N° de minute :

328

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 28 octobre 2021

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 20/00196 – N° Portalis DBWF-V-B7E-RB3

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 mai 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :18/3278)

Saisine de la cour : 15 juin 2020

APPELANT

S.A.R.L. ESTETICA VERT TENDRE, représentée par son gérant en exercice, Siège social : […]

Représentée par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.C.I. VILLA MONTMORENCY, représentée par son gérant en exercice,

Siège social : […]

Représentée par M^e Fabien MARIE de la SELARL D’AVOCATS CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. A B, Président de chambre, président,

M. François BILLON, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. A B.

Greffier lors des débats et lors de la mise à disposition : M. C D

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. A B, président, et par M. C D, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Procédure de première instance

Selon « bail commercial » en date du 7 juillet 2003, les consorts X, aux droits desquels vient la SCI Montmorency, ont donné en location à la société Estetica vert tendre un ensemble immobilier situé […] à Nouméa, destiné à l’exploitation d’une activité de « salon de coiffure et d’esthétique – vente de tous produits attachés aux activités exercées », pour une durée de neuf années à compter du 1^er juilllet 2003.

Le 14 mai 2014, le juge des référés, sur assignation de la société Estetica vert tendre qui se plaignait d’infiltrations et d’attaques de termites, a ordonné une expertise. L’expert, M. Y, a déposé un pré-rapport daté du 1^er juin 2015.

Selon exploit du 24 décembre 2014, la SCI Montmorency a délivré un « congé pour reconstruire sans indemnité d’éviction » pour le 30 juin 2015.

Selon exploit du 4 septembre 2015, la SCI Montmorency a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail.

Le 1^er septembre 2016, la société Estetica vert tendre et la SCI Montmorency ont signé un protocole d’accord.

Selon requête introductive d’instance déposée le 22 octobre 2018, la société Estetica vert tendre, qui affirmait qu’elle avait occupé l’ensemble des locaux, y compris la construction légère numérotée 4 qu’elle avait dû faire réparer, et qu’elle était dans l’impossibilité d’exploiter son activité dans un des bâtiments loués en raison d’inflitrations et de la présence de termites depuis plusieurs années, a attrait la SCI Montmorency devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir la réparation de son préjudice ainsi que le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du code de commerce.

La SCI Montmorency s’est opposée aux demandes de la locataire et a reconventionnellement sollicité la résiliation du bail aux torts de celle-ci ainsi que son expulsion en lui reprochant principalement un défaut d’entretien et un défaut d’exploitation.

Selon jugement du 11 mai 2020, la juridiction saisie a :

— dit et jugé que le bâtiment de construction légère numéroté 4 sur le plan annexé ne faisait pas partie du bail commercial du 7 juillet 2003,

— dit et jugé que la SCI Montmorency n’avait pas procédé aux grosses réparations concernant les couvertures entières, au sens de l’article 606 du code civil,

— condamné la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre une somme de 4.000.000 FCFP en réparation du préjudice de jouissance subi,

— dit et jugé que la société Estetica vert tendre n’avait pas exécuté l’obligation qui pesait sur elle d’entretenir les lieux loués et d’y procéder aux traitements anti-termites,

— prononcé la résiliation du bail commercial aux torts partagés entre la SCI Montmorency et la société Estetica vert tendre,

— ordonné à la société Estetica vert tendre et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux dans le mois de la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à astreinte de ce chef,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Estetica vert tendre à la SCI Montmorency à la somme mensuelle de 650.000 FCFP jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— fait masse des dépens, en ce compris le coût de l’expertise de M. Y, les partageant par moitié entre les parties.

