existe des contestations sérieuses ; que l’appelante reconnaît ne pas disposer de titre locatif lui donnant de quelconques droits sur la cour et sa jouissance ; qu’elle ne peut se prévaloir des termes de l’acte d’acquisition de l’ensemble immobilier par la XXX, qu’elle confond avec les droits qui ont pu lui être cédés par l’ancien propriétaire.

Sur les conditions de l’article 809 du code de procédure civile, elle soutient :

— que c’est à tort que l’appelante invoque l’article 1719 du code civil pour reprocher à la XXX un manquement à son obligation de délivrance ; que contrairement à ce qu’elle affirme, elle ne dispose d’aucun titre lui permettant de revendiquer un quelconque accès aux locaux par la cour ou à la jouissance même de la cour ; que contrairement à ce qu’elle prétend, les services préfectoraux ont constaté des manquements de l’appelante à ses obligations réglementaires ; qu’il a été procédé à une division parcellaire conformément aux règles de droit ; que le mur érigé ne modifie pas ni n’altère les ouvertures des locaux ; qu’elle ne peut donc prétendre que cette construction serait la cause de la dégradation des locaux, qui s’explique par le mauvais entretien qu’elle en fait ; qu’il n’existe donc aucun trouble manifestement illicite ;

— qu’il n’existe pas non plus de dommage imminent ; que l’appelante n’identifie pas les manquements aux règles de sécurité incendie dont elle fait état ; qu’il apparaît qu’il s’agit d’un ERP de 5^e catégorie pour lequel deux dégagements ne sont pas requis ; qu’un seul dégagement de 0,90 mètres de largeur est suffisant ; qu’il est versé aux débats un constat d’huissier attestant que l’entrée du commerce respecte ces prescriptions.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 808 du code de procédure civile précise que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que la XXX a décidé en janvier 2013 de procéder à la division parcellaire de la parcelle section AD n°216 en deux parcelles 664 et 665 comprenant pour la première l’immeuble du 38 bis, la cour et le hangar, pour la deuxième l’immeuble du 38 constitué du commerce de M^me Y et des deux appartements situés au dessus,

— que cette divison a fait l’objet de plusieurs publications et n’a pas été contestée,

— que l’édification du mur entre les deux parcelles est intervenue en juillet 2013.

Dès lors que M^me Y ne justifie pas d’un titre lui donnant droit à l’accès et à la jouissance de la cour commune et que l’édification du mur en 2013 conforme au droit du cadastre a respecté ses droits locatifs puisqu’elle conserve le droit d’accès au deux logements qu’elle loue au 1^er et 2^e étage de l’immeuble du n°XXX, aucune urgence ne justifie de faire droit sur le fondement de l’article 808 précité à sa demande qui se heurte à une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er,, du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;

M^me Y soutient qu’elle qu’elle se trouve privée d’une issue de secours, la seule issue pratiquable étant celle du local commercial dont les dimensions sont réduites, qu’en cas d’incendie les occupants de l’appartement n’ont plus de sortie de secours ni de sortie privée étant dans l’obligation de passer par le commerce, que le mur a été édifié en violation de la règle de droit soit l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur par l’article 1719 du code civil;

Cependant, ainsi qu’il a été précédemment rappelé M^me Y ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, par la production de l’acte de cession de son fonds de commerce qui ne vise que le bail portant sur des locaux 38 grande rue où le fonds est exploité ( sa pièce n°1) ou des baux relatifs aux logements de 1^er et 2^e étage (pièce n°2 et 3 de l’appelante ), qui constituent les accessoires du fonds de commerce, d’un droit de jouissance à une cour commune. Il est indifférent au présent litige que l’acte de vente intervenu le 20 mai 2008 entre M^me X venderesse et la XXX acquéreur portant sur les deux immeubles 38 et 38 bis fasse mention d''une cour’ : il n’est pas justifié de l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle 664 au profit de la parcelle 665;

Il s’en déduit que M^me Y ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite qui découlerait de la violation évidente d’une règle de droit.

Par ailleurs, M^me Y ne peut utilement soutenir qu’elle se trouve emmurée dans son pressing et que la supression de l’ouverture donnant sur le cour commune empêche tout apport d’air dans son commerce et vers les étages ou elle réside.

En effet, l’intimée justifie que le commerce de M^me Y, établissement recevant du public (ERP de la 5^e catégorie) est soumis à des règles de sécurité allégées et qu’il dispose bien d’une porte pouvant ouvrir en deux vantaux de 0,90 cm chacun, (procès-verbal de constat du 4 aout 2014 versé par l’intimée).

Les appartements des étages disposent bien évidemment de fenêtres permettant leur aération et si M^me Y rencontre des problèmes de santé principalement respiratoires ainsi que cela résulte des certificats médicaux qu’elle verse aux débats, rien ne permet de les imputer aux conséquences de la construction du mur plutôt qu’ à son commerce de pressing et aux vapeurs qui s’en dégagent.

Dès, lors il n’est pas rapporté la preuve d’un dommage imminent ainsi que l’a relevé le premier juge.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance attaquée qui a dit n’y avoir lieu à référé.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Partie perdante, M^me Y supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,

Condamne M^me Z Y à verser à la SCI FCC II la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^me Z Y de sa demande du même chef,

Condamne M^me Z Y aux dépens.

Le Greffier,

Le Président,