COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

EXPÉDITIONS à :

D Y

B C

M^e Pierre FOUQUET-HATEVILAIN

XXX

M^e Marie-Françoise CASADEI

TRÉSORERIE GÉNÉRALE DE LA RÉGION CENTRE ET DU LOIRET – SERVICE DU DOMAINE

Juge de l’expropriation d’ORLÉANS

ARRÊT du : 12 JUIN 2007

Minute N°

N° R.G. : 06/01840

DÉCISION DE LA COUR : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Décision de première instance : Juge de l’expropriation d’ORLÉANS en date du 01 Juin 2006

ENTRE

APPELANTS :

Monsieur D Y

élisant domicile chez Maître FOUQUET-HATEVILAIN

45 Rue K Palissy

XXX

Représenté par Maître Pierre FOUQUET-HATEVILAIN, Avocat au barreau de TOURS

Madame B C

élisant domicile chez Maître FOUQUET-HATEVILAIN

45 Rue K Palissy

XXX

Représentée par Maître Pierre FOUQUET-HATEVILAIN, Avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART,

ET

INTIMÉE :

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par Maître Marie-Françoise CASADEI, Avocat au barreau d’ORLÉANS

MISE EN CAUSE :

La TRÉSORERIE GÉNÉRALE LOIRET, substituée à la DIRECTION DES SERVICES FISCAUX DU LOIRET, dans les affaires contentieuses en cours à la date du 31 décembre 2006 en application du décret n°2006-1792 du 23 décembre 2006

XXX

XXX

Représentée par Madame E F (Inspectrice Principale) en vertu d’un pouvoir général

D’AUTRE PART,

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 29 Juin 2006

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur V W, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

Madame G H, Juge de l’Expropriation d’Indre et Loire ,

Monsieur Q-R S, Juge de l’Expropriation du Loir et Cher,

tous trois désignés conformément aux dispositions des articles L.13-22, R.13-2 et R.13-5 du Code de l’Expropriation.

Greffier :

Mademoiselle T U, Greffier en chef, lors des débats et du prononcé de l’arrêt.

DÉBATS :

A l’audience publique le 10 Avril 2007.

ARRÊT :

Lecture de l’arrêt à l’audience publique du 12 Juin 2007 par Monsieur V W, Président de Chambre, conformément à la Loi, lequel a signé la minute avec Mademoiselle T U, Greffier en chef.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis de vente reçu le 8 septembre 2005 par M^e MORGAN de X, notaire associé à Tours :

— D Y et B C ont cédé à I J, celui-ci ayant la faculté de se substituer la SCI J, sous diverses conditions suspensives et notamment l’obtention par l’acquéreur d’un prêt, « un terrain non viabilisé » sis à Olivet, lieudit « Clos de Plissay Sud », figurant au cadastre de ladite commune sous le n° 298 de la section AR, d’une contenance de 30 ares ;

— la SCI QUELAIRE, ayant pour seuls associés D Y et B C, a cédé à I J, celui-ci ayant la faculté de se substituer la SCI J, sous les mêmes conditions suspensives, « un terrain (séparé en deux morceaux par la parcelle cadastrée section AR n° 202) et sur une partie duquel a été édifié un entrepôt » situé 336 allée Sainte-Croix, ledit terrain figurant au cadastre d’Olivet sous les numéros 194, 195, 198 et 297 de la section AR, d’une contenance totale de 38 ares et 22 centiares.

Cette vente a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de :

—  60.980 euros, s’agissant de la parcelle AR 298 ;

—  175.315 euros, s’agissant des parcelles AR 194, 195, 198 et 297.

Après transmission par M^e MORGAN de X à la commune d’Olivet de la déclaration d’intention d’aliéner, le maire de cette collectivité territoriale, à qui l’exercice du droit de préemption avait été délégué par le conseil municipal, en a usé le 12 décembre 2005, offrant de verser :

— à D Y et B C la somme de 26.000 euros, conformément à l’estimation faite le 7 décembre 2005 par le service des Domaines ;

— à la SCI QUELAIRE, la somme de 84.675,50 euros, conformément à ladite estimation.

