COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

la SCP LAVAL-LUEGER

la SCP DESPLANQUES – DEVAUCHELLE

26/01/2009

ARRÊT du : 26 JANVIER 2009

N° :

N° RG : 07/03315

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 09 Octobre 2007

PARTIES EN CAUSE

APPELANT

Monsieur A X

agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de feue B C son épouse décédée le XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP BAYLAC-OTTAVY, DU barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES :

La SAS URBANIA TOURS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PINGUET

pris en la personne de son Syndic la Société URBANIA TOURS dont le siège est XXX, elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

représentés par la SCP DESPLANQUES – DEVAUCHELLE, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Stanislas DE LA RUFFIE, du barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 05 Décembre 2007

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 8 octobre 2008

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats .

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 NOVEMBRE 2008, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET , Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 26 JANVIER 2009 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A X est propriétaire occupant d’un appartement au sein de la copropriété de la résidence PINGUET, sise XXX à TOURS.

Il a assuré jusqu’au 15 juillet 2003 la présidence du conseil syndical.

Par acte du 8 septembre 2005, il a, avec son épouse, saisi le tribunal de grande instance de TOURS, aux fins, notamment, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires, tenue le 28 juin 2005, et subsidiairement, l’annulation des résolutions 1, 4, 5, 7, 16, 18, 19 et 20 adoptées par ladite assemblée, de voir condamner la société URBANIA TOURS, syndic de la copropriété, à leur verser une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, à raison des fautes commises à l’occasion de sa mission, et de la voir condamner à leur rembourser des charges qu’ils auraient indûment réglées.

Par jugement du 9 octobre 2007, le tribunal a :

— prononcé la nullité de la résolution numéro 7,

— condamné la société URBANIA TOURS à payer à A X, tant à titre personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de B C, son épouse décédée en cours d’instance, la somme de 1.171,79 €, à titre de dommages et intérêts,

— condamné A X à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné la société URBANIA TOURS et A X aux entiers dépens, partagés à raison d’un tiers à la charge de la première et de deux tiers à la charge du second.

A X a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 8 septembre 2008, il demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution n° 7 et en ce qu’il a consacré la responsabilité de la société URBANIA TOURS, à raison de sa négligence à exécuter les décisions de l’assemblée générale et de ses erreurs relatives à la répartition des charges de chauffage,

— ordonner, sous astreinte, la modification des états de répartition des charges de chauffage depuis 1995 et enjoindre au syndic d’établir, pour l’avenir, des états conformes au règlement de copropriété,

et Z pour le surplus la décision déférée,

— dire que la société URBANIA TOURS a engagé sa responsabilité à son égard, en commettant des fautes caractérisées par un abus de pouvoir et par son refus de respecter les obligations légales et réglementaires en matière de sécurité incendie, de stockage des poubelles et de sécurité des ascenseurs,

— condamner, à ce titre, la société URBANIA TOURS à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, tous préjudices confondus,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes,

très subsidiairement,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— condamner la société URBANIA TOURS à lui verser la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

A X soutient que c’est à bon droit qu’il a appelé en la cause, en première instance, le syndicat de copropriétaires, auquel il convenait de faire déclarer opposable la nullité des résolutions qui serait prononcée par le premier juge, que cette mise en cause s’est avérée justifiée puisque la résolution numéro 7 a été annulée, que c’est, par conséquent, à tort que le tribunal a mis à sa charge une indemnité de procédure de 500 € au profit du syndicat de copropriétaires, que cette disposition devra être réformée et ledit syndicat condamné à lui payer la somme de 3.500 € à ce titre.

Il fait valoir que, si le premier juge a retenu, à bon droit, la responsabilité du syndic, à raison de son refus ou de sa négligence à exécuter les décisions de l’assemblée générale, laquelle avait décidé de faire effacer les traces de marquage au sol irrégulièrement réalisées dans la cour commune par le locataire d’un copropriétaire, pour permettre le stationnement de sa clientèle, il a, en revanche, sous estimé l’importance de son préjudice en ne lui allouant à ce titre qu’une indemnité de 500 €, laquelle devra être portée à 5.000 €.

