N° de minute : 2025/20

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 20 janvier 2025

Chambre civile

N° RG 20/00423 – N° Portalis DBWF-V-B7E-RRZ

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 novembre 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 172067)

Saisine de la cour : 1er décembre 2020

APPELANTS

M. [Z] [V]

né le 27 octobre 1984 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

Mme [A] [N]

née le 29 décembre 1983 à [Localité 19],

demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. [E] [X]

né le 7 novembre 1981 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

Mme [K] [I]

née le 7 septembre 1980 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Nicolas MILLION de la SARL NICOLAS MILLION, avocat au barreau de NOUMEA

20/01/2025 : Expéditions – M^e DEBRUYNE ; M^e MILLION ; M^e ROBERTSON ; -

— M^e DE GRESLAN ; M^e PATET ;

— Copie CA ; Copie TPI

M. [G] [R]

né le 23 mars 1946 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 17]

Représenté par M^e Valérie ROBERTSON, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRES INTERVENANTS

S.C.P. CALVET-LEQUES,

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par M^e Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.P. BERNIGAUD-BERGEOT,

Siège social : [Adresse 9]

Représentée par M^e Gwendoline PATET de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

M^me Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le délibéré fixé au 9 décembre 2024 ayant été prorogé au 20 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M^me Mikaela NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Par arrêt du 11 juillet 2022, auquel il est fait expressément référence pour la genèse et les données du litige, cette cour, sur l’appel de M. [V] et Mme [N] qui avaient été déboutés de leur action en résolution de la vente consentie par M. [X] et Mme [I], a :

— ordonné la réouverture des débats,

— invité les parties à s’expliquer sur le statut juridique de l’ouvrage aménagé par les époux [R] puis par M. [X] et Mme [I], dans le tréfonds, et sur l’incidence de ce statut sur la résolution du présent litige, avant le 15 septembre 2022,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Selon assignations délivrées le 2 décembre 2022, M. [X] et Mme [I] ont appelé en intervention forcée la SCP Calvet-Lèques qui avait établi l’acte de vente du 18 juin 2010 ainsi que la SCP Bernigaud – Bergeot qui avait dressé l’acte de vente du 30 juin 2015.

La jonction des instances a été ordonnée le 8 décembre 2022.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives transmises le 20 février 2024, M. [V] et Mme [N] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

à titre principal,

— ordonner la nullité de la vente conclue entre les consorts [V] – [N] et les consorts [X] – [I] en date du 30 juin 2015 sur le fondement de l’article 1599 du code civil ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la résolution de la vente conclue entre les consorts [V] – [N] et les consorts [X] – [I] en date du 30 juin 2015 sur le fondement de la non-conformité de la chose vendue en application des dispositions 1604 et suivants du code civil ;

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la nullité de la vente conclue entre les consorts [V] – [N] et les consorts [X] – [I] en date du 30 juin 2015 sur le fondement du dol en application des articles 1109 et 1116 du code civil ;

à titre très infiniment subsidiaire,

— ordonner la nullité de la vente conclue entre les consorts [V] – [N] et les consorts [X] – [I] en date du 30 juin 2015 sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en application des articles 1109 et 1110 du code civil ;

à titre très extrêmement infiniment subsidiaire,

— ordonner la résolution de la vente conclue entre les consorts [V] – [N] et les consorts [X] – [I] en date du 30 juin 2015 sur le fondement de la garantie des vices cachés en application de l’article 1641 du code civil ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] la somme de 29.000.000 FCFP au titre du prix de vente et la somme de 4.350.001 FCFP au titre des frais notariés majorées des intérêts au taux légal à compter de la vente en date du 30 juin 2015 ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] une somme de 3.881.264 FCFP à parfaire à titre de préjudice financier pour les intérêts, assurances, pénalités bancaires et frais financiers relatifs aux prêts souscrits, et plus généralement condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] l’ensemble des intérêts, assurances, pénalités bancaires et frais qu’ils auront eu à régler au moment du remboursement effectif des prêts consécutif à l’annulation ou résolution de la vente, sur justification de ceux-ci ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] une somme de 3.000.000 FCFP au titre de la perte de chance de devenir propriétaire en contractant un prêt à taux zéro ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] une somme de 3.000.000 FCFP correspondant aux frais de notaire complémentaires, dont ils devront s’acquitter pour financer un bien immobilier de même valeur ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à rembourser à M. [V] et Mme [N] une somme de 9.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— juger que la SCP Bernigaud – Bergeot a commis une faute et, en conséquence, la condamner solidairement au paiement des sommes mentionnées ci-avant ;

— ordonner que la transcription de la décision annulant la vente ne pourra intervenir qu’à l’initiative des consorts [V] – [N] qui devront y procéder dans le délai d’un mois à compter du paiement intégral des sommes auxquelles M. [X] et Mme [I] ainsi que la SCP Bernigaud – Bergeot, auront été condamnés solidairement et qu’elle concernera le bien ci-dessous :

le lot n°4 situé à gauche du bâtiment B en le regardant en face composé d’un appartement comprenant : séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains avec la copropriété des 1.320/10.000èmes des parties communes générales du sol et la copropriété des 200/1.000èmes des parties communes particulières du bâtiment, ainsi que la jouissance privative d’un jardin entouré d’un liseré vert sur le plan annexé à l’acte modificatif de l’état descriptif de division / règlement de copropriété ;

étant précisé que la composition intérieure du dit bien a été modifiée et comprend désormais : au rez-de-chaussée : un salon, une cuisine aménagée, une salle d’eau avec cabine de douche et water-closet, une chambre, une véranda avec spa-pool, une terrasse fermée avec placards et au niveau -1 : une chambre.

lequel lot n° 4 se situe dans un ensemble immobilier à [Localité 15][Adresse 1] [Adresse 7], sur un le terrain formant le lot [Cadastre 5] de la section [Adresse 18], ledit lot anciennement dénommé lot A-11B du lotissement [Adresse 10], pour une superficie de 8 ares 49 centiares et figurant sur l’inventaire cadastral sous le numéro 649536-[Cadastre 8] ;

— ordonner que M. [V] et Mme [N] bénéficieront d’une réserve de propriété sur le bien immobilier jusqu’au règlement complet des sommes qui seront mises à la charge de M. [X] et Mme [I], ainsi que la SCP Bernigaud – Bergeot ;

— ordonner que les frais de transcription seront remboursés par M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot in solidum sur justification de leur paiement et dans le mois de la communication du justificatif ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot à payer à M. [V] et Mme [N] la somme de 168.560 FCFP (126.420 FCFP + 42.140 FCFP) en remboursement des frais d’assistance supportés de la société d’expertise Exxcal ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot à payer à M. [V] et Mme [N] la somme de 2.268 FCFP en remboursement des frais d’assistance supportés de la société Agro control ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot à payer à M. [V] et Mme [N] la somme de 800.000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot à payer à M. [V] et Mme [N] la somme de 800.000 FCFP au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et la SCP Bernigaud – Bergeot aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire de M. [W], dont distraction au profit de la sarl d’avocat Caroline Debruyne.

Selon conclusions récapitulatives transmises le 2 mai 2024, M. [X] et Mme [I] prient la cour de :

— dire l’appel recevable, mais mal fondé ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

sur les demandes nouvelles des appelants sur le fondement de l’article 1599 du code civil,

— déclarer l’action sur ce fondement juridique prescrite et par voie de conséquence irrecevable ;

— juger que les consorts [V] – [N] n’apportent pas la preuve de la propriété du sol par le syndicat des copropriétaires ;

— dire et juger que les consorts [X] – [I] peuvent se prévaloir d’un titre s’opposant à la présomption de l’article 552 du code civil ;

— dire et juger que la demande d’annulation formée par les consorts [V] – [N] se heurte à la théorie de l’apparence ;

— déclarer en tout état de cause les consorts [V] – [N] propriétaires de la pièce située dans le « tréfonds » par l’effet de la prescription acquisitive ;

