N° de minute : 2024/25

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 26 février 2024

Chambre civile

N° RG 22/00324 – N° Portalis DBWF-V-B7G-TNU

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 19 octobre 2022 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 22/378)

Saisine de la cour : 8 novembre 2022

APPELANTS

M. [I] [J]

né le 20 septembre 1971 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/2123 du 05/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nouméa)

Représenté par M^e Gustave TEHIO de la SELARL TEHIO, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [L] [E] épouse [J]

née le 17 août 1977 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Gustave TEHIO de la SELARL TEHIO, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE CALEDONIE

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Marie-Katell KAIGRE, avocat au barreau de NOUMEA

26/02/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e KAIGRE ;

Expéditions – M^e TEHIO ;

— Copie TPI ; Copie CA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 novembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Isabelle VALLEE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le délibéré fixé au 25/01/2024, ayant été prorogé au 12/02/2024 puis au 26/02/2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M^me Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Suivant contrat en date du 10 janvier 2019, la Société immobilière de Nouvelle Calédonie (dite SIC) a consenti à M. [I] [J] et Mme [L] [E] épouse [J] un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 4], en contrepartie d’un loyer mensuel initial de 86 386 francs pacifique, charges comprises.

A la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer à chacun des locataires, le 14 juin 2022, un commandement de payer la somme en principal de 487 962 francs pacifique au titre des arriérés, outre un commandement de fournir une attestation d’assurance habitation, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que l’arriéré n’avait pas été réglé dans les termes du commandement et que la souscription d’une assurance habitation n’avait pas été justifiée, la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie a fait assigner les époux [J] devant le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa par acte d’huissier du 19 juillet 2022 afin d’obtenir principalement, après constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de M. et Mme [J] des lieux, leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la fixation de l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2022, le juge des référés de Nouméa a, hors la présence de M. et Mme [J] :

— constaté la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2019 entre la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie et les époux [J], à la date du 15 juillet 2022,

— ordonné l’expulsion des époux et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [E] épouse [J] à payer à la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie la somme provisionnelle de 653 187 francs pacifique au titre des sommes dues au 13 juillet 2022 (juillet 2022 inclus),

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [J] et Mme [E] épouse [J] à payer à la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges antérieurs, soit 86 810 francs pacifique, à compter du 15 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,

— dit que les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts, ce à compter du 15 juillet 2023 conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— débouté la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] et Mme [E] épouse [J] aux dépens de l’instance qui comprendraient le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2022.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête du 8 novembre 2022, M. et Mme [J] ont fait appel de la décision déférée et demandent à la Cour, dans leur mémoire ampliatif du 16 novembre 2022, oralement soutenu lors de l’audience, de :

— dire l’appel recevable,

— réformer l’ordonnance entreprise,

— constater que dans la maison louée, il existe des désordres constatés par Me [V], huissier de justice, le 19 septembre 2022,

— autoriser les époux [J] à éteindre les arriérés de loyer par des versements mensuels de 30.000 Fcfp jusqu’à leur extinction,

— suspendre la décision d’expulsion durant ces versements,

— dire et juger qu’en cas d’extinction de ces arriérés de loyer, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion des époux [J],

— statuer sur les dépens,

— fixer le nombre d’unités de valeur allouées à M^e Tehio, avocat commis à l’aide judiciaire, en cours.

Dans ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2023, la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise, à l’exception des modalités de fixation de l’indemnité d’occupation et, statuant à nouveau de ce chef, elle demande à titre reconventionnel de :

— condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation fixée en respect des dispositions contractuelles à la somme de 190 794 francs pacifique à compter de la résiliation du bail et jusqu’au complet délaissement des lieux,

— dire que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant les modalités du bail désormais résilié, payable au plus tard le 10 de chaque mois, et portant intérêts à taux légal à compter de chaque date d’échéance, ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire que les charges locatives seront dues, conformément aux dispositions du bail,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à verser la somme de 80 000 francs pacifique à la requérante, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

Vu l’ordonnance de fixation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est saisie de l’appel principal des époux [J] qui souhaitent bénéficier de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et de l’appel incident de la bailleresse qui souhaite voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 190794 francs pacifique à compter de la résiliation du bail.

I . Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Le juge des référés a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers par les locataires et ordonné toutes les conséquences en découlant.

M. et Mme [J], qui ne s’étaient pas présentés devant le premier juge lors de l’audience à laquelle l’affaire avait été renvoyée à leur demande, font valoir qu’ils ont cessé de régler les loyers pour faire réagir la bailleresse qui n’a pas procédé aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux, malgré les multiples réclamations qu’ils ont adressées. Ils évoquent un procès-verbal de constat des lieux, établi à leur demande par Me [V], huissier de justice, le 19 septembre 2022 qui dresse une liste des désordres affectant les lieux loués. Sur la base des manquements de la bailleresse, les occupants des lieux sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant d’éteindre l’arriéré de loyer par versements mensuels successifs de 30 000 francs.