A X allègue que, si le tribunal a, encore à bon droit, retenu la responsabilité du syndic à raison du non respect de la répartition des charges de chauffage résultant du règlement de copropriété, il n’a pas pour autant ordonné la modification de la répartition, telle qu’elle est faite par le syndic depuis 1995, ni enjoint à celui-ci de respecter, pour l’avenir, la répartition résultant du règlement de copropriété, étant souligné qu’aucune modification n’a été effectuée depuis le jugement et que le syndic persiste dans ses errements.

Il considère que le premier juge a encore sous-estimé le préjudice résultant du comportement agressif et vexatoire adopté par le syndic à son égard, spécialement au travers des résolutions 5 et 16 soumises à l’assemblée générale du 28 juin 2005, lesquelles n’avaient d’autre but que de l’humilier publiquement, de sorte que l’indemnisation de ce chef de préjudice devra être portée à 5.000 €.

A X fait encore valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le syndic de copropriété n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale en matière de stationnement dans la cour commune, de sorte que les règles de sécurité incendie ne sont pas respectées, l’accès des services de secours n’étant pas assuré, et qu’en sa qualité de copropriétaire, il est fondé à exciper de l’inexécution par le syndic des résolutions de l’assemblée générale, sa responsabilité personnelle étant susceptible de se trouver engagée au travers de celle du syndicat, notamment en cas de dommage causé aux tiers par le non-respect des règles de sécurité.

Il fait, en outre, grief au syndic d’avoir manqué à son devoir de conseil à l’égard des copropriétaires, en laissant voter une résolution qui permet le stockage des poubelles dans un local inadapté, normalement affecté au stationnement des vélos et des voitures d’enfants, ce qui est contraire au règlement de copropriété et aux règles d’hygiène et de sécurité incendie.

A X allègue, enfin, que le syndic a encore manqué à son devoir de conseil, en amenant l’assemblée générale à refuser l’extension des travaux de modernisation et de mise en conformité des ascenseurs, votés lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2006, aux travaux nécessaires à l’accessibilité aux personnes handicapées rendus obligatoires depuis le 1^er mai 2006, le refus des copropriétaires de voter ces travaux supplémentaires ayant été motivé par leur coût, étant précisé que le syndic n’a pas attiré leur attention sur le caractère impératif de mise en oeuvre de ces travaux, qu’il les a induit en erreur en leur présentant un devis incluant une TVA à 19,60 %, alors que ce taux était en réalité de 5,5 %, qu’il a omis de présenter un dossier de demande de subvention auprès de l’ANAH, ce qui leur a fait perdre la chance d’obtenir pareilles subventions, et qu’il s’est abstenu d’informer les copropriétaires de la possibilité pour eux d’obtenir, du chef de ces travaux, un crédit d’impôt.

Par conclusions signifiées le 3 octobre 2008, la société URBANIA TOURS et le syndicat de copropriétaires de la Résidence Pinguet sollicitent le rejet de l’appel formé par A X et, formant eux-mêmes appel incident, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution numéro 7, a condamné la société URBANIA TOURS à payer à A X la somme de 1.171,79 €, à titre de dommages et intérêts, et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— confirmer la décision déférée en ses autres dispositions,

— condamner A X, tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de son épouse décédée, à leur verser la somme de 7.500 €, chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux dépens.

Les intimés font valoir que la condamnation symbolique au paiement de 500 €, au titre des frais irrépétibles, prononcée au bénéfice du syndicat de copropriétaires, était amplement justifiée, dès lors que, sur la dizaine de résolutions dont A X demandait la nullité, le premier juge n’en a retenu qu’une seule, que, si, en dernier lieu, l’intéressé ne demandait plus que l’opposabilité au syndicat des nullités sollicitées, il n’en demeure pas moins qu’initialement, il avait assigné le syndicat de copropriétaires pour voir dire que ce dernier avait engagé sa responsabilité, tant contractuelle que délictuelle, et pour le voir condamner à des dommages et intérêts, demandes dont il s’est désisté en cours d’instance.