Le premier juge a retenu en substance :

— que le bâtiment de construction légère numéroté 4 sur le plan annexé au bail avait été expressément exclu de la location de sorte que la société Estetica vert tendre ne pouvait pas prétendre au remboursement des travaux qu’elle avait pu effectuer sur cette construction ;

— que les fuites constatées en toiture engageaient la responsabilité de la SCI Montmorency, dès lors qu’elle n’avait pas procédé aux grosses réparations concernant les toitures, et avaient occasionné un préjudice de jouissance à la société Estetica vert tendre ;

— que la société Estetica vert tendre ayant manqué à son obligation de traiter les locaux contre les termines, elle ne pouvait solliciter l’indemnisation du préjudice occasionné par les termites ;

— que le protocole d’accord transactionnel étant devenu caduque, le bail commercial s’était poursuivi et la société Estetica vert tendre ne pouvait pas réclamer une indemnité d’éviction ;

— que chaque partie ayant manqué à ses obligations contractuelles, la résiliation du bail devait être prononcée aux torts partagés.

Selon requête déposée le 15 juin 2020, la société Estetica vert tendre a interjeté appel de cette décision.

Le 22 septembre 2020, la radiation de l’affaire a été ordonnée en raison de l’absence de dépôt du mémoire ampliatif.

Le 18 décembre 2020, la SCI Montmorency a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle pour y être jugée sur les éléments de première instance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 septembre 2021.

SUR CE, LA COUR,

La recevabilité de l’appel n’est discutée.

L’affaire a été rétablie sur l’initiative de la SCI Montmorency, intimée, qui a demandé que l’affaire soit jugée au vu des conclusions de première instance.

Il sera rappelé qu’aux termes de sa requête introductive d’instance et de ses dernières conclusions, la société Estetica vert tendre demandait au tribunal de première instance de :

— dire et juger que la société Estetica est locataire de la construction légère numérotée 4 sur le plan des lieux formant, avec les lots 3, 3 bis et […], un seul et même bâtiment commercial,

— condamner la SCI Montmorency à rembourser à la société Estetica vert tendre la somme de 4 000 000 FCFP au titre des travaux de clos et de couverts effectués sur la construction légère n° 4 et relevant des grosses réparations mises à la charge du bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 8 906 300 FCFP à titre d’indemnisation du préjudice financier lié à la perte de produits et matériels d’esthétique consécutive à l’attaque des termites dans les lots numéro 3, 3 bis et […],

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 10 815 798 FCFP à titre de remboursement des loyers réglés pour le bâtiment composé des lots 3, 3 bis, […] et 4 commercialement inexploitables à raison de la carence de travaux d’entretien et de traitement anti-termites du bailleur,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 15 000 000 FCFP à titre d’indemnisation du préjudice d’exploitation consécutif à l’impossibilité d’exploiter commercialement le bâtiment composé des lots 3, 3 bis, […] et 4 à raison de la carence de travaux d’entretien et de traitement anti-termites du bailleur,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 4 000 000 FCFP à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance des lieux loués,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 2 000 000 FCFP à titre d’indemnisation de son préjudice d’image auprès de la clientèle,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 3 750 000 FCFP au titre de la baisse de chiffre d’affaires évaluée par M. Z dans son dossier d’évaluation, et ce à raison de l’état des locaux loués,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 67 641 479 FCFP à titre d’indemnité d’éviction due pour le préjudice causé par le congé et par l’attitude du bailleur et les évènements qui s’en sont suivis et relatés ci-dessus, montant qui sera assorti des intérêts moratoires légaux,

— condamner la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre la somme de 600 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Montmorency aux entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 20 janvier 2014 et 6 février 2014, ainsi que le coût de l’expertise judiciaire de M. Y,

et que selon conclusions déposées le 1^er avril 2019, la SCI Montmorency demandait au premier juge de :

— débouter la société Estetica vert tendre de sa demande à voir dire et juger qu’elle serait locataire de la construction légère numérotée 4 sur le plan des lieux,

— débouter la société Estetica vert tendre de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts,

— dire et juger la demande d’indemnité d’éviction devenue sans objet,

— constater que la société Estetica vert tendre n’exploite plus le fonds de commerce loué,

— constater que la société Estetica vert tendre n’entretient plus les lieux loués,

— constater que la société Estetica vert tendre a installé sans l’accord du bailleur des panneaux publicitaires, contrevenant ainsi aux termes du bail,

— dire que ces manquements sont fautifs,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Estetica vert tendre,

— ordonner l’expulsion de la société Estetica vert tendre et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard dans le mois de la signification du jugement à intervenir,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à deux mois de loyers jusqu’à parfaite libération et délaissement des lieux loués,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société Estetica vert tendre à payer à la SCI Montmorency la somme de 600 000 F CFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Calexis.