— débouter en conséquence les consorts [V] – [N] de l’intégralité de leurs demandes, quel que soit leur fondement juridique, y compris la garantie des vices cachés ;

subsidiairement, en cas d’infirmation, et s’il est fait droit aux demandes des consorts [V] – [N],

— prononcer la résolution ou la nullité de la vente intervenue entre M. [R] et les consorts [X] – [I] ;

— condamner en conséquence M. [R] à payer aux consorts [X] – [I] la somme de 23.794.999 FCFP en restitution du prix de vente et des frais de notaire ;

— condamner M. [R] à payer aux consorts [X] – [I] la somme correspondant à la différence entre les sommes mises à leur charge au profit des consorts [V] – [N] et la somme de 23.794.999 FCFP ;

— dire et juger que les consorts [X] – [I] bénéficieront d’une réserve de propriété tant que M. [R] n’aura pas exécuté en intégralité la décision rendue ;

— condamner in solidum les SCP Calvet-Lèques et Bernigaud & Bergeot à relever et garantir M. [X] et Mme [I] de toute condamnation qui serait prononcée contre eux par la cour d’appel de Nouméa à la suite de l’éventuelle annulation de la vente en date du 30 juin 2015 ;

— condamner les consorts [V] – [N] à payer aux consorts [X] – [I] la somme de 700.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la sarl Nicolas Million.

Par conclusions transmises le 28 décembre 2022, M. [R] demande à la cour de :

— dire et juger que la pièce litigieuse de l’appartement, objet du litige, a été vendue par M. [R] à M. [X] et Mme [I] en qualité de simple pièce et non de chambre ;

— débouter M. [X] et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [V] et Mme [N] de leurs demandes en résolution ou annulation de la vente conclue le 30 juin 2015 et de leurs demandes subséquentes ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que la SCP Calvet-Lèques, Baudet, Desoutter, Calvet, Baudet a failli à ses obligations contractuelles à l’égard de M. [R] ;

— en conséquence et dans l’hypothèse où l’acte de vente passé le 18 juin 2010 entre M. [R], M. [X] et Mme [I] viendrait à être annulé, condamner la SCP Calvet-Lèques, Baudet, Desoutter, Calvet, Baudet à garantir le concluant de toute condamnation prononcée à son encontre et prendre en charge l’intégralité des sommes mises à sa charge en exécution de cette annulation.

Selon conclusions récapitulatives transmises le 17 juin 2024, la SCP Calvet-Lèques, Baudet, Desoutter, Calvet, Baudet demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée de la société concluante ;

en tout état de cause

— débouter les consorts [X] / [I] de toutes leurs demandes ;

— les condamner à lui payer la somme de 500.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Selon conclusions transmises le 12 septembre 2023, la SCP Bernigaud – Bergeot demande à la cour de :

— juger irrecevable l’appel en intervention forcée de la SCP Bernigaud – Bergeot devant la cour d’appel de Nouméa ;

à titre principal,

— juger que la SCP Bernigaud – Bergeot soit mise hors de cause ;

— rejeter les demandes, fins et prétentions de M. [X] et de Mme [I] ;

à titre subsidiaire,

— juger que la SCP Bernigaud – Bergeot soit mise hors de cause ;

— juger que les prétendues fautes du notaire n’ont aucun lien de causalité avec les préjudices invoqués par les consorts [V] / [N] ;

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que les préjudices invoqués par les consorts [V] / [N] sont infondés ;

en toute hypothèse,

— ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par les consorts [V] / [N] dans le cadre de la liquidation de leur préjudice ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à payer à la SCP Bernigaud – Bergeot la somme de 400.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [I] aux dépens dont distraction au profit de la selarl Reuter – de [Localité 16] – Patet.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 août 2024.

Sur ce, la cour,

1) A titre principal, M. [V] et Mme [N] sollicitent l’annulation de la vente en date du 30 juin 2015 sur le fondement de l’article 1599 du code civil en faisant valoir que M. [X] et Mme [I] ont empiété sur les parties communes pour créer et aménager la pièce en R-1 en chambre, sans autorisation de la copropriété.