Ils contestent l’annulation prononcée par le tribunal de la résolution n° 7, qui a donné quitus au syndic de sa gestion, et font valoir à cet égard que l’information nécessaire avait été donnée aux copropriétaires, préalablement au vote de la résolution, et que c’est en pleine connaissance de cause que celle-ci a été adoptée par l’assemblée générale.

Les intimés soutiennent que la résolution votée le 6 juin 2002, tendant à ordonner l’effacement de l’aire de stationnement non autorisée sur la cour commune a été exécutée, les bandes s’étant quasiment effacées naturellement et le syndic ayant achevé l’opération en faisant disparaître les marques restantes par brûlage ou rabotage, et que A X ne justifie au demeurant d’aucun préjudice propre que lui aurait causé le retard à l’exécution reproché au syndic.

Ils allèguent que ce dernier n’a nullement toléré, ni cautionné les stationnements sauvages sur la cour commune, mais qu’il ne dispose d’aucun pouvoir de police pour empêcher de tels stationnements et qu’à ce jour, aucun témoignage précis identifiant avec certitude les auteurs des faits ne lui a été transmis, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure d’intervenir auprès des responsables.

Concernant la répartition des charges de chauffage, les intimés font valoir que A X a obtenu devant le premier juge le plein de sa demande, puisqu’il sollicitait seulement l’établissement d’un décompte et le remboursement des charges indûment versées, et que les demandes qu’il formule désormais, aux fins de voir ordonner la modification des états de répartition depuis 1995 et enjoindre au syndic d’établir pour l’avenir des états de répartition conformes, sont irrecevables, comme nouvelles en cause d’appel.

Ils allèguent, en tout état de cause, que les lots 119 et 125 n’ont jamais, depuis l’origine de la copropriété, été raccordés au réseau collectif de chauffage, que leur propriétaire n’a pas à participer aux charges de chauffage, que, même si la demande de A X tendant au remboursement d’une somme de 171,79 € était admise, la charge en incomberait, non à la société URBANIA, prise en sa qualité de syndic, mais à la collectivité des copropriétaires, et qu’il ne peut leur être reproché de n’avoir pas procédé à la modification de la répartition des charges, dès lors que le jugement n’est pas définitif.

La société URBANIA TOURS conteste avoir commis un quelconque abus de pouvoir, en informant l’assemblée générale du coût engendré par les demandes superfétatoires et abusives de mise à l’ordre du jour formulées par A X, l’intéressé abusant manifestement de ses droits à cet égard dans le seul dessein de nuire au syndic, ni en présentant une résolution relative à la restitution par l’appelant de la clé du local chaufferie qu’il détient sans autorisation, les soupçons à son égard étant nés de ce que des copropriétaires l’ont vu pénétrer, seul, dans ce local, dont l’accès est réservé à l’entreprise prestataire et aux pompiers.

Les intimés soutiennent que les règles de sécurité incendie sont respectées, l’accessibilité aux véhicules de secours étant désormais assurée par la transformation des places de stationnement en épis en places parallèles à la voie, que le syndic a fait le nécessaire auprès du copropriétaire responsable de l’installation irrégulière sur les parties communes d’une terrasse de café, une procédure ayant été engagée aux fins d’obtenir la remise en état des lieux, que le dépôt des poubelles affectées au tri sélectif dans le local dédié au stationnement des bicyclettes et des poussettes d’enfants n’est pas contraire aux règles de sécurité, que, en tout état de cause, cette disposition, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, n’a pas été annulée et que le syndic n’a pas à se faire juge de la régularité des décisions de l’assemblée générale.

Ils allèguent que les dispositions relatives à l’accessibilité des ascenseurs aux personnes handicapées ne sont pas applicables, dès lors qu’aucun travaux de modification ou d’extension des bâtiments n’a été entrepris par la copropriété, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché au syndic de ce chef.

Ils estiment enfin abusif l’acharnement procédural dont fait preuve A X et sollicitent l’indemnisation du préjudice, qui en résulte pour eux.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que les époux X, qui ont reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2005 par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juillet suivant, ont engagé leur action le 8 septembre 2005, soit dans le délai de deux mois, de sorte que leur contestation est recevable ;

Que, B C épouse X étant décédée en cours d’instance, A X est recevable à agir, tant à titre personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de feue son épouse ;

Attendu que A X ne critique pas la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevables ou rejeté les demandes en nullité des résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 16, 18, 19 et 20 ;

Que, seules, restent en discussion devant la cour le sort de la résolution numéro 7 et la mise en cause de la responsabilité du syndic ;

Sur la résolution numéro 7 :

Attendu qu’aux termes de cette résolution adoptée à la majorité de 7.499/8507 tantièmes, l’assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion couvrant l’exercice du 1^er mars 2004 au 31 mars 2005 ;

Attendu que le quitus donné au syndic a pour objet de ratifier la gestion accomplie au cours de l’exercice écoulé et de décharger l’intéressé de sa responsabilité à raison des fautes qu’il aurait pu commettre dans l’exécution de son mandat ;

Que, à ce titre, le quitus se distingue de l’approbation des comptes, laquelle ne vise que la ratification de la gestion comptable du syndic ;

Que, si, à la différence de ce qui est exigé pour l’approbation des comptes, aucune disposition légale, ni réglementaire, ne prescrit la communication de pièces particulières préalablement à la délibération sur le quitus, il n’en demeure pas moins qu’un compte rendu de sa gestion par le syndic est indispensable pour que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause ;

Qu’il est satisfait à cette formalité par la simple présentation orale par le syndic, préalablement au vote, d’un rapport sur son activité passée ;

Attendu qu’en l’occurrence, le procès-verbal ne fait aucune mention de la présentation d’un tel rapport ;

Qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la société URBANIA ait, d’une manière quelconque, informé les copropriétaires des différents actes de sa gestion, autres que financiers, et qu’une discussion ait pu s’engager sur des points précis de son intervention, alors même qu’elle ne pouvait ignorer, compte-tenu des courriers échangés avec A X, que sa gestion était contestée, notamment relativement à l’exécution des décisions de précédentes assemblées générales et de la sécurité de l’immeuble ;

Que constitue une simple allégation dénuée de valeur probante l’affirmation de la société URBANIA selon laquelle cette information aurait été 'nécessairement’ donnée tout au long de l’année précédant le vote ;

Attendu que le quitus n’entraîne ratification de la gestion du syndic que pour les actes dont l’assemblée a eu connaissance ;

Qu’en l’occurrence, et à défaut de toute information donnée aux copropriétaires sur les activités du syndic au cours de l’exercice écoulé, la résolution donnant quitus à ce dernier constitue, ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, une simple clause de style, dépourvue de toute portée juridique ;

Que le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a annulé cette résolution ;

Sur la responsabilité du syndic :

Attendu qu’il convient d’examiner les fautes et manquements reprochés au syndic, de nature à engager sa responsabilité à l’égard de A X ;

1°) Sur la répartition des charges de chauffage :

Attendu que A X reproche au syndic de ne pas respecter les dispositions du règlement de copropriété, en ce que les millièmes attachés aux lots 119 et 125 ne seraient pas pris en compte dans la répartition des charges de chauffage ;

Que les intimés font valoir que, depuis l’origine de la copropriété, monsieur Y, propriétaire des lots incriminés, n’est pas raccordé au chauffage collectif, de sorte qu’il a toujours été exonéré du paiement des charges afférentes à celui-ci ;

Attendu que le règlement de copropriété dispose, en son article 26 consacré à la répartition des charges de chauffage central, que celles-ci seront acquittées même par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés et qu’aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence au cours d’une campagne de chauffe ;

Que, parmi les copropriétaires auxquels le règlement de copropriété rend expressément applicable cette disposition, figurent les lots 119 et 125 du bâtiment B, lesquels doivent contribuer aux charges, respectivement pour 212/10.000èmes et 89/10.000 èmes ;

Que le texte précise que, seuls, les lots non compris dans cette répartition n’y participeront en rien ;

Que, par ailleurs, l’article 92 du règlement stipule que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ;

Attendu qu’il résulte ainsi de dispositions expresses du règlement de copropriété que les lots 119 et 125 sont soumis à l’obligation de contribuer aux charges de chauffage, peu important que leur propriétaire ait, par choix personnel, décidé de ne pas se raccorder au système collectif, étant observé qu’il n’est pas contesté qu’un tel raccordement était parfaitement possible ;

Que, seule, une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité aurait pu modifier cette répartition et décider d’exonérer les lots concernés de toute participation ;

Qu’il n’est pas contesté, ni même allégué, qu’aucune décision de cette nature ait jamais été adoptée par la copropriété ;

Qu’en procédant à une répartition des charges de chauffage exemptant monsieur Y de la quote-part lui incombant, le syndic de copropriété a outrepassé ses pouvoirs et engagé sa responsabilité à l’égard des copropriétaires lésés ;

Que la faute commise a causé préjudice à A X personnellement, puisque, selon un calcul non contesté par les intimés, celui-ci a dû s’acquitter, au titre des charges de chauffage, d’une somme indue de 171,79 € ;

Que c’est à bon droit, dès lors, que le premier juge a condamné la société URBANIA à lui verser cette somme à titre de dommages et intérêts ;

Que le jugement sera encore confirmé de ce chef ;

Attendu que la demande de A X tendant à voir enjoindre au syndic de mettre en conformité avec le règlement de copropriété les états de répartition des charges de chauffage central, depuis 1995, et d’établir, pour l’avenir des états conformes audit règlement, est, bien que nouvelle en cause d’appel, recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande qui constitue la conséquence et le complément logique de sa demande initiale tendant à voir reconnaître l’irrégularité du mode de répartition employé ;

Que la présente décision implique une modification des états de répartition des charges pour les années considérées et l’établissement, pour l’avenir, d’états conformes au règlement de copropriété, c’est-à-dire n’exonérant pas les lots 119 et 125 de la participation mise à leur charge par ledit règlement ;

Qu’il convient d’enjoindre à la société URBANIA TOURS, prise en sa qualité de syndic, de procéder aux rectifications nécessaires, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, à peine, passé ce délai d’une astreinte de 100 € par mois de retard ;

2°) Sur les abus de pouvoir reprochés au syndic :

Attendu que la société URBANIA a mis à l’ordre du jour une cinquième résolution libellée ainsi qu’il suit : 'Information aux copropriétaires sur le coût engendré par les demandes superfétatoires et abusives de mises à l’ordre du jour de monsieur X’ ;

Qu’en soumettant ainsi à l’assemblée générale, de manière délibérément partiale et tendancieuse, une prétendue information, qualifiée à tort de résolution puisque non suivie de vote, la société URBANIA a manifestement cherché à dénigrer les interventions de A X et à attirer sur lui la vindicte des autres copropriétaires, et ce alors que la demande de mise à l’ordre du jour d’une question constitue un droit pour tout copropriétaire ;

Que ce comportement fautif mérite d’être sanctionné ;

Attendu, par ailleurs, que la société URBANIA a soumis à l’assemblée générale une résolution numéro 16 intitulée : 'Restitution par monsieur X de la clef qui lui sert à pénétrer sans habilitation dans la chaufferie, étant rappelé que, seule, l’entreprise prestataire et les pompiers ont le droit de pénétrer dans ce local’ ;

Que la société URBANIA, qui, sans même avoir la certitude que A X soit bien en possession de la clef dont s’agit, aucune démonstration objective n’étant apportée de ce chef, a cru, néanmoins, dans des termes excluant là encore la neutralité et l’impartialité qui sied à un syndic de copropriété, devoir formuler une telle demande devant l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, sans avoir préalablement mis en demeure l’intéressé de procéder à la restitution souhaitée, a commis une faute, en stigmatisant à nouveau abusivement le comportement d’un copropriétaire ;

Attendu que le comportement manifestement vexatoire adopté par le syndic de copropriété à l’égard de A X a causé un préjudice à ce dernier, qui s’est vu ainsi soumis à l’opprobre des autres copropriétaires ;

Que le premier juge a parfaitement apprécié l’importance du préjudice subi, en allouant, à ce titre, à l’intéressé une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Que la décision sera confirmée sur ce point ;

3°) Sur la violation des règles de sécurité incendie :

Attendu que A X, qui invoque la nécessité rappelée par les services de sécurité civile de la ville de TOURS d’avoir, au droit de l’immeuble, une voie d’échelle d’au moins 4 mètres de large, ce qui implique un élargissement de la voie par transformation du stationnement en épis en stationnement longitudinal, fait grief à la société URBANIA de n’avoir pas fait respecter les dispositions prises à cet égard par les assemblées générales antérieures, qui avaient prescrit l’effacement des traces de marquage au sol ;

Attendu qu’il existe, en réalité, bien que A X entretienne la confusion sur ce point, deux aires de stationnement ayant donné lieu à des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, l’une située le long de la rue de la Chevalerie et l’autre sur la cour commune;

Attendu, s’agissant de la cour commune, que l’assemblée générale du 23 juin 1998 a constaté que la société FIDJI, qui exploitait à l’époque un commerce dans l’immeuble en copropriété, avait, sans aucune autorisation, apposé des bandes blanches sur le sol de cette cour en vue de permettre le stationnement de sa clientèle, ladite assemblée n’ayant toutefois pris aucune décision pour mettre un terme à la situation ;

Que ce n’est qu’au cours de l’assemblée générale du 6 juin 2002 qu’a été prise la décision de faire effacer les traces de marquage non autorisées sur la cour commune ;

Qu’il n’est pas contesté que la société URBANIA n’a fait exécuter cette délibération et fait effectivement procéder à l’effacement qu’au mois de septembre 2006, soit quatre ans plus tard ;

Que l’intimée, à qui il n’appartenait pas d’apprécier l’opportunité de mettre en oeuvre ou non les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, n’était pas fondée à prétexter le quasi-effacement naturel des marquages et le caractère disproportionné de la dépense que la mise en oeuvre de la mesure engendrerait ;

Qu’en tardant à exécuter la décision de l’assemblée générale sur ce point, la société URBANIA a manqué à ses obligations de syndic, étant au demeurant observé que la mesure, en définitive réalisée, l’a été pour un coût fort modique de 263,75 € que les copropriétaires étaient manifestement en mesure de supporter ;

Attendu, toutefois, que force est de constater que A X, qui, en tant que copropriétaire, a certes qualité pour faire respecter les décisions de l’assemblée générale, notamment afin de voir assurer la sécurité de la résidence, ne justifie cependant d’aucun préjudice personnel résultant du retard mis par la société URBANIA à faire exécuter cette décision, l’intéressé n’établissant pas avoir été lui-même empêché de jouir de la cour commune du fait de la présence de véhicules irrégulièrement stationnés et aucun incident ayant empêché l’arrivée des secours n’ayant, à ce jour, été à déplorer ;

Que c’est, par conséquent, à tort que le premier juge a alloué de ce chef à A X la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point ;

Attendu, concernant les places de stationnement situées le long de la rue de la Chevalerie, que l’assemblée générale du 27 septembre 2001 a adopté un projet de fermeture de la résidence au moyen de barrières télécommandées, ce projet étant suspendu à l’obtention des autorisations administratives nécessaires ;

Que l’assemblée du 6 juin 2002, ayant constaté que la modification de l’emplacement de la barrière sur le point d’être mise en place suffirait à permettre le passage des véhicules de secours, a décidé de maintenir les places de stationnement en épis le long de la rue de la Chevalerie ;

Que les assemblées générales des 10 juillet 2003 et 18 juin 2004 ont successivement rejeté les résolutions, mises à l’ordre du jour à la demande de A X et tendant à voir inverser le sens de circulation et modifier la fonction des barrières mises en place ;

Qu’il résulte d’un courrier du 21 avril 2004 adressé par le syndic de copropriété à A X que les emplacements de parkings situés devant le bar 'l’Eldorado’ sont désormais longitudinaux, et non plus en épis, ce qui laisse un passage de 4 mètres pour le passage des véhicules de secours, ce que l’appelant ne conteste pas ;

