Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2006

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/21157

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2004 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 03/78777

APPELANTE

Société IMMOBILIERE PRIVEE FRANCE PIERRE représentée par son Gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assistée de M^e Catherine FAVAT, avocat au barreau de Paris, toque : C 1806

INTIMEE

S.A. Y Z GREY représentée par ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – GALLAND – VIGNES, avoués à la Cour

assistée de M^e Pierre CYCMAN, avocat au barreau de Paris, toque : A 141

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 juin 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame DESMURE, conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller

Madame DESMURE, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame X.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par Madame DESMURE, conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par Madame X, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

La société immobilière privée France Pierre (ci-après SCPI) est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier situé XXX à Paris 17^e donné à bail commercial par le précédent propriétaire à la société Callegari Z Grey (ci-après Callegari) selon un bail conclu le 15 novembre 1988 moyennant un loyer annuel hors taxe de 1 163 250 francs, puis renouvelé le 12 mars 1998 moyennant un loyer annuel de 646 100 francs.

Après avoir fait établir un rapport sur l’état du patrimoine de l’immeuble, la SCPI a fait procéder à la fin de l’année 2002 et au début de l’année 2003 à différents travaux de réfection pour une dépense totale de 82 158,63 euros qu’elle a imputée à hauteur de 53 561,72 euros à la société Callegari au titre d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

La société Callegari ayant offert le paiement de la somme de 10 443,62 euros, la SCPI l’a faite assigner en paiement devant le tribunal de commerce de Paris, et c’est dans ces circonstances que par jugement rendu le 28 septembre 2004, le tribunal a:

— dit la SCPI mal fondée,

— donné acte à la société Callegari de son offre de paiement de la somme de 10 443,62 euros ayant faite l’objet d’une consignation auprès de la Carpa,

— condamné la SCPI à payer à la société Callegari la somme de 4 500 euros par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la SCPI aux dépens.

Appelante, la SCPI demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions déposées le 31 mai 2006, d’infirmer ce jugement et statuant à nouveau, de:

— débouter la société Callegari de l’ensemble de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 53 561,72 euros avec intérêts légaux à compter du 16 octobre 2003, et ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année à compter du 23 février 2005,

A titre subsidiaire:

— condamner la société Callegari à lui payer la somme de 26 570,95 euros avec intérêts légaux à compter du 16 octobre 2003, et ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année à compter du 23 février 2005,

A titre infiniment subsidiaire:

— condamner la société Callegari à lui payer la somme de 10 443,63 euros avec intérêts légaux à compter du 16 octobre 2003 et ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 23 février 2005,

En toute hypothèse:

— condamner la société Callegari aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Intimée, la société Callegari requiert la cour, au dernier état de ses écritures en date du 18 mai 2006, de confirmer le jugement dans ses dispositions ne lui faisant pas grief, à titre subsidiaire d’ordonner une mesure d’expertise dans les termes de ses écritures, de le réformer pour le surplus et de condamner la SCPI à lui verser 15 000 euros de dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

SUR CE:

Considérant qu’à l’appui de son appel, la SCPI soutient que le rapport établi au mois de décembre 2001 par la société Immotech établit le très mauvais état d’entretien de l’immeuble et la nécessité de remises en état nécessaires à sa préservation, que la société a nécessairement été associée à ce constat dés lors que la visite des locaux n’a pu s’effectuer à son insu, que les travaux n’ont été ensuite réalisés que dix mois plus tard, que la société Calligari n’a pas mis à profit le délai de 10 mois dont elle a disposé avant que ses entreprises n’interviennent pour réaliser lesdits travaux, que la divergence l’opposant à sa locataire porte sur la seule répartition du coût des travaux nécessaires pour stopper la dégradation de l’immeuble et remédier à son mauvais entretien, que le bail met à la charge de la société Calligari l’ensemble des réparations et travaux d’entretien ainsi que de réfection et de remplacement de toute nature qui s’avéreraient nécessaires, seules les dépenses afférentes à l’article 606 du Code civil restant à sa charge; que les travaux de révision de la toiture, de remise en place des rangs d’ardoise, de reprise des descentes d’eau, ainsi que de ravalement et de reprise des enduits ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil; que ces travaux sont la conséquence de la violation par la société Callegari de son obligation d’entretien locatif;

Considérant cependant qu’il résulte des éléments du débat que la SCPI, devenue propriétaire de l’immeuble donné à bail à la société Calligari, a fait dresser par son bureau d’études technique, la société Immotech, un constat de 'l’état du patrimoine de son immeuble';

Que la SCPI allègue sans preuve que la société Calligari a été associée au constat de son bureau d’études techniques; que le fait que la société Calligari ait laissé la société Immotech officier pour le compte de son mandant n’établit pas le caractère contradictoire des opérations de la société Immotech dont le constat ne fait aucune référence à la société locataire; que les travaux à effectuer n’ont ainsi pas été évalués contradictoirement; que c’est ensuite sans l’accord de sa locataire, sans non plus recourir au juge, que la SCPI a pris l’initiative de faire réaliser les travaux par les entreprises de son choix; qu’elle ne justifie d’aucune manière que la conservation de son immeuble exigeait qu’elle se substitue à son preneur et engage les dépenses qu’elle prétend lui imputer au titre de son obligation d’entretien locatif; qu’elle affirme sans le démontrer que les différents travaux de réfection des toitures, de modification du passage des eaux des toitures et bandeaux, ou encore de reprise de la descente d’une terrasse, dont elle a unilatéralement décidé l’exécution, ne tendaient pas à remédier à des désordres graves affectant son immeuble, assimilables à des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil;

Que pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions;

Considérant que l’action engagée par la SCPI procède du droit d’ester en justice, et n’est pas constitutive d’un comportement fautif; que la société Callegari sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts;

Considérant qu’il est équitable d’indemniser la société Callegari de ses frais irrépétibles en cause d’appel par l’allocation d’une somme de 1 500 euros;

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant:

Condamne la société immobilière privée France Pierre à payer à la société Callegari Z Grey la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande, fin ou conclusion,

Condamne la société immobilière privée France Pierre aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,