2) Cette demande qui tend, à l’instar des demandes examinées par le premier juge, à l’anéantissement de la vente conclue le 30 juin 2015, n’est pas nouvelle en application de l’article 565 du code de procédure civile. Sa recevabilité au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile n’est d’ailleurs pas contestée par M. [X] et Mme [I].

3) M. [X] et Mme [I] opposent la prescription de cette action en nullité au motif qu’elle aurait dû être engagée au plus tard le 30 juin 2020.

Certes, l’action en nullité de l’article 1599 se prescrit par cinq ans. Toutefois, dès lors que les consorts [V] – [N] ont introduit en temps utile à l’encontre des vendeurs une action en résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme (requête introductive d’instance déposée le 10 juillet 2017) et que l’action en nullité litigieuse tend au même but que l’action initiale, à savoir l’anéantissement de l’acte de vente, il convient de retenir que le dépôt de la requête introductive d’instance a également interrompu la prescription de l’action en nullité.

L’action introduite sur le fondement de l’article 1599 du code civil est recevable.

4) M. [X] et Mme [I] s’opposent à l’action en nullité en déniant à la pièce située en R-1 le statut de « chose d’autrui ». A cet effet, ils reprochent à leurs adversaires de ne pas démonter que « la pièce située en R-1 a été édifiée sur un sol constituant une partie commune » ; ils affirment que cette pièce est une partie privative puisque son aménagement avait été autorisé et qu’elle était devenue leur propriété par usucapion.

5) Il existe une discordance entre la description du lot n° 4 donnée par l’acte rectificatif de division du 24 décembre 1992 et celle fournie par l’acte de vente litigieux en ce que celui-ci inclut dans le lot une chambre au niveau -1.

Il résulte du dossier et notamment du rapport déposé par M. [W], expert judiciaire, commis le 9 juillet 2018, que :

— M. [R] avait aménagé une pièce, sous l’appartement, dans le vide sanitaire de l’immeuble ;

— il y accédait par le jardin qui est à usage privatif ;

— l’assemblée générale de copropriétaires n’a jamais autorisé ces travaux d’aménagement même si certains copropriétaires, à titre individuel, n’ont pas vu « d’inconvénient » à ce que M. [R] « aménage le sous-sol qui lui est propre » (document daté du 10 août 2000 annexé au rapport d’expertise) ;

— les consorts [X] – [I] ont fait réaliser une trémie dans la dalle de leur appartement et un escalier pour pouvoir accéder directement à cette pièce, étant observé que le percement de la dalle n’a pas davantage été autorisée par l’assemblée générale quoique la dalle, qui relève du gros oeuvre du bâtiment, fût tenue pour commune en vertu de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

— cette pièce aménagée dans le vide sanitaire a été présentée dans l’acte du 30 juin 2015 comme une chambre bien qu’elle ne réponde pas aux exigences du DTU 20.1 (page 28 du rapport d’expertise).

L’article 4 du règlement de copropriété et état descriptif de division prévoit que la « totalité du sol, y compris celui servant d’assiette aux constructions » est une partie commune. Il précise que « les jardins attenants aux maisons individuelles, bien que réservés à l’usage des propriétaires desdites maisons, resteront parties communes ».

Il en résulte que la pièce aménagée dans le vide sanitaire, soit dans le tréfonds, avait le statut de parties communes. M. [X] et Mme [I] ne peuvent pas se retrancher derrière l’article 7 du règlement de copropriété, qui répute « accessoires aux parties privatives, le droit d’édifier de nouveaux bâtiments sur le sol du jardin, le droit d’affouiller ce sol en vue des travaux à réaliser, ainsi que le droit de surélever les bâtiments existants » dans la mesure où les travaux de construction n’ont pas eu lieu dans le jardin mais sous l’immeuble.

6) M. [X] et Mme [I] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont devenus propriétaires de la pièce litigieuse par le jeu de l’usucapion.

L’article 2272 du code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Si l’acte de vente du 18 juin 2010, qui fait état d’ « une pièce située au niveau -1 dont l’accès passe par le jardin privatif » constitue un juste titre au sens de l’article précité, la prescription acquisitive abrégée n’était pas acquise à la date de la revente, pas plus que la prescription trentenaire puisqu’il n’y avait eu possession qu’à compter de l’aménagement de la pièce durant l’année 2000. La pièce située sous l’appartement demeurait une partie commune à la date du 30 juin 2015 et il y a bien eu vente de la chose d’autrui à cette date.

Toutefois, ainsi que M. [X] et Mme [I] le laissent entendre, sauf à considérer que les appelants ne seraient pas des acquéreurs de bonne foi, le syndicat des copropriétaires ne peut plus revendiquer cette pièce et tenter d’évincer M. [V] et Mme [N] depuis le 18 juin 2020, en raison du jeu de l’usucapion,. Il en résulte qu’il n’existait plus aucun risque d’éviction lorsque M. [V] et Mme [N] ont dénoncé la vente de la chose d’autrui dans leurs conclusions transmises le 14 septembre 2022. Dès lors, M. [V] et Mme [N] ne peuvent plus se prévaloir de l’article 1599 du code civil puisque la cause de la nullité avait disparu lorsqu’ils ont exercé leur action en nullité.

M. [V] et Mme [N] doivent être déboutés de leur action en nullité fondée sur l’article 1599 du code civil.

7) A titre subsidiaire, M. [V] et Mme [N] poursuivent la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme en observant que la chambre en R-1 est une partie commune, que la pièce ne pourra jamais remplir la fonction de chambre et que l’installation électrique de l’appartement ne répond pas aux exigences de la norme NF C 15-100. M. [X] et Mme [I] objectent que le bien vendu est conforme aux prescriptions contractuelles, en l’absence de preuve d’une insalubrité au moment de la vente et qu’une clause exclusive de responsabilité du vendeur a été valablement insérée dans l’acte de vente.

8) L’expert judiciaire confirme que la pièce aménagée dans le sous-sol est « très humide ». En effet, il a noté que si « le mur situé contre l’escalier est sec », « les autres murs sont gorgés d’eau en partie basse » et que « l’ossature qui maintient les plaques de plâtre est légèrement oxydée », relevé la présence de salpêtre et de micro-organismes. Il estime que cette chambre est « insalubre ».

Il impute cette forte humidité à :

— un défaut d’étanchéité des murs (absence de dispositif d’étanchéité et de drain vertical contre le mur enterré)

— « un important problème de gestion des eaux » tenant à ce que les eaux provenant de la cuisine, de la machine à laver et de la salle de bains étaient refoulées sous le deck, à proximité de la fenêtre de la chambre litigieuse en raison de l’obstruction du tuyau d’évacuation et de son bris, à ce que les eaux de la terrasse qui surplombe la pièce s’écoulaient vers cette même fenêtre et à ce que des « eaux grises, c’est-à-dire en provenance des appareils sanitaires, du lave-linge et du lave-vaisselle » voire d’une fosse septique produites par une maison en amont de la copropriété s’écoulaient vers la pièce.

Il retient que la pièce litigieuse « ne pourra jamais être conforme pour un usage de chambre » en l’absence de « moyen technique permettant de rendre cette pièce étanche, salubre et habitable, le tout de façon pérenne ».

9) M. [V] et Mme [N] ne peuvent pas se plaindre d’un défaut de délivrance conforme de la chose vendue puisqu’ils ont pu jouir de la pièce du sous-sol comme d’une chambre jusqu’au mois de juin 2016, soit pendant un an environ (déclaration de sinistre auprès de leur assureur en date du 23 juin 2016). Dans cette déclaration, les appelants liaient le sinistre à « une fuite du réseau d’eau voisin, plus précisément l’appartement situé au milieu et rez-de-chaussée de la maison » mais ne faisaient pas état d’une humidité qui aurait régné depuis leur entrée dans les lieux. Il sera observé qu’à la suite des investigations menées à sa demande, l’assureur a évoqué une « mauvaise étanchéité de l’extérieur de (la) maison ».