1) La société Estetica vert tendre soutient que le bâtiment de construction légère figurant sous le n° 4 du plan annexé au bail commercial du 7 juillet 2003 est entré dans le champ de la location ; la bailleresse s’oppose à cette prétention.

La clause du contrat de bail commercial renouvelé par les parties le 7 juillet 2003, intitulée « Désignation » est ainsi rédigée :

« Le local commercial objet du présent bail situé au […] se décompose comme suit :

— un bâtiment principal de 240 m2 environ, (numéroté 1 sur le descriptif joint en annexe),

— un grand bâtiment composé d’un ancien studio d’environ 60 m2 auquel est rattaché un local d’environ 40 m2 (numéroté 2 et 2 bis sur le descriptif joint en annexe),

— deux grande salles en préfabriquée d’environ 47 m2 chacune et une plus petite (numérotées 3, 3 bis et […] sur le descriptif joint en annexe).

N’est pas inclus dans le présent bail le bâtiment de construction légère numéroté 4 sur le plan. Le preneur reconnaît en être entièrement responsable notamment pour tout ce qui concerne des travaux éventuels de quelque nature qu’ils soient, en cours de contrat. Le propriétaire se réserve le droit de demander la remise en état des lieux en fin de bail sans que le preneur ne puisse exiger d’indemnité de quelque nature qu’elle soit ».

Contrairement à ce que soutient la locataire, cette clause est dénuée de toute ambiguïté : ce bâtiment n’est pas entré dans le champ de la location. Le motif pour lequel cette précision a été donnée dans le bail transparaît dans la clause : c’est que la SCI Montmorency n’est pas à l’origine de la construction du bâtiment, ainsi que le démontrent la référence au droit de la bailleresse de « demander la remise en état des lieux en fin de bail sans que le preneur ne puisse exiger d’indemnité de quelque nature qu’elle soit » et l’obligation prise par la locataire de prendre en charge les « travaux éventuels de

quelque nature qu’ils soient, en cours de contrat ».

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a débouté la société Estetica vert tendre de sa demande en remboursement d’une somme de 4 000 000 FCFP représentant le coût des travaux qu’elle avait réalisés sur la construction légère litigieuse.

2) L’expert judiciaire a constaté que la structure du bâtiment n° 3 a été « entièrement attaquée par les termites ». Il a précisé que le spécialiste qu’il avait consulté, lui avait « confirmé que ce bâtiment (avait) été trop attaqué, qu’il (était) dangereux et qu’il faudrait envisager de refaire ce bâtiment ».

L’article III précité du bail met à la charge du preneur l’obligation de « faire exécuter tant au début du présent bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, de sorte qu’en fin de jouissance le preneur rende les lieux en parfait état de réparations et d’entretien », le bailleur ne conservant à sa charge que « les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil » (article III 5°).

Ce même article (III 12°) ajoute que le preneur doit « effectuer annuellement des injections d’organochloré ou tout autre produit adéquat sur les biens meubles afin de prévenir la progression des coptotermes (termites),

de n’utiliser pour les aménagements que des bois imprégnés par vide de pression (avec certificat à l’appui),

de limiter au maximum les contacts bois et sol,

d’obturer toute nouvelle gaine électrique avec un mastic anti-termites,

de détruire par crémation les bois contaminés. »

Il résulte de ces clauses que l’obligation d’entretien de la bailleresse était extrêmement limitée et qu’il appartenait à la société Estetica vert tendre de mettre en oeuvre des traitements préventifs contre les termites afin d’assurer la préservation de la structure du bâtiment n° 3.