Que ce dernier produit, toutefois, un procès-verbal de constat d’huissier du 5 février 2008, tendant à démontrer que les traces au sol seraient confuses, les emplacements longitudinaux laissant subsister les anciens marquages de places en épis, ce qui pourrait créer la confusion et inciter au stationnement sur ces dernières ;

Que, outre que ces constatations ne permettent pas de caractériser une faute du syndic, l’imperfection du marquage au sol pouvant résulter simplement de son ancienneté, il convient, en tout état de cause, de constater que, sur ce point également, A X ne justifie d’aucun préjudice personnel résultant de la situation et que la démonstration n’est pas faite de ce que, dans leur configuration actuelle, les lieux ne permettraient pas l’accès des véhicules de secours ;

Qu’il appartient, le cas échéant, à l’intéressé de faire soumettre à une prochaine assemblée générale la réfection des traces de marquage sur cette partie du sol de la copropriété ;

Que le jugement sera confirmé, en ce qu’il a débouté A X de ce chef de demande ;

Attendu qu’aucun manquement n’est davantage établi à l’encontre du syndic à raison de l’installation irrégulière d’une terrasse de café sur l’ancienne aire de stationnement par le gérant d’un bar, dès lors que la société URBANIA justifie de ce qu’elle a mis en demeure ce dernier de libérer la place et qu’elle a engagé à son encontre une action en référé aux fins de remise en état des lieux ;

Que A X sera débouté de toute demande de ce chef ;

4°) Sur le stockage des poubelles :

Attendu que A X fait grief à la société URBANIA TOURS d’avoir manqué à son obligation de conseil, en laissant l’assemblée générale s’opposer au changement de destination d’un garage, actuellement loué, dans lequel auraient pu être entreposées les poubelles ;

Que A X considère, en effet, que le local actuellement utilisé à ces fins n’est pas conforme au règlement de copropriété, qui interdit d’introduire dans l’immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante, et qu’il contrevient aux règles de sécurité incendie et aux règles d’hygiène ;

Mais attendu qu’il est constant que les poubelles stockées dans le local incriminé sont celles vouées au tri sélectif (papiers, journaux, plastiques) et qu’elles ne contiennent aucune des matières prohibées par le règlement de copropriété ;

Que, par ailleurs, au terme de la visite de la résidence effectuée le 25 février 2008 à la demande de A X, les représentants du S.D.I.S (Service Départemental d’Incendie et de Secours) ont indiqué que 'le niveau de sécurité de ce bâtiment est satisfaisant’ […] et que 'aucun risque susceptible de favoriser l’éclosion ou l’aggravation d’un incendie n’a été constaté à ce jour'[…] ;

Que les services se sont bornés à constater qu’il était possible d’améliorer la sécurité, en installant une porte coupe-feu dans le local poubelle, ce qui pourrait minimiser les conséquences d’un éventuel incendie, et en créant des aérations en partie haute, afin de favoriser, le cas échéant, l’évacuation des fumées et gaz chauds ;

Qu’il résulte de ces constatations et préconisations des services de secours qu’en l’état actuel la sécurité de l’immeuble est assurée, même s’il est encore possible de l’améliorer par des aménagements complémentaires ;

Qu’il apparaît donc que les craintes exprimées par A X, quant à l’utilisation du local litigieux, ne sont pas fondées et qu’aucun manquement fautif ne peut être imputé à la société URBANIA du fait du refus de l’assemblée générale de modifier la situation actuelle ;

Que A X a été à bon droit débouté de la demande de dommages et intérêts formée de ce chef ;

4°) Sur les manquements au devoir de conseil :

Attendu, sur le manquement à son devoir de conseil reproché au syndic à raison du refus de l’assemblée générale d’étendre les travaux de modernisation des ascenseurs votés le 22 septembre 2006 aux travaux nécessaires à l’accessibilité aux personnes handicapées rendus obligatoires depuis le mois de mai 2006, qu’il convient d’observer que les dispositions issues du décret n° 2006-555 du 17 mai 2006, sur lesquelles se fonde A X, sont applicables soit, lors de la construction de bâtiments d’habitation collectifs, aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1^er janvier 2007 (articles R 111-18 à R 111-18-3 du code de la construction et de l’habitation), soit, à l’occasion de travaux de modification ou d’extension réalisés sur de tels bâtiments, aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1^er janvier 2007 ou, pour les travaux ne nécessitant pas de telles demandes, à compter du 1^er janvier 2007 (articles R 111-18-8 à R 111-18-11 du code de la construction et de l’habitation) ;

Que, en particulier, les dispositions visées au paragraphe d) de l’article R 111-18-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue du décret (modifications de cabines d’ascenseurs), n’ont vocation à s’appliquer que dans le cadre de travaux de modification ou d’extension portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment existant ;

Attendu qu’en l’occurrence les travaux votés lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2006 (résolution n°10) portent, non sur les bâtiments eux-mêmes, mais sur la seule modernisation et mise en conformité des ascenseurs avec les nouvelles règles relatives aux dispositifs de sécurité ;

Que ces travaux ne sont pas soumis aux obligations découlant du décret du 17 mai 2006, telles que ci-dessus définies ;

Que les copropriétaires étaient donc en droit de s’en tenir à la modernisation des cabines d’ascenseur, plutôt que de décider de leur remplacement, étant d’ailleurs observé que A X a d’ailleurs lui-même voté en faveur de cette résolution, ce qui rend difficilement compréhensibles les critiques qu’il émet aujourd’hui ;

Que la société URBANIA, qui n’a pas à se faire juge de l’opportunité de la décision prise par l’assemblée générale et qui n’avait, en l’occurrence, aucune information spécifique à donner aux copropriétaires quant à une prétendue obligation découlant pour la copropriété du décret du 17 mai 2006, n’a commis aucune faute ;

Que c’est à bon droit que A X a encore été débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ;

Attendu, en définitive, qu’il apparaît ainsi que la décision entreprise n’est pas critiquable, sauf en ce qu’elle a alloué à A X une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation d’un prétendu préjudice de jouissance résultant de l’exécution tardive de la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 6 juin 2002;

Que, en particulier, n’est pas critiquable la décision du premier juge d’allouer une somme de 500 € au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celui-ci s’étant vu attraire devant le tribunal, initialement pour voir mettre en cause sa responsabilité au même titre que le syndic et ayant dû organiser sa défense, et ce même si, en dernier lieu, A X s’est finalement désisté de ses demandes à son encontre et n’a maintenu qu’une demande d’opposabilité à son égard de la décision à intervenir ;

Attendu que, dès lors que l’intéressé obtient, même très partiellement, gain de cause, tant en première instance qu’en appel, la procédure par lui mise en oeuvre ne peut être considérée comme abusive ;

Que la demande de dommages et intérêts formée par les intimés sera rejetée ;

Attendu, en revanche, que A X, qui succombe pour l’essentiel en son appel, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement aux intimés, ensemble, d’une indemnité de procédure de 2.000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a alloué à A X une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, et Z de ce chef, DÉBOUTE l’appelant de cette demande, faute de justification d’un préjudice personnel,

Y AJOUTANT,

DÉCLARE recevable et bien fondée la demande de A X, tendant à voir enjoindre au syndic de mettre en conformité avec le règlement de copropriété les états de répartition des charges de chauffage central, depuis 1995, et d’établir, pour l’avenir, des états conformes audit règlement,

DIT, en conséquence, que la société URBANIA TOURS, prise en sa qualité de syndic de la copropriété Résidence Pinguet, devra, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, à peine, passé ce délai d’une astreinte de 100 € par mois de retard, procéder aux rectifications nécessaires pour mettre les états de répartition des charges de chauffage, depuis 1995 et pour l’avenir, en conformité avec le règlement de copropriété, ce qui exclut l’exonération des lots 119 et 125 de leur contribution aux charges de chauffage, telle que prévue par ledit règlement,

CONDAMNE A X à payer à la société URBANIA TOURS et au Syndicat de copropriétaires de la résidence Pinguet, ensemble, la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €), sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE A X aux dépens et accorde à la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.