N° de minute :

117

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 8 avril 2021

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 20/00403 – N° Portalis DBWF-V-B7E-RQA

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 6 novembre 2020 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/377)

Saisine de la cour : 10 novembre 2020

APPELANT

S.A.R.L. FILAO II, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : […]

Représentée par M^e Marie-Katell KAIGRE, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. Z X

né le […] à […],

demeurant […]

Représenté par M^e Claire GHIANI de la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA

M^me A Y

née le […] à […],

demeurant […]

Représentée par M^e Claire GHIANI de la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M. B C, Conseiller,

M^me Nathalie BRUN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. B C.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Suivant contrat en date du 16 décembre 2015, la SARL FILAO Il, ayant pour mandataire spécial la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie (SIC), a consenti à M. Z X et à M^me A Y un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé bâtiment D8, porte 2, […], […] à Bourail en contrepartie d’un loyer mensuel initial de 71 223 F CFP charges comprises.

A la suite d’impayés de loyers, le bailleur a fait délivrer à M. X et à M^me Y, le 27 février 2020, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, portant obligation de payer la somme en principal de 391 268 F CFP au titre des arriérés, outre l’obligation de fournir une attestation d’assurance habitation.

Soutenant que l’arriéré n’avait pas été réglé dans les termes du commandement et que la souscription d’une assurance habitation n’avait pas été justifiée, la SARL FILAO Il a fait assigner M. X et M^me Y devant le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa, par acte d’huissier du 19 juin 2020, afin d’obtenir, après constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

' Par ordonnance de référé du 6 novembre 2020, le président du tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu’il suit :

« Constatons l’existence d’une contestation sérieuse au fond,

Disons par conséquent n’y avoir lieu à référé,

Déboutons la SARL FILAO II de l’ensemble de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à condamner la SARL FILAO II au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL FILAO II aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. »

PROCÉDURE D’APPEL

La SARL FILAO II, par requête déposée au greffe le 10 novembre 2020, a interjeté appel de la décision qui ne lui avait pas encore été signifiée.

Par mémoire ampliatif déposé au greffe le 10 novembre 2020, elle fait valoir, pour l’essentiel :

— si le montant précis de la dette locative avait effectivement évolué en cours de procédure, il était parfaitement établi que M. X et M^me Y avaient manqué à l’obligation de payer le loyer depuis plusieurs mois, lorsque le bailleur a saisi la juridiction des référés ;

— dans ces circonstances, il est demandé à la cour d’infírmer la décision entreprise, de constater qu’il est manifeste que les locataires ne règlent pas leur loyer et que par conséquent il convient de constater judiciairement la résiliation du bail à la date du 27 mars 2020 ;

— si le premier juge a débouté la société bailleresse de ses demandes au motif que la créance locative n’était pas démontrée et était contestable au prétexte qu’aucun élément n’avait été produit aux débats concernant la période de juin à septembre 2017, la SARL FILAO produit en appel un extrait de compte qui détaille, mois après mois le montant de l’aide au logement, déduite du loyer automatiquement, et précise qu’elle avait pris à sa charge la perte de l’aide au logement pour la période de janvier à juin 2017, considérant que le dossier avait été déposé tardivement au Fonds social de l’habitat (FSH) et acceptant d’en assumer la responsabilité ; que la critique indiquant que l’aide au logement n’est pas décomptée de la dette ne saurait donc prospérer.

' En conséquence, la SARL FILAO II demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

« DIRE ET JUGER l’appel recevable en ses formes et délais,

DIRE l’appel bien fondé et INFIRMER l’ordonnance de référé RG n° 20/377 du 06 novembre 2020,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 16 décembre 2015 à la date du 27 mars 2020, expiration du délai prévu dans la sommation interpellative avec énonciation de la clause résolutoire signifiée le 27 février 2020 ;

En tout état de cause, Vu la gravité des manquements du locataire à ses obligations contractuelles essentielles, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail au jour de la décision à intervenir,

ET EN CONSÉQUENCE,

DIRE que les lieux devront être libérés dès la signification de l’ordonnance à intervenir,

ORDONNER à défaut de libération volontaire des lieux dans les délais et formes ci- dessus, l’expulsion de Monsieur Z X et de Madame A Y, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux ainsi loués, sis […], dès la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur Z X et Madame A Y au règlement de la somme provisionnelle de 444 510 XPF correspondant aux sommes dues au titre des loyers lors du constat judiciaire de la résiliation du bail,

A titre principal, CONDAMNER solidairement Monsieur Z X et Madame A Y au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation fixée en respect des dispositions contractuelles à la somme de 159 211 XPF à compter de la résiliation du bail et jusqu’au complet délaissement des lieux,

A titre subsidiaire, FIXER l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer, soit la somme de 53 242 XPF,

DIRE que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant les modalités du bail désormais résilié, payable au plus tard le 10 de chaque mois, et portant intérêts à taux légal à compter de chaque date d’échéance, ce jusqu’à libération effective des lieux,

DIRE que les charges locatives seront dues, conformément aux dispositions du bail,

CONDAMNER solidairement Monsieur Z X et Madame A Y à verser la somme de 40 000 FCFP à la SIC, en application des dispositions de l’article 700 CPC, ainsi qu’à payer les entiers dépens, comprenant le coût du commandement signifié le 27 février 2020. »

Par un mémoire en réponse déposé au greffe le 5 février 2021, M. X et M^me Y font valoir, pour l’essentiel :

— que si la bailleresse reconnaît dans ses écritures sa responsabilité dans la transmission tardive des documents au FSH et explique qu’elle a pris à sa charge la perte de l’aide au logement pour la période de janvier à mai 2017, soit une somme de 125 545 F CFP, les locataires n’ont toujours pas été indemnisés de la perte d’aide au logement sur la période de juin à septembre 2017 alors même que la bailleresse en était responsable en transmettant le décompte des loyers un an après la date butoir ; que c’est donc à bon droit que le juge des référés a relevé l’existence d’une contestation sérieuse pour dire n’y avoir lieu à référé ;

— qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail telle que demandée par bailleresse.

' En conséquence, M. X et M^me Y demandent à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

« Au principal :

— CONFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a constaté l’existence d’une contestation sérieuse ;

— DIRE ET IUGER qu’il n’entre pas dans la compétence de la Cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— DEBOUTER la SARL FILAO II de l’ensemble de ses demandes ;

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES :

— REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Madame Y et Monsieur X de leur demande de frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la SARL FILAO 2 à payer à Madame Y et Monsieur X la somme de 160 000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et 160 000 F CFP au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— FIXER les UV qui reviendront à I’avocat intervenant au titre de l’aide judiciaire, au cas où celui-ci ne réussirait pas à recouvrer la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la SARL FILAO II aux entiers dépens de première instance et d’appel ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que le juge des référés a considéré que l’absence d’aide au logement pour la période de juin à septembre 2017 ne lui permettait pas d’établir avec suffisamment de certitude le montant de la dette de loyer ;

Attendu cependant que la Cour de cassation a toujours admis que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur (Cass. 3^e Civ. 4 avril 1990, n° 88-14689) ;

Attendu qu’ainsi, la contestation ne porte en réalité que sur la somme correspondant à la perte pendant quatre mois, de juin à septembre 2017, de l’aide au logement soit une somme maximale de l’ordre de 100 000 F CFP, l’aide versée mensuellement variant de 17 879 F CFP à 25 109 F CFP en fonction des ressources du couple ;

Attendu que la société bailleresse, qui a pris à sa charge la perte de l’aide au logement d’un montant total de 125 545 F CFP pour la période de janvier à mai 2017 au motif qu’elle avait effectivement déposé tardivement le dossier au Fonds social de l’habitat (FSH), expose et justifie :

— que le contrat de bail en date du 16 décembre 2015 prévoyait, en ses dispositions diverses, une clause résolutoire ainsi libellée :

'Article 1-Clause résolutoire

Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme du loyer à son échéance et un mois après un commandement de payer contenant l’intention du bailleur de faire appliquer la présente clause, la présent location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autre formalité judiciaire qu’une simple ordonnance de M. le président du tribunal des référés, sans préjudice de tous droits réservés’ ;

— que tant que les aides au logement ne sont pas mises en oeuvre par le FSH , les locataires ont le devoir de procéder au versement de leur loyer complet ;

— qu’au cours de l’année 2017, les locataires ont rencontré des soucis financiers, les prélèvements automatiques ayant pour objet le loyer étaient en effet rejetés et les locataires régularisaient le paiement du loyer par virement ;

— que sur le décompte produit, il apparaît que le FSH a débloqué les aides au logement correspondant à la période d’octobre 2017 à août 2018 soit la somme de 196 669 F CFP (17 879 x 11) qui est venue en déduction de la dette de loyer de 507 831 FCFP ;

— que pour la période de juin à septembre 2017, les locataires n’ont pas bénéficié de l’aide au logement, faute d’avoir réglé le loyer d’août 2017, la commission de la FSH prévue par la loi de pays n° 2007-4 du 13 avril 2007 portant création d’une aide au logement ayant prévu, par décision du 23 août 2017, que :

'lors du renouvellement, si la dette locative a augmenté, la demande d’aide au logement devra être accompagnée d’un protocole d’accord de remboursement de la dette, signé entre bailleur et locataire (loyer + accord de rattrapage). Ce protocole intégrera le versement de l’aide au logement et le bailleur devra fournir un décompte locataire justïfiant les paiements. La rétroactivité sera appliquée en cas de respect du protocole sur les 3 derniers mois.'

Attendu que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ont été étendues et rendues applicables en Nouvelle-Calédonie par l’article 34 de la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 ; qu’au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, toute clause prévoyant la résiliation de

plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu que la société bailleresse requérante a ainsi fait délivrer, par acte d’huissier le 27 février 2020, un commandement de payer à M. X et à M^me Y pour des retards de loyers s’élevant à la somme de 391 268 F CFP justifiée par un extrait de compte détaillant mois par mois le montant de l’aide au logement déduite du loyer et à régulariser l’obligation d’assurance du bien loué ; que la situation n’ayant pas été régularisée dans le délai légal suivant la délivrance du commandement, l’appelant est fondé à ce que la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 16 décembre 2015 à la date du 27 mars 2020, expiration du délai prévu dans la sommation interpellative avec énonciation de la clause résolutoire signifiée le 27 février 2020, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ; qu’il n’entre cependant pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de prononcer la résiliation du bail (Cass. 3^e Civ., 20 décembre 2018, n° 17-16783) ;

Attendu que M. X et M^me Y, qui ne sauraient faire grief à leur bailleur d’être seul responsable du non versement pendant quatre mois de l’aide au logement alors qu’ils ont par leur propre négligence consistant à ne pas verser en temps et heure leur loyer concouru au non versement de cette aide, seront également solidairement condamnés à régler la somme provisionnelle de 444 510 F CFP (391 268 + 53 242) correspondant aux sommes dues au titre des loyers à la date du constat judiciaire de la résiliation du bail intervenue un mois après un commandement de payer du 27 février 2020) ;

Attendu qu’il convient d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. X et de M^me Y, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux ainsi loués, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

Attendu qu’il convient de condamner solidairement M. X et M^me Y au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 53 242 F CFP à compter de la résiliation du bail et jusqu’au complet délaissement des lieux ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé RG n° 20/377 du 06 novembre 2020,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 16 décembre 2015, à la date du 27 mars 2020 ;

Condamne solidairement M. X et M^me Y au règlement de la somme provisionnelle de 444 510 F CFP valoir sur les loyers échus et impayés à la date de la résiliation du bail ;

Dit que M. X et M^me Y devront en conséquence libérer les lieux sis […], de corps, de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de trois mois de la signification de la présente décision, et, qu’à défaut, ils pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que M. X et M^me Y devront en outre, régler au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 53 242 F CFP, payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne solidairement M. X et M^me Y à verser la somme de 40 000 FCFP à la

SIC, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’à payer les entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement signifié le 27 février 2020.

Le greffier, Le président.