ARRET

N°

A

C/

SA HLM PICARDIE HABITAT-GROUPE CILOVA

D./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 1^re section

ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2006

RG : 05/00551

APPEL D’UN JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE COMPIEGNE du 25 novembre 2004

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur B A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par M^e Pascal BIBARD, avocat au barreau d’AMIENS

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale du 10/01/2006 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS

ET :

INTIMEE

SA HLM PICARDIE HABITAT-GROUPE CILOVA

XXX

Maison de l’Habitat-XXX

XXX

Représentée par la SCP SELOSSE BOUVET ET ANDRE, avoués à la Cour et ayant pour avocat la SCP CORDIER GOSSART BLANCHIN BONAT ANNEET du barreau de COMPIEGNE

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2006, devant :

M. RUFFIER, Président, entendu en son rapport,

M^me X et M. Y, Conseillers,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2006.

GREFFIER : M. Z

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 28 Septembre 2006 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile ; M. RUFFIER, Président, a signé la minute avec M. Z, Greffier.

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DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 23 mai 2002, la société PICARDIE HABITAT a donné à bail à Monsieur B A un appartement situé à La Croix Saint-Ouen (Oise), 5 square du Bien Allé, moyennant un loyer mensuel de 244,90 euros.

Par exploit du 22 mars 2004, Monsieur A a fait assigner la bailleresse devant le tribunal d’instance de Compiègne, afin de la voir condamnée à lui payer, sur le fondement des articles 1719 (3 ) et 1724 du Code civil, une somme de 2 327 euros pour la gêne qu’il dit avoir subi pendant dix-neuf mois, à raison de divers travaux.

Il a, par la suite, formé des demandes additionnelles tendant à voir réduire le loyer de 50% au-delà de cette période, jusqu’à l’achèvement des travaux, et recalculer ses charges compte tenu des espaces verts devenus privatifs et d’une pièce sous combles inhabitable.

Par jugement du 25 novembre 2004, qualifié d’ ''en dernier ressort'', le Tribunal a débouté Monsieur A de l’intégralité de ses prétentions.

Suivant déclaration reçue au greffe de la Cour le 2 mai 2005, Monsieur A a interjeté appel de cette décision.

Il demande à la juridiction de céans de la requalifier de jugement ''en premier ressort'', de le déclarer recevable en son appel, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— de réduire son loyer de moitié pour la période qui s’étend du début du bail jusqu’au 28 janvier 2005 ;

— d’ordonner la production par l’intimée d’un ''document clair et accessible présentant la répartition des charges locatives selon les différents postes de charges, et leur ventilation par locataire'', afin de lui permettre ''de prendre position de manière éclairée'' sur les montants qui lui ont été réclamés à ce titre depuis le début de la location ;

— ''le cas échéant, (de) surseoir à statuer sur cette question'' ;

— de condamner PICARDIE HABITAT à lui rembourser les charges d’entretien des espaces verts qu’il a supportées depuis le moment où ceux-ci sont devenus privés, soit septembre 2003 ;

— de condamner la société PICARDIE HABITAT à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et physique.

S’agissant du taux du ressort, l’appelant fait valoir qu’il a présenté au juge d’instance une demande d’application d’une ''réduction de 50 % sur le loyer jusqu’à l’achèvement des travaux'', qui s’analyse en une prétention indéterminée dans son montant.

Sur le fond, il expose que de nombreux désordres ont affecté le logement depuis son entrée dans les lieux, générant l’intervention, selon un calendrier aléatoire, de diverses entreprises, et surtout des tracas qui le plongent dans un état de stress et d’anxiété chronique.

Concernant les charges, il fait valoir que c’est au bailleur qu’il appartient de produire un décompte de répartition par nature et par locataire.

Il ajoute qu’il supporte à lui seul près de 12 % de l’entretien de parcelles de terrain dont il n’a pas l’usage et qui sont accaparées par d’autres.

La société PICARDIE HABITAT demande pour sa part à la Cour de déclarer Monsieur A irrecevable en son appel, en faisant valoir qu’il lui était possible de chiffrer la demande additionnelle de réduction du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux qu’il a présentée au premier juge.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Elle fait valoir que c’est Monsieur A lui-même qui exigeait que les entreprises n’interviennent chez lui que très ponctuellement et de façon discontinue, quand il ne refusait pas purement et simplement qu’elles pénètrent chez lui ; que les travaux sont terminés depuis janvier 2005 ; que dès lors que les parcelles seront clôturées, elle fera réévaluer la superficie du terrain et le coût de son entretien ; que le décompte des charges est notifié à chacun des locataires un mois avant la régularisation annuelle, et que durant le mois suivant cette notification, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Enfin, et en tout état de cause, PICARDIE HABITAT sollicite une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Pour un plus ample rappel des faits de l’espèce, ainsi que des moyens et prétentions des parties, on se reportera, au besoin, à leurs dernières conclusions, déposées le 5 octobre 2005 pour l’intimée, et le 29 mars 2006 pour l’appelant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2006.

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MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité de l’appel

Dans ses conclusions, la société PICARDIE HABITAT évoque, pour preuve de l’achèvement ''des travaux'', un procès-verbal de réception du 28 janvier 2005.

Le jugement entrepris étant du 25 novembre 2004, il s’ensuit qu’à la date à laquelle Monsieur A a saisi le premier juge de sa demande additionnelle d’application d’une ''réduction de 50 % sur le loyer jusqu’à l’achèvement des travaux'', cette prétention était indéterminée dans son montant.