C’est au terme d’un raisonnement que la cour reprend à son compte que le premier juge a retenu que « l’installation de pièges anti-termites autour des locaux commerciaux pour les protéger d’une infestation de termites relevait de travaux d’entretien, mis contractuellement à la charge du preneur ». L’impossibilité d’exploiter le bâtiment n° 3 est imputable à une négligence de la locataire qui ne peut, dans ces conditions, poursuivre la réparation du préjudice occasionné par la perte de produits consécutive à des attaques de termites, ni solliciter l’indemnisation du préjudice d’exploitation consécutif à la dégradation du bâtiment.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Estetica vert tendre de sa demande en paiement des indemnités de 8 906 300 FCFP et 15 000 000 FCFP.

De même, la société Estetica vert tendre ne peut pas prétendre au remboursement de loyers qu’elle affirme avoir vainement réglés pour la location de locaux « commercialement inexploitables » (salles n° 3, 3 bis et […].

3) Le bail commercial du 7 juillet 2003 précise que « le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil » et que « le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard « (article III des « Charges et conditions »).

Il est établi par les pièces versées au dossier que :

— Des infiltrations d’eau ont été constatées par la locataire au début de l’année 2013 et des travaux ont été sollicités auprès de l’agence Caillard & Kaddour, mandataire de la SCI Montmorency (page 6 du pré-rapport d’expertise de M. Y).

— Des travaux d’étanchéité sur la toiture ont été accomplis par la société Dominique toiture, conformément à un devis d’un montant de 340 725 FCFP du 2 septembre 2013, accepté le 23 octobre 2013.

— Un procès-verbal de constat d’huissier du 20 janvier 2014 témoigne de la présence d’infiltrations d’eau affectant le plafond et des gros murs, avec cloques, auréoles, tâches, dans le bâtiment n° 1, ces infiltrations ayant été dénoncées au bailleur dans un courrier du 20 février 2014.

— Le 14 novembre 2014, M. Y a constaté, lors des opérations d’expertise , « des fuites en toiture du salon de coiffure et du bâtiment d’esthétique » (bâtiments n° 1et n° 2), qui « engendrent des problèmes électriques, obligent à condamner certains locaux et obligent à reprendre les parquets et les peintures ». Il a également noté « des venues d’eau au sous-sol du salon de coiffure où sont stockés des produits de coiffure et au travers des murs enterrés du salon d’esthétique ».

Il a noté que « les causes des venues d’eau en provenance des toitures (étaient) difficilement identifiables ».

Il a jugé que les fuites d’eau qui persistaient dans le salon de coiffure, malgré l’intervention de professionnels, rendaient « dangereuses l’utilisation des locaux » et ne permettaient pas « une utilisation normale des biens puisque des locaux (étaient) condamnés et qu’il y (avait) un risque électrique important car l’eau (circulait) sur certains réseaux électriques », qu’elles « alimentaient des dégradations multiples et elles (entretenaient) la présence des termites. »

Il a ajouté qu’il n’y avait pas de « malfaçons visibles sur la toiture » et que la reprise des fuites nécessiterait « des recherches importantes et des réparations au coup par coup ».

L’article 606 du code civil prévoit :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

C’est ainsi, par de justes motifs que la présente décision se réapproprie, que le premier juge a retenu, en s’appuyant sur les travaux de l’expert qui avait constaté la persistance de fuites, que la SCI Montmorency n’avait pas procédé aux grosses réparations qui lui incombaient et qu’elle avait failli à ses obligations contractuelles.

4) En réparation du préjudice occasionné par la faute de la SCI Montmorency, la société Estetica vert tendre réclame le paiement de :

—  4 000 000 FCFP en réparation de son préjudice de jouissance

—  2 000 000 FCFP au titre de son préjudice d’image auprès de la clientèle,

—  3 750 000 FCFP en compensation de la baisse de chiffre d’affaires.