En conclusion, l’action des acquéreurs sera rejetée en ce qu’elle est fondée sur une violation de l’obligation de délivrance conforme.

10) M. [V] et Mme [N] poursuivent également l’annulation de la vente sur le fondement du dol, voire de l’erreur sur les qualités substantielles.

Il est constant qu’une infiltration avait été constatée dans un coin de la pièce au mois d’avril 2012. Lors de l’expertise, M. [J], qui avait procédé à l’ouverture du plancher de l’appartement et à la pose de l’escalier et été approché pour porter remède à ce sinistre, a expliqué que de l’eau était « arrivée par le sol » qui était imbibé. Sur ses recommandations, il a été procédé à la réalisation d’un « cuvage », avec pose de mortier sur le bas du mur côté jardin, création, sous la fenêtre, d’un bac de rétention dans lequel avait été installée une « pompe de relevage » (facture du 7 octobre 2012 de la société MH design).

Lors de l’expertise, M. [V] et Mme [N] ont admis qu’ils « avaient vu qu’il y avait une pompe de cale dans la pièce avant d’acheter l’appartement ».

Dans une attestation datée du 8 septembre 2017, M. [L], agent immobilier chargé de la vente de l’appartement, a relaté que M. [V] et Mme [N] avaient visité les lieux le 25 mars 2015 en compagnie d’un tiers qui s’était « présenté comme un expert en bâtiment ». Ce témoin rapporte : « Durant cette visite, nous avons présenté à nouveau toutes les caractéristiques de l’appartement, notamment les travaux réalisés dans la chambre du sous-sol, le drain, la pompe de relevage, le tout inspecté par l’expert en bâtiment qui a pu poser de nombreuses questions auxquelles nous avons répondu sur la base du dossier technique des travaux réalisés. À l’issue de cette visite, un avis très positif ayant été donné par l’expert en bâtiment, M. [V] et Mlle [N] ont confirmé leur souhait d’acquérir cet appartement ».

Il est établi que M. [V] et Mme [N] avaient été informés des circonstances dans lesquelles la pompe de levage, dont la présence dans une chambre était pour le moins insolite, voire intrigante, avait dû être installée. Ils savaient que des infiltrations significatives avaient été constatées dans cette pièce et que les vendeurs avaient réalisé des travaux pour y remédier. Le risque d’infiltrations auquel était exposée cette pièce enterrée, n’a pas été dissimulé aux acquéreurs qui avaient toute latitude pour réaliser des investigations sur l’état de la construction et la réelle efficacité des solutions mises en oeuvre en 2012. Dès lors, aucun dol ne sera reproché aux consorts [X] – [I].

11) L’acte de vente dispose :

« L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué ci-dessus :

— Prendra les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

— soit de l’état du sol ou du sous-sol de l’ensemble immobilier à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées ou de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite.

— soit de l’état des biens vendus, de l’ensemble immobilier dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, de mitoyenneté d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède… »

En exécution de cette clause de non-garantie, dès lors que la cour a précédemment noté que les acquéreurs avaient été informés du sinistre d’avril 2012 et que la mauvaise foi des vendeurs n’a pas été retenue, l’habitabilité de la chambre ne peut plus être regardée comme une qualité substantielle. M. [V] et Mme [N] doivent être déboutés de leur action en nullité fondée sur l’erreur.

12) L’action en garantie des vices cachées exercée à titre très extrêmement infiniment subsidiaire ne sera pas davantage accueillie puisque les acquéreurs ont accepté l’aléa attaché à d’éventuels vices apparents ou cachés.

13) La responsabilité de M. [X] et Mme [I] n’ayant pas été retenue, les appels en garantie formés par ceux-ci s’avèrent sans objet.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant, rejette l’action en nullité de l’article 1599 exercée par M. [V] et Mme [N] en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] et Mme [N] aux dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents aux interventions forcées en cause d’appel de la SCP Calvet-Lèques et de la SCP Bernigaud – Bergeot, lesquels resteront à la charge de M. [X] et Mme [I].

Le greffier, Le président.