D Y et B C et la SCI QUELAIRE ayant estimé cette offre insuffisante, la commune d’Olivet a saisi le juge de l’expropriation du département du Loiret aux fins de fixation du prix de ces deux terrains.

* * *

* *

Par jugement du 1^er juin 2006 le juge de l’expropriation a :

— fixé à 26.000 euros la somme revenant à D Y et B C pour l’acquisition, par préemption de la commune d’Olivet, de la parcelle figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 298 de la section AR ;

— condamné la commune d’Olivet à payer à D Y et B C la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

D Y et B C sont appelants de cette décision.

Le mémoire des appelants, daté du 7 août 2006, parvenu le 11 août 2006 au greffe, a été notifié le même jour à la commune d’Olivet et au commissaire du gouvernement.

Le mémoire en réponse de la commune d’Olivet, parvenu le 8 septembre 2006 au greffe, a été notifié le même jour à D Y et B C et au commissaire du gouvernement.

Les conclusions du commissaire du gouvernement, parvenues le 11 septembre 2006 au greffe, ont été notifiées le 26 septembre 2006 à D Y et B C et à la commune d’Olivet.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

D Y et B C demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 240.000 euros (80 euros le m² X 3.000 m²) le montant de l’indemnité leur revenant.

Ils sollicitent en outre qu’il soit fait application à leur profit des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile à concurrence de la somme de 3.000 euros.

D Y et B C font valoir, en substance, que :

— la date de référence doit être fixée au 6 septembre 2000, date à laquelle la qualification de la parcelle a été modifiée en dernier lieu ;

— leur parcelle est desservie par une voie utilisable par tous types de véhicules;

— le juge de l’expropriation ne pouvait, en retenant au demeurant des termes de comparaison anciens et ne correspondant pas aux prix du marché, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise établi à leur demande par le cabinet Z et associés, fixer la valeur de la parcelle à une somme inférieure à celle à laquelle I J envisageait de l’acquérir ;

— des agents immobiliers ont estimé que la valeur de cette parcelle était comprise entre 330.000 et 550.000 euros ;

— leur parcelle est constituée d’un terrain boisé entretenu sur lequel se trouve une construction de plein pied réalisée au stade du gros oeuvre, après qu’ils eurent obtenu en 1988 un permis de construire ;

— elle est située pour 2.000 m² en zone UC4, constructible, et pour le surplus en zone NDb4 ;

— elle a fait l’objet le 23 novembre 2004 d’un certificat d’urbanisme positif ;

— l’intention dolosive de la commune d’Olivet est caractérisée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des restrictions administratives affectant leur parcelle.

La commune d’Olivet demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée.

Elle sollicite en outre qu’il soit fait application à son profit des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile à concurrence de la somme de 2.000 euros.

La commune d’Olivet expose que :

— l’allée Sainte-Croix, qui permet l’accès à la parcelle, n’est large que de trois mètres ; elle est à usage à la fois de voie de desserte des propriétés riveraines et de piste cyclable ;- la parcelle est classée en zone A4 au plan de prévention du risque d’inondation (PPRI) de la vallée de la Loire, qui restreint la constructibilité du terrain ;

— le permis de construire est périmé ;

— il existe une zone de protection du patrimoine urbain et paysager (ZPPAUP) de la rivière du Loiret ;

— les contraintes résultant du classement en zones UC4 et NDb4 sont importantes ;

— la visite des lieux a été riche d’enseignements ;

— la preuve d’une intention dolosive de la collectivité territoriale n’est nullement rapportée.

Le commissaire du gouvernement demande également à la cour de confirmer le jugement déféré, au motif que :

— la date de référence est en l’espèce celle du 31 octobre 1996, date à laquelle le plan d’occupation des sols révisé le 11 octobre 1996 est devenu opposable aux tiers ;

— le document présenté comme un certificat d’urbanisme positif accordé le 23 novembre 2004 est en réalité un simple certificat d’information ;

— l’intention dolosive de la commune n’est nullement établie ;

— si la parcelle de l’espèce peut être qualifiée de terrain à bâtir, elle est désormais inconstructible et doit être évaluée en fonction de son usage effectif ;

— s’il n’existe pas de termes de comparaison récents, les mutations invoquées n’en sont pas moins représentatives de la valeur de la parcelle de l’espèce ;

— les agents immobiliers consultés par les appelants ne se sont pas livrés à une expertise des biens en cause ;

— l’estimation ne doit pas être opérée en prenant en compte les terrains voisins appartenant à la SCI QUELAIRE, peu important qu’B C soit la gérante de cette personne morale.

SUR CE, LA COUR

I SUR LES REGLES APPLICABLES EN MATIERE DE PREEMPTION

Aux termes de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme :

— le prix d’acquisition est fixé, à défaut d’accord amiable, par la juridiction compétente en matière d’expropriation ;

— ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi ;

— le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation, auxquelles il est toutefois dérogé sur les points suivants :

— la date de référence prévue à l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien;

— les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date de référence ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

— à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations ou accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

XXX

Consistance du bien

Le bien exproprié (parcelle figurant au cadastre d’Olivet sous le n° 298 de la section AR) consiste en un terrain boisé de 3.000 m² de configuration irrégulière, jouxtant:

— au nord, un chemin de terre se situant dans le prolongement de l’allée Sainte-Croix ;

— à l’est, une parcelle figurant au cadastre d’Olivet sous le n° 297 de la section AR, propriété de la SCI QUELAIRE, ayant pour gérante B C ;

— au sud, un bras du Loiret, dit bras des Montées ;

— à l’ouest, une parcelle figurant au cadastre d’Olivet sous le n° 437 de la section AR, située en contrebas de la route nationale 20, chaussée à quatre voies de circulation, au-delà de laquelle se trouve l’hypermarché AUCHAN.

L’allée Sainte-Croix est une voie de circulation en impasse, longue d’environ 350 m et dont la largeur n’excède pas 3 mètres en certains endroits. Précédemment en nature de chemin de terre, elle a été entièrement réaménagée par la commune d’Olivet en 2004-2005 après que cette collectivité territoriale en eut acquis la maîtrise. Elle est désormais à usage d’espace partagé pour la desserte des propriétés riveraines et de piste cyclable. Elle est équipée des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement (depuis 2003 en ce qui concerne ce dernier équipement).

Sur la parcelle AR 298 a été entreprise l’édification d’une construction à usage d’habitation, d’une surface au sol d’environ 350 m². Les travaux ont été interrompus après réalisation des fondations et d’une dalle en béton, élévation de murs en parpaings et pose de poutres en bois. L’ensemble, dépourvu de charpente et par conséquent de couverture, est, au vu des photographies prises à l’occasion du transport sur les lieux du juge de l’expropriation, à l’état d’abandon (non protégées des intempéries, certaines des poutres en bois sont cassées).

Cette parcelle AR 298 est devenue la propriété de D Y et d’B C (qui vivaient alors maritalement et qui sont parents de trois enfants nés respectivement en 1982, 1985 et 1987), chacun pour une moitié indivise, par suite de l’acquisition qu’ils en ont faite suivant acte reçu le 4 mai 1988 par M^e A, notaire associé à Orléans, moyennant le prix de 28.203,07 euros (185.000 francs).

Il est rappelé, dans cet acte du 4 mai 1988, que la SCI du Plissay, ayant acquis suivant acte reçu le 24 février par M^e A les parcelles n° 193, n° 196 et n° 197, destinées à l’élargissement de l’allée Sainte-Croix, s’était obligée vis-à-vis des propriétaires successifs des parcelles n° 192 (dont provient après division la parcelle n° 298) et des parcelles n° 194, n° 195 et n° 198 (devenues la propriété de la SCI QUELAIRE) à entretenir en parfait état et à ses frais l’élargissement de l’allée Sainte-Croix constitué par les parcelles n° 193, n° 196 et n° 197 et à souffrir un droit de passage sur cet élargissement comme sur le surplus de l’allée Sainte-Croix au profit des propriétaires des parcelles n° 192, n° 194, n° 195 et n° 198, ce droit de passage devant s’exercer en tous temps et avec tous véhicules.

Situation du bien au regard des règles d’urbanisme

Il ressort du certificat d’urbanisme délivré le 23 novembre 2004 par le maire d’Olivet que la parcelle AR 298 est située :

— pour partie en zone UC4 et pour partie en zone NDb4 ;

— en secteur S1 de la ZPPAUP de la rivière du Loiret ;

— dans sa totalité en zone A, sous-zone A4 (aléa très fort), au PPRI de la vallée de la Loire.

La partie de terrain située en zone NDb4 relève de surcroît de l’espace boisé classé AA Le bras des Montées.

Ce certificat d’urbanisme est purement informatif. Il détaille les dispositions d’urbanisme applicables, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain.

Il ressort des documents annexés au rapport établi par le cabinet Z que :

— D Y avait obtenu le 26 janvier 1988 un permis de construire une habitation, sur demande déposée le 6 novembre 1987 (permis n° 45 232 87 2P192);

— la SCI QUELAIRE avait obtenu le 27 janvier 1988 un permis de construire un entrepôt, sur demande déposée le 6 novembre 1987 (permis n° 45 282 87 2P193).

Il n’est fait état dans le compromis de vente du 8 septembre 2005 que du permis n° 45 282 87 2P193.

Il est indiqué dans les conclusions du commissaire du gouvernement que :

— un permis de construire a été accordé en 1991 à D Y et B C, autorisant la construction d’une maison à usage d’habitation sur la parcelle AR 298 ;

— la partie actuellement classée en zone UC4 se situait avant la révision du plan d’occupation des sols, intervenue en 1996, en zone constructible UC ;

— la partie actuellement classée en zone NDb4 se situait en zone NDb.

Les parties s’accordent sur le fait que la partie de la parcelle située en zone UC4 représente environ 2.000 m².

Le coefficient d’occupation des sols est de 0,2 s’agissant de la zone UC4 et de 0,02 s’agissant de la zone NBd4.

La zone UC (zone pavillonnaire à faible densité dans un cadre végétal à préserver) du plan d’occupation des sols d’Olivet, valant plan local d’urbanisme, comprend quatre secteurs, indiciés 2, 3, 4 et 3n pour différencier les parties submersibles de ladite zone selon qu’elles sont situées en aléa moyen (2), fort (3) ou très fort (4) du projet de protection contre les inondations. Les sous-secteurs UC3n et UC4 sont situés dans le champ d’expansion des crues à préserver de toute urbanisation nouvelle définie par le projet de protection.

En zone UC4 sont uniquement autorisés :

— l’extension limitée des constructions existantes à la date du 13 juin 1994 (dans la limite totale de 25 m² d’emprise au sol pour les constructions à usage d’habitation et leurs annexes et de 30 % de leur emprise pour les bâtiments à usage d’activité et les bâtiments publics n’ayant pas vocation à l’hébergement) ;

— les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments d’habitation existant à la date du 13 juin 1994, à condition qu’elles soient destinées à l’amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants à titre temporaire ou permanent ;

— les constructions strictement nécessaires au fonctionnement des services publics et qui ne sauraient être implantées en d’autres lieux ;

— les aménagements internes et modifications de façade des constructions et installations implantées antérieurement au 13 juin 1994 ;

— les changements de destination de locaux à usage d’hébergement existant à la date du 30 juin 1994 pour les affecter à l’habitation à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau habitable situé au-delà une des plus hautes eaux connues ;

— les reconstructions des bâtiments sinistrés pour des causes autres que l’inondation, sous réserve d’en réduire la vulnérabilité et de conserver une emprise au sol au plus égale à celles de l’existant ;

— les ouvrages, constructions et installations nécessaires à la réalisation du tramway.

La zone ND (zone naturelle non équipée couvrant un site exceptionnel en bordure des rives du Loiret et soumise en partie à des risques d’inondation) du plan d’occupation des sols d’Olivet, valant plan local d’urbanisme, comprend :

— deux secteurs, le secteur NDb faisant l’objet d’une protection plus stricte autorisant toutefois l’entretien et l’aménagement des constructions existantes ;

— des sous-secteur indiciés 3 et 4, situés en aléa fort et très fort par le projet de protection relatif aux zones inondables. Les sous-secteurs NDb3 et NDb4 sont également situés dans le champ d’expansion des crues à préserver de toute urbanisation nouvelle.

Dans le secteur inondable NDb4 ne peuvent être admises que les constructions et occupations du sol suivantes (article ND 1-2) :

— l’extension limitée des constructions existantes à la date du 13 juin 1994 (l’extension limitée des constructions existantes ne devant pas dépasser 25 m² d’emprise au sol pour les constructions à usage d’habitation et leurs annexes et 30 % pour les constructions à usage d’activités économiques et les bâtiments publics n’ayant pas vocation à l’hébergement) ;

— les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments existant dans le but de permettre l’amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants à titre temporaire ou permanent ;

— les reconstructions des bâtiments sinistrés pour des causes autres que l’inondation, sous réserve d’en réduire la vulnérabilité et de conserver une emprise au sol au plus égale à celle de l’existant ;

— les reconstructions à l’identique des bâtiments d’intérêt patrimonial sinistrés;

— les constructions et installations strictement nécessaires au fonctionnement des services publics et qui ne sauraient être implantées dans d’autres lieux, telles que pylônes, postes de transformation ;

— les serres et les abris strictement nécessaires aux installations de pompage pour l’irrigation ;

— les aménagements internes et modifications de façade des bâtiments existants ;

— les changements de destination de locaux à usage d’hébergement existant à la date du 30 juin 1994 pour les affecter à l’habitation à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau habitable situé au-delà une des plus hautes eaux connues ;

— les ouvrages, constructions et installations nécessaires à la réalisation du tramway.

Dans le secteur submersible NDb4 sont de plus interdits :

— les sous-sols ;

— les constructions en un seul tenant ou en bande dont les dimensions et l’implantation seraient susceptibles de perturber notablement l’écoulement des eaux ;

— les exhaussements et remblaiements sauf ceux indispensables aux travaux d’infrastructure publique ;

— la création de nouveaux logements dans les bâtiments existants sauf dans les cas visés à l’article ND 1-2.

La ZPPAUP de la rivière du Loiret, instituée par arrêté préfectoral du 24 avril 1995 et dont les dispositions ont valeur de servitudes d’utilité publique, est divisée en quatre séquences paysagères. La parcelle de l’espèce appartient à la séquence dite de « La forêt galerie », classée en secteur S1 (secteur naturel à fort patrimoine paysager), dans laquelle toutes constructions nouvelles sont interdites, seules pouvant être autorisées, sous réserve de présenter des qualités architecturales et d’intégration au site suffisantes, les constructions et aménagements liés au fonctionnement des équipements publics existants ou destinés à la mise en valeur du site, notamment.

Il ressort du PPRI de la vallée de la Loire, qui a été approuvé par arrêté préfectoral du 2 février 2001, qui vaut servitude d’utilité publique et dont les dispositions s’ajoutent à celles du plan d’occupation des sols et, le cas échéant, se substituent à elles lorsqu’elles lui sont contraires, que :

— la zone A, à préserver de toute urbanisation nouvelle, inclut également des zones d’aléa très fort situées au milieu de l’agglomération et urbanisées, constituées par les chenaux d’écoulement de la Cossonière et du bras des Montées ;

— le niveau d’aléa est considéré comme très fort (4 sur une échelle de 1 à 4) quand la profondeur de submersion possible peut être supérieure à 2 mètres, avec une vitesse de courant moyenne à forte ;

— dans la zone A, toute extension de l’urbanisation est exclue et aucun ouvrage remblaiement ou endiguement nouveau qui ne serait pas justifié par la protection des lieux déjà fortement urbanisés ou qui ne serait pas indispensable à la réalisation de travaux d’infrastructure publique ne peut être réalisé ;

— dans le secteur d’aléa 4, ne sont admis que les constructions et installations techniques strictement nécessaires au fonctionnement des services publics et qui ne sauraient être implantées en d’autres lieux, les serres agricoles, les abris destinés au fonctionnement des activités de loisirs nautiques, les garages à bateaux, les vestiaires et sanitaires d’installations sportives, notamment ;

— dans les secteurs d’aléa de 1 à 4, ne sont admis que, d’une part, les travaux d’entretien et de gestion des constructions et installations existantes, notamment les aménagements internes sans changement de destination, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures et, d’autre part, l’extension limitée des constructions existantes implantées antérieurement au 30 juin 1994 dans la limite de plafonds (25 m² d’emprise au sol pour les constructions à usage d’habitation et leurs annexes comprises et 30 % de leur emprise au sol pour les bâtiments à usage d’activités économiques autres qu’agricoles et piscicoles ainsi que pour les bâtiments publics).

Date de référence

Aux termes de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date est en l’espèce celle du 31 octobre 1996, date d’opposabilité de l’arrêté du préfet du Loiret du 11 octobre 1996 approuvant la révision du plan d’occupation des sols de la commune d’Olivet en vue de la prise en compte du projet de protection contre les dommages liés aux risques d’inondations applicable dans l’agglomération orléanaise, qualifié de projet d’intérêt général (PIG), et non le 6 septembre 2000, comme allégué par les appelants.

En effet :

— la date du 6 septembre 2000 correspond à celle d’une délibération du conseil municipal d’Olivet par laquelle avait été approuvée la modification du règlement du plan d’occupation des sols ;

— dans le cadre du contrôle de légalité, le préfet du Loiret a demandé le retrait de cette délibération et la prise en compte de certaines modifications ;

— le conseil municipal d’Olivet a ainsi décidé le 19 décembre 2000 de retirer la délibération du 6 septembre 2000 approuvant la modification du plan d’occupation des sols, d’approuver les modifications apportées à l’article UB1-3 du règlement du plan d’occupation des sols et les précisions ajoutées au rapport de présentation et sollicitées par le préfet, d’approuver les autres modifications du plan d’occupation des sols présentées lors de la séance du conseil municipal du 6 septembre 2000 et d’approuver la modification du plan d’occupation des sols d’Olivet, étant toutefois observé que ces modifications n’ont concerné ni le secteur UC4, ni la zone ND.

XXX

Il est mentionné dans le certificat d’urbanisme informatif que la parcelle n° AR 298 a fait l’objet d’une procédure de déclaration d’état d’abandon manifeste et que, par délibération du 28 mars 2003, le conseil municipal d’Olivet a décidé l’approbation du dossier d’enquête publique relatif à un projet de réinstallation d’associations liées notamment à la protection de l’environnement et a sollicité du préfet du Loiret l’ouverture des enquêtes publiques conjointes préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.

C’est toutefois aux fins d’y intégrer les dispositions du projet de protection contre les dommages liés aux risques d’inondations applicable dans l’agglomération orléanaise, approuvé par arrêté préfectoral du 23 mars 1994, modifié le 13 juin 1994, qualifié de projet d’intérêt général (PIG) par arrêté préfectoral du 30 juin 1994, qu’a été prescrite, par arrêté préfectoral du 16 janvier 1995, précédé d’un arrêté du 30 novembre 1994 portant mise en demeure d’y procéder, la révision du plan d’occupation des sols de la commune d’Olivet.

L’institution de servitudes et restrictions administratives affectant la parcelle ne révèlent donc pas, de la part de l’expropriant, d’intention dolosive.

Le classement de la parcelle procède en effet exclusivement de considérations d’intérêt général et non d’une volonté de la commune de léser les expropriés.

Les appelants ne sont dès lors pas fondés à soutenir que l’intention dolosive de la commune se trouve en l’espèce caractérisée.

IV SUR LA FIXATION DU PRIX

En cas d’exercice du droit de préemption, le prix du bien est fixé à la date du jugement, le juge de l’expropriation n’étant pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque.

En cas d’appel, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance.

La qualification de terrain à bâtir et les possibilités de construction ou l’usage effectif de la parcelle de l’espèce doivent s’apprécier au 31 octobre 1996.

Les parties s’accordent à reconnaître que la parcelle AR 298 répond à la qualification de terrain à bâtir.

Elle ne dispose toutefois que d’un potentiel de constructibilité particulièrement limité, compte tenu des servitudes d’urbanisme ci-dessus énumérées.