De plus, Monsieur A avait également saisi le Tribunal d’une demande tendant à voir re-calculer ses charges en fonction d’un certain nombre d’éléments – demande, là encore, indéterminée dans son montant, puisqu’elle concerne tous les loyers à venir.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est bien susceptible d’appel.

Aussi Monsieur A sera-t-il déclaré recevable en son recours.

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Au fond

1/ Sur la demande de réduction du loyer :

Bien qu’en cause d’appel, Monsieur A n’ait cité aucun texte au soutien de ses prétentions – ce dont la Cour ne peut que s’étonner – il s’infère de ses écritures que sa demande de réduction du loyer repose sur le même fondement que celui expressément invoqué devant le premier juge, à savoir les articles 1719 (3 ) et 1724 du Code civil.

L’article 1719 (3 ) du dit code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Toutefois, ce texte ne doit pas faire obstacle au droit – et à l’obligation – qu’a le bailleur de faire effectuer certaines réparations dans les lieux loués. Aussi le législateur les a-t-il soumises à un régime différent, précisé par l’article 1724 du Code civil :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé (…) ».

Il est évident que les quarante jours évoqués par ce texte s’entendent de quarante jours consécutifs.

Or Monsieur A soutient que les réparations ont duré plus de dix-neuf mois, mais englobe dans cette période l’ensemble des réparations intervenues depuis le début du bail, sans démontrer qu’aucune de ces interventions aurait duré plus de quarante jours consécutifs.

Seul la rénovation du plafond suite à un dégât des eaux pourrait entrer, à la rigueur, dans le champ du texte précité, puisqu’ils ont perduré au-delà des trois semaines initialement prévues par PICARDIE HABITAT dans une lettre qu’elle a adressée à Monsieur A le 16 avril 2003.

Toutefois, il ressort de trois messages adressés en télécopie par la société FABER à PICARDIE HABITAT, ainsi que d’une attestation émanant de cette même entreprise que les travaux demandés n’ont pu être réalisés dans les délais impartis compte tenu des exigences horaires très particulières de Monsieur A (peu compatibles avec les exigences d’un chantier) et des difficultés qu’elle avait à le joindre.

Or, comme l’a rappelé à juste titre le premier juge, l’article 1724 du Code civil énonce, à propos des réparations urgentes (Monsieur A, qui s’est plaint tant dans ses écritures que par voie de presse, de l’incurie de la bailleresse, ne saurait soutenir sans se contredire que l’intervention de la société FABER n’entrait pas dans ce cadre), que ''le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent''.

De plus, le bail lui fait l’obligation de laisser visiter les lieux par les entrepreneurs envoyés par la bailleresse.

Si cette obligation doit être appréciée avec indulgence, compte tenu des nécessités de la vie privée comme de l’activité professionnelle, force est cependant de constater que Monsieur A n’a guère fait d’efforts pour faciliter la tâche de l’entreprise intervenante.

L’appelant n’est donc pas fondée à réclamer la réduction de loyer prévue par l’article 1724 du Code civil, et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

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2/ Sur la justification des charges :

Il est stipulé à l’article 6 du bail conclu entre les parties :

« Chaque année, le bailleur devra remettre au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernés (…). Le locataire dispose d’un délai d’un mois non prescriptif à compter de la remise de l’état définitif des dépenses récupérables pour prendre connaissance des documents de gestion (factures, contrats…) ayant permis l’établissement de cette pièce. Ceux-ci seront tenus à la disposition des locataires ».

Monsieur A ne justifie pas avoir tenté vainement d’exercer cette faculté.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu dans cette enceinte d’ordonner à PICARDIE HABITAT de produire les pièces demandées, ni, à plus forte raison, de surseoir à statuer.

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3/ Sur les charges d’entretien des espaces verts :

La société PICARDIE HABITAT reconnaît dans ses conclusions qu’elle ne s’est pas opposée à la ''privatisation'' par ses locataires des espaces verts entourant l’immeuble, mais dit qu’elle fera réévaluer la superficie du terrain et le coût de son entretien lorsque les parcelles seront clôturées.

Par ailleurs, elle ne conteste pas la date de septembre 2003 avancée par Monsieur A.

Il sera donc fait droit à la demande de celui-ci concernant le remboursement des charges afférentes aux espaces verts, quand bien même une partie de ceux-ci pourrait n’avoir pas été privatisée – le locataire n’ayant pas à faire les frais de la négligence de la bailleresse.

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4/ Sur des dommages et intérêts :

Monsieur A réclame 2 000 euros ''en raison de la dégradation de son état de santé''.

Toutefois, les pièces qu’il verse aux débats ne démontrent pas que la dégradation alléguée soit en relation avec les interventions des diverses entreprises, au demeurant nécessaires – d’autant qu’il explique dans ses écritures souffrir depuis plusieurs années d’une hépatite C, et être en invalidité 2^e catégorie.

En conséquence, il sera purement et simplement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

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Sur les dépens

Monsieur A ayant été reconnu partiellement bien fondé en son action, il convient de condamner PICARDIE HABITAT aux entiers dépens de première instance et d’appel.

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PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Constate que le jugement rendu entre les parties le 25 novembre 2004 est improprement qualifié d'''en dernier ressort'' ;

Dit Monsieur B A recevable en son appel ;

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant au remboursement des charges afférentes aux espaces verts et condamné aux dépens ;

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société PICARDIE HABITAT à rembourser à Monsieur B A, en deniers ou quittances valables, les charges afférentes aux espaces verts payées par l’appelant depuis septembre 2003 ;

Condamne en outre la société PICARDIE HABITAT aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT