07/01/2009

ARRÊT N°

N° RG : 07/06167

BB/MB

Décision déférée du 13 Novembre 2007 – Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBI – 51-07-0002

XXX

X, G B

A, Paulette, H I

L, Q, J B

C/

Y, K Z

EARL Z

CONFIRMATION PARTIELLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

4^e Chambre Section 1 – Chambre sociale

***

ARRÊT DU SEPT JANVIER DEUX MILLE NEUF

***

APPELANTS

Monsieur X, G B

Labenc

81350 C

représenté par M^e Jean-Jacques BARBIERI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2008/001446 du 05/03/2008 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame A, Paulette, H I

Labenc

81350 C

représentée par M^e Jean-Jacques BARBIERI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur L, Q, J B

XXX

XXX

représenté par M^e Jean-Jacques BARBIERI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur Y, K Z

Bouloc

XXX

représenté par M^e Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI

EARL Z

Bouloc

XXX

représentée par M^e Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 novembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

XXX, président

C. PESSO, conseiller

C. CHASSAGNE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : P. MARENGO

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par , président, et par P. MARENGO, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 9 mai 1995 qualifié de commodat, les époux B, usufruitiers et M. L B, nu propriétaire, ont laissé à titre gracieux à la disposition de M. Y Z une propriété rurale d’une contenance de 32 ha 17 a 63 ca située sur la commune de C.(81). Suivant acte sous seing privé du 6 mars 2002 les consorts B ont, toujours dans le cadre d’un contrat qualifié de commodat, laissé à titre gracieux les terres ci-dessus à la disposition de l’EARL Z ce contrat était conclu pour une durée de un an à compter du 1^er mars 2002 et était reconductible par tacite reconduction pour la même durée. Il était stipulé qu’il serait mis fin au contrat par congé donné trois mois à l’avance avant le terme, le congé prenant effet pour les terres non ensemencées à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, pour les terres portant des récoltes à la levée de ces récoltes sauf accord entre les parties quant à l’indemnisation de la récolte. Le 8 octobre 2003, par LR avec AR les consorts B ont donné congé à l’EARL Z pour le 1^er mars 2004.

Selon deuxième acte sous seing privé appelé «bail à cheptel» du 9 mai 1995n prenant effet le 1^er mai 1995, les époux B, en qualité de propriétaires du cheptel, ont donné en location pour une durée de trois ans renouvelable à M. Z un troupeau de 20 vaches ainsi que 6 génisses; moyennant un loyer annuel de 26 000 francs (3 963,67€). Le 6 mars 2002 ce bail a été cédé à l’EARL Z. Par lettre recommandée du 20 septembre 2003, les époux B ont donné congé du bail à cheptel pour le 30 avril 2004.

Selon troisième contrat du 9 mai 1995, les époux B ont donné à bail à ferme pour une durée de 9 années à M. Z une stabulation libre située sur les parcelles section AC N°50 et 51 commune de C pour un fermage annuel de 24.000F Le 6 mars 2002, M. Z a informé les époux B de ce qu’il mettait les biens loués à disposition de l’EARL Z.

Le 28 juin 2003 était adressée à M. Z une mise en demeure de payer la somme de 4467,89€ au titre de la location du cheptel de juillet 2001 à mars 2002.

Le 2 décembre 2003 une sommation de payer le fermage de la stabulation libre de novembre 2002 à avril 2003 était délivrée.

Le 2 mars 2004, l’EARL Z a saisi le tribunal paritaire des beaux ruraux d’Albi d’une demande de requalification de l’ensemble des actes en bail rural.

Le 6 septembre 2004 les consorts B ont saisi le même tribunal paritaire des beaux ruraux d’une action aux fins de résiliation du bail à ferme de la stabulation.

Par jugement en date du 22 mars 2005, le tribunal paritaire des beaux ruraux a ordonné la jonction des procédures, déclaré recevable l’action de l’EARL Z et ordonné une expertise confiée à M. E M, à l’effet de voir évaluer les valeurs respectives des trois contrats, de proposer un compte entre parties.

Le 20 avril 2005 les consorts B ont donné congé pour reprise à fin d’exploiter au profit de M. L B, ingénieur en agriculture. Ce congé était délivré dans les termes suivants: 'Sous l’expresse réserve des décisions à venir dans les procédures actuellement pendantes devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’Albi, et dans l’hypothèse où, par extraordinaire, serait rendue une décision définitive de requalification en bail à ferme

— du contrat de bail à cheptel conclu entre Monsieur et Madame X B et Monsieur Y Z le 9 mai 1995, et cédé par Monsieur Z à l’EARL Z le 6 mars 2002,

— du commodat conclu entre Monsieur et Madame X B et Monsieur L B d’une part, et Monsieur Y Z d’autre part, le 9 mai 1995, et du commodat conclu entre Monsieur et Madame X B et M. L B d’une part, et l’EARL Z d’autre part, le 6 mars 2002, ce congé mettrait également fin au «bail à ferme» portant sur 20 vaches, plus 6 génisses, et sur la propriété d’une contenance de 32 hectares 17 ares 63 centiares sise sur la commune de C'.

Le 8 juillet 2005 l’EARL Z et M. Z ont saisi le tribunal paritaire des beaux ruraux aux fins de voir dire que le congé du 20 avril 2005 était nul et non avenu. Par jugement en date du 28 mars 2006 cette procédure a été jointe avec celles dont le tribunal paritaire des beaux ruraux était antérieurement saisi.

L’expertise a été effectuée et le rapport d’expertise a été déposé le 20 mars 2007 par M. E qui a été commis en remplacement du premier expert.

Ce rapport peut être résumé de la manière suivante :

' ' Avis sur la valeur locative annuelle de la stabulation 12 000 F (douze mille francs) valeur 1995 ;

' Avis sur la valeur locative annuelle du cheptel loué: 19 171 F (dix neuf mille cent soixante onze francs) valeur 1995 ;

' Avis sur la valeur locative annuelle des terres incluses dans le Commodat 30 500 F (trente mille cinq cents francs) valeur 1995 ;

' Compte entre les parties :

— Période du 1^er novembre 2002 au 31 mars 2007 sommes dues par Z à B 29 137 euros (sans revalorisation) 34 025 euros (avec revalorisation suivant indice des fermages). Les deux parties sont d’accord.

Selon B pour la période antérieure au 01 novembre 2002 Z lui devrait 4 532 euros.'

Par jugement du 13 novembre 2007, le tribunal paritaire des beaux ruraux a considéré :

— que le point de départ du délai de prescription en cas de dol ne court que du jour où le dol a été découvert ; que le rapport de l’expert confirme les présomptions de l’EARL Z et que le point de départ du délai doit être fixé au jour du dépôt du rapport, soit le 20 mars 2007 ;

— que le montage juridique mis en oeuvre le 9 mai 1995 'semble’ n’avoir eu pour seul objet que de faire échapper la mise à disposition de 32 hectares 17 ares 63 centiares au statut des baux ruraux, tout en garantissant la rémunération des consorts B pour la totalité des biens mis à disposition de M. Z ; que le rapport d’expertise a confirmé que la majoration des loyers de la stabulation et du cheptel 'compensait’ la gratuité de la mise à disposition des terres ; que l 'expert a ainsi conclu au prix excessif de la stabulation, précisé que l’utilisation de cette stabulation était liée à celle des terres environnantes et que le bail à cheptel était uniquement favorable au bailleur (pages 10 et 11 du rapport d’expertise) ; que M. Z N alors âgé de 30 ans qui venait de s’installer était (page 4 du rapport) particulièrement intéressé par les biens des consorts B qui confortaient son exploitation dans la production de lait ; que les situations économiques respectives des parties étaient telles que M. Z ne pouvait que consentir aux conditions imposées par son bailleur, défavorables pour lui, dès lors que la mise à disposition de 32 hectares et les quotas laitiers afférents ne bénéficiaient pas de la protection du statut des baux ruraux et que les loyers de la stabulation et du cheptel dépassaient les montants habituellement pratiqués dans le milieu agricole pour rejoindre le prix global qui aurait pu correspondre aux loyers des terres, stabulation et cheptel ; que les conditions du dol sont réunies ;

— que les contrats du 9 mai 1995 constituent en réalité un seul et même bail rural soumis au statut des baux ruraux ; que la nullité des baux doit être prononcée ; que la nullité des congés doit être prononcée ;

— que le tribunal paritaire des beaux ruraux n’est pas saisi d’une demande fixation du prix du fermage ; qu’il appartiendra aux parties de trouver un accord sur ce point ou de saisir la juridiction compétente ;

— que M. Z n’a pas reçu paiement de la prime relative aux quotas laitiers; qu’il ne saurait être tenu au paiement de la somme correspondante.

Dans leurs explications orales reprenant leurs conclusions écrites les consorts B exposent :

— que le tribunal paritaire des beaux ruraux a déclaré à tort l’action de l’EARL Z et de M. Z recevable au motif qu’en cas de dol la prescription de 5 ans ne court que du moment où le dol a été découvert ; que l’EARL Z et M. Z n’ont pas été victimes de dol ;

— que l’EARL Z et M. Z sollicitent implicitement la nullité du commodat et du bail à cheptel ; que, conformément à l’article 1304 du code civil l’action en nullité aurait dû être introduite dans un délai de 5 ans à compter de la formation des actes, sous peine de prescription; que la demande déposée à cet effet doit être déclaré irrecevable ;

— qu’en outre, toute action en révision du prix doit être exercée dans certaines conditions fixées par l’article L 411-13 du Code rural, conditions non réunies ;

— que les trois contrats sont distincts ; que les contrats ont été transférés à l’EARL Z ; que M. Z a, donc, confirmé leur bien fondé ; que le tribunal paritaire des beaux ruraux a pourtant ordonné la requalification des trois contrats ; qu’en toute hypothèse, le bail à cheptel ne devait pas être englobé dans cette requalification ; que la requalification en un seul et même bail rural est inadaptée ;

— que le tribunal a retenu le dol au vu des déclarations de M. Z soutenant avoir été trompé; qu’ils n’ont usé d’aucun stratagème ;

— que les trois contrats correspondaient bien à l’exacte réalité de la situation voulue par les parties ;

— que l’évaluation de M. E est supérieure à celle effectuée par le cabinet FERRIÉ ;

— qu’ils avaient formulé une demande en paiement des loyers, d’une indemnité d’occupation, tant dans l’hypothèse où il aurait été fait droit à leur demande, que dans l’hypothèse où les contrats auraient été requalifiés ; que le tribunal n’a pas répondu à leurs demandes ; que cette situation est d’autant plus choquante que l’EARL Z et M. Z se sont reconnus débiteurs d’une somme de 27.464,24€ au titre de l’arriéré des loyers dans leurs dernières conclusions en lecture de rapport ; que depuis 2002, ils n’ont reçu aucun fermage ;

— que le congé délivré le 20 avril 1995 mettait fin aux différents contrats et visait l’hypothèse d’une requalification ; que la décision du tribunal paritaire des beaux ruraux est dénuée sur ce point de toute motivation ;

— que le prêt à usage portait sur une propriété de 32 ha 17 a 63 ca, sise sur la commune de C (Tarn) ; qu’il s’agissait d’un prêt à titre gratuit; que Monsieur et Madame B exploitaient 36 hectares à tous les deux et souhaitaient conserver 9,28 hectares au titre de la subsistance en complément de leur retraite ; que la réglementation en vigueur à l’époque faisait perdre, dans cette hypothèse, à M. Z 30 000 litres de lait sur les 116 000 litres de quotas ; que M. Z a demandé aux époux B d’intégrer dans le commodat des parcelles qui, initialement, devaient rester dans la quotité réservée à la subsistance: soit les parcelles AE 68, 69, 70, 72 et 60 ; que les époux B ont donc conservé seulement 3,75 hectares au lieu des 9,28 initialement prévus ; que M. Z a laissé M. B travailler les parcelles AE 68, 69, 70, 72, lui a laissé la jouissance du pré à côté de la maison occupé par le cheval (AE 60), soit en tout 5,53 hectares ; que M. B s’était engagé à réserver à M. Z la paille qu’il récoltait; que le prix de cession de la paille (25 à 35 tonnes par an) avait été fixé en fonction du montant des primes PAC perçues par M. Z sur les 4,25 hectares de subsistance inclus dans le commodat; que ce prix était la contrepartie de produits agricoles régulièrement cédés et ne saurait constituer un quelconque fermage ; que M. Z était l’unique bénéficiaire de cet arrangement puisque ceci lui assurait un chiffre supplémentaire de 60.000 F (soit 30.000 litres à 2 F le 1) ou 9.104 € auquel venaient s’ajouter les primes PAC et les ventes annexes (veaux, vaches reformées etc..), soit hors primes sur 9 ans : 81.942€ ;que la mise à disposition des terres affectées d’un quota laitier était fortement attractive pour M. Z ; que le commodat ne saurait être requalifié ;

— qu’en ce qui concerne l’évaluation de la stabulation, toute action en révision peut être exercée au cours de la troisième année de jouissance une seule fois pendant le bail initial et une fois pendant le bail renouvelé ; que la demande des consorts Z est, donc, irrecevable par application de l’article L 411-13 du Code rural ; qu’ils contestent le rapport d 'expertise ; que le loyer n’a pas été surévalué ; que le 2 décembre 2003, ils ont fait délivrer une sommation de payer les fermages de novembre 2002 à octobre 2003 ; que M. Z de s’est pas acquitté des fermages échus ; que l’EARL Z et M. Z n’avaient aucune possibilité de suspendre le paiement des fermages en cours, alors même qu’ils se sont reconnus débiteurs de la somme de 27.464,24€ au titre de l’arriéré de loyers ; que la résiliation du bail à ferme concernant la stabulation sera prononcée ;

— que l’expert s’est trompé dans le calcul des frais de fonctionnement en oubliant 6 génisses ; que, dès lors, après correction, il apparaît que M. B n’a pas surestimé son troupeau mais en a donné au contraire une appréciation exacte ; que M. Z a librement consenti à la location du cheptel ; que le prix convenu était normal ; qu’il y a lieu à application de l’article 5 du contrat ; qu’il ya lieu d’intégrer la prime à la cessation d’activité laitière à laquelle M. B avait renoncée ; qu’à défaut de restitution du troupeau, ils demandent le paiement pur et simple de la valeur du troupeau ;

— qu’il leur est due la somme de 55.615,88€ au titre des loyers ;

— qu’ils sollicitent la somme de 5000€ à titre de préjudice moral ;

— qu’à titre subsidiaire, ils demandent qu’il soit constaté qu’il existait bien un bail rural avec toutes conséquences de droit s’agissant des fermages dus ; qu’en toute hypothèse, ils ont délivré un congé pour reprise aux fins d’exploiter ; que ce congé met fin au 30 avril 2007 à toutes relations contractuelles.

En conséquence, les consorts B sollicitent voir notre Cour :

' Vu les articles L. 411-13, L. 411-31 et L. 411-53 10 du Code rural,

Vu le congé pour reprise aux fins d’exploiter,

Vu les pièces versées aux débats,

— A titre principal :

— Infirmer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’Albi du 13 novembre 2007 en toutes ses dispositions.

— Dire irrecevables ou en tout cas mal fondées les prétentions des consorts Z.

— Débouter l’EARL Z, prise en la personne de ses cogérants, M. Y Z et M^me O P épouse Z ainsi que M. Z à titre personnel, de l’ensemble de leurs demandes.

— Sur le commodat :

— Constater le caractère gratuit de la mise à disposition des terres ayant fait l’objet des commodats en date du 9 mai 1995 et du 6 mars 2002.

— Débouter en conséquence l’EARL Z et M. Z de leur demande en requalification du commodat.

— Sur le bail à ferme de la stabulation :

— Prononcer la résiliation du bail à ferme concernant la stabulation conformément aux sommations délivrées par les consorts B.

— Ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef ainsi que la restitution des biens dans l’état où M. Z les a pris, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— Sur le bail à cheptel :

— Constater la résiliation du bail à cheptel conformément à la lettre de résiliation en date du 13 septembre 2003.

— Ordonner la restitution de l’intégralité du troupeau (20 vaches et 6 génisses) conformément à l’état du troupeau d’origine, par le remboursement de sa valeur financière d’origine, soit 30 492 E, et ce sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— Sur les comptes :

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z au paiement d’une somme de 55.615,88 € (fermages arréragés) aux consorts B pour la période du 1^er novembre 2002 au 30 septembre 2008 (date d’arrêté des comptes provisoire) et au paiement d’indemnités d’occupation s’ils n’ont pas quitté les lieux à cette date.

— A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, la Cour entend requalifier les relations d’ensemble en bail rural,

— Valider le congé pour reprise à fin d’exploitation délivré le 20 avril 2005.

— Ordonner l’expulsion de M. Z et de l’EARL Z prise en la personne de ses co-gérants, M. Y Z et Madame O P épouse Z, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir.

— Ordonner la restitution de l’intégralité du troupeau (20 vaches et 6 génisses) conformément à l’état du troupeau d’origine, par le remboursement de sa valeur financière d’origine, soit 30 492 €, et ce sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z au paiement d’une somme de 96.683,26 € (fermages arréragés calculés selon les estimations de l’expert) aux consorts B, et au paiement d’indemnités d’occupation d’un montant égal au fermage à compter de la notification de l’arrêt.

En tout état de cause :

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z à la restitution de l’ensemble des DPU, allant de la période du 1^er janvier 2000 au 15 mai 2006, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z au paiement de la prime relative aux quotas laitiers, équivalent à 135.793 F soit 20.670 €.

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z à restituer les passeports bovins.

— Condamner l’EARL Z et M. Z au paiement de toutes impositions et taxes, et remises en état concernant les lieux.

— Condamner l’EARL Z et M. Z au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du manque d’entretien de certaines parcelles, de coupes d’arbres intempestives et du non entretien des clôtures, (cf. constat huissier).

— Condamner l’EARL Z et M. Z au paiement d’une somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par les consorts B.

— Condamner l’EARL Z et M. Z au paiement des intérêts légaux de retard à compter des mises en demeure, que les contrats soient ou non requalifiés.

— Dire que les intérêts seront capitalisés année par année.

— Condamner solidairement l’EARL Z et M. Z au paiement d’une somme de 7.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais d’expertise.'

Dans leurs explications orales reprenant leurs conclusions écrites l’EARL Z et M. Z exposent :

— qu’ils soutiennent depuis le début de la procédure que le montage juridique imposé en mai 1995 par M. B avait pour objet de déroger au statut d’ordre public des baux ruraux alors qu’il percevait paiement de la mise à disposition qualifiée de gratuite ; qu’il convient, donc, de prendre en considération les trois actes sous seing privés dans leur en semble et non individuellement; que le loyer du bail à cheptel, notamment, s’explique uniquement par le fait que ce prix englobe également la mise à disposition 'gratuite’ de plus de 3é hectares de parcelles agricoles ; que le rapport judiciaire de M. E a confirmé cette affirmation ;

— que leur action en requalification ne saurait être analysée en une action en nullité ou en révision du fermage ; que M. Z n’a pas eu d’autre solution que d’accepter ce montage s’il voulait développer sone exploitation ; qu’en l’espèce, la contrepartie financière du commodat a été répartie sur les deux autres contrats ;

— qu’il y a lieu de retenir le décompte réalisé par l’expert au titre des arriérés de loyers, sans tenir compte de la demande d’indexation annuelle du loyer à compter de 1995, ce par application de l’article 2277 du code civil ;

— que très logiquement le jugement déféré a déclaré nul les congés délivrés, notamment le congé du 20 avril 2005 qui est conditionné à la requalification et qui n’a aucune valeur juridique ;

— que l’expert a mis en évidence le montant excessif du loyer de la stabulation libre ; qu’il est établi que le montant de la location de la stabulation comprend l’occupation des terres objets du commodat; qu’il a légitimement suspendu le paiement du loyer dans l’attente de connaître le sort de la procédure en cours ; qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire ;

— que le que la surélévation du loyer annuel du troupeau pratiqué par les consorts B remet en cause le caractère soi-disant gratuit du commodat ; qu’en outre, en plus de la location ils devaient reverser à M. B sous forme de vente déguisée de paille et d’orge une partie de la prime PAC, ce qui explique les sommes versées supérieures au montant du loyer ; qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail, ni à restitution du troupeau au regard de la requalification demandée; que le troupeau donné à bail a été renouvelé ; qu’aucune identification individuelle des bêtes ne peut être effectuée ; que M. Z a pour seule obligation de restituer un troupeau identique en fin de bail ;

— qu’il y a lieu de requalifier le commodat en bail à ferme ; que la valeur locative globale des biens loués correspond à la valeur locative cumulée des la stabulation, du troupeau et des terres ; qu’il est établi que la mise à disposition des terres n’avait pas un caractère gracieux ; qu’il y a lieu à confirmation sur ce point ;

— qu’il a toujours accepté le calcul d’arriéré de loyers présenté par l’expert ;

— que les consorts B seront déboutés de leur demande relative aux DPU dès lors que les quotas laitiers ne sont pas attachés aux terres mais à l’éleveur producteur; que M. B a fait le choix, en renonçant aux quotas laitiers, de rendre la location plus attractive pour son preneur ;

— que la demande faite au titre du préjudice moral doit être rejetée ;

— qu’en ce qui concerne la demande subsidiaire, il y a lieu de dire que le congé du 20 avril 2005 est dépourvu de toute validité juridique ; qu’un congé par anticipation est dépourvu de valeur ;

En conséquence, l’EARL Z et M. Z sollicitent voir notre Cour :

' Dire et juger que la mise à disposition des terres, la stabulation et le bail à cheptel du 9 mai 1995 constituent en réalité un seul et même bail rural soumis aux dispositions d’ordre public des articles L 411-1 et suivants du code rural.

Prononcer en conséquence la nullité des congés délivrés par le bailleur, y compris le congé délivré par anticipation le 20 avril 2005.

Débouter les consorts B de l’ensemble de leurs demandes financières comme mal fondées.

Confirmer en conséquence le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du 13 novembre 2007.

Condamner solidairement les consorts B à payer à l’EARL Z la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance dont le montant de l’expertise'.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

L’appel des consorts B intervenu dans les délais et formes légaux est recevable.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. E peut être ainsi résumé :

— la stabulation louée construite en 1972, agrandie en 1977, se situe à l’intérieur des terres et à 340m d’un petit chemin rural goudronné ; le chemin reliant le chemin rural à la bâtisse est imparfaitement empierré; le bâtiment est difficilement accessible, notamment pour des camions en période pluviale, neigeuse ou par gel ; compte tenu des caractéristiques, de l’état, de l’emplacement de la stabulation, des éléments de comparaison donnés par la Chambre d’agriculture de Tarn et Garonne, la location annuelle de la stabulation libre en 2005 peut être estimée à F, alors que l’utilisation de la stabulation et des terres environnantes apparaît liée; en appliquant la moyenne des références fournies par la DDA du Tarn et Garonne et par l’établissement départemental élevage la location annuelle de la stabulation libre peut être estimée à F ;

— le troupeau donné à bail comprenait 20 vaches laitières et 6 génisses; conformément au marché le prix de la location aurait dû s’élever à 19171F (2922,60€) ;

— les biens objets du commodat sont en deux tènements, les terres sont faciles à travailler, labourables et drainées; sur les biens loués existent des points d’eau et des abris naturels intéressants pour les animaux ; cette exploitation est bien adaptée et propice à un élevage bovin laitier ; par application de l’arrêté préfectoral fixant pour chaque département un minima et un maxima de prix de fermage/ha, en tenant compte des renseignements recueillis auprès de l’EDE du Tarn, des prix pratiqués dans le voisinage, la valeur locative peut être estimée en 1995 à 4650€, en 2006 à 5363€, en 2007 à 5319€ ;

— début 1995, M. Z exploitait à 16 km de C une exploitation (polyculture) dont le quota laitier était assez faible ; l’apport en mai 1995 des terres de B ont permis à M. Z d’avoir une exploitation laitière intéressante ;

— au 31 mars 2007, il est dû aux consorts B la somme de 18.488€ au titre de la stabulation, la somme de 20.033€ au titre du bail à cheptel ;

— M. Z a versé 4496€ ;

— il est dû, d’ accord entre parties, aux consorts B la somme de 29.137€ sans revalorisation et celle de 34.025€ après revalorisation.

Si les consorts B ont, dans leur dire du 14 décembre 2006 contesté les caractéristiques de la stabulation (accessibilité et situation), ils n’ont nullement contesté la méthode de calcul de sa valeur locative qui, contrairement à leurs explications, conformément aux usages, tient compte de la présence de génisses (DDE) et ne comporte aucune erreur de calcul. La Cour adopte, donc, sur ce point les éléments dégagés par l’expert.

Dans leur dire ci-dessus les consorts B n’ont nullement contesté l’évaluation du loyer du cheptel ; au demeurant, l’expert, à partir d’un marché étroit, a pris comme référence le prix de la location de la seule société en France qui propose des vaches à la location, a tenu compte de la présence de génisses (20 mois) qui sont destinées à assurer le maintien constant du troupeau dans la mesure où les 5 vaches de 7 ans devaient rapidement terminer leur période de lactation pour être vendues comme vaches à viande ; ainsi, le nombre important de génisse a pour objet de compenser le fait que 5 vaches avaient 7 ans, 5 autres 6 ans. L’expert a, donc, considéré que, une fois prise en compte cette caractéristique de la pyramide des âges du troupeau, il convenait d’appliquer les barèmes de la seule société intervenant sur ce segment: loyer de 36,13€ / an et par vache, 1100€ par an et par génisse, une seule génisse devant être prise en location pour 10 vaches. La Cour adopte, donc, les éléments dégagés par l’expert.

Par ailleurs, les éléments d’évaluation de la valeur locative des terres agricoles tiennent compte des caractéristiques des terres, des prescriptions administratives.

La Cour considère que l’expert a effectué un travail sérieux et fiable qui mérite d’être adopté comme base technique de notre décision, sous réserve des points de droit qui sont de notre compétence.

Il résulte des constatations, évaluations et explications de l’expert que les parties ont convenu, à l’effet de ne pas appliquer le statut des baux ruraux, d’ organiser, au moyen de trois supports juridiques apparemment distincts , dont un commodat, la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L 311-1 du Code rural ; la présentation adoptée par les parties (commodat, bail à cheptel, location d’une stabulation libre) et le montant surévalué des loyers pour le bail à cheptel et la location de la stabulation apportent la preuve de ce que l’économie générale des contrats avait pour objectif de faire échec aux règles d’ordre public des baux ruraux et de masquer le caractère onéreux de la mise à disposition des terres agricoles. Il y a, donc, lieu de requalifier la situation des parties indépendamment de l’apparence que les parties ont entendu lui donner.

Dès lors qu’il y a lieu à requalification, les moyens soulevés par les consorts B tenant à la prescription des actions en nullité pour dol, alors que l’EARL Z de M. Z n’ont jamais soutenu qu’il y avait eu dol, ou à la prescription des actions en révision de l’article L 411-13 du Code rural ne peuvent être retenus.

Par application de l’article L 411-1 du Code rural, en l’espèce, la mise à disposition des terres, convenue apparemment dans le cadre d’un contrat de commodat de terres agricoles, mais en réalité dans le cadre de trois conventions du même jour dont l’économie générale était de parvenir, par la surévaluation des loyers des deux contrats dénommés à titre onéreux, à une contrepartie financière réelle et sérieuse des terres en question, doit être requalifiée en bail rural dès son origine. Il y a lieu, sur ce point, à requalification et à confirmation de la décision déférée.

L’expert a mis en évidence que l’utilisation de la stabulation et des terres environnantes était liée. La stabulation, objet du bail à ferme distinct, et les terres agricoles, objets du commodat requalifié, font, donc, en réalité, partie d’un même bail à ferme.

Le bail à cheptel qui est un bail rural n’est pas soumis au statut du fermage mais aux article 1800 à 1831 du code civil; il s’agit d’un bail mobilier qui a un régime supplétif et non impératif. En l’espèce, le propriétaire foncier a loué son immeuble en même temps qu’il a consenti la location du cheptel vif; il a surévalué le prix de la location du cheptel de telle sorte que cette surévaluation, ajoutée à celle de la stabulation, représente le loyer qu’aurait pu représenter la mise à disposition à caractère onéreux des terres agricoles. Il s’agit, donc, à l’évidence, d’un contrat de location en cheptel de fer à charge, à l’expiration du bail, de laisser un fonds de bétail équivalent. La durée du bail à cheptel consenti au fermier est celle du bail immobilier eu égard au caractère accessoire du bail à cheptel et du caractère indispensable pour l’exploitation agricole du troupeau loué. Si, d’une manière générale, le montant du loyer d’un bail à cheptel est libre et si un prix distinct peut être exigé pour le bail à cheptel, il en va différemment lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, les parties ont entendu globaliser le prix des loyers dus pour l’ensemble des biens immobiliers et mobiliers loués.

Dans l’hypothèse où, comme c’est le cas en l’espèce, il apparaît que la volonté des parties a été de convenir dans un même accord d’une même opération comportant versement d’une somme globale ayant pour objet de représenter le loyer d’un bien soumis au statut des baux ruraux, il est établi que les parties ont entendu nécessairement se soumettre à l’intégralité des règles du statut. Cette soumission volontaire découle nécessairement de l’absence de contestation de part et d’autre après requalification du montant du loyer global. En effet, garder à chaque contrat particulier à titre onéreux son existence indépendante du bail rural sur le tout aboutirait à priver de contre partie financière le bail à ferme, alors même que cette contre partie est une condition de son existence et que la Cour a estimé que cette contre partie était établie. La nécessaire existence d’une contre partie financière, impose, une fois la réalité du caractère onéreux de la convention de mise à disposition des biens agricoles établie, que la globalisation du prix se traduise par la globalisation des conventions en un seul contrat assujetti nécessairement et volontairement par la volonté claire des parties au statut des baux ruraux.

Il y a, donc, soumission statutaire et volontaire de l’ensemble de la situation volontaire au statut des baux ruraux dans le cadre d’un seul et même bail comportant un loyer égal à l’addition du loyer du bail à cheptel et du bail de la stabulation.

Il en résulte, par ailleurs, que le congé pour fin de commodat est sans effet; de même que celui du bail à cheptel.

Les bailleurs poursuivent le prononcé de la résiliation aux torts du preneur pour non paiement des loyers. L’article L 411-53 du Code rural dispose: ' Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.'. Or, si, en l’espèce, les consorts B ont bien adressé deux sommations de payer en date des 2 décembre 2003 et 6 septembre 2004, les dits actes ne concernaient que la mise à disposition de la stabulation libre et ne comportaient aucune mention des terres agricoles, de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que les dites mise en demeure demeurées sans effet sont de nature à entraîner la résiliation tant du contrat de mise à disposition de la stabulation, que celui de mise à disposition des terres agricoles. Pour ce seul motif et eu égard à l’existence d 'un bail unique, les deux mise en demeure qui ne visaient qu’un objet partiel du bail rural sont insusceptibles de produire des effets.

Le 20 avril 2005, les consorts B ont signifié à M. Z et à l’EARL Z un congé pour reprise d’exploiter ; le dit commandement exposait exactement que le bail avait 'commencé le 1^er mai 1995 pour finir le 30 avril 2004, mais avait été renouvelé par tacite reconduction', ayant 'été mis à disposition de l’EARL Z'. Le congé a été donné pour le 30 avril 2007 et englobait les trois conventions litigieuses en un seul et même bail, anticipant les effets d’une éventuelle requalification. Un tel congé est régulier en la forme et il ne peut lui être reproché un quelconque caractère hypothétique, alors qu’il suppose admise la thèse du preneur et se place dans le cas de figure le plus favorable pour lui; il est le seul moyen de sortir de la situation née de la requalification, sous réserve que les conditions de fond ci-après examinées soient réunies.