Pour retenir une valeur de 80 euros au m² pour l’intégralité de la parcelle AR 298, sans distinguer entre les superficies situées respectivement en zone UC4 (2.000 m²) et NDb4 (1.000 m²), K L, du cabinet Z, s’est fondé :

— sur le prix moyen au m² des terrains constructibles situés dans un rayon de 10 km autour d’Olivet (80 euros le m²) ;

— sur le prix au m², en 2005-2006, des terrains viabilisés sur Olivet pour une parcelle-type de 1.000 m² (compris entre 120 et 160 euros le m²), les références cadastrales des biens étant fournies mais non leur situation au regard des règles d’urbanisme.

Il a retenu la parcelle n° 298 en zone UC4 "à une moyenne de 80 € du m² à cause des dispositions particulières des zones UC et ND, bien que dans ce cas la zone ND soit un agrément, et de la présence de la nationale 20 un peu bruyante à cet endroit".

M N, de l’agence MARTROI IMMOBILIER a, dans un courrier du 28 juillet 2006 adressé à B C, estimé "le local commercial, situé à Orléans, allée Sainte-Croix, compte tenu de l’état général du bâtiment, de sa situation géographique, de sa situation en zone inondable et des dernières ventes réalisées dans le secteur ../.. à environ 300.000 € / 330.000 €« , tout en précisant que »cette indication de prix ne [pouvait] bien entendu être assimilée à une expertise, laquelle [devait] être établie par un expert immobilier, en possession de tous les paramètres nécessaires à ce travail".

O P, de l’agence BANNIER a, dans un courrier du 13 mai 2006 adressé à B C, considéré que cette dernière pouvait "espérer une négociation dans une fourchette de prix allant de 500.000 à 550.000 € net vendeur« , »compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve que des recherches(amiante, plomb, termites …) ou des examens plus approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surface) ne fassent apparaître de servitude particulière, d’engagement contractuel ou l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti et/ou de ses occupants".

Outre qu’elles se caractérisent par une totale imprécision s’agissant de la consistance des biens concernés (aucune distinction n’est opérée entre la parcelle appartenant indivisément à D Y et B C et les parcelles appartenant à la SCI QUELAIRE), ces deux estimations faites par des agents immobiliers ne tiennent à l’évidence qu’insuffisamment compte (pour la première), voire même aucun compte (pour la seconde), des éléments objectifs qui ont nécessairement pour effet de minorer dans des proportions importantes la valeur de la parcelle n° AR 298.

Le commissaire du gouvernement fait état de huit mutations intervenues entre 2000 et 2003, en distinguant entre terrains classés en zone UC4 et terrains classés en zone NDb4.

En zone UC4, la valeur au m² des terrains concernés par les quatre mutations citées est comprise entre 11,43 et 14,60 euros.

Deux de ces mutations doivent plus particulièrement être prises en considération puisqu’elles ont concerné des parcelles situées, comme celle de l’espèce, dans la zone délimitée par la route nationale 20 à l’ouest et le bras des Montées à l’est, lieudit Clos de Plissay Sud, soit à proximité immédiate du bien préempté.

Il s’agit des parcelles, toutes desservies par l’allée Sainte-Croix, figurant au cadastre d’Olivet, section AR, sous les numéros :

—  182 et 183, parcelles d’une contenance totale de 4.854 m², acquises le 18 mars 2003 par la commune d’Olivet moyennant le prix de 60.000 euros, soit 12,36 euros le m² ;

—  416 et 418, parcelles d’une contenance totale de 3.510 m², acquises le 12 octobre 2001 par la commune d’Olivet, par voie de préemption, moyennant le prix de 40.132,20 euros, soit 11,43 euros le m², ladite somme correspondant au prix auquel la société AUCHAN envisageait d’acquérir ces parcelles pour la réalisation d’un parking, selon les indications figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner du 21 juin 2000.

Les deux autres mutations en zone UC4 ont concerné des parcelles situées en aval, figurant au cadastre d’Olivet, section AL, sous les numéros :

—  307, parcelle disposant d’une double façade (sur la rue de la Reine Blanche et sur le sentier des Prés), d’une contenance de 589 m², cédée le 24 mars 2002 au propriétaire de la parcelle limitrophe cadastrée AL 83, ce qui a permis à l’acquéreur de disposer ainsi d’un terrain de forme régulière, moyennant le prix de 7.622,45 euros, soit 12,94 euros le m² ;

—  647, parcelle disposant d’une façade sur le sentier des Prés, d’une contenance de 201 m² augmentée d’une bande de terrain d’environ 60 m² à prendre sur l’assiette de l’allée des Peupliers, cédée le 15 avril 2002 au propriétaire de la parcelle AL 110, séparée de la parcelle ainsi acquise par le sentier des Prés, moyennant le prix de 3.811,23 euros, soit 14,60 euros le m².