La Société immobilière de Nouvelle-Calédonie répond que les locataires, qui entendent soulever une exception d’inexécution sans le formuler explicitement, n’apportent aucune preuve des désordres allégués. Elle fait valoir que le constat établi le 19 septembre 2022 témoigne de la présence de fissures sur la façade et de l’absence de carrelage sur la terrasse, et se contente pour le surplus de reprendre les doléances de M. et Mme [J], qui ne sont étayées par aucun élément matériel. Elle rappelle qu’en tout état de cause, que les locataires ne se sont jamais manifestés auprès d’elle pour réclamer la réalisation de quelconques travaux, avant la saisine du juge des référés. Elle fait valoir au surplus que le juge statuant en la forme des référés n’est pas compétent pour constater un manquement de sa part à ses obligations.

En définitive, la SIC s’oppose à tout délai de paiement, dans la mesure où les versements mensuels proposés ne couvrent même pas les loyers courants. Elle ajoutent qu’ils n’ont toujours pas justifié de la souscription d’une assurance habitation.

Selon l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 809 du même code lui confère également le pouvoir de prendre toutes les mesures conservatoires ou de remise en état soit pour prévenir un dommage imminent, ou faire cesser un trouble manifestement illicite, mais également, d’accorder au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au cas d’espèce, le bail est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, étendue sur le territoire de la Nouvelle-Calédonie par la loi du 20 novembre 2012 relative à la régulation économique outre-mer.

La cour constate que les époux [J] ne rapportent pas la preuve de l’inexécution alléguée. Le constat d’huissier visé dans le mémoire n’est pas produit, ni n’est cité dans le bordereau de communication de pièces. Il n’est pas rapporté la preuve d’une quelconque réclamation au titre des désordres allégués. Dès lors, en l’absence de démonstration que la bailleresse a manqué à ses obligations, les locataires n’étaient pas en droit de retenir le paiement des loyers.

Il ressort en revanche des pièces produites à savoir :

* du décompte des loyers arrêté au mois de juillet 2022 faisant apparaître une dette de 674 727 Fcfp

* du commandement délivré le 14 juin 2022 aux locataires de payer l’arriéré s’élevant à 487 962 Fcfp au mois de mai 2022 et de justifier d’une assurance habitation valide,

qu’à ce jour, les époux qui avaient cessé de régler régulièrement et pour leur totalité les échéances à compter du mois de décembre 2019, n’ont pas apuré le retard dans le délai d’un mois qui leur était imparti et n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance locative.

Ils ne sont dès lors pas éligibles à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, l’ordonnance frappée d’appel qui a constaté la résiliation du contrat de plein droit par l’effet de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer et ordonné l’expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre sera confirmée de ces chefs.

II. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 du code civil applicable en Nouvelle Calédonie le juge peut « par décision spéciale et motivée, prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, aucune pièce n’est produite pour justifier de la situation financière des appelants et surtout de leur capacité de remboursement à l’exception du bulletin de salaire de l’époux qui est seul à travailler.Toutefois, l’intimée accepte l’étalement de la dette. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de délai selon les modalités prévues au dispositif, étant précisé que l’arriéré n’ayant pas été réactualisé les délais concerneront la dette arrêtée au mois de juillet 2022 inclus.

III. Sur l’indemnité d’occupation

La S.I.C réclame une indemnité d’occupation telle que fixée égale au montant du loyer avec indexation annuelle outre les charges. Il convient de faire droit à cette demande afin de préserver l’égalité entre le locataire en droit et l’occupant expulsé qui se maintient dans les lieux qui serait traité à défaut d’une manière plus favorable que celui qui paie son loyer.

IV. Sur l’article 700

Au vu de l’endettement des débiteurs, il n’est pas inéquitable de débouter la société intimée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

V. Sur les dépens

Les époux [J] succombant supporteront les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision, excepté sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne solidairement M. [J] et Mme [E] épouse [J] à payer à la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer réglé, charges en sus avec indexation annuelle ;

Y ajoutant,

Dit que les époux [J] pourront s’acquitter de l’arriéré locatif de 674 727 Fcfp en vingt-trois mensualités égales, avec paiement du solde et des intérêts lors de la dernière échéance ;

Dit qu’à défaut d’un règlement à son terme la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie;

Condamne solidairement M. [J] et Mme [E] épouse [J] aux dépens de la présente instance.

Le greffier, Le président.