Le droit de reprise est une prérogative du bailleur qui lui permet d’empêcher le renouvellement du bail et, parfois, de mettre fin au bail en cours. D’une manière générale le droit de reprise s’exerce, conformément aux dispositions de l’article L411-58 du Code rural en fin de bail sous réserve du respect des délais posés pour délivrer congé; tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque le bail a été renouvelé le 1^er mai 2004 et que le congé est du 20 avril 2005 pour le 30 avril 2007. Il s’agit, donc, de l’exercice d’une reprise en cours de troisième année du bail renouvelé.

Cette possibilité de reprise triennale doit expressément figurer au bail; s’agissant d’un bail rural requalifié, une telle clause est inexistante et la référence au contrat type départemental n’est possible que pour l’introduction d’une clause de reprise sexennale. Or, en l’espèce, la reprise s’effectuerait au cours de la troisième année du bail renouvelé. En outre, la reprise triennale n’est possible que lorsque le bail a été conclu ou renouvelé au nom d’un propriétaire ou d’un copropriétaire mineur; ce qui n’est pas le cas. En conséquence, il y a lieu d’annuler le congé pour reprise.

Il en résulte que toutes les demandes formées par les consorts B au titre des conséquences de la fin du bail rural doivent être rejetées, dès lors que précisément il n’est pas mis fin au bail.

La Cour confirme, donc, par motifs propres, la décision déférée qui avait dit que les trois contrats constituaient un seul et même bail rural soumis aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code rural et a prononcé la nullité des congés délivrés par les bailleurs.

Si le premier juge a pu constater que le montant du loyer après requalification n’était pas contesté, c’est à tort, toutefois, qu’il a cru pouvoir affirmer qu’il ne lui appartenait pas de statuer sur les demandes de paiement de loyers en retard, alors qu’il notait en page 8 de son jugement que les bailleurs sollicitaient la somme de 46.849,43€ au titre des fermages arréragés, 20.670€ au titre des quotas laitiers, et qu’il a, ce faisant, refusé de statuer sur une question qui lui était soumise, alors même que le non paiement des loyers n’était pas contesté.

Il ressort du rapport d’expertise et des documents produits que les loyers ont cessé d’être payés le 1^er novembre 2002. Or, il ressort des différents documents produits que les contrats ont été transférés à l’EARL Z en mars 2002. C’est, donc, l’EARL Z qui seule est débitrice des loyers dus.

La limitation de responsabilité des associés est un des traits spécifiques de l’EARL. Dans l’EARL les associés ne supportent les pertes sociales qu’à concurrence de leurs apports. Si les apports sont libérés, les créanciers sociaux n’ont donc aucun droit de recours contre le patrimoine personnel des associés. Les créanciers professionnels n’ont accès qu’au patrimoine social et ne peuvent poursuivre l’exploitant que dans la mesure où il n’a pas libéré les parts sociales qu’il a souscrites. En conséquence, il ne peut être rien demandé à M. Z dans la mesure où le seul cocontractant des consorts B est depuis 2002 l’EARL Z.

Il est établi qu’au 31 mars 2007 il restait dû aux consorts B par l’EARL Z la somme de 18.488€ + 20.033€, somme de laquelle il convient de déduire la somme de 4496€ versée en 2003, soit un solde dû de 34.025€.

Postérieurement à cette date, dès lors qu’aucune somme n’a été versée, il est dû aux consorts B au 30 septembre 2008, par application de l’indice départemental 2008 (115), la somme supplémentaire de 8742,95€, soit en tout 42.767,95€.

Les consorts B qui ne fondent pas leur action tendant à voir ordonner le transfert de l’ensemble des DPU attachées à l’exploitation entre le 1^er janvier 2000 et le 15 mai 2006 et à voir ordonner la restitution de la prime pour le quota laitier versée en 1995 seront déboutés de leurs demandes injustifiées.

Aucun élément ne justifie que M. Z et l’EARL Z se voient indemnisés d’un quelconque préjudice moral, alors qu’il est établi que depuis 2002 plus aucun loyer n’a été payé. Les parties doivent être déboutées de leurs demandes contraires ou plus amples comme étant injustifiées ou mal fondées.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, chaque partie succombant sur certains points supportera les frais qu’elle a exposés.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Confirme par motifs propres la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la jonction des différentes procédures, dit que les contrats du 9 mai 1995 constituaient un seul et même bail rural soumis aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code rural, annulé les différents congés délivrés par les bailleurs ;

La réforme pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne l’EARL Z à payer aux consorts B la somme de 42.767,95€ au titre des loyers impayés ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie supportera les frais qu’il a exposés ; dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par monsieur BRUNET, président et madame MARENGO, greffier.

Le greffier, Le président,

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