Ainsi que l’a reconnu le premier juge, les infiltrations qui ne permettaient pas une « utilisation normale des biens » selon l’avis de l’expert judiciaire précédemment rappelé, ont perturbé l’activité quotidienne de la société Estetica vert tendre et ont été à l’origine d’un trouble de jouissance. Ce trouble a été subi pendant plus d’un an. Compte tenu de l’intensité du trouble et de sa durée, l’indemnité allouée en première instance doit être entérinée.

Les dégradations des bâtiments 1 et 2 consécutives aux infiltrations étaient visibles et ont altéré l’image et la réputation de la société Estetica vert tendre auprès de sa clientèle à laquelle elle proposait des prestations coiffure et de soins esthétiques. Ces dégradations ne pouvaient que repousser une nouvelle clientèle, freinant ainsi l’expansion de son activité, voire mettre en fuite sa clientèle constituée.

En l’état de ces éléments, compte tenu de la durée du phénomène, une indemnité de 2.000.000 FCFP lui sera allouée à ce titre, le jugement étant infirmé sur ce point.

La société Estetica vert tendre fait état d’une baisse de son chiffre d’affaires mais ne verse pas la moindre pièce comptable rendant compte de la baisse alléguée ; le rapport daté du 8 juillet 2014, dans lequel M. Z, expert-comptable consulté par la société Estetica vert tendre, a estimé que son fonds de commerce avait perdu une valeur de 3.750.000 FCFP au cours des trente-six des derniers mois n’est étayée par aucune pièce. Dans ces conditions, la cour ne peut que rejeter ce chef de demande en l’absence de justificatif.

5) La société Estetica vert tendre, qui a transféré son activité au 6, avenue Carcopino, à Nouméa à compter du 26 juin 2018, réclame le paiement d’une indemnité d’éviction de 67.641.479 FCFP en contestant la validité de l’exercice du droit de repentir de la SCI Montmorency.

Il appert des pièces du dossier :

— que le 24 décembre 2014, la SCI Montmorency a donné congé à la société Estetica vert tendre, sans offre d’indemnité, en vue de reconstruire l’immeuble ;

— que selon requête introductive d’instance signifiée le 17 juin 2015, la société Estetica vert tendre a attrait la bailleresse devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction et l’indemnisation de divers préjudices ;

— que le 4 septembre 2015, la SCI Montmorency a exercé son droit de repentir et a offert au preneur le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans ;

— que 1^er septembre 2016, la SCI Montmorency, la société Estetica vert tendre et la société Kalinowski promotions, qui envisageait d’acquérir les lieux loués, ont conclu un « protocole d’accord transactionnel contenant promesse de vente », qui a aménagé les relations entre les parties durant la durée du compromis, dont le terme avait été fixé au 15 juillet 2018, mais aussi à compter de l’expiration du compromis « en cas de non réitération du compromis » (article 5.2).

L’article 8 du protocole précise :

« Le présent protocole vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil.

En conséquence, il règle entre elles définitivement et sans réserves tous litiges nés ou à naître relatifs à la situation existante entre les parties et ci-dessus rappelée dans l’exposé, de sorte que la procédure en cours intentée par le preneur envers le bailleur n’a plus lieu d’être pendant la durée du compromis et ne pourra être poursuivie si la signature de l’acte authentique réitérant le compromis intervenait. inversement, en cas de non réalisation du compromis, et comme indiqué à l’article 5.2 ci-avant, le preneur pourra reprendre s’il le souhaite, les procédures contentieuses en cours à ce jour envers le

bailleur on en initier de nouvelles.

ll emporte renonciation à tous les droits, actions ou prétentions à quelque titre que ce soit entre les parties et conformément à l’article 2052 du code civil. Cet accord aura autorité de la chose jugée entre les parties. »

Dès lors que la société Estetica vert tendre ne démontre pas que ce protocole serait nul, celui-ci vaut transaction en application de la stipulation précitée. L’article 5.2 précédemment évoqué prévoyant que le bail « se poursuivra(it) » en cas de non-réitération du compromis, la société Estetica vert tendre ne peut plus contester la valeur du repentir exercé par la bailleresse, ni peut a fortiori soutenir que le bail avait pris fin en exécution du congé délivré le 24 décembre 2014.