Le prix de ces deux dernières mutations peut donc être qualifié de convenance.

En zone NDb4, la valeur au m² des terrains concernés par les quatre mutations citées est comprise entre 1,62 et 48,71 euros.

Les parcelles figurant au cadastre sous les numéros 550 et 85 de la section AV, situées en amont, ayant toutes deux une façade sur le Loiret, d’une superficie respective de 3.774 et 3.482 m², ont été cédées le 17 octobre 2000 moyennant les prix de 6.098 et de 22.867 euros, soit 1,62 et 6,57 euros le m².

La parcelle figurant au cadastre sous le numéro 110 de la section AW, située encore plus en amont, ayant une façade sur le bras du Bou, d’une superficie de 3.552 m², a été cédée le 16 février 2001 moyennant le prix de 30.490 euros, soit 8,58 euros le m².

La parcelle figurant au cadastre sous le numéro 547 de la section AO, ayant une façade sur le Couasnon (ruisseau qui se jette dans le Loiret), d’une superficie de 241 m², a été acquise le 2 mai 2001 moyennant le prix de 11.739 euros, soit 48,71 euros le m², par le propriétaire de la parcelle limitrophe cadastrée AO 375 aux fins d’agrandir sa propriété bâtie (constituée également des parcelles AO 374 et 373). Il s’agit donc à nouveau d’un prix de convenance.

Il n’y a pas lieu, enfin, de tenir compte de l’ensemble que constituent avec la parcelle de l’espèce les parcelles cadastrées AR 194, 195, 198 et 297. Ces dernières appartiennent en effet à un propriétaire distinct, la SCI QUELAIRE, peu important que les associés de cette dernière soient les propriétaires indivis de la parcelle AR 298. Il doit être de surcroît observé que l’ensemble constitué des parcelles AR 194, 195, 198, 297 et 298 ne pourrait être divisé en vue de son lotissement, la réglementation d’urbanisme applicable l’interdisant.

Dans ces conditions, doivent être retenus les prix au m² suivants :

— pour la partie de la parcelle AR 298 en zone UC4 : 14 euros le m² (contre 13 euros selon la juridiction du premier degré), soit une valeur de 28.000 euros ;

— pour la partie de la parcelle AR 298 en zone NDb4 : 11 euros le m² (contre 10 euros selon la juridiction du premier degré), soit une valeur de 11.000 euros.

La valeur de 39.000 euros ainsi obtenue doit être minorée pour tenir compte de l’encombrement que constitue la présence d’une construction inachevée, sans valeur, qui déprécie la parcelle.

L’abattement pratiqué par la juridiction du premier degré (10.022,50 euros sur une valeur de 36.022,50 euros) apparaissant excessif, celui-ci doit être fixé forfaitairement à 5.000 euros.

Il revient ainsi à l’indivision Y-C la somme de 34.000 euros.

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La cour été ainsi conduite à infirmer, en majorant le prix devant être acquitté par la commune d’Olivet, le jugement entrepris :

— il convient de faire application des dispositions de l’article 700 au profit des appelants à concurrence de la somme de 2.000 euros ;

— il ne peut en revanche être fait droit à la demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles formée par la commune d’Olivet.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a fixé 26.000 euros la somme revenant à D Y et B C pour l’acquisition, par préemption de la commune d’Olivet, de la parcelle figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 298 de la section AR,

Et, statuant à nouveau,

Fixe à 34.000 euros la somme revenant à D Y et B C pour l’acquisition, par préemption de la commune d’Olivet, de la parcelle figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 298 de la section AR,

Condamne la commune d’Olivet à payer à D Y et B C la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Déboute la commune d’Olivet de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Condamne la commune d’Olivet aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur W, Président de Chambre, et, Mademoiselle U, Greffier en chef lors du prononcé.

Le Greffier en chef, Le Président,

T U V W