Elle ne saurait davantage se retrancher derrière les difficultés qu’elle aurait eu à exécuter le protocole, évoquées dans ses conclusions déposées le 12 juillet 2019, pour échapper à sa mise en oeuvre.

En conséquence, la société Estetica vert tendre n’a pas droit à l’indemnité d’éviction édictée par l’article L 145-14 du code de commerce, en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur, dès lors qu’en l’espèce le bail s’est poursuivi.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

6) La SCI Montmorency sollicite la résiliation du bail aux torts de la société Estetica vert tendre en lui reprochant d’avoir fait le choix d’installer son salon de coiffure au 6, avenue Carcopino, à Nouméa à compter du 26 juin 2018 et d’avoir, depuis cette date, laissé les lieux fermés aux chalands, inexploités et à l’abandon, ainsi que des constats d’huissier des 28 septembre 2018, 1^er février 2019 et 13 février le démontreraient, alors que le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à l’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce.

Certes, il a été précédemment exposé que la locataire avait transféré son activité au 6, avenue Carcopino, à Nouméa à compter du 26 juin 2018.

L’article 5.2 déjà cité prévoit notamment que « le bail liant le bailleur et le preneur se poursuivra, sans qu’il puisse être opposé au preneur, le déplacement éventuel du fonds de commerce qu’il exploite à ce jour dans l’immeuble ». Il résulte de cette stipulation que le transfert du fonds pendant la durée du compromis, autorisé par l’article 4.1 du protocole, ne peut être tenu pour fautif.

Il a été précédemment établi que la société Estetica vert tendre n’avait pas satisfait à ses obligations contractuelles relatives à la protection du bâtiment contre l’infestation de termites, alors même qu’elle était dans les lieux depuis une dizaine d’années. Dans ces ultimes conclusions, la société Estetica vert tendre n’a pas prétendu, ni a fortiori démontré qu’elle avait continué à entretenir les lieux loués après le 26 juin 2018. Elle a ainsi commis des fautes contractuelles dont la gravité justifie la rupture du contrat.

Ainsi que l’a noté le premier juge, la SCI Montmorency n’a pas été un bailleur exemplaire puisque son absence de réponses efficaces aux infiltrations dont se plaignait la locataire ont contraint celle-ci à solliciter la désignation d’un expert judiciaire. Elle ne justifie pas y avoir remédier depuis l’expertise ; en effet, son récapitulatif des travaux réalisés (pièce n° 4) ne vise que des travaux menés courant 2013 et 2014, avant l’intervention de l’expert judiciaire qui en a constaté l’inefficacité le 14 novembre 2014. Il doit également lui être reproché d’avoir gravement manqué à ses obligations.

En conséquence, le premier juge a justement conclu, au vu de ces éléments, qu’il convenait de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts partagés entre les parties et, au vu du constat d’huissier du 1^er février 2019 établissant que des cartons de produits de coiffure, des planches en

bois et divers autres objets mobiliers se trouvaient dans les locaux objet du bail commercial résilié, d’ordonner à la société Estetica vert tendre, et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux dans le mois de la signification de cette décision, et enfin de fixer à 650 000 F CFP, l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Estetica vert tendre jusqu’à la libération des lieux.

7) Compte tenu de l’issue du litige, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire, les parties étant déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté la société Estetica vert tendre de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Montmorency à payer à la société Estetica vert tendre une somme de 2.000.000 FCFP au titre de son préjudice d’image ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens d’appel et condamne chaque partie à en supporter la moitié.

Le greffier, Le président.